王元華，張永岳

（1.華東師范大學(xué) 商學(xué)院，上海 200241；2.山東建筑大學(xué) 管理工程學(xué)院，山東 濟(jì)南 250101）

一、引言

1998年我國(guó)全面推進(jìn)住房分配貨幣化改革以來，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速發(fā)展，2010年全國(guó)商品房銷售均價(jià)上升到了5034 元/平米，是1998年的2.46 倍[1]。上海市的商品住宅均價(jià)和人均可支配收入也分別由2001年的3659 元/平米、12883 元上升到了2011年的13448 元/平米和36230 元，上漲的比例分別是268%和181%。2010年，中國(guó)人民銀行對(duì)全國(guó)50 個(gè)城市進(jìn)行的2 萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示75.5%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“過高，難以接受”[2]。2012年3 月，兩會(huì)期間，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶曾指出房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配。隨著房?jī)r(jià)的上升，國(guó)內(nèi)外學(xué)者也越來越多的研究住房的支付能力，無論從經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的相關(guān)概念及支付能力的計(jì)量，還是社會(huì)學(xué)角度探討的不公平性，高房?jī)r(jià)都引起了人們的廣泛關(guān)注。由于住房?jī)r(jià)格、質(zhì)量以及收入分布、家庭借款能力、人們對(duì)于住房與其他商品之間的選擇等等的不同，影響新建及舊房的供應(yīng)，給住房可支付能力理解帶來了很大的難度[3]。

本文以現(xiàn)有的房?jī)r(jià)收入比研究為起點(diǎn)，結(jié)合收入分布函數(shù)，首次建立房?jī)r(jià)收入比函數(shù)，探討不同階層的房?jī)r(jià)收入比以及房?jī)r(jià)等因素影響的房?jī)r(jià)收入比的變化，進(jìn)而了解人們的住房支付能力。因此，本文的結(jié)構(gòu)如下：第二部分為有關(guān)住房支付能力理論的回顧；第三部分，結(jié)合收入分布函數(shù)，提出房?jī)r(jià)收入比函數(shù)；第四部分，以上海市為例，運(yùn)用房?jī)r(jià)收入比函數(shù)實(shí)證分析上海市的房?jī)r(jià)收入比及相關(guān)因素變化對(duì)其造成的影響。

二、相關(guān)理論回顧

房?jī)r(jià)與收入的聯(lián)系受到了包括研究者和政策制定者的大量關(guān)注[4]。永久收入假說、生命周期假說等均說明了居民消費(fèi)取決于收入。針對(duì)住房?jī)r(jià)格與收入，Abraham &Hender?shott（1994）[5]、Capozza，Hendershott &Mayer（2002）[6]、Meen(2002)[7]均通過對(duì)美國(guó)多個(gè)城市分析，說明房?jī)r(jià)與真實(shí)收入之間存在很大的相關(guān)性，兩者有一個(gè)長(zhǎng)期的均衡關(guān)系。Malpez?zi(1999)等勾畫了房?jī)r(jià)與收入之間長(zhǎng)期均衡的簡(jiǎn)單模型k=P/Y，并認(rèn)為高k 值是壞的，低k 值是好的[8]。可見，房?jī)r(jià)與收入具有穩(wěn)定的關(guān)系，高價(jià)格的房子靠收入來支撐。因?yàn)榫用袷杖氩粌H用于住房消費(fèi)，而且還用于日常開支等消費(fèi)，因此住房消費(fèi)與居民其他生活消費(fèi)應(yīng)該保持合理平衡[9]，不能顧此失彼，所以根據(jù)收入探討住房消費(fèi)和其他消費(fèi)就成了衡量住房支付能力的測(cè)量方法。

有關(guān)住房支付能力的概念，Maclennan 和Williams(1990)指出一定標(biāo)準(zhǔn)的住宅價(jià)格或租金，在第三者(政府)的視角下，不至于給家庭收入造成不合理負(fù)擔(dān)[10]。Gabriel(2005)認(rèn)為住房支付能力是家庭期望能用于支付住房的最大化的收入[11]。也有學(xué)者指出其是相對(duì)于收入合理的住房成本，即家庭除了支付住房外，還能有足夠收入來滿足食物、衣服、交通、醫(yī)療等支出[12]。英國(guó)和美國(guó)根據(jù)這個(gè)概念分別在上個(gè)世紀(jì)六十年代和八十年代就已提出了不同的政策目標(biāo)，主要是用于低收入家庭的住房補(bǔ)助等方面，1987年，香港房屋委員會(huì)也根據(jù)此概念提出了住房補(bǔ)助等的指導(dǎo)原則[13]。

