北京、上海等一線城市二手房市場(chǎng)進(jìn)入冰封期。

4月以來(lái)，北京二手房交易跌幅已近九成，日均成交量?jī)H百余套，這與3月日均交易千余套的盛況形成鮮明對(duì)比。“未來(lái)的數(shù)月內(nèi)，二手房成交都會(huì)減緩?！敝倭柯?lián)行北京及華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人陳錦平預(yù)測(cè)。

“每一次調(diào)控，都是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲太快，引起了民眾不滿，出發(fā)點(diǎn)都是維穩(wěn)。”燕京華僑大學(xué)校長(zhǎng)華生說(shuō)。2月20日出臺(tái)的“國(guó)五條”亦不例外。

從政策細(xì)則來(lái)看，此次“國(guó)五條”除再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，重申20%所得稅更是一記重拳，此舉意在凍結(jié)二手房市場(chǎng)，阻止房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲。

但是最終的效果與初衷背道而馳，雖然在經(jīng)歷了3月的暴增之后，一線城市二手房市場(chǎng)交易量大減，觀望氣氛加劇，但是房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺。

在北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)姚洋看來(lái)：“對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅可能會(huì)降低房?jī)r(jià)，但是對(duì)交易環(huán)節(jié)征稅只會(huì)推高房?jī)r(jià)。同時(shí)，二手房的交易量下來(lái)，然后新房的交易量會(huì)上去。所以政府在出臺(tái)政策的時(shí)候，缺少一些基本的考量，會(huì)造成不必要的扭曲?！?/p>

事實(shí)印證了姚洋的觀點(diǎn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的3月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房房?jī)r(jià)中，有68個(gè)城市上漲，上海最高上漲3.2%，深圳和北京分列二三名。此外，在二手房市場(chǎng)，70個(gè)城市中有66個(gè)上漲。

接下來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控仍是道路漫漫。在經(jīng)過(guò)了2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新國(guó)八條”，以及現(xiàn)在的“國(guó)五條”，調(diào)控手段似乎已經(jīng)用盡。

華生認(rèn)為，此次“國(guó)五條”為新舊轉(zhuǎn)折之物。舊者，乃行政調(diào)控老思路；新者，是重塑市場(chǎng)調(diào)控方向。

“國(guó)五條”軟著陸

由于限購(gòu)多年，且一線城市供給不足，2012年下半年，樓市數(shù)據(jù)上升勢(shì)頭明顯。尤其是進(jìn)入2012年12月，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到2億平方米，創(chuàng)全年單月新高，占全年銷售面積的兩成左右。房?jī)r(jià)也隨之攀升。進(jìn)入2013年，全國(guó)的銷售均價(jià)從2012年的每平方米5800元，增至每平方米7000元。尤其是北京、上海等一線城市，房?jī)r(jià)增速明顯，先后創(chuàng)下限購(gòu)以來(lái)單月上漲最高值。

“從10月開(kāi)始，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就開(kāi)始吹風(fēng)。12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控。12月25日的城鄉(xiāng)工作會(huì)，也提出來(lái)調(diào)控政策不動(dòng)搖?！本h置業(yè)集團(tuán)董事局主席田漢說(shuō)：“在喊話無(wú)效的情況下，‘國(guó)五條’出臺(tái)了?！?/p>

各地對(duì)“國(guó)五條”的反應(yīng)松緊不一。在已出臺(tái)的各地方政府細(xì)則中，大部分都較預(yù)期更為溫和。海南省、廣東省佛山市甚至表示，將不會(huì)出臺(tái)專門的細(xì)則。

這與房?jī)r(jià)上漲的地區(qū)性差異較為統(tǒng)一。據(jù)田漢介紹，去年底出現(xiàn)的回暖大多是在東部地區(qū)市場(chǎng)，特別是一二線城市，部分中西部地區(qū)的市場(chǎng)還沒(méi)復(fù)蘇。

尤其值得一提的是，東部地區(qū)的北京、青島、上海等16個(gè)城市，均價(jià)皆超過(guò)每平方米1.6萬(wàn)元?！叭绻蕹@16個(gè)城市，東部地區(qū)均價(jià)就從每平方米7200元變成5600元，全國(guó)銷售均價(jià)由每平方米5800元下降到5000元?！碧餄h說(shuō)：“但中央的政策從來(lái)都是‘一刀切’?！?/p>

