在高緯環(huán)球看來，零售物業(yè)確實(shí)迎來了爆發(fā)式測(cè)增長(zhǎng)，其中購(gòu)物中心發(fā)展前景廣闊，目前二線城市大都呈現(xiàn)百貨商場(chǎng)壟斷零售地產(chǎn)市場(chǎng)的局面。存量加劇和空置率高企是高緯環(huán)球的核心判斷，在這兩點(diǎn)上，對(duì)應(yīng)的是對(duì)沈陽和成都兩個(gè)城市零售物業(yè)市場(chǎng)的擔(dān)憂。

存量巨大

城市化進(jìn)程的推進(jìn)、中產(chǎn)階級(jí)的崛起、居民購(gòu)買力的增強(qiáng)、體驗(yàn)式消費(fèi)觀的提升等諸多因素吸引了眾多國(guó)內(nèi)外零售商加快在中國(guó)主要城市開店及擴(kuò)張的步伐。高緯環(huán)球預(yù)計(jì)，未來幾年由于新增供應(yīng)量較大，整體零售地產(chǎn)市場(chǎng)空置率將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，使得零售商占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。但地處城市中心繁華地段的主要商業(yè)街和具有代表性的購(gòu)物中心，其租金將繼續(xù)大幅增長(zhǎng)。而其他不具備優(yōu)越地理位置的項(xiàng)目則租金漲幅極為有限，或?qū)⒊氏陆第厔?shì)。未來3年招商將成為中國(guó)整體零售地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)的重大挑戰(zhàn)。

目前，中國(guó)20大城市核心商圈優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量共計(jì)超過4783萬平方米，北京以531萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量位居全國(guó)榜首，上海以約440萬平方米的核心商圈存量緊跟其后。沈陽、武漢也已突破300萬平方米的核心商圈存量位居二線城市前列。其他二線城市零售物業(yè)存量普遍在100萬至200萬平方米之間。

數(shù) 據(jù)

15%

目前中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到2.85萬億美元， 并以年平均15%的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)截止2016年中國(guó)將取代美國(guó)成為全球最大消費(fèi)品市場(chǎng)。

截止2012年上半年，中國(guó)20大城市購(gòu)物中心存量占零售物業(yè)總存量的56%，百貨位居第二位占總零售物業(yè)存量的36%，商業(yè)街和奧特萊斯各占總零售物業(yè)存量的6%和2%。在所調(diào)研的20大城市中，一線城市普遍以購(gòu)物中心為主導(dǎo)。其中，上海以337萬平方米購(gòu)物中心高居全國(guó)首位，北京緊隨其后，購(gòu)物中心存量為285萬平方米。主要二線城市仍以百貨為主導(dǎo)商業(yè)模式。其中，大連以146萬平方米、沈陽以143萬平方米百貨存量緊隨其后。

盡管去年關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的擔(dān)憂不斷積累，但零售商對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的信心仍然很足。近期一些奢侈品集團(tuán)在中國(guó)的表現(xiàn)非常好，我們更多地看到包括快速時(shí)尚品牌在內(nèi)的中端品牌在加速擴(kuò)張。今年很多大城市有大型商業(yè)項(xiàng)目入市，但購(gòu)物中心表現(xiàn)參差不齊。

空置率高企

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金穩(wěn)中有升。高緯環(huán)球研究部數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，中國(guó)20大城市核心商圈優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金總體呈上升趨勢(shì)。北京王府井商圈以每月每平方米2，300元的租金報(bào)價(jià)位居全國(guó)之首，上海緊隨其后。重慶、長(zhǎng)沙、無錫等城市租金較2011年都有所增長(zhǎng)，武漢、沈陽、大連等城市租金則較去年同期保持穩(wěn)定。在空置率方面，整體市場(chǎng)空置率平均保持在6%左右，其中沈陽金廊商圈由于高體量的新項(xiàng)目集中入市，使得沈陽整體市場(chǎng)空置率攀升到20%的高位。

