摘 要：房地產(chǎn)項目開發(fā)的實施過程因為周期長、資金投入量大，在實施的過程中，風(fēng)險是無處不在的，我們?nèi)绾卧陧椖繉嵤┑倪^程中，能夠?qū)︼L(fēng)險的管理進行控制和規(guī)避，是保證項目順利實施的關(guān)鍵因素。本文從對房地產(chǎn)項目實施過程中的風(fēng)險分析、項目風(fēng)險管理的內(nèi)容以及項目投資風(fēng)險防范措施作了詳細(xì)闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項目管理

中圖分類號：TU712 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）05（a）-0234-01

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分析

房地產(chǎn)投資過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的，特別是處在供應(yīng)量大、政策瞬息萬變的的中國房地產(chǎn)市場，風(fēng)險更是在所難免。

1.1 政策風(fēng)險

房地產(chǎn)投資周期相對較長，又是近幾年國家宏觀調(diào)控的重點對象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險的影響比較大。2013年新《國六條》出臺，對投資、投機需求進一步抑制，二套及以上住房轉(zhuǎn)讓給予更嚴(yán)政策。政府換屆，調(diào)控的基調(diào)發(fā)生了變化，堅持中央調(diào)控政策不放松的同時，2013年不再以房價回歸為目標(biāo)，而是加大保障性住房建設(shè)力度，強調(diào)城鎮(zhèn)化改革帶來的紅利。貨幣政策從適度寬松回歸中性，短期限購、限貸的行政手段仍將繼續(xù)推行，長效機制的房產(chǎn)稅、保障房合理實施進一步探索中。一系列的調(diào)控政策，既為房地產(chǎn)投資者提供了機遇，又對其形成了一定的限制，有效地利用各種政策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。

1.2 市場風(fēng)險

房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量巨大，市場上的在售項目很多，住宅開發(fā)幾乎處于超飽和狀態(tài)，市場風(fēng)險非常大，特殊時期的政策變數(shù)也會在一定程度上影響市場的取向。

1.3 合作風(fēng)險

房地產(chǎn)項目離不開政府的支持，如果完全依靠合作方進行政府溝通與協(xié)調(diào)，將會出現(xiàn)他們承諾我們出錢的尷尬境地，這樣的項目建設(shè)不利于成本控制，綜合難度會很大；而且通過調(diào)研可以看出，除了國內(nèi)一線大品牌的開發(fā)企業(yè)，購房者還是比較認(rèn)同本地企業(yè)。

1.4 質(zhì)量風(fēng)險

在項目的策劃初期，經(jīng)濟技術(shù)分析上如果出現(xiàn)問題，在未來的建筑品質(zhì)和價格之間勢必會存在著一定的問題；在項目的設(shè)計階段，由于一些靠“關(guān)系”通過的圖紙，最終導(dǎo)致的不符合標(biāo)準(zhǔn)的方案；在具體的項目建設(shè)階段，由于具體的施工人員在建設(shè)過程中，對于圖紙的認(rèn)識不夠正確，造成的建設(shè)中的失誤，或者是依據(jù)自己理解意思肆意修改圖紙的過程；在項目的施工管理中，由于沒有將關(guān)鍵部位進行跟蹤檢查，最終導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)不符合標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險；現(xiàn)在的建筑以期房為主，在交房時，建筑的結(jié)構(gòu)與銷售時所作的承諾不符，與廣告宣傳不切合實際等等，都會造成一定的風(fēng)險。

1.5 融資風(fēng)險

合作方如果提出先回收部分成本的方式轉(zhuǎn)移了自己的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于還要繳納土地出讓金、支付現(xiàn)有動遷戶拆遷安置費、支付拆遷過渡期補償費、回遷住宅建設(shè)、政府各項收費、銷售管理費用等，大量資金的需求導(dǎo)致融資難度大，操作風(fēng)險高。

