文│謝旻
京投銀泰,這家前身是股市著名“妖股”寧波華聯(lián)、現(xiàn)在還身陷虧損泥潭的上市房企,近日卻風頭十足,4天內(nèi)連克保利、首開、龍湖等龍頭企業(yè),兩次以低價拿下北京兩幅熱點地塊。耐人尋味的是,這家營業(yè)收入不過15億,且虧損近2億,如何消化這頓大餐值得關注。
1月21日,京投銀泰全資子公司北京京投置地房地產(chǎn)有限公司(下稱“京投置地”)與公司大股東北京市基礎設施投資有限公司(下稱“京投公司”)組成的聯(lián)合體,中標昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)住宅混合公建用地,中標價47億元,地塊建筑面積51萬平方米。四天前,京投置地與京投公司聯(lián)合體以46.5億元的價格拿下了海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)F1、F2住宅用地,建筑面積為33萬平方米。
兩塊地總價超93.5億元,均由京投置地、京投公司按照51%和49%的持股比例共同設立項目公司操作。京投公司本身玉淵潭鄉(xiāng)地塊的一級開發(fā)商,并由此獲得了30億元的土地開發(fā)補償。
蘭德地產(chǎn)咨詢機構總裁宋延慶表示,以報價第二名的京投銀泰而不是第一名首開聯(lián)合體中標,相對較低的地價既響應了中央調控的號召,再算上對土地一級開發(fā)商的補償,北京市政府做的不是虧本生意。
業(yè)內(nèi)人士都心知肚明,京投銀泰操刀近百億元大盤顯然實力不足。而其之所以連中兩地的一個重要原因,在于他背后的國資大股東是這兩塊地的土地一級開發(fā)者。
2009年,京投公司與京城投資大鱷沈國軍控制的中國銀泰投資有限公司共同出資成立京投銀泰股份有限公司,其中京投公司持股29.81%,中國銀泰持股24.83%,分列第一、二大股東。資料顯示,京投公司是由北京市國資委出資成立的國有獨資公司,承擔北京市軌道交通等基礎設施項目的投融資、前期規(guī)劃、資本運營及相關資源開發(fā)管理等職能。截至2011年底,公司注冊資本548億元,凈資產(chǎn)921億元,總資產(chǎn)2276億元。
2010年12月3日,京投銀泰公布與大股東京投公司合作投資房地產(chǎn)項目的協(xié)議。合作方式是:若聯(lián)合競標地塊,京投公司為項目公司提供股東借款以支付部分或全部土地價款,資金的年利率不超過12%,京投銀泰則主導項目公司經(jīng)營管理,待京投銀泰有能力回購京投公司持有的項目公司股權時,經(jīng)京投公司同意,雙方可依法定程序、按市場評估價格進行交易。
按上述游戲規(guī)則,京投銀泰基本上不需要支付土地款,就可以參與上百億大盤的開發(fā)運營和收益共享。而京投公司,作為國有軌道交通投資企業(yè),通過京投銀泰的開發(fā)平臺,深度切入了商業(yè)用地的開發(fā)與運營。
銀泰百貨店面數(shù)量
銀泰百貨近年業(yè)績增長
京投銀泰管理層很懂得利用大股東的價值。2009年年報中提出,要充分挖掘,發(fā)揮大股東京投公司對軌道交通的影響力和控制力,與政府部門積極溝通,在獲取土地過程中“設置必要的前提條件以降低投資風險”。根據(jù)銀河證券報告,京投負責一級開發(fā)的六里橋。花鄉(xiāng)等項目,目前還沒有上市,它們均位于西三環(huán)的黃金地段。
另據(jù)了解,京投銀泰還參與了潭柘寺鎮(zhèn)整體開發(fā)項目。旗下公司潭柘投資與潭柘寺鎮(zhèn)政府簽訂《協(xié)議書》,將潭柘寺鎮(zhèn)中心區(qū)合計2909畝(以實際發(fā)生流轉量為準)農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權統(tǒng)一流轉至潭柘投資名下。
