文│本刊記者 方帥 蘭曉

作為國內首家以老年人居住為主的大型養(yǎng)老社區(qū)，北京太陽城從“吃螃蟹者”發(fā)展成為今天行業(yè)的“領跑者”，12年中所經歷的是非成敗，已成為后來者必會研讀的一份“參考書”。

當前，無論從我國老齡化的社會需求來講，還是從地產行業(yè)發(fā)展的趨勢來講，養(yǎng)老地產都迎來了投資熱潮。

但是，運營模式不清、回報周期太長、缺乏政策扶持、空置率太高、土地價格偏高等等問題，仍然是意欲發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)的城市和投身養(yǎng)老產業(yè)的企業(yè)繞不過去的“心結”。

“昨天我是個將軍，今天我是個參謀，明天我將是個戰(zhàn)士?！辈痪们?，在北京舉辦的一次養(yǎng)老產業(yè)專業(yè)人士的內部聚會上，北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊用這樣一段話總結了他及企業(yè)過往12年和今后的發(fā)展定位。

作為國內試水健康養(yǎng)老產業(yè)的第一家民營企業(yè)，北京太陽城集團走過了怎樣的12年？北京太陽城發(fā)展中的是非成敗，可為意欲投身養(yǎng)老產業(yè)的企業(yè)提供哪些可借鑒的經驗？養(yǎng)老產業(yè)的健康成長還需跨越哪些障礙？

昨天——先行者陷困境

很多業(yè)內人士都知道，朱鳳泊之所以投資養(yǎng)老地產開發(fā)，源于1987年其老父親獨自一人乘坐公交車去醫(yī)院拿藥途中突然離世的觸動。在“一定要為老年人做些事情”的意念下，1998年一個很偶然的機會，朱鳳泊想到了將敬老院和房地產結合起來做老年項目的思路。

1999年，朱鳳泊從北京市昌平區(qū)房地產開發(fā)總公司手中以每畝約30萬元的價格轉讓了623畝土地。土地位于小湯山鎮(zhèn)馬坊村，小湯山鎮(zhèn)是一個千年古鎮(zhèn)，是著名的溫泉療養(yǎng)區(qū)。在很多業(yè)內人士看來，朱鳳泊最明智的舉動，莫過于在這一熱門的房地產開發(fā)區(qū)域內低價拿到了土地，而沒有在劃撥用地或是租賃用地上打造項目。

但是，朱鳳泊曾經直言不諱地的表示：“盡管土地有一些優(yōu)惠，但要想在短時間內迅速盈利頗有難度，我們也是摸索了10年才開始盈利的?！?/p>

據介紹，當時國內還沒有真正意義上養(yǎng)老項目，只有一些政府及機關辦的敬老院、養(yǎng)老所等，民營企業(yè)在這一塊幾乎空白。朱鳳泊邀請了相關專家對太陽城項目策劃方案和建筑設計方案進行了多次評估論證，同時借鑒國外成功的老年社區(qū)的一些經驗，對太陽城的原有方案多次進行修正，終于在2000年4月開始破土動工。

2002年4月間，第二屆世界老齡大會在西班牙的馬德里舉行，朱鳳泊作為惟一的房地產企業(yè)代表參加了大會，并應邀在大會“亞太論壇”上發(fā)表演講，提出“公益性事業(yè)，市場化運作”的全新養(yǎng)老模式，引起了150多個國家和地區(qū)的5000多名代表的廣泛關注。

如何“公益型事業(yè)，市場化運作”？朱鳳泊綜合了不同消費階層老年人的需求狀況，制定了適合他們入住太陽城的多種模式。

老人可采取返本銷售的方式入住太陽城，百年之后可將購房資金返還其子女或受益人，減輕老年人的精神壓力和子女的經濟負擔；利用公有住房貨幣化的有利條件，將老人原有住房出租，以租賃方式入住太陽城；采取對等置換的方式，老年人可以與太陽城等價換房，入住太陽城，老人百年后，可將其置換的房產折價返還其法定繼承人；還可采取固定租金租住的方式，滿足部分老年人入住需求。

