不到半個月的時間內(nèi)，北京豆各莊鄉(xiāng)黃丁村地塊經(jīng)歷了從“冷遇”到“熱捧”的戲劇性變化。

9月4日，今年才剛剛進(jìn)軍京城的恒大集團(tuán)以40.4億元的價格，競得這一地塊，除去公租房面積，成交樓面均價約每平方米1.66萬元。

此前，因為對未來房屋售價的限制，豆各莊地塊在8月21日一經(jīng)推出便遇冷，在網(wǎng)上掛牌十日無人報價，一度引發(fā)該地塊可能流拍的議論。然而在9月2日首獲報價開始，僅兩天時間該地塊便獲得8次報價。從24.5億元的起始報價上升至25.41億元。最終，恒大、首開住總、中鐵建、葛洲壩、富力、合景、招商和中海八家房企在北京市國土局參加了競價。

此次競拍，似乎可以說明市場接受了“限房價、競地價”的土地出讓方式，雖然有業(yè)內(nèi)人士稱，這一地價對于恒大集團(tuán)來說幾無利潤可言。

所謂“限房價、競地價”土地出讓方式，是在限定地塊未來住房銷售價格的條件下，競標(biāo)土地價格，這一模式為北京市所創(chuàng)。業(yè)內(nèi)人士指出，“這一制度設(shè)計實質(zhì)是將保障的責(zé)任交給市場來解決?！?/p>

北京市國土局認(rèn)為，“該方式直接限定了未來住房銷售價格，能夠較好地抑制區(qū)域房地產(chǎn)價格的過快上漲”。有消息稱，國土部也認(rèn)為這種方式能夠有效地“控價格、防‘地王’”。

在市場人士看來，豆各莊地塊是北京市政府試探這一模式在土地市場上的反應(yīng)。試探的結(jié)果對于政府來說無疑是個好消息，政府獲得了好的地價，房價則被限定在一個較低范圍，而開發(fā)商利潤則被擠壓。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，意欲進(jìn)軍北京的恒大先后兩次拿下政府鼓勵的政策用地和限房價土地，意在培養(yǎng)和建立政府關(guān)系。在現(xiàn)有土地制度下，地方政府壟斷了土地供應(yīng)，因此無論“限房價、競地價”，或是其他行政調(diào)控，開發(fā)商始終處于被動地位，這與市場規(guī)則沒有關(guān)系。不參與政府調(diào)控政策下的“市場游戲”，等于退出了房地產(chǎn)市場。

國五條壓力

2013年初，北京版國五條細(xì)則提出了2013年房價控制目標(biāo)——全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

大半年已過，這一目標(biāo)顯然是不可能完成的任務(wù)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2013年上半年北京二手住宅成交量為9.32萬套，較2012年同期上漲76.8%；成交均價為每平方米2.7萬元，同比上漲24.7%?？芍^“量價齊升”。

“北京市為此很著急?！比珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生說。中央政策要求地方房價不得高于GDP的增幅，而北京市的房價增幅早已超過20%，如再不控制，在年底將可能達(dá)到30%，“無論如何也說不過去”。

不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)商們還普遍預(yù)期房價會繼續(xù)上漲。今年以來，一線城市土地市場的火爆一直持續(xù)。尤其是北京，“地王頻現(xiàn)”——7月3日，夏家胡同地塊，以樓面價超過每平方米4.5萬元，成為北京單價地王；僅僅21天后，這紀(jì)錄被朝陽區(qū)孫河地塊刷新，其樓面價接近每平方米4.6萬元；再到9月4日，朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊，實際樓面價達(dá)到每平方米7.3萬元，成為新地王。

在這一過程中，北京市土地交易任務(wù)在上半年就已完成，且盈利頗豐。按照北京市國土局公布的數(shù)據(jù)，截至8月底，2013年全市土地市場共成交經(jīng)營性用地約948公頃，為去年同期的3.7倍，其中住宅用地約722公頃，為去年同期的4倍。經(jīng)營性用地成交總額約1009億元，創(chuàng)歷史同期最高水平。

“北京市的土地單價太高，今年土地成交總額雖然已經(jīng)超過1000億元，但土地供應(yīng)量并不大。”中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說。這種情況下，房價的上漲幾乎無可避免。

這一現(xiàn)實對于北京市政府來說可謂喜憂參半，土地出讓金收入達(dá)到了新高度，但房價的持續(xù)上漲卻壓力倍增。此時，北京市祭出“限房價、競地價”的大旗順理成章。

按照“限房價、競地價”政策，豆各莊地塊的居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價為每平方米2.2萬元，套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)，單套商品住房總價控制在200萬元以內(nèi)，這是北京首次限定單套商品房總價。

相較于豆各莊地塊所在東五環(huán)周邊區(qū)域，普通二手房價格每平方米在3萬元左右，2.2萬元的限價無疑將對這一區(qū)域的房地產(chǎn)市場形成影響。

對于北京地方政府來說，“反正地王都已經(jīng)賣完了，流拍也不怕?！甭櫭飞f。但如果房價持續(xù)上漲的情況下不采取動作，則要面對不作為的輿論壓力。

北京市國土局稱，近期還將在各區(qū)域選擇部分地塊通過“限房價、競地價”方式進(jìn)行出讓。目前，各區(qū)政府在綜合考慮區(qū)域交通、市政、生活配套設(shè)施等情況后，已提出了備選地塊。