1.6 管理風(fēng)險

合適的管理團隊更需要時間上的磨合籌建，房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位之間缺乏必要的認(rèn)知，在生產(chǎn)實踐中勢必會因為這樣那樣的問題產(chǎn)生一定的歧義，這樣必然會存在著一定的風(fēng)險。

2 開發(fā)商項目風(fēng)險管理的內(nèi)容

（1）合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險。

（2）合理確定項目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項目《經(jīng)濟技術(shù)分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進行項目決策，確定項目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險。

（3）編制《項目管理規(guī)劃》，對項目工作進行結(jié)構(gòu)分解，對項目的目標(biāo)、實現(xiàn)目標(biāo)可能存在的風(fēng)險影響因素進行深入細(xì)致的識別、分析和評價，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險的方法、措施，用《項目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項目建設(shè)，指導(dǎo)項目的計劃管理。

（4）合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，理順管理關(guān)系、反饋關(guān)系，建立項目的溝通職能，在項目管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風(fēng)險管理提供信息保障。

（5）加強合同契約的管理。及時溝通信息，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞項目的最大利益（計劃利潤），按照不同階段的工作重點，按照合同約定內(nèi)容開展工作，避免沖突造成的履約風(fēng)險，控制建設(shè)成本；利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，對已知風(fēng)險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

3 項目投資風(fēng)險防范措施

（1）對房地產(chǎn)市場進行全面的調(diào)查，充分了解國家政策并分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預(yù)測其變化，準(zhǔn)確地預(yù)測擬開發(fā)項目的費用與收益。并選擇在適當(dāng)?shù)臅r候開發(fā)適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品。

（2）充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，以市場競爭和主流客戶的真實需求為導(dǎo)向，順應(yīng)市場需求，產(chǎn)品類型盡可能規(guī)避競爭填補空白，以便實現(xiàn)項目安全平穩(wěn)入市，短平快迅速展開銷路。

（3）在合作過程中，與政府相關(guān)部門接洽、回籠資金去向與掌控，我方均應(yīng)掌握主動權(quán)，便于進一步開展項目開發(fā)的工作。

（4）凸顯優(yōu)點規(guī)避劣勢，強化從城市長遠(yuǎn)發(fā)展著手，對于污染企業(yè)搬遷的長遠(yuǎn)規(guī)劃，依山傍水的環(huán)境優(yōu)勢，牢固的地質(zhì)結(jié)構(gòu)，以及市區(qū)將無可開發(fā)地塊的稀缺性等優(yōu)勢，淡化周邊企業(yè)造成環(huán)境污染問題。

（5）通過正當(dāng)、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位。實行項目股份化和項目風(fēng)險抵押承包，將經(jīng)營風(fēng)險分散到全體股東身上。增加融資渠道，加強與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行的合作以取得良好的貸款信譽度，加大房屋預(yù)售力度，所得預(yù)售款項重新投入項目的工程建設(shè)。

（6）加強管理，縮短工期，盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會經(jīng)濟條件的變化而帶來的風(fēng)險。并在開發(fā)過程中加強項目管理，控制成本，保證安全、質(zhì)量。

4 結(jié)論

總之，房地產(chǎn)投資是一種特殊的投資方式，投資周期長、投資量大、收益大，同時投資的物體具有不可移動性、投資易受政策的影響等特點也造成風(fēng)險大。但只要我們針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，就能避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。

房地產(chǎn)項目有著區(qū)別于其他項目的自身特點，這也決定了房地產(chǎn)項目風(fēng)險的特殊性。如何最大程度的規(guī)避房地產(chǎn)項目的風(fēng)險，這是追求利潤最大化必須解決的一個前提。在實際房地產(chǎn)項目的操作過程中，應(yīng)該根據(jù)實際情況，合理的優(yōu)化各種風(fēng)險管理措施，提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險、盡量規(guī)避風(fēng)險、妥善處理風(fēng)險，將因為風(fēng)險而造成的損失降到最低。

參考文獻

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