與此同時，太陽城還規(guī)劃建設了老年人文化教育中心、老年人健身娛樂中心、老年病醫(yī)療中心、老年科技中心、老年國際交流中心、老人購物中心、家政服務中心等商業(yè)服務配套。

朱鳳泊

北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊說：“應該說太陽城在垂死掙扎中、痛苦煎熬中走過來的，如果我們沒有70%的面積銷售，那太陽城早趴下了”

彼時媒體報道記載，太陽城項目得到了各級政府領導的重視，曾任全國人大副委員長的布赫多次會見聽取項目匯報，給予指導和支持。

但是，北京太陽城的發(fā)展并非一帆風順。作為第一個吃螃蟹者，遇到了很多不可預見的風險和困難?；厥?0多年走過的道路，朱鳳泊的感覺就一個字“累”，盡管其事先預料到了難度，但現實的遭遇到的困境比他想像的要倍加殘酷。

首當其中的就是資金問題。“北京太陽城項目最艱難的時候是因資金緊張，不僅公司員工的工資開不出來，連工程款也無法按時兌現給民工”。

“銀行在審批貸款時，認可太陽城是做老年項目，但認為它是公益的、福利的、掙不著錢的，不予以提供貸款，所以太陽城這個項目幾乎拿不到貸款。”朱鳳泊稱，在北京太陽城10年的發(fā)展中，總投資達10億元，但從銀行得到的貸款總共只有兩次，共計1.3億元。

作為一個民營企業(yè)，朱鳳泊當時的自有資金只有6200萬元，而當時預計北京太陽城的項目的總投資在5 億元以上，缺口如何填補？在前期開發(fā)資金短缺的境況中，北京太陽城得以依靠房屋的銷售快速回籠資金，用以下一階段的開發(fā)。

“應該說太陽城在垂死掙扎中、痛苦煎熬中走過來的，如果我們沒有70%的面積銷售，那太陽城早趴下了?！敝禅P泊告訴記者。

走過艱辛的十年，北京太陽城集團開始盈利。從6200萬元自有資金到持有總資產超過10個億，是怎樣做到的？

朱鳳泊表示，第一次盈利是銷售老年住宅，同時，加快建設醫(yī)院、公寓，以及一些跟生活配套的物業(yè)設施，由于這些設施的同時建設，又拉動了老年住宅的價格。太陽城每一期項目的平均銷售價格均比周邊樓盤的平均銷售價格高20%左右?！翱梢哉f，是拉高的銷售價格讓我們提早地回籠了持有物業(yè)的投入，使它的成本大大降低了?！绷硪环矫妫钟薪洜I的部分——5座老年公寓投入使用后，通過收取會員費以及年服務費，又可實現盈利。

據悉，幾年前曾有買家出價欲購買北京太陽城集團持有的物業(yè)，當時對于資金并不充裕的朱鳳泊而言，這是很大的誘惑。但經過再三的權衡，他還是拒絕了，沒有讓“沖動成為魔鬼”?；叵肫饋?，朱鳳泊覺得慶幸，如果沒有持有型的老年公寓的運作，北京太陽城將最終淪為純粹的房地產項目，而與養(yǎng)老項目的后續(xù)運作擦肩而過。

與太陽城集團一樣，還有一家“吃螃蟹者”也陷入了發(fā)展困境。五行創(chuàng)展投資控股有限公司董事長楊德會告訴記者，該公司在廣西投建的“中國樂養(yǎng)城”項目，是中國第一個被確定為“全國老年宜居養(yǎng)生示范基地”的項目。但是在操作的過程中遇到了“很多始料未及的困難”。

“養(yǎng)老產業(yè)作為民生工程，國家雖然鼓勵，但沒有出臺具體的措施和辦法。企業(yè)在融資、財政、稅收等多個方面與地方政府溝通上有障礙?！彼貏e提到，受限于土地指標的限制，其公司雖然已經完成了3150畝的前期征地工作，但在具體項目運行過程中，卻只解決了70畝土地指標的問題，因此項目進展大為受限。

