胡 芳，黃仿倫

(1.安徽財(cái)貿(mào)職業(yè)學(xué)院行知管理學(xué)院，合肥 230601；2.安徽大學(xué)數(shù)學(xué)與計(jì)算科學(xué)學(xué)院，合肥 230039）

0 引言

DEA方法即數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法，無(wú)需任何權(quán)重設(shè)置，可以根據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)求得最優(yōu)權(quán)重，具有很強(qiáng)的客觀性，在評(píng)價(jià)單位的效率和效益方面具有突出的作用。層次分析法可以增加灰色綜合評(píng)價(jià)法關(guān)于權(quán)重設(shè)置的客觀性和科學(xué)性；灰色綜合評(píng)價(jià)法通過(guò)對(duì)被評(píng)價(jià)對(duì)象指標(biāo)與最優(yōu)指標(biāo)的對(duì)比排序，可以彌補(bǔ)指標(biāo)選擇的不足；兩種方法相結(jié)合可以較科學(xué)地評(píng)價(jià)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資吸引力。

本文也利用層次分析法和灰色綜合評(píng)價(jià)法，建立綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資吸引力進(jìn)行定量綜合評(píng)價(jià)，并以安徽省16個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，利用綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)得出城市投資吸引力的評(píng)價(jià)結(jié)果，并且很好地解決了上述問(wèn)題。通過(guò)指標(biāo)分析可以得到對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綜合分析的方法，并通過(guò)建模實(shí)現(xiàn)城市房地產(chǎn)投資吸引力的排名，給開(kāi)發(fā)商投資提供依據(jù)。

1 綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專(zhuān)家意見(jiàn)，借鑒相關(guān)文獻(xiàn)，對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資吸引力綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系進(jìn)行篩選和優(yōu)化，最終建立了如表1的指標(biāo)體系的層次分析結(jié)構(gòu)。

人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)交易情況是反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行發(fā)展的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷發(fā)展的，因而城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境是影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最根本的因素。

人口數(shù)量特別是非農(nóng)業(yè)人數(shù)越多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量越大；城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況越好，尤其是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量越大；第三產(chǎn)業(yè)越繁榮、發(fā)展程度越高，社會(huì)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資吸引力越大；房地產(chǎn)投資利潤(rùn)率、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)報(bào)酬率都反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的獲利情況，企業(yè)收益越大，市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的吸引力越高；商品房銷(xiāo)售面積和購(gòu)置商品房的土地均價(jià)也是市場(chǎng)交易指標(biāo)，商品房銷(xiāo)售面積越大、購(gòu)置商品房的土地單價(jià)越小，市場(chǎng)交易越活躍。

表1 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資吸引力綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系層次分析結(jié)構(gòu)

二級(jí)指標(biāo)大，一級(jí)指標(biāo)也大，二級(jí)指標(biāo)的方向性為正向，反之為反向。

表1的指標(biāo)體系中，一級(jí)指標(biāo)與最終的吸引力之間均為正向關(guān)系。

2 基于層次分析法的指標(biāo)權(quán)重設(shè)置

在層次分析法中，為使矩陣中的各要素的重要性能夠進(jìn)行定量顯示，引進(jìn)了矩陣判斷標(biāo)度。根據(jù)20世紀(jì)70年代美國(guó)匹茨堡大學(xué)薩蒂教授的判斷矩陣標(biāo)度[4]，通過(guò)相互比較確定各準(zhǔn)則對(duì)于目標(biāo)的權(quán)重，即構(gòu)造判斷矩陣，如表2所示。

運(yùn)用德?tīng)柗品椒?，可以采用最大特征根λmax、歸一化后的特征向量W、一致性指標(biāo)C.I.以及隨機(jī)一致性比率C.R.的計(jì)算來(lái)構(gòu)建判斷矩陣。

對(duì)于矩陣

表2 判斷矩陣標(biāo)度及含義

將每一列歸一化處理得：

再求每一行的和

將w～i歸一化處理得到權(quán)重向量W

利用下式可以得到最大特征值λmax

一致性指標(biāo)C.I.可以反映矩陣A的一致性程度：

而隨機(jī)一致性指標(biāo)RI可以查表獲得：

m RI 1 0 2 0 3 0.58 4 0.90 5 1.12 6 1.24 7 1.32

隨機(jī)一致性比率C.R.的計(jì)算

根據(jù)上述指標(biāo)的計(jì)算可以得到判斷矩陣。根據(jù)的兩兩比較矩陣結(jié)果，可得城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資吸引力綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重表，如表3所示。

