文│顏雪明 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律委員會副主任、萬科集團首席律師
在房子供應量沒有明顯減少的情況下,價格大漲,毫無疑問,投入不動產(chǎn)市場的錢多了。但這是否說明,是通貨膨脹導致高房價?
僅看房價,好像票子確實發(fā)毛了,錢不值錢。但通貨膨脹應當是在所有的場合,票子都發(fā)毛,含金量降低。但我們看到,日用消費品方面,并未出現(xiàn)價格大漲,漢堡包、牛肉拉面、牛奶、啤酒、調(diào)和油,漲幅不大;裝修材料明顯比以往便宜;過去一臺普通桑塔納二十萬,現(xiàn)在可以買兩臺了;電腦、電視、數(shù)碼產(chǎn)品也都越來越便宜。這似乎反映出,社會上的錢固然多了,但一是普通人的錢沒有大幅度的增加,一個普通工人或者白領,三年前掙多少錢,今天還是掙多少錢。2010年全國總工會的調(diào)查顯示,23.4%的職工5年未增加工資,就是佐證;二是多出來的錢,沒有進入到大眾消費市場,而是瞄準了商品房。這就說明,房價高與通貨膨脹沒有太大的關(guān)系,至少,二者并不同步。我們甚至可以慶幸,幸虧有大約五萬億的商品房市場,吸納了社會上多出來的錢,否則,這股洪水如果沖進不到16萬億的城鎮(zhèn)消費品零售市場,大多數(shù)工薪者早就無法承受,要叫苦連天了。
高地價推高房價,也是相當流行的觀點。表面上看,地王頻頻出現(xiàn),刷新紀錄的速度遠遠超過中國奧運健兒。2012年拍賣的北京萬柳地塊,樓面地價達到4.4萬元,在中央政府眼皮底下,創(chuàng)造了全國紀錄。有人據(jù)此推算,此處的商品房未來售價將達到每平方米七八萬元,這似乎是地價推高房價的一個有力證據(jù)??墒俏覀冊傧胍幌?,如果兩年后這個地段的房價只有五萬元,那么誰會因為它的地價高,就愿意出七八萬的價格買它的房子?付出了高成本,并不保證就能得到高回報。換一個角度,假設它未來的售價達到7萬元/平方米,鄰近的土地,如果地價只是它的一半,會不會在銷售的時候,減去那2萬元地價?當然不會。所以,地價肯定是房價的重要因素,但并不是地價決定房價。如果此處的房子賣不到七八萬,誰會花這么多錢來買地?二三線城市有的是一二千元甚至幾百元一平方米的土地,為什么出不了地王?由此可見,房價拉高地價,還是地價推高房價,其實是偽問題。我認為,高房價與高地價之間不存在因果關(guān)系,它們是一對結(jié)伴而來的孿生兄弟,是同一原因的兩個結(jié)果。
而關(guān)于開發(fā)商商業(yè)倫理缺失推動了高房價,更是無稽之談。如果用道德來衡量價格,那么石油、金融、保險、通信等國家直接控制的行業(yè),它們的價格又反映了誰的道德水準呢?
