楊曉冬，武永祥

(哈爾濱工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院，黑龍江哈爾濱150001)

一、引言

(一)背景

2010年，上?！笆啦?huì)”提出了“城市，讓生活更美好!”的口號(hào)，折射出人們對(duì)宜居城市的美好憧憬。怎樣在建設(shè)城市的思路中，體現(xiàn)“以人為本”;怎樣在市場(chǎng)機(jī)制下，評(píng)價(jià)“宜居的住宅價(jià)值”，進(jìn)而指導(dǎo)城市規(guī)劃，引起了各界廣泛思考。近年來，關(guān)于城市住宅的研究進(jìn)行得如火如荼，主題集中在住宅價(jià)格理論和住宅市場(chǎng)理論等方面，重點(diǎn)關(guān)注抽象的市場(chǎng)供求，卻有意無意的忽略了消費(fèi)者的主觀感受。然而脫離了居住者對(duì)住宅的個(gè)人感受和認(rèn)知，所謂“宜居”、“以人為本”不過是空洞的口號(hào)。只有從人居需求入手，重新界定住宅價(jià)值，才能真正體現(xiàn)居民與住宅的和諧關(guān)系。有鑒于此，本文以消費(fèi)者效用為切入點(diǎn)，試圖探尋市場(chǎng)價(jià)格背后的價(jià)值本源，不但可以為相關(guān)理論研究提供一條新思路，也可以滿足房地產(chǎn)開發(fā)利益群體中政府、開發(fā)商和消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需要。

(二)文獻(xiàn)綜述

1.城市住宅效用價(jià)值理論的研究

目前國外研究集中于住宅效用價(jià)值的影響因素，主要從以下兩個(gè)角度理解價(jià)值。

一是從住宅本身屬性的角度。L.M.Anderson等［1］在對(duì)844個(gè)家庭進(jìn)行的住宅銷售調(diào)查顯示，住宅配有樹木的銷售價(jià)格要比沒有樹木的住宅價(jià)格有4%的升幅。Debrezion等［2］認(rèn)為，火車站作為城市環(huán)境的樞紐對(duì)住宅價(jià)值有影響。經(jīng)Robert Cervero 和 Chang Deok Kang［3］調(diào)查，在公交換乘站點(diǎn)300米范圍內(nèi)的土地價(jià)格上漲幅度達(dá)到10%。Cho［4］認(rèn)為兩者距離與價(jià)值之間的關(guān)系是呈“距離衰減函數(shù)”。教育質(zhì)量帶來的高升學(xué)率和良好的鄰里環(huán)境也會(huì)使高收入者愿意付更多的錢來購買附近的住宅［5］。

二是從消費(fèi)者或者消費(fèi)環(huán)境的角度。Smith［6］在對(duì)洛杉磯住宅市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)，人們對(duì)于預(yù)期的住宅價(jià)格與房屋面積、建筑質(zhì)量和社區(qū)環(huán)境呈現(xiàn)線性相關(guān)。Geoffrey［7］否定了前人對(duì)于居住剛性需求的觀點(diǎn)，認(rèn)為收入的作用使得人們對(duì)于住宅的需求具有彈性。

國外還有學(xué)者對(duì)某一住宅產(chǎn)品特征對(duì)住宅價(jià)格的影響作了大量的分析和調(diào)查，如園林、人文環(huán)境質(zhì)量、學(xué)?？蛇_(dá)性、水塘、社區(qū)環(huán)境、發(fā)展強(qiáng)度［8－9］等因素對(duì)住宅價(jià)格或價(jià)值影響。

與國外對(duì)于價(jià)值和價(jià)格不作區(qū)分的狀況不同，國內(nèi)學(xué)者對(duì)于住宅價(jià)值的討論往往局限在勞動(dòng)價(jià)值理論上面。特征價(jià)格理論的出現(xiàn)對(duì)于效用價(jià)值理論在市場(chǎng)上的應(yīng)用起到了補(bǔ)充和完善的關(guān)鍵作用，認(rèn)為影響住宅價(jià)值屬性的特征變量有居民收入、地鐵、公共服務(wù)設(shè)施［10－11］等。