理不清的地價與房價

在北京市國土局看來，“限房價、競地價”并非“拍腦袋”訂出的政策。

該局在9月4日向《財經(jīng)》出具的書面回復(fù)中稱，2010年以來，北京市為落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，在堅持土地招拍掛制度的同時，積極探索有效的土地出讓方式，推動以商品住宅為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標(biāo)向完善市場、促進(jìn)土地利用、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。

這一探索的結(jié)果包括了“限房價、競地價”，“限房價、競保障房面積”等等強化行政調(diào)控的模式。這些模式，無一不是在堅持土地招拍掛制度前提下的妥協(xié)。

雖然按照現(xiàn)行制度，經(jīng)營性建設(shè)用地出讓時，皆需履行招拍掛程序，但在地方招商引資的大背景下，工業(yè)用地大多仍沿續(xù)了協(xié)議出讓的形式。由此，目前只有房地產(chǎn)商業(yè)用地出讓能做到價高者得。但在“賣方”只有地方政府一家的壟斷格局下，拍賣出天價土地成為常態(tài)。

2010年，正是因為地王頻現(xiàn)，輿論開始抨擊土地招拍掛制度。在這一過程中，一直飽受輿論壓力的房地產(chǎn)開放商也有意將房價高企的責(zé)任推向政府。許多開發(fā)商宣稱“地方政府出讓土地的費用越來越高”，房價與地價互為因果的關(guān)系，使得政府土地出讓的行為同“高房價”一起備受質(zhì)疑。

隨后，從中央到地方對房地產(chǎn)市場的調(diào)控開始大量動用行政手段，從限購到限售，再到限價，而不再僅僅是之前的貨幣手段。

對于飽受爭議的招拍掛土地出讓方式，國土部門的意見并不統(tǒng)一。中國土地學(xué)會副理事長黃小虎說，中國土地財政有兩大支柱，一個是征地制度，另一個就是招拍掛，兩者結(jié)合在一起形成了土地財政。

要破除招拍掛的土地出讓方式，土地財政就會大打折扣，這是地方政府所不愿看到的。除此之外，一位國土部門的負(fù)責(zé)人也曾指出，翻看十年以內(nèi)的土地出讓數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商并非依照土地成本定價。

以北京西南三環(huán)的萬年花城萬錦園項目為例，樓面地價為每平方米7331元，而開發(fā)商的開盤價突破每平方米3萬元。此類例子不在少數(shù)。

因此在根本土地制度不改變的前提下，政府傾向于以類似配建以及限價等行政手段微調(diào)。但在地王頻現(xiàn)的背景下，地方政府并沒有辦法撇清房價與地價的邏輯關(guān)系，作為土地市場的壟斷者，他們控制了土地供應(yīng)數(shù)量和供應(yīng)渠道，這兩者都直接決定了地價高低。人們堅信，如果土地供應(yīng)量充足，住房供應(yīng)量也會相應(yīng)提高，市場規(guī)則中的供求關(guān)系就發(fā)生變化。

真實需求下的土地壟斷

自2010年以來，北京市的居住類用地供應(yīng)量一直在持續(xù)減少。2012年新增公告居住類用地共48宗，總建設(shè)用地面積355.55萬平方米，環(huán)比2011年減少了15宗，面積降幅為33.29%。

“在這種情況下，北京市的住宅用地中，又有70%是用于保障房建設(shè)，更進(jìn)一步加劇了商品住宅供應(yīng)的稀缺?！标愒品逭f。

與此同時，每年北京新增常住人口50萬-60萬人。這些進(jìn)入北京的人口幾乎全都是適齡人口，居住需求和購房需求旺盛。除此之外，作為一個國際性的大都市，北京房地產(chǎn)的投資性需求也相對火熱。

供求關(guān)系如此緊張，房價沒有不漲的理由。

“北京市的土地供應(yīng)每年都在縮小，每年都完不成土地供應(yīng)計劃。”陳云峰說。

近年來，隨著輿論壓力和被拆遷農(nóng)民權(quán)利意識的覺醒，征地制度已經(jīng)走向末路。之前的低成本征地在北京難以再現(xiàn)。如繼續(xù)沿用傳統(tǒng)征地模式，無論是征地周期，還是征地補償成本，都將使這一供地方式無法滿足現(xiàn)實需求。

如此前的大望京村征地，其前期拆遷成本就高達(dá)43億元。在補償安排上，政府允許村民有不同選擇。比如，選擇定向安置的村民能夠獲得每平方米8000元左右的補償，每人還能以每平方米4500元的優(yōu)惠價格購買回遷房；選擇貨幣補償?shù)拇迕?，補償額度平均達(dá)到每平方米1.1萬元。

在聶梅生看來，諸如“限房價、競地價”等政策都是以通知、意見等形式出現(xiàn)的，而且對于房價調(diào)控目標(biāo)的追責(zé)頂多是行政問責(zé)。這些政策本身都沒有涉及到土地制度這一核心問題。

此類修補政策，并不能解決房價問題，反而會延伸出龐雜的監(jiān)管分配機(jī)制?！耙鉀Q根本問題，仍然要靠土地出讓制度的改革?！甭櫭飞f。