改革開放以來,中國經(jīng)濟保持高速增長,經(jīng)濟總量已經(jīng)位列世界第二。但有兩個現(xiàn)象十分值得注意,一是財政收入的增長比例,遠遠大于GDP的增長——2000年以來,GDP的年增幅大致為10%多一點,而財政收入的增幅,達到20%以上甚至30%;二是在GDP總額中,工資的比重太低,表明人民在增長的社會財富中,所獲甚少。工資在GDP的占比,說法很多,郎咸平教授提供的一組數(shù)據(jù)是:歐美平均為55%左右,南美國家平均38%左右,東南亞國家平均28%左右,中東地區(qū)平均在25%左右,非洲國家平均在20%以下,而中國則只有8%。這令人難以置信,但不能說全無參考的價值。2010年全國總工會的調(diào)查顯示,中國勞動報酬占GDP的比重連降22年,且降幅近20%??梢?,相對GDP的增長速度與政府收入的增長幅度,人民收入的增幅在下降,應當是不爭的事實。按說,在這種情況下,房價就更沒有高的理由,但換一個角度看,一部分人的錢少了,另一部分人的錢就會多,如果多到不合理的程度,房價的不合理也就合理了。
基尼系數(shù)
2008年0.491
2012年0.474
國家統(tǒng)計局最近首次公布了我國的基尼系數(shù),顯示自2000年開始,我國的基尼系數(shù)已越過0.4的警戒線,并逐年上升,2008年達到0.491,后逐漸回落,到2012年的0.474。盡管這一數(shù)據(jù)已經(jīng)很高,仍被許多經(jīng)濟學者所質(zhì)疑。
國家統(tǒng)計局最近首次公布了我國的基尼系數(shù),顯示自2000年開始,我國的基尼系數(shù)已越過0.4的警戒線,并逐年上升,2008年達到0.491,后逐漸回落,到2012年的0.474。盡管這一數(shù)據(jù)已經(jīng)很高,仍被許多經(jīng)濟學者所質(zhì)疑。西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查發(fā)布的報告顯示,2010年中國家庭的基尼系數(shù)為0.61,中國已經(jīng)進入國際基尼系數(shù)最高的前十位。高企的基尼系數(shù)意味著懸殊的貧富差距,這種狀況,一方面由城鄉(xiāng)二元社會結(jié)構(gòu)(這是歷史后遺癥)所決定,另一方面反映出分配制度上存在的嚴重不公平。根據(jù)經(jīng)濟學家王小魯2010年發(fā)布的《灰色收入與國民收入分配》研究報告,中國收入最高的10%家庭與收入最低的10%家庭的人均收入相差65倍。社會主義講按勞分配,多勞多得,而現(xiàn)實當中,從事最艱苦、最繁重、最危險工作的勞動者,收入最微?。粍?chuàng)造財富、從事科技創(chuàng)新的行業(yè)生存艱難。而在新興的資本市場,巨額的金錢就像變魔術(shù)一樣滾滾而來。滬深股市2005年底總市值3.2萬億,2007年8月就突破了20萬億。這一年正好發(fā)生了房價暴漲,難道是偶然的嗎?一個無人問津的破企業(yè),包裝上市就是多少個億。孫立平先生在《當前中國的貧富格局》中指出:創(chuàng)業(yè)板設立當天造就13位10億級富翁。2010年上半年,平均每2天有3個公司上市,半年造就近600個億萬富翁。劉植榮先生的《世界工資研究》表明:中國10%的富裕家庭占城市居民全部財產(chǎn)的45%,而世界均值為31.7%。其實,所謂最富裕的家庭,30年前都是一無所有,就是在這30年中,發(fā)現(xiàn)和掌握了“資本運作”這個現(xiàn)代點金術(shù),由此一躍而成巨富。在此過程中,他們所依賴的并不是辛勤勞動或者聰明才智,而是權(quán)力這個法力無邊的魔杖。這一部分五彩泡沫般的財富,從股市總市值來看,就達到10幾萬億。