正因此，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度兇猛的北京、上海選擇偏緊的政策實(shí)在情理之中。

對(duì)于備受關(guān)注的交易環(huán)節(jié)，北京、天津、上海皆重申，在能核實(shí)房屋原值的前提下，將嚴(yán)格按照20%征收房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅。北京還出臺(tái)了商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房五類房屋原值計(jì)算方法。是否能獲得房產(chǎn)原值數(shù)據(jù)，是20%個(gè)人所得稅能否從嚴(yán)執(zhí)行的關(guān)鍵。

北京市房屋的網(wǎng)簽系統(tǒng)自2005年3月15日起開(kāi)始運(yùn)行，上海市的網(wǎng)上房地產(chǎn)備案登記系統(tǒng)于2004年4月30日起正式開(kāi)通。這意味著，北京和上海在此時(shí)點(diǎn)之后交易的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和已購(gòu)公房，理論上都具有房屋交易價(jià)值的信息記錄，再交易時(shí)都需要征收20%的個(gè)人所得稅。

相較于上述大城市而言，其他地區(qū)則較為含糊，只提到嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院辦公廳文件的要求征收個(gè)稅，未提及免稅條件，甚至征收辦法也未提及。

“控制房?jī)r(jià)應(yīng)該是‘國(guó)五條’中最重要的一條。”剛卸任全國(guó)工商聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)的聶梅生認(rèn)為。

北京出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則明確要求，2013年“進(jìn)一步降低自住型改善型住房?jī)r(jià)格”，從而成為唯一提出“降低”房?jī)r(jià)的城市。一位業(yè)內(nèi)人士分析稱，政策的結(jié)果可能導(dǎo)致北京的高端樓盤將被限制入市，比如停發(fā)預(yù)售證或停辦現(xiàn)房銷售備案，等等。但是這位人士對(duì)相關(guān)措施的作用并不樂(lè)觀：“因?yàn)榻衲暌患径缺本┑姆績(jī)r(jià)已經(jīng)上漲了很多，要達(dá)到‘穩(wěn)中有跌’的目標(biāo)恐怕并不容易?！?/p>

上海緊隨其后，提出的目標(biāo)是保持房?jī)r(jià)“基本穩(wěn)定”，但在地產(chǎn)界人士看來(lái)，何為“基本”，依據(jù)并不明確，也就難以采取后續(xù)調(diào)控政策。

其余城市，諸如武漢、廈門、濟(jì)南、大連等地，多是以可支配收入增速設(shè)定房?jī)r(jià)漲幅上限。換言之，這些地方政府默認(rèn)今年的房?jī)r(jià)將會(huì)上漲6個(gè)至7個(gè)百分點(diǎn)，這與年初美林、摩根等多家投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷基本一致。

“細(xì)則不細(xì)”為哪般？

對(duì)于紛紛出臺(tái)的各地方政府細(xì)則，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)另一個(gè)共識(shí)是，這些細(xì)則的可操作性不強(qiáng)，甚至可能使得政策嚴(yán)肅性受損。“‘國(guó)五條’最大的問(wèn)題是地方政府的細(xì)則不細(xì)。”住建部政策研究中心主任秦虹在博鰲論壇上表示。

“不細(xì)”最典型體現(xiàn)在20%的交易個(gè)人所得稅上。這類涉及到廣大民眾切身利益的條目，理應(yīng)在房屋數(shù)量、居住年限或者住房面積等方面有一些制約條款，但因細(xì)則中沒(méi)有具體闡明，市場(chǎng)將之理解為普遍征收。

一位參與政策制定的地方官員在提及“國(guó)五條”和本地的細(xì)則時(shí)，一個(gè)勁地?fù)u頭，直言這是“擾民”的政策。據(jù)知情人士透露，住建部正在對(duì)地方落實(shí)“國(guó)五條”細(xì)則的情況進(jìn)行“摸底”和調(diào)研，初步結(jié)果顯示，對(duì)有些城市執(zhí)行得“比較滿意”，有些城市則“持保留意見(jiàn)”。

細(xì)則的粗糙，不僅使相關(guān)條款喪失執(zhí)行力，更導(dǎo)致公眾的預(yù)期在混亂中發(fā)酵，進(jìn)而引發(fā)諸如“離婚潮”等負(fù)面影響。