北京太陽城模式源于美國CCRC，是“持續(xù)照料退休社區(qū)”的縮寫。從一個人的健康生活自理、半自理、不能自理和臨終關懷四個人生必經階段出發(fā)，為其提供相關的平臺和服務載體，實現可持續(xù)照料。

今天——為養(yǎng)老產業(yè)投資當“參謀”

“在做老年社區(qū)項目時，生活照料、精神贍養(yǎng)、醫(yī)療保健這三大需求缺一不可。如果只突出一方面，只是摘取其中的某一點，就認為是老年項目，就會走樣?！敝禅P泊這樣說。

他介紹，北京太陽城模式源于美國CCRC，是“持續(xù)照料退休社區(qū)”的縮寫。從一個人的健康生活自理、半自理、不能自理和臨終關懷四個人生必經階段出發(fā)，為其提供相關的平臺和服務載體，實現可持續(xù)照料。

朱鳳泊表示，目前國內大部分的養(yǎng)老機構都是功能比較單一的模式，比如只做健康的、只做人文關懷的等，同時做復合功能于一體的相當少。

太陽城所打造的健康社區(qū)就包括了居家型、介助型、介護型、康復型、度假型、自助型以及高端全程型的老年設施。半自理就有介護型、康復型，介護型就是有專門的護理師，而康復型則是有專門的醫(yī)師來提供相關的需求。對于不能自理人士來說，由醫(yī)院來作為載體。

“我們通過搭建這樣一個平臺和鏈條，本身就形成了一個服務的模式，商業(yè)運作也就自然形成了。也就是說從最健康低齡的老人開始一直到走完人生的全部的歷程，每一個階段都包括在太陽城的商業(yè)運作當中。”

太陽城的建設發(fā)展也在不斷地進行著創(chuàng)新。如今，北京太陽城總建筑面積已達32萬平方米，其中住宅區(qū)為24萬平方米，商業(yè)配套設施8萬平方米。8萬平方米商業(yè)中，根據老人不同的需求、身體健康狀況、服務功能的不同，分成A、B、C、D、H、F六棟樓。A棟是服務失能老人的，B棟是服務健康老人的，C棟是高端智能化的，D棟是度假型的，H是自住型的。

復合型養(yǎng)老住宅目前國內大部分的養(yǎng)老機構都是功能比較單一的模式，北京太陽城是國內目前少有的具備復合功能的養(yǎng)老地產項目。從一個人的健康生活自理、半自理、不能自理和臨終關懷四個人生必經階段出發(fā)，提供相關的平臺和服務載體，實現可持續(xù)照料。

太陽城社區(qū)里進行了大量的無障礙設計。在道路設計上面，充分的考慮到了防滑、滲水等因素；同時整個社區(qū)進行了功能分區(qū)，將比較嘈雜的區(qū)域放在了太陽城的最外邊，而需要安靜的區(qū)域則放在了社區(qū)里面，充分做到了“分得開，合得起來”。

“這樣做，老人感覺在這里能找到養(yǎng)老的定位，生活在其中很方便、很舒適。健康地來一直到臨終走，太陽城已經是全程化的養(yǎng)老服務社區(qū)。”朱鳳泊說。

如今，對著養(yǎng)老產業(yè)投資熱炒的到來，太陽城集團又迎來的新的發(fā)展機會。用朱鳳泊的話說，他從“將軍”的角色變成了“參謀”。

一些省市的政府機構、企業(yè)等已經紛紛慕名找上門，要求朱鳳泊去開發(fā)老年項目，將北京太陽城的模式進行復制。比如，安徽省黃山市委派民政局的局長、招商局的局長、規(guī)委主任就親自上門，提出給優(yōu)惠條件和政策讓朱鳳泊去做太陽城項目；廣西北海、山東濟南、浙江等地的政府也提出了相關合作意向；北京、天津、山東等地的幾家公司也來洽談合作老年項目的事宜。