海通證券研究認為,到2015年京投公司將負責建成軌道交通線路19條,運營總里程561.5公里,軌道沿線將整理出更多可供開發(fā)的物業(yè)用地。拍賣時代,土地交易遵循價高者得,土地一級開發(fā)者失去二級開發(fā)權的案例屢見不鮮。為防止高地價的產(chǎn)生,2013年北京出讓的20多塊地塊80%采取了招標方式。這為京投銀泰拿地創(chuàng)造了條件。
如果進展順利,兩大項目2013年下半年應可上市銷售。不過,雖然背靠大股東的資金和拿地優(yōu)勢,但京投銀泰也很清楚,與京投的合作同時也加大了自己償還資金的壓力,如果項目進度滯后,銷售速度不能達到預期水平,現(xiàn)金流仍可能面臨斷裂的風險,直至大股東再次輸血。
談到現(xiàn)金流,如今的京投銀泰一邊是聯(lián)合大股東京投公司在京巨資拿地。一邊是瘋狂出售旗下多處項目股權回籠資金,2012年度能否扭虧為盈仍是未知數(shù)。
以此次獲得的昌平地塊為例,按照7萬平方米公租房6000元/平方米回購價格,公租房回購一項預計可帶來4.2億元收入;扣除公租房面積后的44.64萬平方米建筑面積如果全部開發(fā)成可售商品房,參考目前周邊在售新盤“天通公園里”17500元/平方米和“公園兩棟”17000元/平方米的銷售均價,保守估算可帶來約76億元銷售收入。商品房和公租房的營收總和將可達到80億元以上,估算毛利在30%以上。
前景是美好的,但按照該地塊51萬平方米的體量及2500元/平方米的行業(yè)平均建安價格,初步估算未來該項目的后續(xù)建設還需投入約13億元的建安成本,這還不算巨額土地款,錢從哪來?
根據(jù)京投銀泰去年三季報,截至去年9月底,公司持有現(xiàn)金為5.1億元,經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額僅為-2.41億元,前三季凈虧損1.9億元,短期借款27.4億元,一年內(nèi)到期的非流動負債17.42億元,扣除預收賬款后的凈負債率已達到80.28%。且公司已經(jīng)預警2012年度,公司可能出現(xiàn)凈利潤虧損或與上年同期相比發(fā)生大幅度變動。
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由于旗下眾多項目在建,營業(yè)額、凈利潤大幅下滑,以及負債率高讓京投銀泰面臨巨大資金壓力,出售公司資產(chǎn)成為權宜之計。
1月16日,京投銀泰股份有限公司公告宣布,公司審議通過了關于轉讓京投銀泰(湖南)置地投資有限公司股權的議案。將湖南置地80%的股權以3.42億元的價格轉讓給長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
本次交易完成后,京投銀泰將不再控制湖南置地、項目公司及物業(yè)公司;目前,京投銀泰為項目公司提供擔保5.1億元,交易后也將解除公司的擔保責任。
同時,其全資子公司北京京投置地房地產(chǎn)有限公司擬將持有的北京京投陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權以1.36億元的價格轉讓給北京萬科企業(yè)有限公司,該公司目前所持有的項目位于北京的京投快線上林灣。公告披露,京投銀泰此次兩宗交易將分別回籠資金約10億元和2.8億元,產(chǎn)生收益約1.7億元和0.13億元。
此前,京投銀泰還以5500萬元轉讓杭州海威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司37%的股權、1.155億元轉讓北京華安泰投資有限公司55%股權、6.58億元轉讓寧波華聯(lián)大廈一至六層部分商業(yè)用房。
業(yè)內(nèi)人士分析稱,近期京投銀泰相繼出售資產(chǎn)所產(chǎn)生的總凈利潤額粗略統(tǒng)計大約為5.5億元,明顯是為粉飾2012年年報報表,以短時間內(nèi)實現(xiàn)扭虧為盈。
銀泰百貨是沈國軍“銀泰系”重要的收入貢獻者。花旗最近發(fā)布報告指出,銀泰百貨2011~2014年核心利潤年復合增長達19.2%,去年11、12月同店銷售增長復蘇至低雙位數(shù),公司去年總建筑面積增長放緩至5.9%,預計今年將開始加速。