然而，有市場(chǎng)人士推測(cè)，地方細(xì)則的過(guò)粗，其實(shí)是“有意為之”。因?yàn)槭袌?chǎng)方面給地方政府算了一筆賬之后發(fā)現(xiàn)，他們根本缺乏抑制房地產(chǎn)的動(dòng)力。

國(guó)信證券發(fā)布的研究報(bào)告中稱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前至多處在弱復(fù)蘇階段，而且這種弱復(fù)蘇很大程度上依賴于2012年下半年以來(lái)的地產(chǎn)復(fù)蘇。2013年1月-2月，全國(guó)公共財(cái)政收入累計(jì)同比僅增長(zhǎng)7.2%，大幅低于去年同期13.11%的增速，其中中央財(cái)政收入同比僅增長(zhǎng)1.6%。相較而言，2013年財(cái)政預(yù)算案對(duì)土地出讓金的依賴度將比2012年增加，2012年預(yù)算中土地出讓收入的期望降幅是18.6%，而2013年這個(gè)降幅則調(diào)整至3.9%。

可以對(duì)照的是，2月底國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)“國(guó)五條”細(xì)則后，除了極個(gè)別的大宗地塊交易，3月土地市場(chǎng)整體出現(xiàn)趨冷苗頭，加重了各地政府對(duì)調(diào)控投鼠忌器的心理。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，3月，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)中國(guó)、保利、金地等12家標(biāo)桿房企拿地金額僅為130億元。

高策地產(chǎn)總裁李國(guó)平認(rèn)為，新一任政府的目標(biāo)應(yīng)該要找到地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的健康模式。

“國(guó)五條”和細(xì)則出臺(tái)在時(shí)間上間隔大半個(gè)月，但從本質(zhì)來(lái)看，卻是隔了一屆政府。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，“國(guó)五條”是上一屆政府為自己的調(diào)控定了一個(gè)尾音，姿態(tài)大于實(shí)質(zhì)，因此地方政府的細(xì)則也是“做做樣子”。

而新一屆政府的調(diào)控思路，現(xiàn)在仍不十分確定。新任總理李克強(qiáng)首次提地產(chǎn)調(diào)控，是在3月27日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上。他在會(huì)上提出，要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。

“如果是以‘穩(wěn)定健康發(fā)展’房地產(chǎn)市場(chǎng)為主，地方政府不會(huì)為打擊房地產(chǎn)，把經(jīng)濟(jì)拖下水?！币晃坏禺a(chǎn)界人士表示。

經(jīng)濟(jì)調(diào)控空間

“國(guó)五條”的影響集中在二手房市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們因此并沒(méi)有太多抱怨。多家開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，公司產(chǎn)品大都以剛需改善為主，不在調(diào)控的范疇。同時(shí)，他們由于銷售回款充足，也沒(méi)有太多資金壓力，所以沒(méi)有調(diào)低樓盤銷售價(jià)格的意愿。

京漢置業(yè)集團(tuán)董事局主席田漢表示，政府控制房?jī)r(jià)目標(biāo)并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，但調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)影響甚大。“這次國(guó)五條發(fā)布后出現(xiàn)的最不可思議的地方政策是，開(kāi)發(fā)商要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需取得預(yù)售證、銷售證，就要給政府報(bào)房?jī)r(jià)，這個(gè)房?jī)r(jià)不能超過(guò)同區(qū)域其他項(xiàng)目的成交價(jià)，也不管同區(qū)域的項(xiàng)目檔次如何，也不管什么時(shí)候供應(yīng)和開(kāi)盤，非常簡(jiǎn)單粗暴?！?/p>

“目前推動(dòng)房?jī)r(jià)最重要的是投資需求、投機(jī)需求和超前的奢華性需求，自住需求并不是主要原因?！比A生說(shuō)。而在北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授宋國(guó)青和世界銀行常務(wù)副行長(zhǎng)英卓華看來(lái)，日益增加的中產(chǎn)階層將儲(chǔ)蓄投資定在房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一種無(wú)奈之舉。

