郭靜

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要方面就是房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，不但是穩(wěn)定與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)及其房地產(chǎn)金融業(yè)的要求，并且對(duì)穩(wěn)定與發(fā)展金融業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)也至關(guān)重要。本文從我國(guó)房地產(chǎn)金融具有的特點(diǎn)入手，詳細(xì)闡述了諸如信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，并提出了一些房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

關(guān)鍵詞：金融風(fēng)險(xiǎn)；特點(diǎn)；防范措施

0 引言

伴隨我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民的生活水平正在逐步提高，城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求也日趨增長(zhǎng)，另外住房消費(fèi)受到國(guó)家出臺(tái)一系列鼓勵(lì)政策的影響，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中使得房地產(chǎn)業(yè)逐步成為支柱產(chǎn)業(yè)，在帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和自身不斷發(fā)展的整體經(jīng)濟(jì)中處于先導(dǎo)性與基礎(chǔ)性的地位。毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)屬于勞動(dòng)密集型與資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有商品價(jià)值大、投資周期長(zhǎng)與投資規(guī)模大的特點(diǎn)。要想發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)就需要投入大量的資金，這就需要金融部門的大力支持，因此這就決定了房地產(chǎn)業(yè)高度依賴金融，特別是銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸，在房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中房地產(chǎn)金融起到了不可小覷的保障作用。

1 我國(guó)房地產(chǎn)金融具有的特點(diǎn)

1.1 我國(guó)房地產(chǎn)金融起步晚，但發(fā)展快

就我國(guó)房地產(chǎn)融資的發(fā)展歷程而言，從上世紀(jì)九十年代末以后房地產(chǎn)才算真正進(jìn)入融資階段，伴隨實(shí)施個(gè)人住房商品化以及個(gè)人購(gòu)房按揭制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)涌入了大量的購(gòu)房者，僅僅過了幾年，我國(guó)在房地產(chǎn)開發(fā)以及個(gè)人購(gòu)房方面的信貸余額大幅增長(zhǎng)。

1.2 我國(guó)房地產(chǎn)金融的融資渠道單一

就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體運(yùn)行和資金鏈而言，銀行房地產(chǎn)信貸是構(gòu)成房地產(chǎn)金融最主要的部分，銀行信貸幾乎貫穿于房地產(chǎn)業(yè)整個(gè)運(yùn)行過程，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中銀行信貸是資金的主要提供者。然而我國(guó)房地產(chǎn)金融中的其他融資渠道還處在起步階段，例如住房資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)債券及信托等融資方式，它們占了很小的貸款比例，都可以忽略不計(jì)。

1.3 我國(guó)房地產(chǎn)金融的融資比例高

我國(guó)房地產(chǎn)金融另外一個(gè)明顯的特點(diǎn)就是融資比例高。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)都離不開市場(chǎng)、資源、資金這三者間的資本運(yùn)作，是以銀行信貸為主，建立具有階段性的融資策略，以低成本進(jìn)行融資實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)回報(bào)。前些年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)過程中自有資金持有量都比較低，在項(xiàng)目總投資中自有資金所占的比例一般都要低于30%，甚至有些企業(yè)只有20%左右，而剩余部分的資金需求主要是通過銀行信貸等融資渠道來實(shí)現(xiàn)的。

2 我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)

2.1 房地產(chǎn)金融存在的信用風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融存在的信用風(fēng)險(xiǎn)指的是因房地產(chǎn)企業(yè)或者購(gòu)房消費(fèi)者沒有能力償還或不愿意償還，而造成不能按時(shí)收回或者是無法收回房地產(chǎn)貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏穩(wěn)定的收入來源，無法保障企業(yè)的償還能力；銀行存在貸款決策與信用評(píng)級(jí)方法的問題會(huì)面臨著信用風(fēng)險(xiǎn)，造成這一問題也許是在貸款前審查評(píng)估借款人資信時(shí)出現(xiàn)誤差所致，當(dāng)然也有可能是在發(fā)放貸款后有些情況發(fā)生了變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品房時(shí)出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，或者是因經(jīng)營(yíng)不善而造成的嚴(yán)重虧損，甚至是關(guān)門歇業(yè)而無力償還，還有借款的購(gòu)房消費(fèi)者存在失業(yè)、意外支出增加、收入減少、死亡等方面的原因而造成沒有能力償還。

