李茉

2013年步入尾聲，行業(yè)內(nèi)主要房企大都拿到了傲人的成績單，絕大多數(shù)開發(fā)商均提前完成了年度銷售目標(biāo)。

2013年，與房地產(chǎn)市場同樣火爆的還有土地市場，不僅一線城市的土地市場火爆異常，二三線城市熱度也超往年。

剛剛進(jìn)入12月，金融街（000402.SZ）、葛洲壩（600068.SH）、中航地產(chǎn)（000043.SZ）等房企就接連發(fā)布了拿地公告，京城某房地產(chǎn)開發(fā)商直言：“這個(gè)月我們還會(huì)積極參與拿地，打好2013年土地市場的收官戰(zhàn)?！?/p>

在房價(jià)高漲，諸多專家、國外研究機(jī)構(gòu)看空中國房地產(chǎn)的情況下，土地市場的火爆還能持續(xù)多久？

地王頻現(xiàn)

2013年9月5日， 新鴻基地產(chǎn)（00016.HK）以217.7億元競得徐家匯中心地塊，溢價(jià)24.4%，僅次于全國總價(jià)地王——2009年12月由富力地產(chǎn)（02777.HK）、雅居樂地產(chǎn)（03383.HK）、碧桂園（02007.HK）聯(lián)手以255億元總價(jià)拿下的廣州亞運(yùn)城地塊，同時(shí)也刷新了上海的地王紀(jì)錄。同日，世茂房地產(chǎn)（00813.HK）和世茂股份（600823.SH）也以83.94億元的總價(jià)分別刷新杭蘇兩地的“地王”。

就在滬、蘇、杭三地誕生新地王的前一天，北京誕生了該市史上的單價(jià)地王，孫宏斌執(zhí)掌的融創(chuàng)中國（01918.HK）以7.31萬元/平方米的樓面地價(jià)奪下北京農(nóng)展館北路8號地塊，超越2010年2月華僑城拿下上海蘇河灣地塊的樓面單價(jià)5.28萬元/平方米，成為全國單價(jià)新地王。11月21日，恒大地產(chǎn)以51.35億元配建11.2萬平方米自住型商品房的代價(jià)，拿下朝陽區(qū)東壩南區(qū)地塊，成為2013年北京市新的總價(jià)地王。

地王頻現(xiàn)的背后，唱空的聲音比比皆是，國土資源部9月底明確要求一線城市年內(nèi)禁出地王，但各大房企依然拿地?zé)崆椴粶p，地王依然頻出。

10月-11月，全國45個(gè)重點(diǎn)城市中，北京、上海、天津、深圳、重慶、南京、成都等15個(gè)城市出現(xiàn)2013年總價(jià)或單價(jià)地王，其中深圳、天津、南京、珠海、太原等8個(gè)城市刷新該城市地王紀(jì)錄。

亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓公開表示，雖然房企短期內(nèi)的拿地積極性可能因?yàn)橛嘘P(guān)政策相對收斂，但仍不足以對土地市場形成明顯負(fù)面影響，如果房地產(chǎn)市場沒有明顯降溫，12月一些城市地王出現(xiàn)依然不可避免。

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個(gè)月國內(nèi)四大一線城市北京、上海、廣州和深圳的土地出讓收入達(dá)4720.38億元，相比2012年同期的1675.55億元上漲181.72%，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

以北京為代表的一線城市土地市場前所未有的火爆。2013年11月，北京市共出讓34宗地塊，面積達(dá)1873.9萬平方米，環(huán)比增幅為131.7%；土地出讓金合計(jì)406.9億元，環(huán)比增幅更是達(dá)到381%。上次土地市場如此火爆是在2010年，當(dāng)年北京土地出讓收入1642.4億元，然而截至2013年12月3日，北京年內(nèi)的土地出讓收入為1646.64億元，相比2012年全年的土地出讓收入647.9億元增幅達(dá)到154.15%。

北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站的消息顯示，截至2013年11月28日，北京市土地市場已成交商品住宅用地約868公頃，提前一個(gè)月完成全年850公頃的供應(yīng)計(jì)劃。然而，北京市并未就此停止土地供應(yīng)，12月3日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心有4宗經(jīng)營性新地塊掛出，其中有2宗住宅用地和2宗商業(yè)商務(wù)用地，分別位于順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)和房山區(qū)拱辰街，起拍總價(jià)高達(dá)51.16億元，將于12月23日開始掛牌競價(jià)。

上海市11月土地出讓金額高達(dá)172.5億元，這已經(jīng)是該市連續(xù)8個(gè)月經(jīng)營性土地出讓金超過100億元。預(yù)計(jì)上海市12月將有37宗土地出讓，出讓總面積達(dá)120.7萬平方米，較11月增加47.5%，較上年同期增加32.1%。

除北京、上海等一線城市外，很多二三線城市12月也有充足的土地供應(yīng)計(jì)劃。公開資料顯示，寧波12月將有近80宗地塊出讓，總面積超過5100畝，成為該市年內(nèi)單月供地之最；11月成功出讓19宗土地的長沙，計(jì)劃在12月掛拍的土地有15宗；杭州也計(jì)劃在12月推出21宗、共計(jì)1571畝土地；合肥擬在12月出讓的地塊也達(dá)到16宗，超過1600畝；青島12月共有22幅土地計(jì)劃掛拍，超過11月的土地供應(yīng)量。

