劉 豐

(重慶高地土地規(guī)劃設計中心，中國 重慶 400000)

0 引言

土地定級估價是地籍管理的重要組成部分，是為改革土地使用制度、加強土地地政管理、培育和發(fā)展地產(chǎn)市場做的重要工作[1]。目前我國城鎮(zhèn)土地定級的方法主要有級差收益測算法、多因素綜合評價法和以價定級法。由于多因素綜合評價法能全面考慮各種與土地質量直接相關的因素，不僅包含了影響土地價值的經(jīng)濟因素，而且包含了其他因素；其評價方法采用定性與定量相結合，把經(jīng)驗轉化為科學指標，把復雜事物的直接判斷轉化為對事物某些方面的單項判斷，避免了主觀隨意性，保證了土地級別劃分的科學性[2-4]。因此，在城鎮(zhèn)土地定級工作中常采用多因素綜合評價法初步確定土地級別，以市場資料分析法進行驗證。

在實際工作中，由于多因素綜合評價法涉及土地的自然、經(jīng)濟、區(qū)位及開發(fā)管理等諸多要素，在定級過程、圖件編制、面積量算和統(tǒng)計分析等過程中費時費力且易出錯，這為具有強大空間分析能力、空間—屬性數(shù)據(jù)一體化處理的GIS，留下了越來越大的應用空間。而且目前城鎮(zhèn)土地的區(qū)位條件隨經(jīng)濟的發(fā)展變化頻率越來越快，為動態(tài)反映土地的等級變化規(guī)律，應用GIS 技術成為必要。在ArcGIS 強大的圖形編輯功能、數(shù)據(jù)庫管理功能、空間分析功能的支持下，可以實現(xiàn)土地定級相關因素、信息的計算機輸入、存儲與管理、自動計算各類因素的作用分值、土地級別的初步劃分以及最終的成果圖件等。

1 城鎮(zhèn)土地定級的技術路線

應用GIS 技術，采用多因素綜合評價法進行城鎮(zhèn)土地定級的基本思路是：以定級網(wǎng)格為基本定級單元，通過對每個影響因素因子的分析、計算得到各個定級單元的因素因子分值，然后通過加權求和法得到每個定級單元的總分值，再根據(jù)模糊聚類原理，采用總分頻率曲線法確定土地級別分值界限，初步劃分各土地級別，最后利用市場交易樣點資料進行校核、驗證[5-7]。

2 GIS 在城鎮(zhèn)土地定級中的應用

ArcGIS 具有強大的數(shù)據(jù)處理和空間分析功能，有專門的數(shù)據(jù)庫組織方式（GeoDataBase），可方便的進行數(shù)據(jù)管理與操作。根據(jù)城鎮(zhèn)土地定級的工作內(nèi)容，ArcGIS 可輕松完成土地定級工作，并可進行定制開發(fā)，使工作更加方便、快捷。在GIS 的工作環(huán)境下，如果定級成果需要更新，只需基礎數(shù)據(jù)或權重進行動態(tài)調(diào)整，重新計算即可得出結果。因此，充分利用ArcGIS 的優(yōu)勢，建立分類定級模塊并定制開發(fā)柵格數(shù)據(jù)修改等功能，可以在高穩(wěn)定性的基礎上提高工作的精度和效率。

2.1 土地定級基礎資料庫的建立

為便于進行數(shù)據(jù)操作與管理，提高工作精度和效率，專門建立了土地定級數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫中包含了土地定級所涉及到的所有基礎數(shù)據(jù)，主要包括兩個方面：一是土地定級的工作底圖，二是土地定級的影響因素。

2.1.1 土地定級工作底圖

以1：10000 的土地利用現(xiàn)狀圖、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖和地形圖為底圖，掃描后在ArcGIS9.3 中將其配準，并對定級范圍邊界進行矢量化，確定定級范圍。在實際工作中，一般用ArcGIS9.3 中的creat fishnet 命令，做一個包含定級區(qū)域的“魚網(wǎng)”，作為建立數(shù)據(jù)庫的數(shù)學基礎。考慮到柵格數(shù)據(jù)計算的高效性和準確性，需將定級范圍的矢量數(shù)據(jù)轉換為柵格數(shù)據(jù)；在定級范圍內(nèi)若遇到河流等不可跨越的障礙物，可先將河流流域內(nèi)的矢量數(shù)據(jù)刪除，則生成的柵格數(shù)據(jù)中，河流部分的柵格值為NODATA。