據悉，太陽城集團在2012年年初進行了向外擴張的發(fā)展規(guī)劃，對太陽城模式進行了輸出。截至到目前已經簽下了6個項目，從前期策劃到工程管理、市場營銷、運營管理這4個階段，由太陽城集團一攬子負責。為一家企業(yè)成功接洽了國家開發(fā)銀行的貸款，與國內幾個大的地產集團公司進行了合作，并且已經實現了1100萬元的收入。

“有一家公司，目前有10個項目都是幾百畝以上的用地，都交了土地出讓金，準備把這10個項目全部轉型做養(yǎng)老，由我來運做?！敝禅P泊說。

如今，朱鳳泊已經成為國內其他企業(yè)投身養(yǎng)老產業(yè)的智囊。從“將軍”到“參謀”，朱鳳泊為北京太陽城集團的盈利模式又找到了一條新的道路。

明天——品牌擴張

未來，用朱鳳泊的話說，他將降格為一個“戰(zhàn)士”，不僅為企業(yè)的成長作戰(zhàn)，也未行業(yè)的健康成長作戰(zhàn)。其表示，如果僅僅靠一個個項目單獨去做，不僅是一種資源的浪費，而且也不利于產業(yè)的健康推動。

對于北京太陽城集團的未來發(fā)展，朱鳳泊的目標是能形成養(yǎng)老產業(yè)鏈，通過運作走向資本市場，實現資本運作，這是企業(yè)得以持續(xù)發(fā)展的基礎。

“十年走過來，適者生存，不斷地考驗著自己生存和發(fā)展的能力，探索出了自己的一套東西?！敝禅P泊說，經過近3年時間的準備，太陽城集團起草的52萬字的養(yǎng)老服務標準，經過有關部門的試運行考核，在2012年11月底得到了正式認證。

太陽城集團也是北京第一家拿到老年公寓4星級標準的民營企業(yè)。“我們在運營當中，把摸索出來的一些東西和可應用到老年公寓里的科技智能手段、信息化手段結合起來了，研發(fā)了一個雙核的軟件體系。我們運營管理可通過軟件來執(zhí)行，已經落實在了C棟?！?/p>

朱鳳泊介紹，通過這套軟件系統(tǒng)，可以做到“不用探頭知道老年人在房間什么位置；老人早上起床，叫早服務是自動的，老人沒有回應的話，就會有對應的一些信息化的處理手段；老人在衛(wèi)生間時長多長、老人在沒在房間、老人在社區(qū)的什么位置，都能知道?！?/p>

朱鳳泊還表示，已和國家開發(fā)銀行已經進行了多次接觸，國家開發(fā)銀行將加大對養(yǎng)老產業(yè)的貸款力度，2012年拿出了100個億，貸款周期是20年內，基本利率不上浮，5年內只還息不還本，第6年開始還本付息，還可以將貸款期限延長到25年。國家開發(fā)銀行已經把北京太陽城作為養(yǎng)老產業(yè)投融資的一個示范園區(qū)。

“現有確立了太陽城品牌的核心競爭力，并開拓了在全國范圍內的品牌擴張的步伐，在‘十二五’規(guī)劃的五年內，我們集團要繼續(xù)展開有步驟的品牌擴張計劃。預計簽約合作項目50家，逐步將太陽城模式輸送到全國各地，搭建起健康、養(yǎng)老的綜合體系?！敝禅P泊說。

朱鳳泊認為，我國人口老齡化和高齡化加速的趨勢，將對我國經濟社會發(fā)展造成越來越大的壓力，預計在2030年以后將進入最嚴峻的時期。

“養(yǎng)老產業(yè)市場需求大，政府支持力度也不小，社會反應非常強烈也積極參與，但是看看桌面，再看看桌下，應該說中國目前的養(yǎng)老產業(yè)正處于烏龍狀態(tài)?！睂τ诋斍昂芏嗥髽I(yè)欲借養(yǎng)老之名圈地進行地產開發(fā)的行為，朱鳳泊認為是“越獄行為”。但其表示，有不少企業(yè)已經開始認真規(guī)劃養(yǎng)老事業(yè)。但當前從土地、投融資政策等各方面來看，社會力量進入養(yǎng)老產業(yè)仍然存在諸多難題。

