中國資產(chǎn)和海外資產(chǎn)之間的價差似乎已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，眾多企業(yè)尋找海外投資的價值洼地。但國內(nèi)習慣性的抄底思維，在歐洲較為完善的市場環(huán)境下，很可能遭遇失敗。

近日，各行業(yè)龍頭企業(yè)紛紛發(fā)布出海購房的消息。中國投資有限責任公司（中投公司）于2013年11月底與黑石集團達成協(xié)議，以8億英鎊（約合76億元）從后者手中購入位于倫敦西部的一處大型商業(yè)物業(yè)—奇斯威克園區(qū)。就在同一個月，貴州茅臺（600519）發(fā)布公告稱，公司將斥資879萬歐元（約合7000萬元）在法國巴黎購買房產(chǎn)，作為公司歐洲業(yè)務拓展機構(gòu)。這是茅臺首次在海外購進房地產(chǎn)。

而早在4個月前，中國平安（601318）以2.6億英鎊（約合25億元）買下了英國倫敦地標性建筑勞合社（保險交易市場）大樓，這是保險投資新政放寬海外投資渠道后，保險資金投資海外不動產(chǎn)的首例。萬達集團在2013年6月更是投資近7億英鎊（約合67億元）在倫敦核心區(qū)建設超五星級的萬達酒店，這棟新建筑還將刷新西歐的高度紀錄。

房地產(chǎn)曾經(jīng)是中國最暴利的行業(yè)，投資回報率一度高達20-30%。中國房地產(chǎn)的高回報成就了萬達集團董事長王健林的中國首富地位，也引得平安、茅臺、中投等“外行”紛紛涉足。

茅臺此前曾多次在國內(nèi)買樓，從2012年4月起，在已有各地銷售公司的基礎之上，又斥資數(shù)億元，在全國30多個省市購置地產(chǎn)。而中國平安投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)在最近6年中翻了近3倍，位于各保險企業(yè)之首。就連以海外投資為主的中投公司2011年也與綠城合7c734229e187b87b3c0e35954bb47826ae9598b9a45f1dbcb6ffd125f0aa10e2作開發(fā)國內(nèi)房地產(chǎn)。而如今這些企業(yè)將目光轉(zhuǎn)向歐洲，國內(nèi)房地產(chǎn)市場似乎正逐漸失寵。

中國與海外資產(chǎn)價值逆轉(zhuǎn)

隨著房價的不斷飆升，以及政府為打擊投機而出臺的各種平抑房價舉措，中國房地產(chǎn)的投資價值正在減弱。

北京、上海、深圳先后于近期出臺政策平抑房價，內(nèi)容涉及二套房首付比例提高、增加住宅用地供應等措施。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)價格也處于高位，世邦魏理仕的報告顯示，全球五大最昂貴辦公樓中，中國占了三席。其中，香港中環(huán)地區(qū)位列榜首，北京金融街、北京建國門中央商務區(qū)分列第三、第五。

資產(chǎn)價格過高和政府不斷加碼的樓市調(diào)控降低了中國房地產(chǎn)的投資回報率。從已公布的上市房企三季報來看，房企毛利率同比下降3%，創(chuàng)下近3年內(nèi)新低。

當中國低廉的資產(chǎn)價格不再，中國資產(chǎn)和海外資產(chǎn)之間的價差似乎已經(jīng)逆轉(zhuǎn)（附圖）?，F(xiàn)階段中國資產(chǎn)較低的回報率和較高的風險，已成為投資的瓶頸，尋找海外投資的價值洼地成為必然。而投資正在恢復元氣的歐洲，不失為一個穩(wěn)妥的選擇。

歐洲經(jīng)濟高速發(fā)展時，資產(chǎn)非常昂貴，投資門檻也高。而過去幾年，歐洲資產(chǎn)受主權債務困擾價格大幅下跌，很多人甚至認為這幾年將是歐洲資產(chǎn)價格的歷史大底，以后再不會遇到。而且只有在危機中，才能有機會挑選優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。倫敦、巴黎這類歐洲一線城市的地產(chǎn)就是很好的例子。

國內(nèi)慣性抄底思維恐遭遇失敗

地產(chǎn)市場的投資回報通常分為兩部分，一部分是租金回報，一部分是價格上漲帶來的收益。

從租金回報看，中國平安買下勞合社大樓似乎是樁不錯的生意。據(jù)有關媒體測算，勞合社大樓年租金可達2400萬英鎊。如按該年租金水平計算，中國平安這筆投資可在10年左右收回成本，剔除匯率等因素，年投資回報率在6-9%區(qū)間。與國內(nèi)市場相比，投資海外房地產(chǎn)很難出現(xiàn)短期的暴利回報。

茅臺也面臨同樣的問題。賣出巴黎的房產(chǎn)須繳納33.33%的資本增值稅，資產(chǎn)增值稅在持有房屋產(chǎn)權5年后才可減免，30年后才可完全免除，這意味著在巴黎購房只能作為長線投資，短線投機性買賣幾乎沒有太大獲利空間。

資產(chǎn)價格方面，歐洲地產(chǎn)也面臨著“房市泡沫”的威脅。以英國為例，倫敦房地產(chǎn)公司Rightmove發(fā)布的報告顯示，2013年9月初至10月初，倫敦房價平均上漲10.2%，創(chuàng)2002年有記錄以來的最大單月增幅。中投公司收入囊中的奇斯威克園區(qū)已比黑石買入時漲價2/3。如果房價繼續(xù)按照此速度增長，中國企業(yè)將面臨高位買入的尷尬。

與短期投資相比，長期投資還需關注政策、市場、匯率等風險。有報道稱，英國政府已考慮對購置該國高端地產(chǎn)的外國投資者征收資本利得稅，這與現(xiàn)行法律“英國居民出售第二套及以上住房需繳納18-28%的資本利得稅，海外購房者則免交此項稅負”的政策相比，必將大大影響海外房產(chǎn)投資行為。而在歐洲其他國家，更容易出現(xiàn)政策的變化。

此外，歐洲內(nèi)需方面仍面臨企業(yè)和政府部門去杠桿、就業(yè)市場惡化的問題，銀行信貸緊縮不利于經(jīng)濟上行。其經(jīng)濟增長在相當長的時間內(nèi)會處于低迷狀態(tài)。經(jīng)濟復蘇的不確定性也將增加地產(chǎn)市場的風險。

匯率風險也可能使投資企業(yè)大幅虧損。1989年日本三菱土地公司以近14億美元收購洛克菲勒中心14棟辦公大樓，但由于曼哈頓地產(chǎn)不景氣，三菱土地公司并未獲利，這期間日元大幅升值，考慮到匯兌損失，三菱土地公司的收購行為總計損失880億日元。

中國人并非第一波去到歐洲的投資軍團。上世紀末，日資企業(yè)和中東富豪們也曾大批涌入，但如今他們中的很多已不見蹤影。與中國相比，歐洲擁有完善的法律體系，企業(yè)要在嚴格的監(jiān)管之下逐利，任何非分之想都會付出慘重代價。國內(nèi)習慣性的抄底思維，在歐洲這樣比較完善的市場環(huán)境下，很可能遭遇失敗。