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        自住型商品房餡餅?

        2013-12-20 14:58:17羅燕劉芯邑
        民生周刊 2013年30期
        關(guān)鍵詞:搖號恒大購房

        □ 本刊記者 羅燕 劉芯邑

        自住型商品房餡餅?

        □ 本刊記者 羅燕 劉芯邑

        自住型商品房將覆蓋政策房出現(xiàn)以來最廣泛的“輪候”人群。繼“搖車”之后,“北京式搖房”橫空出世。

        北京首批自住型商品房項目規(guī)劃設(shè)計方案展開展當天,就有不少市民前來觀展。 圖/CFP

        今年35歲的蘇林看過數(shù)不清的樓盤,卻是第一次看建筑工地。

        11月29日,在北京首個自住型商品房項目——朝陽區(qū)豆各莊恒大“御景灣”項目開始申購的前一天,蘇林來到了項目現(xiàn)場。“要自己來看一下才能放心申請?!彼f。

        自2007年來到北京后,在努力掙首付款的同時,蘇林發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)買不起北京的房子了。這幾年,他記不清看了多少套房,卻因為各種原因沒能買下一套。

        自住型商品房的推出讓蘇林喜出望外。這種住房價格將比同地段、同品質(zhì)商品房低30%左右,套型以90平方米以下為主,主要滿足自住型改善型購房需求。自10月23日政策發(fā)布后,他就一直關(guān)注著進展。

        跟蘇林一樣的人還有很多。“每天都有十幾撥人過來看?!痹诮ㄖ袠I(yè)干了10多年的吳姓工程師頭回看到這種景象:房子還沒開始建就有那么多人來看。

        “運氣”與“銀子”

        據(jù)介紹,恒大“御景灣”項目位于豆各莊鄉(xiāng)黃廠村,東至規(guī)劃黃廠路,南至焦化廠北路,西至東五環(huán)路,北至豆各莊產(chǎn)業(yè)用地。今年9月4日,恒大集團以40.4億元競得此地塊。

        該項目總建筑面積約29萬平方米,其中自住型商品房面積約18萬平方米,能提供約2000套自住型商品房,每平方米售價約22000元。

        在項目現(xiàn)場,《民生周刊》記者看到,這塊地已經(jīng)被圍了起來,工人們分頭在搭建臨時住房及售樓處,工地正在進行深井降水?!斑@是為建地下室做準備?!币幻┕と藛T說。

        恒大集團北京分公司工程處的一位張姓工作人員表示,公司現(xiàn)在正積極跟各部門溝通,爭取早日大規(guī)模開工?!斑M入主體建設(shè)就很快了。估計明年7月大樓能封頂,然后進行二次結(jié)構(gòu)。明年的這個時候你再來看,房子就已經(jīng)建好了?!?/p>

        “這意味著最快后年能拿到房子?”蘇林說完之后馬上否定了自己,這離“他的”房子還太遠了。

        這個項目共建設(shè)2000套自住型商品房,但申請購買的人估計會數(shù)以萬計。

        “渺茫”、“跟中彩票一樣”……這是在北京首批自住型商品房項目規(guī)劃設(shè)計方案展上,《民生周刊》記者聽到最多的話。

        這次展覽于11月12—27日在北京規(guī)劃展覽館舉辦,共展出海淀、朝陽、昌平、豐臺4個區(qū)縣的7個自住型商品房項目,總建筑面積73.3公頃,可建設(shè)自住型商品房建筑面積約144.7萬平方米,共16020套房。

        而據(jù)北京市建委統(tǒng)計,截至今年4月,申請保障房的家庭仍有13.2萬戶在輪候。

        住建部政策研究中心主任秦虹稱,北京每年新增約60萬人,其中20~39歲的人口占62.8%,年輕人向大城市的集中帶來了巨大的住房需求。

        在強大需求面前,現(xiàn)有的自住型商品房如杯水車薪。

        曾在2009年通過搖號搖中一套限價房的胡女士,這次幫兒子一家來看展覽。雖然兒子已經(jīng)不屬優(yōu)先購買對象,但她相信只要運氣好,還是能買到?!安贿^這次除了‘運氣’之外,還要‘銀子’?!彼龂@道。

        與經(jīng)濟適用房、限價房相比,自住型商品房價格顯然高出很多,只是比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右。在較好的地段,其售價仍超過每平方米2萬元。

        “北京式搖房”

        數(shù)據(jù)表明,今年北京房價的漲幅一直領(lǐng)跑全國,有些項目漲幅超過70%。10月22日,國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,新房價格同比上漲的69個城市中,北京以20.6%的漲幅再次居首。

        10月23日,北京“一日兩文”,出臺了樓市調(diào)控新政“京七條”,并發(fā)布《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》,推出新的住房品種——自住型商品房。

        “低端有保障、中端有支持、高端有控制”,這是北京市建委今年提出的住房供應(yīng)思路。北京市建委相關(guān)負責人告訴《民生周刊》記者,加快自住型商品住房建設(shè),目的是解決需求最旺盛的剛性自住需求、改善型需求和夾心層家庭住房困難,做實中端,支持剛需,平抑房價。

        按照北京市建委的規(guī)劃,2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地,明年將達到5萬套供地規(guī)模。

        “政府行為的規(guī)范與否決定了整個新制度的成敗,如果存在尋租腐敗問題,必然會有一些人通過購買自住型商品房獲利,可以考慮引入第三方機構(gòu)進行監(jiān)督?!?/p>

