□ 本刊記者 羅燕 劉芯邑

自住型商品房餡餅？

□ 本刊記者 羅燕 劉芯邑

自住型商品房將覆蓋政策房出現(xiàn)以來最廣泛的“輪候”人群。繼“搖車”之后，“北京式搖房”橫空出世。

北京首批自住型商品房項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案展開展當(dāng)天，就有不少市民前來觀展。 圖/CFP

今年35歲的蘇林看過數(shù)不清的樓盤，卻是第一次看建筑工地。

11月29日，在北京首個(gè)自住型商品房項(xiàng)目——朝陽區(qū)豆各莊恒大“御景灣”項(xiàng)目開始申購的前一天，蘇林來到了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)?！耙约簛砜匆幌虏拍芊判纳暾?qǐng)。”他說。

自2007年來到北京后，在努力掙首付款的同時(shí)，蘇林發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)買不起北京的房子了。這幾年，他記不清看了多少套房，卻因?yàn)楦鞣N原因沒能買下一套。

自住型商品房的推出讓蘇林喜出望外。這種住房?jī)r(jià)格將比同地段、同品質(zhì)商品房低30%左右，套型以90平方米以下為主，主要滿足自住型改善型購房需求。自10月23日政策發(fā)布后，他就一直關(guān)注著進(jìn)展。

跟蘇林一樣的人還有很多?！懊刻於加惺畮讚苋诉^來看?！痹诮ㄖ袠I(yè)干了10多年的吳姓工程師頭回看到這種景象：房子還沒開始建就有那么多人來看。

“運(yùn)氣”與“銀子”

據(jù)介紹，恒大“御景灣”項(xiàng)目位于豆各莊鄉(xiāng)黃廠村，東至規(guī)劃黃廠路，南至焦化廠北路，西至東五環(huán)路，北至豆各莊產(chǎn)業(yè)用地。今年9月4日，恒大集團(tuán)以40.4億元競(jìng)得此地塊。

該項(xiàng)目總建筑面積約29萬平方米，其中自住型商品房面積約18萬平方米，能提供約2000套自住型商品房，每平方米售價(jià)約22000元。

在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，《民生周刊》記者看到，這塊地已經(jīng)被圍了起來，工人們分頭在搭建臨時(shí)住房及售樓處，工地正在進(jìn)行深井降水?！斑@是為建地下室做準(zhǔn)備?！币幻┕と藛T說。

恒大集團(tuán)北京分公司工程處的一位張姓工作人員表示，公司現(xiàn)在正積極跟各部門溝通，爭(zhēng)取早日大規(guī)模開工?！斑M(jìn)入主體建設(shè)就很快了。估計(jì)明年7月大樓能封頂，然后進(jìn)行二次結(jié)構(gòu)。明年的這個(gè)時(shí)候你再來看，房子就已經(jīng)建好了?！?/p>

“這意味著最快后年能拿到房子？”蘇林說完之后馬上否定了自己，這離“他的”房子還太遠(yuǎn)了。

這個(gè)項(xiàng)目共建設(shè)2000套自住型商品房，但申請(qǐng)購買的人估計(jì)會(huì)數(shù)以萬計(jì)。

“渺茫”、“跟中彩票一樣”……這是在北京首批自住型商品房項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案展上，《民生周刊》記者聽到最多的話。

這次展覽于11月12—27日在北京規(guī)劃展覽館舉辦，共展出海淀、朝陽、昌平、豐臺(tái)4個(gè)區(qū)縣的7個(gè)自住型商品房項(xiàng)目，總建筑面積73.3公頃，可建設(shè)自住型商品房建筑面積約144.7萬平方米，共16020套房。

而據(jù)北京市建委統(tǒng)計(jì)，截至今年4月，申請(qǐng)保障房的家庭仍有13.2萬戶在輪候。

住建部政策研究中心主任秦虹稱，北京每年新增約60萬人，其中20~39歲的人口占62.8%，年輕人向大城市的集中帶來了巨大的住房需求。

在強(qiáng)大需求面前，現(xiàn)有的自住型商品房如杯水車薪。

曾在2009年通過搖號(hào)搖中一套限價(jià)房的胡女士，這次幫兒子一家來看展覽。雖然兒子已經(jīng)不屬優(yōu)先購買對(duì)象，但她相信只要運(yùn)氣好，還是能買到?！安贿^這次除了‘運(yùn)氣’之外，還要‘銀子’?！彼龂@道。

與經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房相比，自住型商品房?jī)r(jià)格顯然高出很多，只是比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右。在較好的地段，其售價(jià)仍超過每平方米2萬元。

“北京式搖房”

數(shù)據(jù)表明，今年北京房?jī)r(jià)的漲幅一直領(lǐng)跑全國，有些項(xiàng)目漲幅超過70%。10月22日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格同比上漲的69個(gè)城市中，北京以20.6%的漲幅再次居首。

10月23日，北京“一日兩文”，出臺(tái)了樓市調(diào)控新政“京七條”，并發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，推出新的住房品種——自住型商品房。

“低端有保障、中端有支持、高端有控制”，這是北京市建委今年提出的住房供應(yīng)思路。北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《民生周刊》記者，加快自住型商品住房建設(shè)，目的是解決需求最旺盛的剛性自住需求、改善型需求和夾心層家庭住房困難，做實(shí)中端，支持剛需，平抑房?jī)r(jià)。

按照北京市建委的規(guī)劃，2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，明年將達(dá)到5萬套供地規(guī)模。

“政府行為的規(guī)范與否決定了整個(gè)新制度的成敗，如果存在尋租腐敗問題，必然會(huì)有一些人通過購買自住型商品房獲利，可以考慮引入第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督?！?/p>

