姜子良

【摘 要】本文闡述了德國(guó)房?jī)r(jià)近年來(lái)快速上漲的趨勢(shì)，并從低利率、人口增長(zhǎng)、新建項(xiàng)目和租金水平分析了原因。高房?jī)r(jià)使租金水漲船高，低收家庭陷入困境，本文對(duì)此提出了建議，一方面，以房租為條件重新定義貧困的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面，提高價(jià)格合適的住房供應(yīng)量。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)；房租；低收家庭；貧困

1998年我國(guó)出臺(tái)刺激房地產(chǎn)發(fā)展的重要政策——取消福利分房，自1999年起房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展至今，其間雖有歷次調(diào)控，但房?jī)r(jià)較本世紀(jì)初已有幾倍乃至十幾倍的增長(zhǎng)。大城市的高房?jī)r(jià)和房租，使得很多年輕人和低收家庭無(wú)力購(gòu)置房產(chǎn)，只能租房蝸居。

他山之石，可以攻玉。德國(guó)作為發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家，它的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀如何呢？

一、德國(guó)房?jī)r(jià)近年來(lái)快速上升

在目前德國(guó)的住房市場(chǎng)上，擁有自住房將越來(lái)越貴。預(yù)測(cè)報(bào)告顯示，人們目前已表現(xiàn)出對(duì)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)近乎理想的憧憬，因?yàn)橥瑫r(shí)有多種價(jià)格推動(dòng)因素在起作用。不斷上漲中的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格在德國(guó)是個(gè)不尋常的現(xiàn)象。上世紀(jì)90年代中期以來(lái)德國(guó)平均房?jī)r(jià)一直往下跌，直到2007年才有所恢復(fù)，2010年起則進(jìn)入上升通道。研究數(shù)據(jù)表明，目前德國(guó)正在經(jīng)歷1990年以來(lái)最強(qiáng)勁的住房?jī)r(jià)格上漲，2013年漲幅預(yù)計(jì)將超過(guò)10%，并且有分析稱上漲趨勢(shì)將一直延續(xù)至2017年。不管怎樣，房市繁榮的景象在未來(lái)幾年將逐漸減弱，2014年的漲幅預(yù)計(jì)為8%左右。

二、德國(guó)房?jī)r(jià)快速上升的原因

那么，究竟是什么原因使德國(guó)房?jī)r(jià)近年來(lái)不斷快速上升呢？

（一） 持續(xù)的低利率

持續(xù)的低利率政策是推動(dòng)房市持續(xù)繁榮的第一重要原因。事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)貸款的利率極少像今天這樣合算：可輕松貸到年利率3%以下的10年期長(zhǎng)期貸款，甚至25年期固定利率貸款的年利率也只有不到4%。購(gòu)房人因此有能力承受更高的房?jī)r(jià)，足以支付每個(gè)月的分期付款。

低利率和房市繁榮的內(nèi)在關(guān)系顯而易見(jiàn)。2007年世界金融危機(jī)爆發(fā)之前，歐洲央行的利率相對(duì)德國(guó)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)還比較高，故不利于購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)。然而，歐洲央行為支持受歐元危機(jī)影響的國(guó)家，目前維持著低利率政策，與此同時(shí)，德國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)卻相對(duì)較強(qiáng)。多年以來(lái)收入的增長(zhǎng)比房?jī)r(jià)上升更快，導(dǎo)致追補(bǔ)需求的產(chǎn)生。更多德國(guó)人夢(mèng)想著購(gòu)置屬于自己的住房。良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和下降的失業(yè)率是推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的演化原因。

（二）德國(guó)人口的增長(zhǎng)

由于移民遷入，德國(guó)人口近年來(lái)有所增長(zhǎng)。2012年德國(guó)人口增長(zhǎng)了196000人，目前居民總數(shù)略超8000萬(wàn)。最近一次類似的人口大幅增長(zhǎng)早在1996年，那年增加了195000人。除人口增長(zhǎng)外，人們對(duì)人均居住面積的要求也越來(lái)越高。

