潘慧林

【摘 要】預算管理作為對現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成熟與發(fā)展起過重大推動作用的管理系統(tǒng)，是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理控制的一種主要方法。從最初的計劃、協(xié)調(diào)生產(chǎn)發(fā)展成為現(xiàn)在的兼具控制、激勵、評價等功能的一種綜合貫徹房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的經(jīng)營機制，從而處于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的核心位置。正確實施預算管理，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理水平、增強房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭實力和優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資源配置。以銷售為核心的預算管理模式是一項行之有效的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；全面預算；管理模式

1.概述

正如著名管理學家戴維·奧利所說：預算管理是為數(shù)不多的幾個能夠?qū)⒔M織所有關(guān)鍵問題融合于一個體系之中的管理控制方法之一。隨著改革開放的逐漸深入，房地產(chǎn)企業(yè)管理控制的目標從完成生產(chǎn)的品種、產(chǎn)量計劃，逐漸轉(zhuǎn)移到追求房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益、實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值最大化上來。預算管理由此不斷引起重視，在實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標上發(fā)揮著越來越重要的作用。我國許多集團房地產(chǎn)企業(yè)因為受長期計劃經(jīng)濟管理慣性的影響，在推行預算管理上仍普遍帶有計劃的特色，尚未形成全面預算的理念。由于房地產(chǎn)企業(yè)對預算管理認識上的誤區(qū)以及管理過程中存在的問題，使得預算管理成效大打折扣，未能取得理想效果。因此，有必要對我國房地產(chǎn)企業(yè)實施預算管理的進行系統(tǒng)性總結(jié)，進而根據(jù)存在的問題尋找相應的解決對策。以銷售預測為基礎(chǔ)的預算基本是按“以銷定產(chǎn)”的體系編制的。預算的起點是以銷售預測為基礎(chǔ)的銷售預算；然后再根據(jù)銷售預算考慮期初、期末存貨的變動來安排生產(chǎn)；最后是保證生產(chǎn)順利進行的各項資源的供應和配置。以銷售為核心的預算管理模式的預算體系主要由以下幾項組成：

1.1銷售預算

銷售預算是關(guān)于預算期的銷售量和銷售收人的規(guī)劃，它是以銷售為核心的預算管理模式下預算體系的起點。銷售預算編制的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是對預算期銷售情況的預測，可采用定性分析或定量分析兩種基本方法，具體又有判斷分析法、調(diào)查分析法、趨勢預測法、因果預測法及購買力指數(shù)法等。

1.2生產(chǎn)預算

生產(chǎn)預算的編制要以銷售預算和產(chǎn)成品存貨預測為基礎(chǔ)。多環(huán)節(jié)生產(chǎn)的產(chǎn)品還應編制每一環(huán)節(jié)的半產(chǎn)品預算。產(chǎn)品的預測生產(chǎn)量可根據(jù)預測銷售量和期初、期末產(chǎn)品的庫存量確定，主要有兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：一是要預測期初和期末產(chǎn)成品的庫存量；二是計算預測生產(chǎn)量，公式如下：預測生產(chǎn)量=預測銷售量+預測期末產(chǎn)成品庫存量一預測期初產(chǎn)成品庫存量。

1.3供應預算

為保證生產(chǎn)順利進行，要進行各項資源供給及配置的預算，并確定相應的預算成本。具體包括：“直接人工預算”，要根據(jù)生產(chǎn)的需要安排適當各崗位上的工作人員，并確定相應的人工成本；“直接材料采購預算”，要根據(jù)各期預算產(chǎn)量對材料的需求，考慮期初、期末存貨變化從而確定材料采購量及相應的采購支出；“制造費用預算”，要確定產(chǎn)品生產(chǎn)過程中相應發(fā)生的制造費用，包括變動制造費用和固定制造費用。

1.4成本費用預算

首先，在生產(chǎn)、供應基礎(chǔ)上確定單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本；其次，預計因此發(fā)生的其他管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。成本費用預算要在充分考慮外部市場價格對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力、房地產(chǎn)企業(yè)歷史成本情況、內(nèi)外環(huán)境變動等因素的基礎(chǔ)上，進行內(nèi)部挖潛，使預算先進合理。

1.5利潤預算

在銷售預算、成本費用預算基礎(chǔ)上，確定預算產(chǎn)品或業(yè)務(wù)在預算期內(nèi)可望獲取的利潤。這一預算利潤能否實現(xiàn)除了受外部市場異常變動的影響外，主要受房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略是否成功、成本控制是否有效等因素的影響。