表3 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資吸引力綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重

人口和經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)指標(biāo)在一段時(shí)間內(nèi)可以視作基本穩(wěn)定、或者各個(gè)城市的發(fā)展趨勢(shì)基本一致，而城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易指標(biāo)每年都有不同的變化，一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)交易的平均值數(shù)據(jù)又很難統(tǒng)計(jì)，本文選取最近一年的市場(chǎng)交易值作為參考，所以市場(chǎng)交易指標(biāo)所占權(quán)重較低。

3 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資吸引力排序

灰色綜合評(píng)價(jià)法是一種以灰色關(guān)聯(lián)分析理論為指導(dǎo)，基于專(zhuān)家評(píng)判的綜合性評(píng)估方法。其過(guò)程是：（1）建立灰色綜合評(píng)估模型（2）對(duì)各種評(píng)價(jià)因素進(jìn)行權(quán)重選擇（3）進(jìn)行綜合評(píng)估。

其中，灰色綜合評(píng)估法中的權(quán)重選擇可以結(jié)合層次分析法，以提高評(píng)估的準(zhǔn)確性。

下面通過(guò)對(duì)安徽省統(tǒng)計(jì)局信息網(wǎng)中的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、整理和計(jì)算，最終得出安徽省16個(gè)城市2011年度二級(jí)指標(biāo)數(shù)值，如表4所示，并根據(jù)指標(biāo)的方向性列出每個(gè)二級(jí)指標(biāo)的參考數(shù)（最優(yōu)值）。

其中，房地產(chǎn)投資利潤(rùn)率=房地產(chǎn)利潤(rùn)總額/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)報(bào)酬率=房地產(chǎn)利潤(rùn)總額/房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)

商品房銷(xiāo)售面積=商品房銷(xiāo)售額/商品房均價(jià)

購(gòu)置商品房的土地單價(jià)=購(gòu)置的商品房土地總額/購(gòu)置的商品房土地面積

從表4中可以得出參考數(shù)行：

V0=(762,260,2.73,11.5,9.31,5.01,1246.60,694.79)

對(duì)表4中的各指標(biāo)值進(jìn)行規(guī)范化處理：

對(duì)于正向指標(biāo)，采用變換：

對(duì)于反向指標(biāo)，采用變換：

同時(shí)根據(jù)關(guān)聯(lián)系數(shù)公式計(jì)算各指標(biāo)與參考數(shù)行中的最佳值關(guān)聯(lián)系數(shù)：

其中

通常ρ取0.5

根據(jù)關(guān)聯(lián)系數(shù)的計(jì)算方法可以得到各指標(biāo)與參考數(shù)行中的最佳值關(guān)聯(lián)系數(shù)表，如表5所示。

利用關(guān)聯(lián)度公式R=WET，可以得到Bi層各指標(biāo)與最優(yōu)值的關(guān)聯(lián)度如下（式中ETB1,ETB2,ETB3分別為表10對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)組成的矩陣）,最后求得16個(gè)城市最高層指標(biāo)B與最優(yōu)值的關(guān)聯(lián)度RB。

由表3可知，各指標(biāo)權(quán)重為

表4 2011年度安徽省城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資吸引力綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)值及參考數(shù)

表5 各指標(biāo)與參考數(shù)行中的最佳值關(guān)聯(lián)系數(shù)表

因此，可以根據(jù)關(guān)聯(lián)度公式得到16個(gè)城市最高層指標(biāo)B與最優(yōu)值的關(guān)聯(lián)度RB。

按照RB中的關(guān)聯(lián)度大小對(duì)安徽省16個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資吸引力進(jìn)行排序：0.74（合肥）＞0.65（馬鞍山）＞0.49（蕪湖）＞0.47（宿州）＞0.44（阜陽(yáng)）＞0.43（蚌埠）、0.43（安慶）＞0.42（六安）、0.42（亳州）＞0.39（滁州）＞0.37（銅陵）、0.37（淮南）＞0.36（池州）＞0.35（宣城）＞0.34（淮北）＞0.31（黃山）。