但在過去的一些年內(nèi)，許多國(guó)家的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了快速的增長(zhǎng)，但收入的增長(zhǎng)卻是逐步、相對(duì)緩慢的增長(zhǎng)，看似房?jī)r(jià)與收入發(fā)生分離，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)與收入關(guān)系的更多研究。Gallin(2006)通過用面板數(shù)據(jù)檢驗(yàn)對(duì)美國(guó)過去23年的95個(gè)大都市進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格和收入并不具有協(xié)整關(guān)系[14]。Chen等（2007）利用STOPBREAK模型，分析了臺(tái)灣房?jī)r(jià)與收入的關(guān)系，指出雖然有時(shí)由于受到貨幣供應(yīng)等變量臨時(shí)沖擊，造成房?jī)r(jià)偏離收入，但房?jī)r(jià)會(huì)慢慢回歸，兩者仍有一個(gè)長(zhǎng)期均衡關(guān)系，但可能會(huì)造成兩者結(jié)構(gòu)上的變化，并指出如果居民住房支付能力下降，政府應(yīng)迅速采取政策干預(yù)促使房?jī)r(jià)與收入恢復(fù)均衡[4]。戚文舉、葉榮德（2009）把住房支付能力的測(cè)度分為整體層次和細(xì)分層次兩個(gè)層次，整體層次是以供給失配為視角，細(xì)分層次以需求和供給為視角[15]。沈悅、張學(xué)峰（2011）通過對(duì)我國(guó)內(nèi)地2000-2009年35 個(gè)大中城市分析，發(fā)現(xiàn)35個(gè)大中城市的住宅價(jià)格和居民收入之間存在著長(zhǎng)期均衡關(guān)系，但支付能力穩(wěn)定性比較脆弱，住房支付能力穩(wěn)定性弱并不是普遍現(xiàn)象，僅存在于高房?jī)r(jià)城市[16]。

衡量住房支付能力的指標(biāo)主要是比率法和剩余法。比率法就是住房開支占家庭收入的比率，有房?jī)r(jià)收入比、月付收入比等指標(biāo)；剩余法就是住房支出后的可用于滿足家庭其他需求的剩余收入，指的是家庭要支付得起住房和非住房的花費(fèi)。比較常用的方法就是房?jī)r(jià)收入比（housing price-to-in?come ratio，即PIR）。剩余法，其本質(zhì)上仍然是比率法的翻版。現(xiàn)有的房?jī)r(jià)收入比（PIR）大都是一定時(shí)候的房?jī)r(jià)與家庭收入的比率。Renaud（1991）指出對(duì)單個(gè)家庭來說，是指家庭居住的住房單位的市場(chǎng)價(jià)值與家庭總的年收入之比，對(duì)群體來說，住房市場(chǎng)價(jià)格的中值與家庭年收入的中值之比[17]。其實(shí)上面Malpezzi 的k 值就是PIR。早在1997年，聯(lián)合國(guó)人居中心（UNCHS）就把房?jī)r(jià)收入比作為反應(yīng)住房情況的十個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)之一[18]?；诜?jī)r(jià)與收入的合理均衡，該指標(biāo)不僅用于測(cè)量住房支付能力，還用于房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度。

在住房支付能力方面的運(yùn)用：房?jī)r(jià)收入比一直是衡量住房支付能力的常用指標(biāo)。世界銀行專家Hamer認(rèn)為比較理想的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)介于4～6 倍之間。Lau 和Li（2006）根據(jù)不同的分組收入，計(jì)算了1992-2001年北京城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比，發(fā)現(xiàn)高的房?jī)r(jià)收入比降低了低收入人群的住房支付能力[19]。張清勇（2007）計(jì)算了我國(guó)1991-2005年的房?jī)r(jià)收入比，指出不存在房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)的國(guó)際慣例，用于衡量住房支付能力、判斷住房市場(chǎng)效率更重要的是其變動(dòng)的走向[20]。目前研究房?jī)r(jià)收入比的大部分是基于一定時(shí)期的一定區(qū)域內(nèi)按照收入分組計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比，這是一個(gè)靜態(tài)的計(jì)算方法，沒有考慮到我們居民收入增長(zhǎng)的變化。陳杰等（2008）提出動(dòng)態(tài)計(jì)算方法，主要是考慮收入的變化，指出隨著收入的增長(zhǎng)，先前購(gòu)買住房的房?jī)r(jià)收入比也越來越小，說明支付能力越來越強(qiáng)[21]。