1.6現(xiàn)金流量預算

在銷售預算、成本費用預算基礎(chǔ)上，確定由此引起的現(xiàn)金流人和流出情況，使財務(wù)部門能及早進行資金運作，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動的資金需要和提高資金使用效益。為方便現(xiàn)金流量預算的編制，往往在各項預算的編制中包括現(xiàn)金流量資料，而這一體系中的現(xiàn)金流量預算可以不包括投資與籌資活動所引起的現(xiàn)金流量。此外，還包括相應的財務(wù)預算和資本支出預算等各項具體內(nèi)容。

2.預算編制的一般流程

在以銷售為核心的預算管理模式下，預算編制一般按以下程序進行：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場銷售預測，參考房地產(chǎn)企業(yè)預算期間的預期利潤，采用適當方法科學、合理地確定預算期間房地產(chǎn)企業(yè)的銷售指標。

（2）銷售部門以銷售預測為基礎(chǔ)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際情況和預算期間預計可能發(fā)生的變動情況編制銷售預算，以確保實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)上級管理部門下達的銷售指標。

（3）生產(chǎn)部門在銷售預算基礎(chǔ)上，考慮期初、期末產(chǎn)品存貨的需要，編制生產(chǎn)預算，保證預算期間銷售的需要。

（4）供應部門圍繞生產(chǎn)部門生產(chǎn)所需，認真編制料、工、費等各項預算，協(xié)調(diào)各項資源供給及配置，保證生產(chǎn)正常有序進行。

（5）相關(guān)職能部門根據(jù)上述各項預算分別編制相應的包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用等在內(nèi)的成本費用預算，以加強房地產(chǎn)企業(yè)預算管理和內(nèi)部控制，確保預算總目標的實現(xiàn)。

（6）財務(wù)部門根據(jù)這些預算，結(jié)合所掌握的各種信息，在上述銷售預算、成本費用預算等預算的基礎(chǔ)上，編制利潤預算，確定房地產(chǎn)企業(yè)預算期內(nèi)可望獲取的利潤，并據(jù)以對各級責任單位和個人進行考評和控制。同時還可編制現(xiàn)金流量預算，以便房地產(chǎn)企業(yè)及早進行資金運作，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需資金，提高資金使用效益。

3.適用范圍

以銷售為核心的預算管理模式主要適用于如下房地產(chǎn)企業(yè)：

（1）以快速成長為目標的房地產(chǎn)企業(yè)。如果房地產(chǎn)企業(yè)的目標不是追求一時的利潤高低，而是追求市場占有率的提高，可以采用以銷售為核心的預算管理模式。

（2）處于市場增長期的房地產(chǎn)企業(yè)。這類房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品逐漸被市場接受，市場占有份額直線上升，這一時期房地產(chǎn)企業(yè)的主要管理工作是不斷開拓新的市場以提高自己的市場占有率，增加房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入。在此情況下，采用編制生產(chǎn)及費用預算進而編制財務(wù)預算的以銷售為核心的預算管理模式能夠較好地適應房地產(chǎn)企業(yè)管理和市場營銷戰(zhàn)略的需要，促進房地產(chǎn)企業(yè)效益的全面提高。

4.優(yōu)缺點

以銷售為核心的預算管理模式的優(yōu)點主要有：符合市場需求，能夠?qū)崿F(xiàn)以銷定產(chǎn)；具有科學、合理的預算指標體系，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用總預算和部門預算上下同步編制的方法，即在編制總預算的同時，對部門預算的主要指標進行計算和確定；有利于減少資金沉淀，提高資金使用效率；具有健全的成本分解落實的網(wǎng)絡(luò)體系，房地產(chǎn)企業(yè)通過實施全面預算管理，保證經(jīng)營目標的貫徹實施，加強對生產(chǎn)經(jīng)營各個步驟、各個環(huán)節(jié)的有效控制，使財務(wù)管理的特點和方法滲透到生產(chǎn)經(jīng)營的全過程，實現(xiàn)全員參與財務(wù)管理的目的；有利于不斷提高市場占有率，使房地產(chǎn)企業(yè)快速成長。

同時，應該看到以銷售為核心的預算管理模式存在以下不足：可能會造成產(chǎn)品過度開發(fā)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展；可能會忽略降低成本，不利于提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤；可能出現(xiàn)過度賒銷，增加房地產(chǎn)企業(yè)壞賬損失。 [科]

【參考文獻】

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