2.1.2 土地定級影響因素城鎮(zhèn)土地定級的影響因素主要包括繁華程度、交通條件、基本設施、人口狀況和環(huán)境條件等方面的商服繁華影響度、道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度、基礎設施完善度、公用設施完備度、人口密度、環(huán)境質量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度等[5]。由于定級過程中涉及的因素多，且多數(shù)因素對不同土地用途的定級均有影響，因此在建立數(shù)據(jù)庫時，以ArcGIS 中特有的Geodatabase 方式來組織，將所有的影響因素作為一個要素集保存在Geodatabase下，這樣所有的原數(shù)據(jù)都在統(tǒng)一的Geodatabase 中，可以方便的進行數(shù)據(jù)管理和相關操作（見圖1）。

圖1 土地定級基礎數(shù)據(jù)庫

2.2 土地定級空間分析建模

不同土地用途定級中涉及的因素各不相同，且同一影響因素的衰減方式也不同。針對不同影響因子，利用ArcGIS 中ArcToolBox 中的ModelBuilder 工具制作不同的自動處理模塊，可以提高數(shù)據(jù)處理的精度和效率[9]。

2.2.1 明確思路，準備數(shù)據(jù)

空間分析建模是為了使繁瑣的、多步驟的計算融合為一系列的數(shù)據(jù)處理流程，這樣，只要設置好相關的參數(shù)，在工作時輸入原始數(shù)據(jù)即可得到結果。在定級過程中，空間分析建模是為了計算各個要素對定級單元的作用分，然后通過加權求和的方法得到各個單元的總分值。需要用到的工具主要有：spatial analyst 中的cost weighted 工具，新建model時系統(tǒng)自帶的divided、minus、times等數(shù)學工具，single output map algebra 工具等。需要準備的數(shù)據(jù)主要有定級影響因素、因素的衰減方式、作用半徑、因素的功能分以及權重等。

2.2.2 模型構建

模型構建是整個空間分析建模的核心，其原理是基于各定級要素間的關系，運用數(shù)學工具，結合GIS 的空間處理工具，建立變量之間的關系。

以公交便捷度為例：（1）輸入公交站點數(shù)據(jù)；（2）計算各定級單元到公交站點的絕對距離；（3）在公交站點影響半徑的基礎上計算相對距離；（4）根據(jù)公交站點對定級單元分值的影響原理計算出1-r（r 為相對距離）；（5）在公交站點功能分的基礎上，根據(jù)公交站點的衰減方式計算其對各定級單元的公交便捷度作用分（見圖2）。

圖2 公交便捷度作用分計算模型圖

根據(jù)加權求和法，按照計算公交便捷度作用分值相似的方法計算其他因素的作用分值；然后通過權重將所有因素連接成一個整體的模塊，即將各個定級影響因素的作用分乘以相應的權重并相加得到各個定級單元的總分值。建立定級模塊后，只需要輸入基礎數(shù)據(jù)并設置好相關參數(shù)，即可得到定級結果。

3 結論與討論

采用傳統(tǒng)的方法進行城鎮(zhèn)土地定級，工作過程相當復雜，且在工作過程中由于基礎數(shù)據(jù)的變化或權重的調(diào)整都應對每個單元的分值進行重新計算，工作量很大且易出錯。本文采用先進的地理信息系統(tǒng)軟件為平臺，可以方便、直觀、有效地對圖形和屬性數(shù)據(jù)進行同步管理[8]；通過GIS 的空間分析建模功能，使計算過程更簡潔、方便，如果需要進行成果更新，只需基礎數(shù)據(jù)或權重進行動態(tài)調(diào)整，重新計算即可得出結果，提高了計算機的自動化程度；同時還可在ArcGIS9.3 中定制開發(fā)柵格數(shù)據(jù)修改程序，對定級結果中存在的噪聲毛刺等現(xiàn)象進行調(diào)整，使定級結果更美觀且符合實際。雖然，目前也有很多關于城鎮(zhèn)土地定級的自動化系統(tǒng)研究，但是這對開發(fā)者有較高的編程能力的要求，在實際工作中應用并不廣泛；而GIS 空間分析建模原理簡單、操作簡便，只需定級工作者掌握城鎮(zhèn)土地定級的基本思路，便可在實際中進行應用。因此，基于GIS 的空間分析建模是目前城鎮(zhèn)土地定級工作中普遍適用的方法與技術。

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［4］唐焱.城鎮(zhèn)土地以價定級法的理論與實證研究[D].南京：南京農(nóng)業(yè)大學，2008.

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［6］王月健，廖鐵軍，黃云.城鎮(zhèn)土地分等定級評價研究：以四川省井研縣城區(qū)為例[J].國土與自然資源研究，2006，1：15-16.

［7］吳宇哲，吳次方.城鎮(zhèn)土地定級技術路線的探討[J].經(jīng)濟地理，2006，01：106-110.

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［9］湯國安，楊昕.ArcGIS 地理信息系統(tǒng)空間分析實驗教程[M].北京：科學出版社，2006：456-463.