在衡量房地產(chǎn)泡沫方面的運(yùn)用：Malpezzi (1999)[8]、Black，F(xiàn)raser（2006）[22]等也都認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比是測(cè)量房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)有效指標(biāo)。國(guó)內(nèi)外大量學(xué)者大都采用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫進(jìn)行測(cè)量。李莉、付兵濤（2011）主要根據(jù)房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)進(jìn)行了北京房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度，認(rèn)為北京市的房?jī)r(jià)收入比2007年后都在10 以上，高于國(guó)際上的“4～6”標(biāo)準(zhǔn)，說明北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一點(diǎn)程度泡沫[23]。呂江林（2010）也指出房?jī)r(jià)收入比是度量我國(guó)住房市場(chǎng)泡沫水平的較為合理的指標(biāo)，并認(rèn)為我國(guó)當(dāng)前城市居民房?jī)r(jià)收入比的合理上限約在4.38～6.78 倍之間，無論如何不應(yīng)超過7 倍[24]。鐘曉兵等（2011）也采用了房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)分析我國(guó)21世紀(jì)以來的房地產(chǎn)泡沫，也是參照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為我國(guó)近10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在泡沫現(xiàn)象[25]。

房?jī)r(jià)收入比經(jīng)常被政策制定者所采用，因?yàn)樗捎玫淖兞枯^少，且較易理解，容易與非專業(yè)人士交流并解釋，主觀臆斷性較小。但是該指標(biāo)的缺點(diǎn)也顯而易見，諸如沒考慮房子質(zhì)量、比較基準(zhǔn)不確定等，導(dǎo)致了很多的批評(píng)，特別是忽視了收入的分布及其變化，不同的收入分布所計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比值及一定區(qū)間內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比的比例也不盡相同。不能僅根據(jù)房?jī)r(jià)收入比的絕對(duì)值大小來判斷住房市場(chǎng)的支付能力，而要判斷住房市場(chǎng)中不同支付能力的比例及其變化以及由于收入的變化所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)收入比的變化，這樣才能有針對(duì)性地制定政策，有的放矢地建設(shè)保障房進(jìn)行保障。另外，現(xiàn)有的文獻(xiàn)中，也很少探討影響因素，諸如房?jī)r(jià)、保障房申請(qǐng)的收入上限等的變化所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)收入比的變化，本文就是根據(jù)收入分布函數(shù)，求出房?jī)r(jià)收入比函數(shù)，探討影響房?jī)r(jià)收入比的影響因素，從而了解房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)的變化，有針對(duì)性地采取相應(yīng)措施。

三、房?jī)r(jià)收入比函數(shù)的提出

根據(jù)Renaud 所定義的房?jī)r(jià)收入比概念，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)外計(jì)算房?jī)r(jià)收入比所采用的方法。房?jī)r(jià)收入比為：

其中HP 為計(jì)算期住房市場(chǎng)價(jià)值，Y 為家庭年收入之和。由于HP 由市場(chǎng)價(jià)格和住房面積所構(gòu)成。故

HP=AP×SM

AP 為一定時(shí)期商品房均價(jià)，SM 為家庭住房面積。SM 家庭住房面積由家庭人口數(shù)與人均居住面積構(gòu)成，故SM=s×FP，其中s 為人均住房建筑面積，F(xiàn)P 為家庭人口數(shù)。

Y 為家庭收入。在房?jī)r(jià)收入比中沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的收入測(cè)量，研究者可在總收入與可支配收入間選擇[26]，本文Y 取家庭可支配收入，由家庭人口數(shù)與人均可支配收入構(gòu)成。

Y=y×FP

其中y 為人均可支配收入，F(xiàn)P 為家庭人口數(shù)。

綜合以上分析，得到：

根據(jù)有關(guān)學(xué)者研究，我國(guó)基尼系數(shù)已從改革開放初的0.28 上升到2007年的0.48，近兩年還在不斷上升[27]，且基尼系數(shù)一直處于上升態(tài)勢(shì)[28]，基尼系數(shù)僅取決于收入分布函數(shù)F（x）[29]?？梢姡S著時(shí)間的推進(jìn)，我國(guó)的收入分布函數(shù)發(fā)生了變化，探討房?jī)r(jià)收入比，重要的是研究人們的住房支付能力，目的是解決住房問題，因此很有必要研究低收入階層的房?jī)r(jià)收入比、占人口的比例及其變化趨勢(shì)。因此，y 不是一個(gè)數(shù)值，而是一個(gè)分布函數(shù)的變量。