不管上述變賣資產(chǎn)帶來的收益能否讓京投銀泰的2012年報業(yè)績扭虧為盈,但其在2012年中報披露出來的兩大隱患能否得到實質性的改變,才是業(yè)內(nèi)人士最為關注的。
京投銀泰在2012年中報披露,其對外擔??傤~高達13.37億元,占當期末凈資產(chǎn)的82%,且全部是為資產(chǎn)負債率超過70%的合營,聯(lián)營公司和全資,控股子公司提供的擔保。同時,前述數(shù)據(jù)是該公司在報告期內(nèi)的擔保實際提款額,如用可提款額計算,這一數(shù)字將更令人乍舌。其關鍵問題在于,京投銀泰對外擔保涉嫌違規(guī)。
京投銀泰目前對其子公司的借款擔保主要集中在京投置地,湘誠壹佰和寧波外貿(mào)這三家公司,資產(chǎn)負債率分別為80.9%,82.4%和85.1%。較高的資產(chǎn)負債率加上連續(xù)發(fā)生的借款擔保不禁讓人產(chǎn)生懷疑,其中的一家或者幾家公司存在"以貸養(yǎng)貸"的問題,使公司運營風險大大增加。
沈國軍其人沈國軍再次被聚焦除了旗下的京投銀泰剛獲得北京兩塊優(yōu)質地塊,再就是同馬云、復星、富春、順豐計劃聯(lián)手建立“中國智能物流骨干網(wǎng)”,沈國軍任CEO。一直以低調示人的沈國軍是百貨業(yè)隱形大鱷。比如銀泰中心是銀泰百貨(集團)有限公司董事長沈國軍的眾多“杰作”中的一個。2006年,沈國軍憑借在資本市場頻頻舉牌武商集團、百大集團、武漢中百,全面介入多家知名商業(yè)企業(yè)整合,成為當年國內(nèi)商業(yè)市場的并購明星。沈國軍所掌控的中國銀泰投資有限公司擁有多家國內(nèi)上市公司和40余家下屬全資或控股公司,業(yè)務覆蓋零售、房地產(chǎn)、能源和環(huán)保項目等多種業(yè)務。零售、房地產(chǎn)、能源這三大產(chǎn)業(yè)猶如“銀泰系”的三駕馬車。
另外,根據(jù)《關于規(guī)范上市公司對外擔保行為的通知》(證監(jiān)發(fā)【2005】120號)規(guī)定,上市公司及其控股子公司的對外擔??傤~,超過最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)50%以后提供的任何擔保,須經(jīng)董事會審議通過后,提交股東大會審批。截至2012年5月11日,京投銀泰的對外擔??傤~達到10.59億元,占上年末凈資產(chǎn)的60.32%,已經(jīng)超越了“對外擔??傤~,超過最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)50%”這一“高壓線”。
除了針對相關對外擔保的規(guī)定打出“擦邊球”,京投銀泰在運營中也存在違反股東大會決議的情況。在京投銀泰于2012年4月28日披露的《京投銀泰股份有限公司2011年度股東大會會議資料》中,京投銀泰計劃在2012年對其全資子公司北京投置地房地產(chǎn)有限公司的最高擔保額度為6億元。
但在京投銀泰2012年中報中發(fā)現(xiàn),截至2012年6月31日,京投銀泰對京投置地有兩筆擔保,分別涉及京投置地在浙商銀行北京分行的3億元二年期借款,和在華夏銀行北京姚家園支行的4.2億元期借款。兩筆擔??傤~為7.2億元,已經(jīng)超過股東大會審批的6億元最高擔保限額。
在虧損之際,京投銀泰面臨的資金壓力也非常巨大,而這與其庫存高企密不可分。京投銀泰2012年三季度報告顯示,截至2012年9月30日,其存貨高達110億元,而其僅實現(xiàn)3億元的營業(yè)收入。
京投銀泰目前已進入北京、寧波、上海、無錫、三亞、鄂爾多斯、長沙等多個城市,但是除北京和長沙3個已經(jīng)開盤的項目外,其他項目均未能帶來銷售收入。
在沒有收入增加的情況下,隨著規(guī)模的擴大,京投銀泰的資金壓力卻在不斷增加。不知2013年初搶得的這份百億規(guī)模的“大生意”,會否成為壓垮京投銀泰的最后一根稻草。