2.城市住宅價(jià)值評(píng)價(jià)方法的研究

Nguyen Nghiep 和 Cripps Al［12］比對(duì)了人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)(ANN)和多重回歸分析方法(MRA)對(duì)于住宅價(jià)值的分析，發(fā)現(xiàn)ANN在中等樣本和大樣本下有更好的表現(xiàn)，這也解釋了前人用不同方法得出的結(jié)論會(huì)有所不同的原因。Jae［13］利用GIS對(duì)住宅價(jià)值的某一影響因素作分析。

從實(shí)證的方法上來看，國內(nèi)除了常見的線性回歸，也大量應(yīng)用了最新發(fā)展起來的分析工具。比如用優(yōu)先因子法分析房價(jià)因素對(duì)購房者取向的影響［14］;利用 GIS對(duì)住宅價(jià)格空間格局的研究［15］，也從另一個(gè)角度證明，越是能夠滿足居民的需要，住宅價(jià)值就越高;GIS的權(quán)重加權(quán)回歸方法GWR也能夠?qū)y(tǒng)計(jì)和空間可視化兩個(gè)方面對(duì)住宅價(jià)格的空間差異性進(jìn)行探索［16］。

3.研究現(xiàn)狀評(píng)述

首先，以往的研究往往考慮單一因素對(duì)住宅價(jià)值的影響，較少全面、系統(tǒng)的考察住宅效用價(jià)值影響因素。其次，已有研究更多是對(duì)影響因素與住宅價(jià)值的關(guān)系進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分析，缺少堅(jiān)實(shí)、統(tǒng)一的理論框架，以深入剖析其中復(fù)雜的變量關(guān)系。最后，效用是消費(fèi)者的主觀感受，屬于無法觀測(cè)變量，難以運(yùn)用常見的工具加以分析，因此已有研究中較少涉及。

本文試圖在效用價(jià)值理論的基礎(chǔ)上構(gòu)建可以評(píng)價(jià)城市住宅效用價(jià)值的理論框架，并引入結(jié)構(gòu)方程作為分析工具，以利用其可同時(shí)處理多個(gè)因變量和無法觀測(cè)變量的優(yōu)勢(shì)。相對(duì)于已有研究，理論基礎(chǔ)和工具適用性均有所增強(qiáng)。

二、城市住宅效用價(jià)值評(píng)價(jià)的理論分析

(一)城市住宅效用價(jià)值的內(nèi)涵

“效用”是消費(fèi)者從消費(fèi)的商品或者服務(wù)中獲得的快樂或者滿足［17］?！皟r(jià)值”是指作為客體的產(chǎn)品與作為主體的人類的需要之間的關(guān)系［18］。住宅具有價(jià)值是因?yàn)樗軡M足人們的某種需求，即住宅具有滿足某種需求的功能，消費(fèi)者才“愿意支付相應(yīng)程度的價(jià)款去購買”［19］。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格。

城市住宅效用價(jià)值就是住宅的效用同人的需要之間的關(guān)系，這種關(guān)系的客體，即住宅的效用，指的是住宅在化學(xué)方面、物理方面、幾何方面、機(jī)械方面或服務(wù)方面的屬性，住宅的效用是住宅效用價(jià)值的根本和基礎(chǔ)，沒有住宅的使用價(jià)值或服務(wù)屬性，居民的需求就沒有手段得以滿足，也就不會(huì)存在價(jià)值;關(guān)系的主體，即人對(duì)住宅的需要，是價(jià)值關(guān)系得以實(shí)現(xiàn)的最終目標(biāo)，沒有人的需要，價(jià)值關(guān)系也無從談起。總之，住宅的效用和人的需求既彼此統(tǒng)一，又相互矛盾，二者互為條件、相互影響、相互決定的?？梢姡≌в脙r(jià)值是一個(gè)有條件的相對(duì)的概念，而不是絕對(duì)的概念。