設(shè)R 的分布函數(shù)為F（y），收入?yún)^(qū)間R 為[0,+∞)，收入隨機(jī)變量y ∈R，F(xiàn)（y）滿足如下條件：第一，當(dāng)y∈（0，＋∞）時(shí)，0＜F（y）＜1；第二，當(dāng)y→0時(shí)，F(xiàn)（y）→0；當(dāng)y→∞時(shí)，F(xiàn)（y）→1；第三，F(xiàn)（y）在y的定義域上單調(diào)非降。

對(duì)收入分布的估計(jì)通常有兩類方法，一類是參數(shù)估計(jì)，即需要對(duì)分布函數(shù)或密度函數(shù)的形式先做出假定，然后利用數(shù)據(jù)對(duì)參數(shù)進(jìn)行估計(jì)得到；另一類是非參數(shù)估計(jì)，利用特定的核函數(shù)來進(jìn)行核密度估計(jì)得到。對(duì)于參數(shù)估計(jì)，實(shí)證中常用的分布有對(duì)數(shù)正態(tài)分布、伽馬分布和帕累托分布等。程永宏（2006）認(rèn)為稍加變形的Logistic 函數(shù)比正態(tài)分布函數(shù)、帕累托函數(shù)和伽馬函數(shù)能更好地?cái)M合中國(guó)城鄉(xiāng)收入分布[30]。因此，本文根據(jù)收入數(shù)據(jù)累積分布散點(diǎn)圖，看出分布曲線為“S”形狀，和Logistic 函數(shù)較相近。經(jīng)過多次擬合，采用以下變形的Logistic分布函數(shù)。

x 為收入，該分布曲線中橫坐標(biāo)為收入，縱坐標(biāo)為累積比例。a,b 為影響分布曲線的系數(shù)，不同的a,b 值所反映的收入分布曲線的位置和平緩程度不同。

因本文所探討的是不同收入階層人群的房?jī)r(jià)收入比，故采用的坐標(biāo)系為：橫坐標(biāo)為不同收入所占比例，縱坐標(biāo)為收入。

所以，求F（y）的反函數(shù)，設(shè)反函數(shù)為G（y），則

此時(shí)，x 為不同收入所占比例，G（y）為人均可支配收入。

則房?jī)r(jià)收入比：

PIR 即為一連續(xù)變量的函數(shù)，反映了不同收入群體的房?jī)r(jià)收入比。

四、上海市房?jī)r(jià)收入比的實(shí)證分析

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到的快速發(fā)展，為了得到PIR，必須求出商品房均價(jià)AP和分布函數(shù)的反函數(shù)G（y）。

（一）相關(guān)狀態(tài)的分析與描述

1.住宅均價(jià)及人均建筑面積

根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)年鑒，住宅銷售價(jià)格由2001年的3658.5元/平米上升到了2011年的13448.35 元/平米；人均建筑面積由2001年的23.6平米增加到了2011年的33.4平米（見表1）。

表1 上海市住宅均價(jià)及人均建筑面積

2.收入分布函數(shù)與收入密度函數(shù)

根據(jù)收入分布函數(shù)F（y）及上海市統(tǒng)計(jì)局人均可支配收入分組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，得出每年的不同的分布函數(shù)，a 和b 值確定（a,b 可通過統(tǒng)計(jì)軟件擬合求出）。然后可以求出以下的收入分布函數(shù)和密度函數(shù)曲線。收入分布函數(shù)和收入密度函數(shù)見圖1和圖2。

收入分布函數(shù)縱軸表示分布比例累積（按照20%低收入戶、20%中低收入戶、20%中等收入戶、20%中高收入戶、20%高收入戶等分五組），曲線橫坐標(biāo)表示人均可支配收入。密度函數(shù)曲線中為不同收入的密度。