另外，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授陶然分析，目前房地產(chǎn)需求如此旺盛，關(guān)鍵原因是地方政府在目前體制性限量少供、試圖通過(guò)饑餓療法來(lái)最大化商住用地出讓金。一味通過(guò)限購(gòu)、征稅等措施壓制需求，不是真正有效措施，甚至還會(huì)給本不atMZPXSikWYTIVKoiG+u1A==樂(lè)觀的宏觀經(jīng)濟(jì)雪上加霜。

那么，在種種調(diào)控政策終告無(wú)效的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要什么樣的藥方？

在華生看來(lái)，“國(guó)五條”重申20%個(gè)稅，意味著新一屆政府或許將轉(zhuǎn)向采用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控：“諸如征收房產(chǎn)稅，我認(rèn)為新政府是應(yīng)該要干的。”

信達(dá)資產(chǎn)管理公司研究員沈洪溥也認(rèn)為，行政手段已經(jīng)用盡的情況下，房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段可能會(huì)提前來(lái)臨。

近日，有市場(chǎng)傳言稱，第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市會(huì)在近期公布，其中包括杭州。此后國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)傳言給予否認(rèn)，但杭州不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷售負(fù)責(zé)人已頻繁碰頭商量對(duì)策。

“雖然還沒(méi)有聽(tīng)到房產(chǎn)稅提前出臺(tái)的消息，但從邏輯上來(lái)說(shuō)，新政府的樓市調(diào)控是要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)手段?！必?cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康說(shuō)，“經(jīng)濟(jì)手段”不僅包括房產(chǎn)稅，還要對(duì)開(kāi)發(fā)、交易、保有等各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行合理的稅費(fèi)安排。

實(shí)際上，2月26日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則中，也提到加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，以及到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的目標(biāo)。

在田漢看來(lái)，個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)和開(kāi)征房產(chǎn)稅，比單純控制房?jī)r(jià)容易得多，“但征收房產(chǎn)稅，‘官老爺’‘房大爺’不干，恰恰他們都是有話語(yǔ)權(quán)的人”。

對(duì)于征收房產(chǎn)稅呼聲日盛，市場(chǎng)已經(jīng)有所反應(yīng)。鏈家地產(chǎn)董事長(zhǎng)左暉透露，北京二手房3月網(wǎng)簽量超過(guò)4萬(wàn)宗，環(huán)比1月的1.9萬(wàn)宗增長(zhǎng)超1倍。但是市場(chǎng)的實(shí)際成交量環(huán)比僅增長(zhǎng)40%，即2.7萬(wàn)宗。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的一個(gè)重要原因，3月有比較多的親屬過(guò)戶而非實(shí)際交易。

一位北京本地的開(kāi)發(fā)商亦透露，“現(xiàn)在就有很多購(gòu)房者要求把房子更名成女兒或者親屬的。政策肯定會(huì)給這批既得利益者一個(gè)處理的時(shí)間?！?/p>

在市場(chǎng)人士看來(lái)，在持有環(huán)節(jié)征稅可以較好地打擊投機(jī)需求，平衡和穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格。但是制度設(shè)計(jì)需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌才?，例如第一套房免稅，第二套、第三套逐步遞增稅額，等等，以免打擊到合理需求，或使得房產(chǎn)稅成為政府創(chuàng)收工具。

國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)等人士則認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅并不現(xiàn)實(shí)，“現(xiàn)在關(guān)于房產(chǎn)稅的事情還在爭(zhēng)論，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)要出臺(tái)”。

許善達(dá)表示，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段房產(chǎn)稅的征收并不能完全抵消土地出讓金?！爸醒胝髦赖胤秸客恋爻鲎尳疬^(guò)日子，不解決這一問(wèn)題，什么政策都只能被當(dāng)作廢紙?！?/p>

許善達(dá)同時(shí)指出，沒(méi)有供給方面的政策，特別是對(duì)低收入群體住宅的供給方面的政策，僅僅使用稅收政策抑制住房需求從而抑制房?jī)r(jià)是不可能成功的。

對(duì)此，陶然的建議是，賦予城市郊區(qū)的本地農(nóng)民一定的土地開(kāi)發(fā)權(quán)利，通過(guò)集體建設(shè)用地入市，為城市創(chuàng)造多個(gè)供地主體。通過(guò)逐漸提高供給來(lái)降低房?jī)r(jià)，才是一條更加現(xiàn)實(shí)的路徑?！?/p>