從效用價(jià)值理論的觀點(diǎn)來看，由于效用價(jià)值主體與客體在時(shí)間和空間上都是處于變化中的，具有動(dòng)態(tài)性和區(qū)域性兩個(gè)特點(diǎn)。住宅效用價(jià)值的動(dòng)態(tài)性有兩方面的理解:一是住宅效用價(jià)值的主體是在不斷變化的，其需求的方面、角度、程度都在變化;二是住宅的客體也是變化的，隨著時(shí)間的推移，住宅出現(xiàn)了無形損耗，引起了住宅效用價(jià)值的折舊。住宅本身的區(qū)域性導(dǎo)致了住宅效用價(jià)值的區(qū)域性?？梢哉f，將一個(gè)不同風(fēng)土人情下的住宅“完整”的搬到另一個(gè)地方，即便是對(duì)同一效用主體，相同的居民而言，其效用價(jià)值也會(huì)發(fā)生改變?？梢哉f，通過人類的智慧，使得住宅不斷適應(yīng)環(huán)境，有什么樣的環(huán)境便有什么樣的住宅。這里所說的環(huán)境既包括自然環(huán)境，也包括人文環(huán)境。

(二)城市住宅效用價(jià)值的維度

(1)交通設(shè)施便利性對(duì)于現(xiàn)代的城市住宅來說，其交通條件就是指該住宅所在區(qū)位與就業(yè)區(qū)和各種服務(wù)設(shè)施區(qū)的通達(dá)性如何，這直接決定了居住在該住區(qū)的居民出行的貨幣成本和時(shí)間成本。現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快使得人們的生活往往處于兩點(diǎn)一線或三點(diǎn)一線的狀態(tài)。從工作地點(diǎn)到住宅的交通方式、通勤時(shí)間、通勤費(fèi)用是人們?cè)诳剂孔≌в脙r(jià)值首先要比較的［20］。在經(jīng)典的城市居住區(qū)和工業(yè)區(qū)演變發(fā)展模型中，甚至是以交通的通勤費(fèi)用與住宅費(fèi)用之和作為居民考量是否選擇某一住宅的先決條件，可見一個(gè)簡(jiǎn)單、完整、多樣化的交通便利條件無疑能夠大大提高住宅效用價(jià)值。也有學(xué)者認(rèn)為，交通條件改變的是住宅所附著的土地的價(jià)值和土地利用效用，進(jìn)而影響住宅的效用價(jià)值。

(2)環(huán)境宜居性城市的一切發(fā)展必須建立在人與自然相協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)文化社會(huì)和生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展是保障城市健康持續(xù)發(fā)展的前提。環(huán)境設(shè)施包括自然環(huán)境和人文環(huán)境兩方面。一個(gè)便利性好的環(huán)境設(shè)施不僅包含優(yōu)美、整潔、和諧的自然和生態(tài)環(huán)境，也包含安全、便利、舒適的社會(huì)和人文環(huán)境。隨著工業(yè)化進(jìn)程的發(fā)展，人們也逐漸開始考慮居住的安全性和健康性等問題。工業(yè)區(qū)有毒化學(xué)物質(zhì)、沙塵、噪音、土壤污染等各種環(huán)境危險(xiǎn)性因素對(duì)居住環(huán)境的破壞，進(jìn)而直接降低住宅的效用價(jià)值。而好的環(huán)境設(shè)施對(duì)住宅效用價(jià)值的提升作用也十分明顯。“與綠地為伴，與長水相依”是很多居民期望的健康綠色生活方式［21］。在霍伊特的扇形理論中已經(jīng)指出高收入者多居住于面向河流、湖泊及風(fēng)景秀麗的地區(qū)。而從風(fēng)水角度中講究的“上風(fēng)上水”也是人們長期的生活經(jīng)驗(yàn)所總結(jié)的環(huán)境設(shè)施更為便利的一個(gè)方面體現(xiàn)。