        在中國政法大學經(jīng)濟法研究所副所長薛克鵬看來,“這樣的供應(yīng)量還是非常有限的。從經(jīng)濟學上來說,供應(yīng)量很小時,對房價的抑制作用并不大,不能改變市場上的房價結(jié)構(gòu),但能滿足工薪階層的一些住房需求?!?/p>

        全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳保存擔心,自住型商品房作為一種政策房,而且配建在商品房小區(qū)里,很可能最終只停留在口頭上,不能完全推行下去?!霸谏唐贩啃^(qū)中配建政策房惡果無窮,所有的配建模式最終都造成商品房價格大幅上漲。”

        自住型商品房一般以“限房價,競地價”的方式供地。在土地招拍掛過程中,對擬出讓地塊限定住房套型及最高房價,在此基礎(chǔ)上開發(fā)商競爭土地價格。

        11月21日,恒大集團以51.35億元再次競得配建自住型商品房的地塊——朝陽區(qū)東壩南區(qū)地塊,成為北京今年的總價地王。該地塊總面積為20.5446萬平方米,配建1.69萬平方米限價商品房及11.2萬平方米的自住型商品房。

        “政府的土地出讓金不能少,企業(yè)也不能虧本,這樣下去,市場上的普通商品房將不會存在,就剩下高端商品房和自住型商品房,沒有輪上自住型商品房的普通白領(lǐng)就無房可買了?!标惐4嬲f。

        11月27日,《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規(guī)定(征求意見稿)》向社會公開征求意見。

        根據(jù)《暫行規(guī)定》,具有購房資格的家庭,可在項目公示期內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出購房申請。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房家庭的申請材料進行初審,北京市建委及相關(guān)部門將在20個工作日內(nèi),對購房家庭的資格進行再次審核,通過購房資格審核的家庭參加搖號。

        由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織公開搖號,確定購房家庭的選房順序,搖號將使用全市統(tǒng)一的搖號軟件。

        北京市建委相關(guān)負責人透露,這款搖號軟件是在總結(jié)保障房搖號經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,借鑒北京市小客車指標搖號系統(tǒng)和辦法研發(fā)的。

        根據(jù)《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》,在北京具有購房資格的家庭都可以購買自住型商品住房。其中,本市戶籍無房家庭及保障房輪候家庭優(yōu)先購買。

        這意味著自住型商品房將覆蓋政策房出現(xiàn)以來最廣泛的“輪候”人群。繼“搖車”之后,“北京式搖房”橫空出世。

        誰是裁判

        11月30日10點,“御景灣”項目開始在恒大集團北京分公司官網(wǎng)上接受申購。

        《民生周刊》記者多次嘗試登錄該網(wǎng)站,結(jié)果均為網(wǎng)頁打開速度極慢、顯示不全或者無法打開。

        據(jù)了解,報名網(wǎng)站按照能應(yīng)對10萬人的流量設(shè)計,但開始申購當日,網(wǎng)站便陷入癱瘓狀態(tài)。恒大集團相關(guān)人士表示,當日下午已經(jīng)增加了一臺服務(wù)器。

        申請、審核之后的搖號工作也將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織,而此前北京的經(jīng)濟適用房、限價房搖號均由政府住房保障部門組織。

        “開發(fā)商組織搖號靠譜嗎?”在一些房產(chǎn)論壇上,很多人發(fā)出了類似的疑問。由官方組織、實施3年的北京小型客車搖號就曾被曝存在暗箱操作。

        北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示,“這點大家不必過慮,開發(fā)商只是承擔具體的工作,主導的還是政府,監(jiān)督的則是社會公眾。這個事情既然是民生性的,就必須彰顯公平?!?/p>

        《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規(guī)定(征求意見稿)》明確,搖號、選房過程應(yīng)當由公證機關(guān)全程公證,接受屬地區(qū)、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門監(jiān)督,并可以邀請社會公眾現(xiàn)場監(jiān)督。

        薛克鵬認為,必須要把制定規(guī)則、執(zhí)行規(guī)則以及監(jiān)督這3種權(quán)力分開。政府行為的規(guī)范與否決定了整個新制度的成敗,如果存在尋租腐敗問題,必然會有一些人通過購買自住型商品房獲利,可以考慮引入第三方機構(gòu)進行監(jiān)督。

        在全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌看來,更需要監(jiān)管的是自住型商品房的質(zhì)量。自住型商品房的土地成本依然很高,但房價是限定的,這樣就壓縮了開發(fā)商的利潤空間?!伴_發(fā)商可以通過管理革新來控制成本,這無疑是最好的。但也不排除有的開發(fā)商會通過偷工減料等方式降低建房成本?!?/p>

        但北京的土地資源是有限的,而且征地成本越來越高,也推高了土地成本?!斑@樣就必須進行更好的區(qū)域規(guī)劃,把周邊地區(qū)的交通設(shè)施做得更好,加大土地的有限供應(yīng)。”顧云昌說。

        蘇林正在積極成為這次自住型商品房購買“分母”中的一員,登錄不了的網(wǎng)站、不知是否公正的“裁判”都讓他有些焦慮。盡管在“御景灣”實地探訪后,他并不是十分滿意,這里離他的工作單位路途遙遠,而且配套設(shè)施尚不完備,但他還是決定申購,“聊勝于無嘛”。

        (蘇林為化名。實習生王嘉林、陳小丹對本文亦有貢獻。)

        □ 編輯 趙慧 □ 美編 王迪

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