國(guó)際零售商全國(guó)擴(kuò)張勢(shì)頭強(qiáng)勁。目前中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到2.85萬億美元， 并以年平均15%的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)截止2016年中國(guó)將取代美國(guó)成為全球最大消費(fèi)品市場(chǎng)。作為全球最大的零售市場(chǎng)之一，中國(guó)以驚人的增長(zhǎng)速度和發(fā)展步伐吸引了眾多國(guó)際零售商的目光。

購(gòu)物中心發(fā)展前景廣闊。目前二線城市大都呈現(xiàn)百貨商場(chǎng)壟斷零售地產(chǎn)市場(chǎng)的局面，而絕大部分國(guó)際零售商都更加青睞于購(gòu)物中心的模式。隨著消費(fèi)者體驗(yàn)式需求的提升以及購(gòu)買力的提高，購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)在未來的零售地產(chǎn)開發(fā)中呈現(xiàn)出更多的機(jī)會(huì)。位于核心地段并配備富有零售地產(chǎn)專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和招商運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目將是各零售商爭(zhēng)搶的目標(biāo)。反之，那些缺乏上述經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目則有可能面臨失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

成都存量加劇

2012年前11個(gè)月，成都社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)人民幣2979億元，較去年同期相比增長(zhǎng)15.7%，增速較去年同期稍微有所回落。分行業(yè)來看，餐飲業(yè)依然保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)了17.5%的同比增長(zhǎng)率；而受到百貨、家電和汽車銷售增長(zhǎng)放緩的影響，零售業(yè)增速放緩至15.4%。

二十大城市核心商圈購(gòu)物中心凈租金*及空置率**（2012年上半年）

2012年成都有五個(gè)購(gòu)物中心投放市場(chǎng)，萬象城、中航九方購(gòu)物中心、來福士廣場(chǎng)、奧克斯廣場(chǎng)和金牛萬達(dá)廣場(chǎng)共計(jì)698784平方米的零售面積投放市場(chǎng)。這些新項(xiàng)目均分布在新興區(qū)域。

金牛萬達(dá)廣場(chǎng)的初期市場(chǎng)反響熱烈，來福士廣場(chǎng)同樣也廣受歡迎。然而成都南部區(qū)域區(qū)域新開業(yè)的購(gòu)物中心表現(xiàn)則不甚理想。

盡管如此，新品牌對(duì)成都市場(chǎng)的拓展熱情依然不減。 2012年度共有超過40個(gè)新品牌進(jìn)入成都市場(chǎng)，主要品牌包括蘋果、Gap、Monki、Miu Miu、金錢豹、太平洋咖啡、咖世家和大食代。其中，餐飲類商家拓展活躍，例如自從2012年第二季度在萬象城開出第一家店以來，太平洋咖啡和咖世家又在下半年開出四家店。

2013年成都約有140萬平方米的購(gòu)物中心和百貨交付市場(chǎng)。存量的迅速增長(zhǎng)將導(dǎo)致零售物業(yè)項(xiàng)目對(duì)商家和消費(fèi)者的爭(zhēng)奪愈發(fā)加劇，同時(shí)讓市場(chǎng)的整體空置率明顯上升。這也意味著目前經(jīng)營(yíng)狀況較差的項(xiàng)目將面臨較大的市場(chǎng)壓力，甚至部分項(xiàng)目將會(huì)被市場(chǎng)淘汰。目前已經(jīng)有一些項(xiàng)目出現(xiàn)了高空置、招商困難和客流不足的情況。此外，一系列新區(qū)域市場(chǎng)將會(huì)成型，例如龍湖北城天街將在城北自成商圈。與此同時(shí)，得益于出色的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、優(yōu)良的物業(yè)管理以及卓越的購(gòu)物體驗(yàn)，一些項(xiàng)目將在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中繼續(xù)吸引商家和消費(fèi)者并延續(xù)良好的經(jīng)營(yíng)狀況。