圖1 收入分布函數(shù)曲線 圖2 收入密度函數(shù)曲線

可以看出，2001-2011年，上海市居民收入水平逐年遞增，但密度函數(shù)呈現(xiàn)平緩趨勢(shì)，說明收入差距逐步擴(kuò)大。以上結(jié)果也同黃恒君、劉黎明(2011)研究的我國(guó)的收入分布相似[31]，說明上海市的收入分布和我國(guó)收入分布形狀相似，但收入水平要比全國(guó)高得多?？傮w來說，2001-2011年收入的變化呈現(xiàn)不均衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)，高收入人群的可支配收入增長(zhǎng)超過中低收入階層的可支配收入增長(zhǎng)，低收入階層可支配收入上漲149%，高收入階層可支配收入上漲195%。但各收入階層人均可支配收入及房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率不同。2001-2004年高收入階層的收入增長(zhǎng)率超過中低收入人群，但2004年以后中低收入人群的收入增長(zhǎng)率超過高收入階層。說明近年來中低收入階層收入增長(zhǎng)較快。

3.收入分布函數(shù)的反函數(shù)（G（y））

圖3 G(y)函數(shù)曲線

該圖橫坐標(biāo)為不同收入階層比例，縱坐標(biāo)為可支配收入。

可見，每年由低到高的不同收入階層的收入水平都有提高，但高收入階層收入水平提高的較大，低收入階層收入水平提高較少。

4.房?jī)r(jià)收入比函數(shù)曲線

圖4 上海市房?jī)r(jià)收入比函數(shù)曲線

該圖橫坐標(biāo)為不同收入階層比例，縱坐標(biāo)為房?jī)r(jià)收入比。

分析得知：2001-2011年房?jī)r(jià)收入比總體上升，但各收入階層變化不均衡。2001-2008年，各收入階層房?jī)r(jià)收入比都呈現(xiàn)逐年增加現(xiàn)象，2009年由于受金融危機(jī)影響，房?jī)r(jià)有所下降，故房?jī)r(jià)收入比下降，但2010年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)收入比比2009年上升，但2011年由于受國(guó)家調(diào)控影響，房?jī)r(jià)收入比下降較多。對(duì)于中低收入階層來說，2001-2004年，中低收入階層房?jī)r(jià)收入比增加較快，2004年以后房?jī)r(jià)收入比增長(zhǎng)緩慢，說明早期中低收入階層的住房支付能力降低，后期有增強(qiáng)趨勢(shì)。2008年以后，中低收入人群的收入增長(zhǎng)率超過房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，房?jī)r(jià)收入比有所下降。目前，房?jī)r(jià)收入比仍處于高位，占總?cè)丝?0%的中低收入人群的房?jī)r(jià)收入比大約仍在20 倍以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過世界銀行的4～6 倍及呂江林的4.38～6.78倍區(qū)間范圍。

（二）相關(guān)因素變化對(duì)PIR的影響分析

1.目前房?jī)r(jià)不變情況下，收入分布函數(shù)變化對(duì)PIR 的影響

2001-2011年，上海市收入水平得到了大幅增長(zhǎng)，收入函數(shù)也發(fā)生了變化，體現(xiàn)在收入函數(shù)中b 值逐年遞增，但增加幅度有降低的趨勢(shì)（2001-2004年，年均增加0.000071，2004-2011年，年均增加0.000015），b 值增加反映：一是收入曲線右移，二是收入曲線變得平緩，其原因就是收入水平增加和收入差距進(jìn)一步增大。假定目前房?jī)r(jià)不變的情況下，按照近幾年b 值變化的趨勢(shì)分析，設(shè)b 值逐年增加0.000015計(jì)算，則2012-2016年房?jī)r(jià)收入比見圖5。

圖5 2012-2016年上海市房?jī)r(jià)收入比預(yù)測(cè)曲線

從圖5 可見，如果房?jī)r(jià)穩(wěn)定的話，隨著收入增長(zhǎng)，到2016年，則80%的人群的房?jī)r(jià)收入比將降低到10 倍以下，人們的住房支付能力非常強(qiáng)。

2.收入不變情況下，房?jī)r(jià)變化對(duì)PIR的影響分析

如果人均建筑面積和收入分布函數(shù)不變的情況下，考慮到房?jī)r(jià)的變化，按照-20%，-15%，-10%，-5%，0，5%，10%，15%，20%的幅度變化計(jì)算，則房?jī)r(jià)收入比見圖6。