(3)生活設(shè)施便利性住宅的配套生活設(shè)施通常指的是指幼兒園和中小學(xué)等教育配套設(shè)施、文體活動(dòng)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施等公共服務(wù)配套情況。這些生活設(shè)施的便利程度和完善程度將直接影響居民的日常生活質(zhì)量，也是衡量住宅效用價(jià)值的一個(gè)重要指標(biāo)?，F(xiàn)代社會(huì)使得人們的生活內(nèi)容有了許多變化，其中生活設(shè)施便利性的訴求就是社會(huì)進(jìn)步與發(fā)展的產(chǎn)物之一。臨近中小學(xué)校，為子女上學(xué)接受教育提供便利，無形之中節(jié)省下的時(shí)間和金錢會(huì)增大住宅的效用價(jià)值［22］;臨近購物中心、醫(yī)院，為居家生活提供方便，無形之中節(jié)省的開銷省去的麻煩也會(huì)增大住宅的效用價(jià)值，它能夠創(chuàng)造物質(zhì)價(jià)值，同時(shí)也是為了滿足人們的精神需要:在便利的生活設(shè)施條件下，人們可以形成一個(gè)良好的人際圈并提供歸宿感。面對(duì)資源緊張和生活壓力的問題，生活設(shè)施便利性也逐漸成為人們選擇住房時(shí)必須考慮的條件。

(4)建筑本體建筑本身的便利性直接影響住宅的使用，它提供了人類休養(yǎng)生息，繁衍后代的場(chǎng)所，提供住宅最基本的空間功能，其便利性的作用是直接的。建筑質(zhì)量的好壞，建筑材料的選擇，建筑物的外立面設(shè)計(jì)，朝向，樓層都是與人們生活息息相關(guān)的住宅效用價(jià)值影響因素。建筑本身設(shè)計(jì)的觀念是否超前，是否具有時(shí)代感，是能否能夠體現(xiàn)其自身的品味的重要因素。一棟造型別致的建筑物，可以提高自身的附加值。住宅的內(nèi)部空間布局也很重要。一棟經(jīng)過良好規(guī)劃的建筑物，不僅室內(nèi)空間完整方正，對(duì)于采光、通風(fēng)、功能分隔的考慮也都要符合使用要求，當(dāng)然其效用價(jià)值也高。另外，建材設(shè)備優(yōu)良的房產(chǎn)也能夠增加使用壽命和安全性，從而提高住宅的效用價(jià)值。

三、城市住宅效用價(jià)值的結(jié)構(gòu)方程評(píng)價(jià)模型構(gòu)建

(一)城市住宅效用價(jià)值SEM的基本程序

本文采用結(jié)構(gòu)方程模型對(duì)城市住宅效用價(jià)值建立評(píng)價(jià)體系。結(jié)構(gòu)方程模型是當(dāng)代社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域一個(gè)非常重要的統(tǒng)計(jì)方法和手段，它融合了傳統(tǒng)多變量統(tǒng)計(jì)分析中的“因素分析”與“線性模型的回歸分析”的統(tǒng)計(jì)技術(shù)［23］，同時(shí)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ椭邪娘@性變項(xiàng)、潛在變項(xiàng)、干擾或誤差變項(xiàng)間的關(guān)系，進(jìn)而獲得自變項(xiàng)對(duì)因變項(xiàng)影響的直接效果、間接效果或總效果。在應(yīng)用SEM評(píng)價(jià)城市住宅的效用價(jià)值時(shí)，結(jié)合一般思路和住宅效用值的特點(diǎn)，確定的基本程序包括以下三步:首先根據(jù)現(xiàn)有的城市住宅價(jià)值理論和研究成果，對(duì)結(jié)構(gòu)方程模型的結(jié)果做出合理的理論假設(shè);然后從理論假設(shè)出發(fā)，檢驗(yàn)理論假設(shè)與數(shù)據(jù)是否相符，即從數(shù)據(jù)的角度檢驗(yàn)假設(shè)的合理性;最后研究結(jié)果依賴于假設(shè)與數(shù)據(jù)的吻合程度，通過檢驗(yàn)修改原假設(shè)，從而發(fā)展和建立新理論。如圖1所示。

圖1 結(jié)構(gòu)方程模型的基本程序

(二)結(jié)構(gòu)模型的概念化

從城市住宅效用價(jià)值的維度出發(fā)，本文將住宅的效用價(jià)值定義為內(nèi)因變項(xiàng)，將交通設(shè)施便利性、環(huán)境宜居性、生活設(shè)施便利性和建筑本體看作是外因變項(xiàng)，從而構(gòu)建了住宅效用價(jià)值的決定因素模型，如圖2所示:

圖2 住宅效用價(jià)值的概念模型

考慮到結(jié)構(gòu)方程模型技術(shù)的本質(zhì)是用來檢驗(yàn)和驗(yàn)證某一個(gè)前期已經(jīng)提出的理論模型的適合性與準(zhǔn)確性的統(tǒng)計(jì)技術(shù)［24］，而非探索性統(tǒng)計(jì)方法，明確提出以下幾項(xiàng)假設(shè)關(guān)系:

假設(shè)1:H1交通設(shè)施便利性對(duì)住宅效用價(jià)值有正向影響。

假設(shè)2:H2環(huán)境宜居性對(duì)住宅效用價(jià)值有正向影響。

假設(shè)3:H3生活設(shè)施便利性對(duì)住宅效用價(jià)值有正向影響。

假設(shè)4:H4建筑本體對(duì)住宅效用價(jià)值有正向影響。

(三)測(cè)量模型的概念化

測(cè)量模型的概念化是關(guān)于潛在變項(xiàng)如何被操作型定義及如何被測(cè)量的，這些潛在變項(xiàng)通常借助顯性變項(xiàng)或者觀察變項(xiàng)來反映其潛在的特質(zhì)。測(cè)量模型概念化過程，要考慮的是每個(gè)潛在變項(xiàng)(包括內(nèi)衍潛變項(xiàng)和外衍潛變項(xiàng))的顯性變項(xiàng)，最好采用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)變項(xiàng)。

本模型的內(nèi)生潛變量即內(nèi)因變項(xiàng)只有一個(gè):住宅的效用價(jià)值。運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程模型，可以借助一些外顯指標(biāo)去間接測(cè)量這個(gè)潛變量。對(duì)于城市住宅效用，其內(nèi)因變項(xiàng)選用了住宅的市場(chǎng)價(jià)格和住宅的支付意愿兩個(gè)外顯指標(biāo)來表達(dá)，其中市場(chǎng)住宅價(jià)格由小區(qū)內(nèi)的平均價(jià)格決定數(shù)據(jù)來源為哈爾濱搜房房地產(chǎn)網(wǎng)，而支付意愿則通過在搜房網(wǎng)的問卷調(diào)查確定。對(duì)于外因變項(xiàng)，本文參考了大量文獻(xiàn)，并采用德爾菲法進(jìn)行篩選，最終得出一系列指標(biāo)，如表1所示:

表1 外因變項(xiàng)的指標(biāo)選取

其中，距市中心距離、綠化率和容積率的相關(guān)數(shù)據(jù)可直接在搜房網(wǎng)和通過GIS系統(tǒng)獲得。而自然景觀、大學(xué)因素、醫(yī)院因素、大型超市因素和建筑結(jié)構(gòu)五個(gè)觀察變量，本文考慮把數(shù)值的大小根據(jù)實(shí)際情況分為2個(gè)典型等級(jí)，即在一定范圍內(nèi)的影響度設(shè)為1，超出這個(gè)范圍影響度就為0，在局部建立簡(jiǎn)單的二元變量模型。對(duì)于公共交通因素、環(huán)境質(zhì)量因素和建筑質(zhì)量因素這三個(gè)觀察變量，則采用層次賦值的方式進(jìn)行衡量。具體衡量標(biāo)準(zhǔn)如表2所示。

表2 外因變項(xiàng)指標(biāo)的衡量

(四)方程式和路徑圖

(1)方程式 將測(cè)量模型的方程式表述如下，其中前12個(gè)方程式為外衍潛變項(xiàng)的測(cè)量模型，第13和14個(gè)為內(nèi)衍潛變項(xiàng)的測(cè)量模型。

ggjt=f(交通設(shè)施便利性，e1)

jsxjl=f(交通設(shè)施便利性，e2)

zrjg=f(環(huán)境宜居性，e3)

lhl=f(環(huán)境宜居性，e4)

hjzl=f(環(huán)境宜居性，e5)

dxys=f(生活設(shè)施便利性，e6)

yyys=f(生活設(shè)施便利性，e7)

dxcsys=f(生活設(shè)施便利性，e8)

zxxys=f(生活設(shè)施便利性，e9)

rjl=f(建筑本體，e10)

gczl=f(建筑本體，e11)

jzjg=f(建筑本體，e12)

zfyy=f(住宅的效用價(jià)值，e13)

scjz=f(住宅的效用價(jià)值，e14)