更多參與 共同做大

除了太陽城集團之外，目前社會上關于養(yǎng)老產業(yè)的研究探索頗多。記者了解到，全聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長聶梅生，在去年年底卸任會長一職后，今年將專職擔任清華校友總會房地產行業(yè)協(xié)會會長，工作就包括專門運作“清華學子養(yǎng)老住區(qū)”項目。

聶梅生說，利用在房地產和財經領域擁有決策權的全國各地的清華校友提供的土地和資金資源，為已經退休的各界清華老年校友和清華校友的老年父母建造養(yǎng)老住區(qū)，先行摸索出一些經驗來，會向全國推廣，讓其在未來成為一個行業(yè)標榜。

朱鳳泊認為，從整個房地產行業(yè)的高度以及養(yǎng)老地產的發(fā)展形勢來看，目前我國的養(yǎng)老產業(yè)還只是停留在一個發(fā)展的初期階段，處于摸著石頭過河的探索階段，并未形成完整健康的產業(yè)鏈。

社會力量投身養(yǎng)老產業(yè)還存在“政出多門問題”。老年住區(qū)開發(fā)既涉及到住建部，也牽涉到衛(wèi)生部、民政部、國土部等多個部門，政出多門，導致沒有統(tǒng)一的監(jiān)管部門，從而導致了具體的政府部門無法分辨哪些企業(yè)是真心想做養(yǎng)老事業(yè)，哪些企業(yè)只是為了賺錢盈利，從而往往采用一刀切的策略，導致執(zhí)行力不足。

朱鳳泊認為，社會力量進入養(yǎng)老地產融資難問題也是因為受制于土地性質。如果有一部分房子可賣，銀行就給貸款；如果整個項目不許分割出售的話，銀行就不給貸款。銀行也要抵御風險?！凹词贡本┨柍怯心敲炊喑钟匈Y產的時候，也很難從銀行貸到款，也是一直走著鋼絲繩過來的，風險、危險很大。”

“做養(yǎng)老設施需要拿地，拿地都要招拍掛，這些程序是不是房地產特征？我們不要用養(yǎng)老地產做概念，應該把他做成養(yǎng)老的載體。同時應該看到是養(yǎng)老產業(yè)是微利的，鼓勵各方投入就應該給一些優(yōu)惠?！敝禅P泊主張，可以通過房地產的形式把養(yǎng)老產業(yè)做起來，比如給一些允許做住宅開發(fā)的低價土地。

讓朱鳳泊和聶梅生興奮的是，目前地方政府在制定扶持社會企業(yè)參與養(yǎng)老設施建設的用地政策上，已經有落地的跡象。

比如北京正在制定的關于養(yǎng)老用地供應的政策，其中就涵蓋了關于稅費減免、資金補貼、信貸支持、市場準入等內容在內的綜合配套優(yōu)惠政策。

此外，《老年人權益保障法修訂草案》和由住建部主持編制的《養(yǎng)老設施建筑設計規(guī)范》，都將為社會企業(yè)參與養(yǎng)老產業(yè)的建設提供參照標準，對于緩解當前養(yǎng)老地產市場魚龍混雜的局面及發(fā)展困局或有助益。

在朱鳳泊看來，發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)已被認為是我國經濟轉型的內生增長動力。相關部委都認為這是個新興的內需型的拉動產業(yè)，又解決民生問題，又解決經濟問題，又是提升內需的引擎，所以養(yǎng)老產業(yè)這塊是需要開放的?！拔曳浅？春灭B(yǎng)老產業(yè)的未來?！敝禅P泊說。

美國太陽城太陽城老年社區(qū)，坐落在佛羅里達西海岸?？偯娣e約33.2平方公里。擁有超過30%的綠地開放空間。社區(qū)內有適應不同老人需要的多種居住組團，包括：太陽城中心——獨立家庭別墅、國王之殿——連體別墅、湖中之塔——照料式住宅和家庭護理機構、庭院、阿斯頓花園——出租獨立居住公寓、自由廣場——照料式住宅和家庭護理機構。