（三）高估值新建項(xiàng)目

德國(guó)大都市黃金地段的房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭尤其迅猛，比平均水平快了許多倍。很多大城市的高估值新建項(xiàng)目成為一個(gè)很強(qiáng)的房?jī)r(jià)推動(dòng)因素。新建項(xiàng)目的住房質(zhì)量明顯比目前大多數(shù)存量房更高，當(dāng)然價(jià)格也顯著提高。柏林人親身強(qiáng)烈地感受了住房建造的火熱：從2012年年初到2013年年初新建住房計(jì)劃的數(shù)量翻了一番，達(dá)到200多個(gè)項(xiàng)目。在柏林的Charlottenberg地區(qū)房?jī)r(jià)已高至東部地區(qū)通常年冷租價(jià)的40倍，而德國(guó)平均水平僅23倍。當(dāng)然，其他大都市中搶手的中心地區(qū)的房?jī)r(jià)也常常是年冷租價(jià)的30倍或以上。

在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，供應(yīng)量增加會(huì)壓制價(jià)格快速上升。大都市黃金地段新建豪宅的價(jià)格很快將達(dá)到螺旋線的頂端。一個(gè)明顯的信號(hào)就是這些豪宅項(xiàng)目已需要幾個(gè)月甚至超過(guò)一年的時(shí)間才能沽清。房地產(chǎn)中介人普遍認(rèn)為，在黃金地段的新建項(xiàng)目供應(yīng)量巨大，這在歷史上從未有過(guò)。有能力在漢堡的Ottensen地區(qū)，或者在多塞爾多夫的Carlstadt地區(qū)，或者在法蘭克福的Osthafen地區(qū)購(gòu)置一套市價(jià)將近50萬(wàn)歐元的100平米住房的人畢竟有限，而且其數(shù)量隨著房?jī)r(jià)上升急劇下降。

（四）較低的租金與收入比

OECD（經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織）的數(shù)據(jù)表明，盡管近來(lái)房市火熱，但從全德國(guó)范圍來(lái)看，對(duì)中等收入的德國(guó)家庭來(lái)說(shuō)，房租相對(duì)收入仍處可支付區(qū)間，這無(wú)疑支撐著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。目前的租金和收入比約為五分之一，低于1980年以來(lái)的平均值。

三、低收家庭陷入困境

在許多城市中，伴隨房?jī)r(jià)的高企，租金也水漲船高。德國(guó)雖是發(fā)達(dá)國(guó)家，但同樣存在低收家庭，這些人不得不陷入困境，社會(huì)動(dòng)蕩因素因此暗藏其間。

貝塔斯曼基金會(huì)的一項(xiàng)最新研究表明，低收家庭的生活常常只能徘徊在哈慈-4（Hartz-IV）水平。根據(jù)該研究，在德國(guó)100個(gè)大城市中的60個(gè)中，昂貴的房子已成為除了失業(yè)和低收入以外使人淪落到貧困階層的最大潛在因素，有孩子的家庭尤其如此。該研究特別警示，在這60個(gè)城市中，以東部地區(qū)普遍的中等收入為基數(shù)，可支配收入比例低于60%的家庭在扣除當(dāng)?shù)赝ǔ５姆孔夂罅粝驴捎糜诩彝ラ_(kāi)銷的錢有時(shí)比哈慈-4標(biāo)準(zhǔn)的家庭還少。比如，在法蘭克福，依照新的租房合同計(jì)算，有著2個(gè)孩子的低收家庭在扣除平均房租后只留有739歐元的生活費(fèi)；同樣情況在耶拿市（Jena）僅存666歐元。

哪些人屬于貧困并可要求國(guó)家以諸如哈慈-4這樣的社會(huì)福利基金的形式提供幫助，至今仍首先取決于收入的多少。貝塔斯曼的研究把人們的視線強(qiáng)烈地引向支出方面，特別是其中構(gòu)成了生活成本最重要部分的在德國(guó)不同地區(qū)高低相差很大的房租。

一個(gè)賺著一份比如在薩克森地區(qū)的ZWICKAU市足以過(guò)上住在相對(duì)較大房子里的富足生活的工資的家庭，在巴伐利亞地區(qū)的AUGSBURG市或者巴登符騰堡地區(qū)的HEIDELBERG市則可能還需要接受社會(huì)救濟(jì)。根據(jù)德國(guó)統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)，那些掙著低于平均水平工資的家庭常常要拿出一半以上用于房租。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)及專家的說(shuō)法，自2010年至2012年年末新簽租賃合同的房租漲幅極值竟至16.5%。近來(lái)已有人為了被列入受助名單而在凌晨4點(diǎn)就在住房公益組織辦公室門口排隊(duì)，這種情況不僅僅出現(xiàn)在平均每平方米14歐元房租的像慕尼黑這樣的大城市；而在德國(guó)其他地方，比如魯爾地區(qū)的Oberhausen市，房租每平方米約為5歐元，并保持穩(wěn)定甚至有所下降。