某知名券商分析師表示：“在一二線城市的帶動(dòng)下，2013年，全國的土地出讓收入肯定會(huì)創(chuàng)下新高，北京的土地出讓收入很可能達(dá)到1800億元?！?/p>

2014年土地市場熱度或難降

進(jìn)入年末，全國各地陸續(xù)推出樓市調(diào)控政策以控制房價(jià)繼續(xù)上漲，部分城市紛紛升級限購政策。截至目前，出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市已增至16個(gè)，除北京、上海、廣州、鄭州、武漢等城市外，南昌、廈門、沈陽、南京、太原、福州等城市也在年末推出了調(diào)控政策。

然而，過去三年的事實(shí)表明，無論是扎緊開發(fā)商的錢袋子，還是限購等行政性措施，都沒有達(dá)到讓房價(jià)下降或者穩(wěn)中有降的預(yù)期效果。年末地方政府的調(diào)控政策雖然在一定程度上使開發(fā)商拿地的情緒趨于理性，但并未實(shí)質(zhì)上改變其拿地?zé)崆椤?/p>

萬科11月銷售簡報(bào)顯示，萬科當(dāng)月共斥資68.85億元，拿下了位于廣州、重慶、杭州等地的8個(gè)地塊，其中佛山南海區(qū)項(xiàng)目成交總價(jià)超過30億元；10月，斥資72.32億元拿下了9個(gè)地塊，由此可見萬科在年終依然保持著穩(wěn)步拿地的節(jié)奏。

12月5日，恒大地產(chǎn)（03333.HK）在上海、南京兩地共計(jì)花費(fèi)96.86億元拿下了6宗土地，其中上海4宗土地總計(jì)31.15萬平方米，成交總價(jià)41.76億元；南京的2宗土地成交總價(jià)達(dá)55.1億元。雖然恒大地產(chǎn)在12月初的土地市場出盡風(fēng)頭，但業(yè)內(nèi)知情人士表示：“12月，很多一二線城市還有土地供應(yīng)計(jì)劃，雖然供應(yīng)量會(huì)相對減少，一些城市還有可能誕生新地王，如成都12月計(jì)劃掛出的地塊中，有一個(gè)地塊的起拍價(jià)近30億元，已經(jīng)是地王價(jià)。從我了解到的情況，各大房企依然虎視眈眈，會(huì)盡力攬地?！?/p>

上述券商分析師表示：“現(xiàn)在絕大部分調(diào)控措施重點(diǎn)還是抑制需求，手段大多是提高購房門檻及二套房首付比例，還有一些城市增加了土地供應(yīng)量。增加土地供應(yīng)的調(diào)控效果需要比較長的時(shí)間來觀察，短期降溫主要還是靠抑制需求，但此類調(diào)控政策的效果又和各地調(diào)控的執(zhí)行力有很大關(guān)系。而且，年末各地推出的調(diào)控政策事實(shí)上又相對溫和，所以我們認(rèn)為，對房地產(chǎn)市場過熱起到的冷卻效果是有，但是相對有限，2014年房價(jià)上漲應(yīng)該會(huì)有所趨緩，但是國內(nèi)一二線城市房價(jià)大幅下降是小概率事件?！?/p>

房價(jià)難降，土地市場熱度就難以冷卻，而土地市場的熱度在很大程度上決定著地方政府的收入，中國固有的財(cái)稅政策使得“控制房地產(chǎn)”與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展間存在難以調(diào)和的矛盾，地方政府的財(cái)政收入狀況及債務(wù)問題的解決都難以擺脫對于土地出讓收入的依賴。

中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所一位不愿具名的研究員表示：“雖然依靠土地出讓收入緩解地方債務(wù)危機(jī)難以長期維持，但是中國財(cái)稅制度改革還有很長的一段路要走，雖然中央提出了吸引民營資本、成立新型金融機(jī)構(gòu)等多元化方法來解決地方債務(wù)問題，但是效果在短期內(nèi)肯定不會(huì)理想。只要中國地方債務(wù)問題一天解決不好，對土地出讓的依賴不減，房地產(chǎn)行業(yè)的熱度就很難恢復(fù)理性?！?/p>

國家審計(jì)署2013年6月發(fā)布的地方債數(shù)據(jù)顯示，截至2012年年底，全國36個(gè)地方政府本級政府性債務(wù)余額達(dá)到3.85萬億元，較2011年年初漲幅達(dá)到12.94%，有9個(gè)省會(huì)城市具有償還責(zé)任的債務(wù)率超過100%，其中負(fù)債率最高的省會(huì)城市達(dá)到188.95%，如果再加上政府負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)，債務(wù)率最高的則達(dá)219.57%。

總部位于北京的某開發(fā)商明確表示：“雖然地方政府增加土地供應(yīng)量是以控制房價(jià)為目的，但是效果肯定非常有限，房價(jià)短期內(nèi)還是很難降下來，只要房價(jià)不降，我們就會(huì)積極拿地，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，單價(jià)地王很難再產(chǎn)生，但是拿地的競爭還是會(huì)很激烈，尤其是一二線城市的稀缺地塊資源?！?/p>