2.2 房地產(chǎn)金融存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

近些年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了大量外資，這些資金一旦撤出，必然會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成危害。所以短期持有是外資的主要目的，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如果出現(xiàn)問題，市場(chǎng)反映出的越來越有限的人民幣升值空間，外資就會(huì)出現(xiàn)大量?jī)稉Q人民幣，并且撤出我國(guó)市場(chǎng)的情況，所以我國(guó)商業(yè)銀行最終將承擔(dān)這筆風(fēng)險(xiǎn)。雖然當(dāng)前我國(guó)對(duì)外資還沒有完全開放，但國(guó)際熱錢已經(jīng)通過各種渠道進(jìn)入，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。除此之外，近些年我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)過快上漲、契稅收入緩慢增加及房屋存在大量空置等不正?，F(xiàn)象，造成了房?jī)r(jià)長(zhǎng)期背離均衡價(jià)格，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出泡沫化的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。還有房地產(chǎn)開發(fā)商囤積大量土地及逐漸增高的商品房空置率等情況導(dǎo)致了大量社會(huì)資源被嚴(yán)重浪費(fèi)，潛在著許多社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，種種原因使得房地產(chǎn)金融安全遭受嚴(yán)重威脅。

2.3 房地產(chǎn)金融存在的操作風(fēng)險(xiǎn)

銀行員工缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，為了避免受罰完成既定的放貸任務(wù)，在審核貸款中注重形式，不深入調(diào)查存在疑問的相關(guān)資料，缺乏嚴(yán)格的審查。甚至有的信貸員對(duì)那些不滿足貸款條件要求的借款人給予幫助，虛構(gòu)抵押品與收入證明等，以便套取銀行的房貸資金。正因?yàn)檫@些借款人不具備充足的還款能力，所以導(dǎo)致銀行不良貸款率攀升。因商業(yè)銀行之間為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，有些商業(yè)銀行就會(huì)將審查標(biāo)準(zhǔn)降低，認(rèn)為只要用房屋來抵押就不用擔(dān)心還款問題了，但是在實(shí)際操作中存在房屋變現(xiàn)難的問題。尤其是針對(duì)貸款人家庭的生活唯一住房，我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定嚴(yán)令禁止拍賣。所以住房抵押就流于形式，即使貸款人拒絕償還房貸，銀行也無法將抵押的房屋進(jìn)行變現(xiàn)。通過對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)的具體原因進(jìn)行剖析，進(jìn)而對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)金融所具有的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，不難看出與美國(guó)次貸危機(jī)相比我國(guó)房地產(chǎn)金融與其存在不少相似之處，例如房?jī)r(jià)虛高、高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)，逐漸形成泡沫化；購(gòu)房熱潮居高不下，個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)；在銀行信貸中房地產(chǎn)貸款比重增大，并且銀行逐漸下調(diào)信貸標(biāo)準(zhǔn)；貨幣政策漸漸收緊，導(dǎo)致企業(yè)還貸的壓力加大。

3 我國(guó)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.1 對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的危害加以重視，提高防范意識(shí)

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銀行需要密切關(guān)注其發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)研與分析，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)具體走向與發(fā)展規(guī)律，根據(jù)實(shí)際需要對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)適當(dāng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向和策略，推動(dòng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，需要對(duì)房地產(chǎn)貸款嚴(yán)格控制市場(chǎng)準(zhǔn)入條件；對(duì)抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱、已有不良記錄的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，以及自有資金存在嚴(yán)重不足的相關(guān)項(xiàng)目不得介入，不但需要做到支持那些有潛力的優(yōu)質(zhì)的個(gè)人購(gòu)房和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，還要防范由于泡沫化的房地產(chǎn)而聚集的潛在風(fēng)險(xiǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)金融發(fā)展為目標(biāo)逐步建立其有效的經(jīng)營(yíng)管理模式，從降低風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范操作、保障運(yùn)行角度出發(fā)，使房地產(chǎn)金融擴(kuò)大業(yè)務(wù)范疇，循序漸進(jìn)的將房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)推向優(yōu)質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化、多元化的發(fā)展方向，采取適當(dāng)?shù)拇胧?duì)當(dāng)前存在的房地產(chǎn)過熱予以降溫，需要認(rèn)真努力切實(shí)貫徹房地產(chǎn)金融的相關(guān)規(guī)定與政策，從強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸管理著手，切實(shí)提高改善服務(wù)，盡快將房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)引入良性的運(yùn)行軌道上。