圖6 房?jī)r(jià)變化對(duì)房?jī)r(jià)收入比曲線影響

房?jī)r(jià)降低，則房?jī)r(jià)收入比降低，房?jī)r(jià)升高，則房?jī)r(jià)收入比上升。按照目前收入，即使房?jī)r(jià)降低20%，對(duì)于大部分人群來說，房?jī)r(jià)收入比仍然處于高位，其中占40%的中低收入人群的房?jī)r(jià)收入比在15倍以上。如房?jī)r(jià)上漲20%，則占40%的中低收入家庭的房?jī)r(jià)收入比將在22倍以上。

3.收入增加情況下，房?jī)r(jià)變化對(duì)PIR的影響分析

如果收入按照目前的增長(zhǎng)發(fā)展繼續(xù)下去，到2016年，如果房?jī)r(jià)上漲20%的話，則有占30%的中低收入人群房?jī)r(jià)收入比在10 倍以上；到2016年，如果房?jī)r(jià)降低20%，則占30%的中低收入人群的房?jī)r(jià)收入比將在7 倍以上，其余的則在7倍以下（見圖7）。可見，如果收入持續(xù)增長(zhǎng)，則人們的住房支付能力將逐漸增強(qiáng)。

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，房?jī)r(jià)像過去一樣大幅度上漲的可能性較小，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的收入按照以前的速度增長(zhǎng)的可能性較大。故房?jī)r(jià)收入比降低的幾率較大，居民住房支付能力將進(jìn)一步增強(qiáng)。

圖7 收入增加下，2016年房?jī)r(jià)變化對(duì)房?jī)r(jià)收入比曲線影響

五、結(jié)束語

本文根據(jù)收入分布函數(shù)求出了房?jī)r(jià)收入比函數(shù)，能較直觀地判斷各收入階層的房?jī)r(jià)收入比，進(jìn)而了解住房的支付能力。既往的房?jī)r(jià)收入比中用住房?jī)r(jià)格中值和收入中值計(jì)算，結(jié)果往往不能反映各個(gè)階層的住房支付能力，或采用分組計(jì)算房?jī)r(jià)收入比，也不能判斷房?jī)r(jià)收入比的變化。本方法彌補(bǔ)了以上方法的不足，在現(xiàn)有發(fā)展過程中，結(jié)合收入分布函數(shù)用房?jī)r(jià)收入比函數(shù)，能較好地解決收入變化及房?jī)r(jià)變化所導(dǎo)致的住房支付能力的變化，在以上海市為實(shí)證分析時(shí)，分析了上海市房?jī)r(jià)收入比的函數(shù)及收入分布、房?jī)r(jià)變化對(duì)房?jī)r(jià)收入比造成的影響。

本文的主要結(jié)論為：上海市人均收入水平增加，但收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大，房?jī)r(jià)收入比逐年提高。數(shù)據(jù)顯示上海市低收入人群的房?jī)r(jià)收入比，2001-2004年增加較大，2004年以后增幅雖有所降低，但除去保障房覆蓋人群，很多人群的住房收入比仍然比較高。從當(dāng)前情況來看，即使房?jī)r(jià)降低20%，對(duì)于大部分人群來說，房?jī)r(jià)收入比仍然處于高位。如果收入分布按照目前的變化發(fā)展的話，今后即使房?jī)r(jià)上漲20%，則房?jī)r(jià)收入比也會(huì)逐年降低，到2016年，約有70%的人群的房?jī)r(jià)收入比降到10倍以下。因此，從上海市房?jī)r(jià)收入比的實(shí)證分析看，增加居民收入、合理調(diào)控房?jī)r(jià)仍是當(dāng)前必須堅(jiān)持的基本對(duì)策思路。主要的措施如下：①針對(duì)低收入人群，要加大保障房建設(shè)的力度，增加保障房供給量；②建立健全人們的收入增長(zhǎng)機(jī)制，增加人們收入，特別是著重增加低收入者收入；③完善房地產(chǎn)調(diào)控措施，促使房?jī)r(jià)合理回歸；④通過降低銀行貸款利率等方式，建立解決住房基本需要的長(zhǎng)效機(jī)制。

需要進(jìn)一步說明的是，以上是根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)年鑒所做的分析，但實(shí)際過程中，由于下列因素的影響，房?jī)r(jià)收入比高的不一定沒有支付能力，例如：代際財(cái)富轉(zhuǎn)移，父母為子女購(gòu)房；收入不透明，灰色收入或是拆遷補(bǔ)償款；住房補(bǔ)貼，違法取得保障房等等。這些都是下一步研究的方向。

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