4 綜合評(píng)價(jià)結(jié)果分析

合肥作為省會(huì)城市，八項(xiàng)指標(biāo)中，除了購(gòu)置商品房的土地單價(jià)較高，離最優(yōu)值最遠(yuǎn)外，其余的七項(xiàng)指標(biāo)均離最優(yōu)值較近，其中常住人口、非農(nóng)業(yè)人數(shù)、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率、商品房銷(xiāo)售面積四項(xiàng)指標(biāo)占有絕對(duì)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，而且權(quán)重最大的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指標(biāo)位列第二，僅次于馬鞍山。雖然土地單價(jià)最高，最終的投資吸引力排序仍處于第一位，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于處于第二、第三位的馬鞍山和蕪湖兩個(gè)城市。

馬鞍山的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資吸引力位列第二名，是因?yàn)槠浣?jīng)濟(jì)發(fā)展水平較好，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高，然而其土地成本卻偏低。雖然城市規(guī)模較小，非農(nóng)業(yè)人數(shù)較少，目前在商品房需求還遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足的情況下，仍然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資有較大的吸引力。

淮南、淮北之所以與最優(yōu)值關(guān)聯(lián)度較低，是因?yàn)榘隧?xiàng)指標(biāo)中，2011年度的房地產(chǎn)投資利潤(rùn)率、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)報(bào)酬率兩個(gè)指標(biāo)離最優(yōu)值最遠(yuǎn)且均為負(fù)值，2011年度的商品房銷(xiāo)售面積較少，其余的五項(xiàng)指標(biāo)離最優(yōu)值也相對(duì)較遠(yuǎn)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目標(biāo)是效益，投資利潤(rùn)率和資產(chǎn)報(bào)酬率是兩個(gè)直接反映效益高低的指標(biāo)，如果這兩個(gè)指標(biāo)為負(fù)值，意味著企業(yè)虧損，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的吸引力會(huì)非常低。黃山之所以與最優(yōu)值關(guān)聯(lián)度最低，主要是因?yàn)楸疚倪x擇的人口、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)交易三項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商品房市場(chǎng)影響最大。黃山市的人口數(shù)量較少，其他指標(biāo)也沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)。銅陵、池州、宣城和黃山一樣，也是小城市，人口數(shù)特別是非農(nóng)業(yè)人數(shù)都較少，然而由于銅陵在權(quán)重較大的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指標(biāo)上較接近于最優(yōu)值，池州2011年度的房地產(chǎn)投資利潤(rùn)率和房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)報(bào)酬率接近最優(yōu)值，四個(gè)城市中，宣城人口數(shù)量相對(duì)多些，所以銅陵、池州、宣城的房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)投資吸引力均優(yōu)于黃山。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2011年度黃山市房地產(chǎn)投資的絕對(duì)數(shù)為127.7億元，在16個(gè)城市中排名第五[5]，說(shuō)明黃山旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景看好。

蚌埠和安慶、六安和亳州的投資吸引力分別相當(dāng)，它們的各項(xiàng)指標(biāo)大都處于中等水平，個(gè)別指標(biāo)（如蚌埠和六安的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，安慶購(gòu)置商品房的土地單價(jià)，亳州的非農(nóng)業(yè)人數(shù)等）相對(duì)較弱。

5 結(jié)論

層次分析法和灰色綜合評(píng)價(jià)法相結(jié)合，科學(xué)分析安徽省16個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)（主要是商品房市場(chǎng)）的投資吸引力，最終的排名是：合肥、馬鞍山、蕪湖、宿州、阜陽(yáng)、蚌埠、安慶、六安、亳州、滁州、銅陵、淮南、池州、宣城、淮北、黃山。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)投資吸引力的主要因素，其次是人口數(shù)量，近一兩年的房地產(chǎn)交易情況也能說(shuō)明當(dāng)前的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，這一點(diǎn)不但不能動(dòng)搖，還要進(jìn)一步發(fā)展[6]。在行業(yè)調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)清市場(chǎng)，做出理性的投資決策，保證自身的可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)滿足我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及城市居民改善性住房持續(xù)增長(zhǎng)的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的支柱作用。

[1]趙棪.基于DEA方法的新疆房地產(chǎn)效率分析[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2011,(10).

[2]袁志華.模糊層次分析在房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用[J].重慶科技學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2010,(15).