3.2 房地產(chǎn)業(yè)需要拓展融資渠道

房地產(chǎn)業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)大、資金密集度高及開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的投資特點(diǎn)，其融資成本將直接受到投資方式優(yōu)劣的影響。目前推動(dòng)房地產(chǎn)融資發(fā)展，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸過度依賴局面的重要形式，就是加強(qiáng)培育融資機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步拓寬融資渠道，并且以此充分規(guī)避化解風(fēng)險(xiǎn)。這就要求房地產(chǎn)業(yè)打破金融壟斷的市場(chǎng)形式，注重金融創(chuàng)新，并且充分發(fā)揮市場(chǎng)的資源優(yōu)化配置，科學(xué)合理的分散風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步擴(kuò)大銀行的信貸規(guī)模，使現(xiàn)有的資產(chǎn)負(fù)債劣勢(shì)結(jié)構(gòu)得到改善，運(yùn)用投資證券化把風(fēng)險(xiǎn)推向市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)由直接金融代替間接金融的轉(zhuǎn)變，這樣也能使得房地產(chǎn)的資金結(jié)構(gòu)更加趨向多樣化，積極推動(dòng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)向健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。

3.3 加強(qiáng)管理，提高銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的能力

商業(yè)銀行以房屋作為抵押的房地產(chǎn)貸款，一旦無法收回貸款本息就會(huì)拍賣房產(chǎn)，但是這是一種消極回避風(fēng)險(xiǎn)的做法。實(shí)際上商業(yè)銀行采取積極的風(fēng)險(xiǎn)防范措施不是進(jìn)行事后補(bǔ)救，應(yīng)該重視的是事前審查，銀行必須充分了解借款人的還款意愿、財(cái)務(wù)狀況以及抵押物的現(xiàn)值等信息，在發(fā)放房地產(chǎn)信貸時(shí)要嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會(huì)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)具體變化動(dòng)態(tài)，對(duì)貸款投向要保證能夠及時(shí)做出調(diào)整。與此同時(shí)，要對(duì)信貸員開展定期或不定期的培訓(xùn)工作，這樣既能提高他們的職業(yè)道德水平和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，又能對(duì)其辦理的貸款申請(qǐng)進(jìn)行有效的責(zé)任認(rèn)定，以便更好的控制信用風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)的良性競(jìng)爭(zhēng)

政府有關(guān)部門需要對(duì)房地產(chǎn)金融的相關(guān)法規(guī)制度進(jìn)行完善，使其行為得到規(guī)范，促進(jìn)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于商業(yè)性的相關(guān)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)允許多家競(jìng)爭(zhēng)，只要是經(jīng)央行審查并具有資格的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)都可以經(jīng)營(yíng)，接受央行的嚴(yán)格監(jiān)督，嚴(yán)令禁止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)與非法壟斷的行為。對(duì)于那些沒有資格或者是曾經(jīng)有嚴(yán)重違規(guī)的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)無限期禁止經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，避免造成消極的外部效應(yīng)。在我國(guó)已經(jīng)被批準(zhǔn)允許經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)的中外合資銀行與外資銀行，可以在規(guī)定的范圍內(nèi)運(yùn)行它們經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，但是一定要控制住規(guī)模。主要原因是房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)創(chuàng)匯能力弱的內(nèi)向型產(chǎn)業(yè)，外資在回收貸款本息時(shí)需要將人民幣換成外匯才能拿回去，它們一旦發(fā)放過多的貸款，勢(shì)必會(huì)造成我國(guó)外匯失衡。由于房地產(chǎn)業(yè)所需的外匯量并不大，所以房地產(chǎn)開發(fā)不宜多舉外債。針對(duì)政策性的相關(guān)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，各地方政府部門應(yīng)該選擇適當(dāng)?shù)你y行來辦理。這樣就能方便政府有效監(jiān)管，在政策上容易保持統(tǒng)一性。政府強(qiáng)制征收上來的住房公積金，必須加強(qiáng)管理確保其安全性。辦理這方面業(yè)務(wù)的銀行，應(yīng)當(dāng)向政府承擔(dān)確保安全回收與按規(guī)定使用的責(zé)任，并且接受必要的政府補(bǔ)貼，有利于預(yù)定政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4 結(jié)論

綜上所述，我國(guó)要想加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范工作，就需要積極采取對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的危害加以重視，提高防范意識(shí)、房地產(chǎn)業(yè)需要拓展融資渠道、加強(qiáng)管理，提高銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的能力、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)的良性競(jìng)爭(zhēng)等措施，只有這樣才能使房地產(chǎn)金融滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，從而為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供更好的服務(wù)。

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