也可以得到結(jié)構(gòu)方程式的形式:

住宅的效用價(jià)值=f(交通設(shè)施便利性，環(huán)境宜居性，生活設(shè)施便利性，z1)

其中，當(dāng)衍變項(xiàng)無法完全和完整地被假設(shè)的變項(xiàng)(外因變項(xiàng)或其他內(nèi)因變項(xiàng))解釋或者說明時(shí)，模型估計(jì)的誤差項(xiàng)或者殘差項(xiàng)就會(huì)產(chǎn)生。e1，e2，e3，…，e13為測(cè)量的隨機(jī)變異項(xiàng)，即誤差項(xiàng)，它們之間不存在相關(guān)關(guān)系;z1為觀察變項(xiàng)無法被其潛在變項(xiàng)所能夠解釋和表達(dá)的部分，即測(cè)量誤差，z1與ei之間無相關(guān)關(guān)系。

(2)路徑圖將測(cè)量模型說明帶入到概念模型，就可以得到本模型的路徑圖，如圖3所示。結(jié)構(gòu)方程模型的路徑圖是模型概念化之后的成果，能夠直接觀察到各個(gè)潛變量之間的關(guān)系，以及各個(gè)潛變量的觀察指標(biāo)。通過路徑圖，可以直觀看到四個(gè)潛變量對(duì)住宅效用價(jià)值的作用，以及每個(gè)潛在變項(xiàng)的觀察指標(biāo)。其中，圓形圖標(biāo)指向潛變量或者觀察指標(biāo)的是誤差項(xiàng)。

圖3 住宅效用價(jià)值SEM路徑圖

四、城市住宅效用價(jià)值評(píng)價(jià)的實(shí)證分析——以哈爾濱市為例

本文結(jié)合哈爾濱市居住用地空間和布局預(yù)測(cè)，以道里、道外、南崗、香坊、松北區(qū)在市區(qū)的住宅相關(guān)數(shù)據(jù)為支撐，來評(píng)價(jià)全市住宅效用價(jià)值。

關(guān)于內(nèi)因變項(xiàng)的指標(biāo)數(shù)據(jù)，住宅的市場(chǎng)價(jià)格采用的是哈市2010年105個(gè)樓盤的近期交易價(jià)格數(shù)據(jù);住宅的支付意愿的數(shù)據(jù)采用問卷調(diào)查的方式獲取，本文共發(fā)放問卷150份，回收有效問卷105份。關(guān)于外因變項(xiàng)，相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)主要來源于《2010年哈爾濱年鑒》、哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、哈爾濱市市政府門戶網(wǎng)站等。利用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和描述性分析，正態(tài)性檢驗(yàn)等處理之后，即對(duì)獲取的調(diào)查問卷進(jìn)行信度效度分析。由于篇幅所限，本文主要將信度效度分析的方法和結(jié)果公布如下，見表3。

表3 調(diào)查問卷信度效度分析結(jié)果

通過表3可知，本文的Cronbach's值為0.826，屬于高信度。而方差總和84.75%能被7個(gè)共同因子所解釋，說明調(diào)查問卷收斂效度和區(qū)別效度良好。

采用結(jié)構(gòu)方程模型的統(tǒng)計(jì)軟件AMOS 18.0版本對(duì)樣本數(shù)據(jù)選擇作Maximum likelihood分析。模型的整體檢驗(yàn)結(jié)果、回歸系數(shù)及其顯著性分別如表4、表5所示。

表4 擬合指標(biāo)匯總

由表2可以看出，chi－square值為268.7，自由度是96，表明樣本數(shù)據(jù)與理論模型相匹配。RMSEA的值為0.076，比建議值0.080略小，符合要求。其他指標(biāo)均在合理范圍內(nèi)，說明模型擬合程度良好，具有實(shí)際意義。