王小魯先生經(jīng)過多年研究,提出了2008年國民收入的研究報告,其中指出,2008年全國居民可支配收入總額,官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)為14萬億元,而他的研究測算,認為有23萬億元,比官方數(shù)據(jù)高出9萬億元,他稱之為“隱性收入”。隱性收入中的“灰色收入”,即因腐敗、尋租行為、公共資金流失和壟斷性而產(chǎn)生的收入部分,就有5.4萬億。如此龐大的灰色收入,意味著整個經(jīng)濟規(guī)模實際上更大,但勞動報酬占GDP的比重更低,收入差距更大?,F(xiàn)在又過去了4年,在官方GDP超過52萬億,權(quán)力干預市場、壟斷日益加強的情況下,隱性收入估計會超過20萬億,灰色收入會超過10萬億。
10萬億的泡沫財富,10萬億的灰色收入,去掉重合的部分,最保守的估計,還有10萬億以上,這筆巨額而又輕易得來的財富集中在極少數(shù)人手里。替他們設身處地地想一想,魔術(shù)變出來的財富靠得住嗎?只有把作為符號的錢變成真的財產(chǎn),才算落袋為安。但中國雖大,卻沒有多少可買的東西。全國商品房銷售總額2008年僅2.4萬億(注意本年度的灰色收入為5.4萬億);2009年4.4萬億,2010年約5萬億,2012年估計不到6萬億,這點房子,根本不能滿足暴富者兌換的需要。于是,一切能夠保值的財產(chǎn),黃金鉆石、古董字畫、田黃石、和田玉,古家具舊郵票,價格都暴漲起來,這也就是所謂“盛世收藏”的背景。最近中國經(jīng)濟周刊做了一個中國富人地圖,顯示北京、江蘇、上海、浙江、廣東5省市富人最多,寧夏、青海、西藏和海南富人最少。用這張地圖套在房價地圖上,二者一定有很高的重合度。
釣魚臺七號兩年前的北京釣魚臺七號,每平方米定價30萬元,被政府干預后降到15萬元,唯一的效果就是替有錢人省了一半錢,與民生么可以關(guān)系。
現(xiàn)在我們可以做結(jié)論了。高房價如同一個病人的高燒,是由多種病灶引發(fā)的。包括:急劇的城市化過程、一級土地市場的壟斷、資本運作導致泡沫資產(chǎn)、收入分配不合理、權(quán)力干預市場導致巨額灰色收入,等等。這一切,造成財富集中在極少數(shù)人手中;而在缺乏法治的環(huán)境下,有錢人缺乏安全感,缺少投資渠道,他們除了將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移到境外,就是把賬面財產(chǎn)變成實體財富,這就產(chǎn)生了兌換的需要,在他們兌換的市場里,價格全都暴漲起來;政府未向低收入者提供住房保障,引發(fā)普遍民怨,使商品房價格這樣一個市場問題,演化為民生問題、社會問題。政府又把民生問題歸咎于市場,以保障民生為由,行政干預房價。這是只追求降溫,不管治病的做法。北京的房價就算降一半,對一般工薪階層有意義嗎?潘長江和姚明打藍球,把籃板降十公分,只能對姚明更有利。兩年前的北京釣魚臺七號,每平方米定價30萬元,被政府干預后降到15萬元,唯一的效果就是替有錢人省了一半錢,與民生么可以關(guān)系。這樣的宏觀調(diào)控,對于病灶毫無觸及,所謂房價回歸基本上都是數(shù)字游戲。行政之手對市場的干預越深,只會導致權(quán)力尋租變本加厲,這將使灰色收入更高,財富更加集中,貧富更加懸殊。至于減少土地供應、收縮銀行信貸,則體現(xiàn)了用減少供應來降低價格的奇異思路,除了讓我們想起緣木求魚,不知道說什么好。所有這些,都是在溫度計上做手腳,千方百計讓溫度顯示低一點,這如果不是大愚若智,就是自欺欺人。
作為發(fā)展中國家,存在較大的貧富差距是不可避免的。政府控制與分配資源,組織與調(diào)控市場,在一定時期內(nèi)也是需要的。但法治社會的合格政府,應當充當資源的公平分配者,成為秩序的公正裁判者,政府應當通過稅收和財政支付保持社會分配的基本合理,縮小貧富差距;應當把財政收入的大部分投入到社會福利中去,對低收入人士,提供充分的社會保障;應當限制變戲法式的“資本運營”;應當減少對市場的干預,禁止權(quán)力在經(jīng)濟領域的尋租等等。做到了這些,即使商品房價格完全市場化,社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展只會更加健康。