在中國政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法研究所副所長(zhǎng)薛克鵬看來，“這樣的供應(yīng)量還是非常有限的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說，供應(yīng)量很小時(shí)，對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用并不大，不能改變市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)，但能滿足工薪階層的一些住房需求?！?/p>

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳保存擔(dān)心，自住型商品房作為一種政策房，而且配建在商品房小區(qū)里，很可能最終只停留在口頭上，不能完全推行下去?！霸谏唐贩啃^(qū)中配建政策房惡果無窮，所有的配建模式最終都造成商品房?jī)r(jià)格大幅上漲。”

自住型商品房一般以“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的方式供地。在土地招拍掛過程中，對(duì)擬出讓地塊限定住房套型及最高房?jī)r(jià)，在此基礎(chǔ)上開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。

11月21日，恒大集團(tuán)以51.35億元再次競(jìng)得配建自住型商品房的地塊——朝陽區(qū)東壩南區(qū)地塊，成為北京今年的總價(jià)地王。該地塊總面積為20.5446萬平方米，配建1.69萬平方米限價(jià)商品房及11.2萬平方米的自住型商品房。

“政府的土地出讓金不能少，企業(yè)也不能虧本，這樣下去，市場(chǎng)上的普通商品房將不會(huì)存在，就剩下高端商品房和自住型商品房，沒有輪上自住型商品房的普通白領(lǐng)就無房可買了?！标惐４嬲f。

11月27日，《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規(guī)定（征求意見稿）》向社會(huì)公開征求意見。

根據(jù)《暫行規(guī)定》，具有購房資格的家庭，可在項(xiàng)目公示期內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出購房申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購房家庭的申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，北京市建委及相關(guān)部門將在20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)購房家庭的資格進(jìn)行再次審核，通過購房資格審核的家庭參加搖號(hào)。

由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織公開搖號(hào)，確定購房家庭的選房順序，搖號(hào)將使用全市統(tǒng)一的搖號(hào)軟件。

北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，這款搖號(hào)軟件是在總結(jié)保障房搖號(hào)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒北京市小客車指標(biāo)搖號(hào)系統(tǒng)和辦法研發(fā)的。

根據(jù)《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，在北京具有購房資格的家庭都可以購買自住型商品住房。其中，本市戶籍無房家庭及保障房輪候家庭優(yōu)先購買。

這意味著自住型商品房將覆蓋政策房出現(xiàn)以來最廣泛的“輪候”人群。繼“搖車”之后，“北京式搖房”橫空出世。

誰是裁判

11月30日10點(diǎn)，“御景灣”項(xiàng)目開始在恒大集團(tuán)北京分公司官網(wǎng)上接受申購。

《民生周刊》記者多次嘗試登錄該網(wǎng)站，結(jié)果均為網(wǎng)頁打開速度極慢、顯示不全或者無法打開。

據(jù)了解，報(bào)名網(wǎng)站按照能應(yīng)對(duì)10萬人的流量設(shè)計(jì)，但開始申購當(dāng)日，網(wǎng)站便陷入癱瘓狀態(tài)。恒大集團(tuán)相關(guān)人士表示，當(dāng)日下午已經(jīng)增加了一臺(tái)服務(wù)器。

申請(qǐng)、審核之后的搖號(hào)工作也將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織，而此前北京的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房搖號(hào)均由政府住房保障部門組織。

“開發(fā)商組織搖號(hào)靠譜嗎？”在一些房產(chǎn)論壇上，很多人發(fā)出了類似的疑問。由官方組織、實(shí)施3年的北京小型客車搖號(hào)就曾被曝存在暗箱操作。

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示，“這點(diǎn)大家不必過慮，開發(fā)商只是承擔(dān)具體的工作，主導(dǎo)的還是政府，監(jiān)督的則是社會(huì)公眾。這個(gè)事情既然是民生性的，就必須彰顯公平。”

《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規(guī)定（征求意見稿）》明確，搖號(hào)、選房過程應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)關(guān)全程公證，接受屬地區(qū)、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門監(jiān)督，并可以邀請(qǐng)社會(huì)公眾現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

薛克鵬認(rèn)為，必須要把制定規(guī)則、執(zhí)行規(guī)則以及監(jiān)督這3種權(quán)力分開。政府行為的規(guī)范與否決定了整個(gè)新制度的成敗，如果存在尋租腐敗問題，必然會(huì)有一些人通過購買自住型商品房獲利，可以考慮引入第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督。

在全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌看來，更需要監(jiān)管的是自住型商品房的質(zhì)量。自住型商品房的土地成本依然很高，但房?jī)r(jià)是限定的，這樣就壓縮了開發(fā)商的利潤(rùn)空間?！伴_發(fā)商可以通過管理革新來控制成本，這無疑是最好的。但也不排除有的開發(fā)商會(huì)通過偷工減料等方式降低建房成本?！?/p>

但北京的土地資源是有限的，而且征地成本越來越高，也推高了土地成本?！斑@樣就必須進(jìn)行更好的區(qū)域規(guī)劃，把周邊地區(qū)的交通設(shè)施做得更好，加大土地的有限供應(yīng)。”顧云昌說。

蘇林正在積極成為這次自住型商品房購買“分母”中的一員，登錄不了的網(wǎng)站、不知是否公正的“裁判”都讓他有些焦慮。盡管在“御景灣”實(shí)地探訪后，他并不是十分滿意，這里離他的工作單位路途遙遠(yuǎn)，而且配套設(shè)施尚不完備，但他還是決定申購，“聊勝于無嘛”。

（蘇林為化名。實(shí)習(xí)生王嘉林、陳小丹對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)。）

□ 編輯 趙慧 □ 美編 王迪