由表3的結(jié)果顯示，所有的指標(biāo)系數(shù)均為正數(shù)，可見之前的模型假設(shè)，即H1交通設(shè)施便利性、H2環(huán)境宜居性、H3生活設(shè)施便利性、H4建筑本體對(duì)住宅效用價(jià)值有正向影響都是成立的。如果其中一個(gè)潛變量的量減少，若要住宅效用價(jià)值保持不變，就需要增加其他三個(gè)中的一個(gè)或幾個(gè)的數(shù)量，從而達(dá)到平衡。當(dāng)?shù)趍個(gè)潛變量可以用貨幣來表示時(shí)，那么第n個(gè)潛變量的影子價(jià)格就是Xn/Xm。

再對(duì)外因變項(xiàng)進(jìn)行分析，得出標(biāo)準(zhǔn)化的總效果，如表6所示。

表5 內(nèi)因變項(xiàng)回歸系數(shù)表(標(biāo)準(zhǔn)化)

表6 外因變項(xiàng)的總效果(標(biāo)準(zhǔn)化)

五、結(jié)論及建議

通過上文得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析，得出如下結(jié)論和建議:

(1)從交通設(shè)施便利性這一潛變量分析，距市中心距離比公共交通的影響大很多。這說明哈爾濱的城市影響力大，居民對(duì)市中心所能提供的金融、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、電信業(yè)等要求還是很高，不同于其它各大城市，哈爾濱市居住區(qū)域郊區(qū)化還沒有形成;從另一個(gè)角度來說，城市的次級(jí)中心尚未凸顯其影響力，一些方面待完善。

(2)從生活設(shè)施便利性這一潛變量分析，醫(yī)院因素觀察量的得分最小。相較于大學(xué)因素和大型超市因素，醫(yī)院因素的得分很低，只有0.125。這表示，居民更加關(guān)注的方面在文體方面的便利和生活購物便利上面。從需求的范圍和時(shí)間段來說，醫(yī)院因素的作用力比較低。此外，醫(yī)院的形象也容易給人不良的心理暗示。也有專家提出人員出入復(fù)雜、風(fēng)水不好和醫(yī)療垃圾等問題，都是醫(yī)院作用分比較小的原因。

(3)從環(huán)境宜居性這一潛變量分析，環(huán)境質(zhì)量、環(huán)境景觀和綠化率的總效果都很大，其中綠化率略低。一方面是綠化率是指小區(qū)內(nèi)部綠化面積占占地面積的比，代表的是數(shù)量而沒有描述質(zhì)量，不能細(xì)化小區(qū)內(nèi)部的草地、喬木、灌木和綠色小品等的協(xié)調(diào)統(tǒng)一性，另一方面，綠化率也需要物業(yè)管理來維護(hù)，過大的綠化率也會(huì)有蚊蟲較多的弊病。

(4)從整體來看，建筑本體對(duì)效用價(jià)值的影響最小。與其他三個(gè)外因潛變量相比較，建筑本體得分最少。建筑本體的理論觀察指標(biāo)很多，涉及到小區(qū)的設(shè)計(jì)、朝向、樓層、建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、建筑商和承包商的經(jīng)驗(yàn)水平等等，過于復(fù)雜也難于打分。指標(biāo)的難度使得建筑本體的影響沒能很好表達(dá)。但這同時(shí)也顯示出了，人們?cè)谶x擇住宅時(shí)，對(duì)于建筑本身的忽視，而現(xiàn)實(shí)又很難取證調(diào)查，沒有形成一個(gè)比較的基礎(chǔ)。

城市住宅的效用價(jià)值評(píng)價(jià)結(jié)果為城市相關(guān)管理者提供了制定政策的依據(jù)和方向，決策者可以通過提高客觀維度的作用分，尤其是在正向需求的情況下，把握效用價(jià)值客觀維度的高值，加以突破。通過上面城市住宅效用價(jià)值評(píng)價(jià)的結(jié)果分析，從城市住宅效用價(jià)值客體的角度得到以下幾點(diǎn)提升對(duì)策:加快哈爾濱次級(jí)中心建設(shè)，建立區(qū)域協(xié)調(diào)機(jī)制;堅(jiān)持合理生活設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，貫徹開發(fā)利益公共還原;推動(dòng)商品住宅性能認(rèn)定工作，提高住宅質(zhì)量。

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