可見(jiàn)，直接比較房租是很難判斷的。因?yàn)?，在慕尼黑工作的人絕大多數(shù)情況下比在基礎(chǔ)設(shè)施較差的地區(qū)就業(yè)的人賺的多。研究者通過(guò)對(duì)刊登在互聯(lián)網(wǎng)門戶網(wǎng)站、全國(guó)性報(bào)紙、地區(qū)性和地方報(bào)紙的住房廣告的數(shù)據(jù)庫(kù)的分析得出一個(gè)令人難以安心的結(jié)論：一個(gè)四口之家若打算用不超過(guò)30%的家庭收入租賃一套至少75平方米的住房，在目前住房市場(chǎng)上，在一些城市幾無(wú)可供房源。以上述假設(shè)為前提去考察，在法蘭克福、慕尼黑、弗萊堡、波茨坦或者Jena市，可供房源中僅有1%低收家庭還可承擔(dān)得起，在漢堡、多塞爾多夫、威斯巴登和美因茨，這個(gè)比例為2%，在明斯特、科隆為3%，在柏林一直是7%。

在德國(guó)也有可為低收家庭提供大量房源的城市，比如下薩克森地區(qū)的Hildesheim市、Iserlohn市、Heilbronn市、Gera市、Chemnitz市或者Zwickau市。但讓人們往那里搬遷往往并不容易，因?yàn)槟抢餂](méi)有足夠多的工作崗位。

市政府或類似公益機(jī)構(gòu)提供其擁有所有權(quán)的住房雖可壓制房租上漲勢(shì)頭，但并無(wú)強(qiáng)制作用。在法蘭克福，廉價(jià)公租房很多建成于50年代、坐落于車水馬龍的道路邊上、樓層還是陰沉沉的；房客抗議租金上漲的信函堆成了小山，他們抱怨這些公共機(jī)構(gòu)常常比私人房東更急功近利——將冷租上調(diào)50-80歐元每月。很明顯，對(duì)很多退休人士或低收家庭來(lái)說(shuō)，房租的上漲已越過(guò)了他們可承受的底線。

如果幸運(yùn)，人們可在城郊或城市周邊地區(qū)找到合適的住房，雖然那里的房租目前也上漲了不少。窮人向城外遷移的趨勢(shì)讓社會(huì)學(xué)家們對(duì)部分城市愈加明顯地被分隔成窮人區(qū)和富人區(qū)憂心忡忡。為此，專家提出警示，貧富分隔顯見(jiàn)的壞處就是嚴(yán)重削弱了孩子和青年參與分享的機(jī)會(huì)和未來(lái)發(fā)展的機(jī)會(huì)。

四、應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)和高房租的建議

（一）重新定義貧困

德國(guó)不同地區(qū)的房租差別很大，收入水平也一樣參差不齊。人們重新思考在德國(guó)貧困如何定義才準(zhǔn)確，嚴(yán)格按地區(qū)的不同來(lái)判斷是否貧困或許是一個(gè)實(shí)際的選擇。貧困的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是在扣除當(dāng)?shù)赝ǔ５淖》孔饨鸷笾械燃彝羰杖胫涣粲?0%或者更低。

在德國(guó)，國(guó)家支付個(gè)人的住房補(bǔ)助金額實(shí)在很低，而且自2009年以來(lái)未有任何提高，因此，對(duì)真正符合貧困標(biāo)準(zhǔn)新定義的低收家庭提供切實(shí)有效的社會(huì)救濟(jì)顯然十分必要。

（二）提高住房供應(yīng)量

依靠社會(huì)救濟(jì)畢竟只能減緩眼前的困境，貧困在以房租為條件被重新定義后，從長(zhǎng)期來(lái)看，更有意義的解決途徑只有一條，就是不斷地建造新的住房。各個(gè)城市、各個(gè)州和整個(gè)聯(lián)邦必須共同部署住房策略，為在經(jīng)濟(jì)繁榮的地區(qū)提供足夠多而且價(jià)格適當(dāng)?shù)淖》抗?yīng)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]《德國(guó)住房政策》，作者：約翰·艾克豪夫，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2012年3月，書(shū)號(hào)：ISBN 978-7-112-13821-0；

[2]《Immobilienstudie： Warum die H?userpreise weiter steigen werden》，作者：Mark B?schen，明鏡在線（Spiegel Online），2013年9月19日。