王 紅

（錦州市安全生產(chǎn)宣傳教育中心，遼寧 錦州 121000）

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)過多年的快速發(fā)展，目前已經(jīng)積聚了巨大的泡沫風(fēng)險，這從不斷攀升的房價就可以略窺一斑，目前我國的房價收入比已經(jīng)遠遠超過世界平均水平。盡管房地產(chǎn)經(jīng)紀的泡沫何時破裂學(xué)界并沒有一個統(tǒng)一的認識，但是“泡沫總是要破裂的，只不過是時間的問題”，這一點卻是學(xué)界的共識?？v觀世界各國的房地產(chǎn)泡沫無不是以破滅為終點，例如美國次貸危機爆發(fā)的根源就是房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破裂所導(dǎo)致的，而日本20 世紀90 年代房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅以后，時至今日都沒有恢復(fù)經(jīng)濟活力。在房地產(chǎn)經(jīng)濟風(fēng)險日益加劇，泡沫現(xiàn)象越來越嚴重的背景下，探究泡沫背后的成因，探索解決策略，就顯得尤其具有現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟風(fēng)險泡沫界定

何為房地產(chǎn)泡沫，學(xué)界并沒有一個統(tǒng)一的界定標準，雖然我國房地產(chǎn)經(jīng)濟存在泡沫這一點無論是學(xué)者也好，還是政府官員都有一致的認識，但是在泡沫風(fēng)險的大小方面卻沒有統(tǒng)一認識，不同的學(xué)者、官員各持己見。根據(jù)國際上通用衡量房地產(chǎn)泡沫大小的標準房價收入比來衡量我國的房價，目前我國100 個大中城市的平均房價收入比在15，即一個家庭15 年的收入才能夠買一套房子。當然像北、上、廣、深等一線城市，房價收入比要遠遠超過這一數(shù)據(jù)，從這一指標來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀的泡沫非常嚴重。考慮到目前我國房地產(chǎn)每年的投資額度高達7 萬億人民幣，加上與房地產(chǎn)經(jīng)濟密切相關(guān)的上下游行業(yè)，房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值至少要占到我國GDP 的20%以上，將房地產(chǎn)形容為“支柱產(chǎn)業(yè)”一點都不為過，但是因為房地產(chǎn)存在的巨大經(jīng)濟泡沫，意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀泡沫破裂所帶來的經(jīng)濟風(fēng)險將是巨大的，會危害到整個國家的經(jīng)濟健康運轉(zhuǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風(fēng)險的成因

目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)綁架了整個經(jīng)濟發(fā)展，打壓房地產(chǎn)會損害到經(jīng)濟的發(fā)展，而坐視房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的不斷放大又會給經(jīng)濟的發(fā)展埋下巨大的隱患。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風(fēng)險的成因很多，最主要的原因有以下幾個方面：

（一）土地財政作祟

分稅制改革以后，我國重新明確了中央政府以及地方政府的事權(quán)以及財權(quán)，這種做法雖然一定程度上調(diào)動了地方政府理財?shù)姆e極性，但是因為事權(quán)以及財權(quán)之間的不匹配，導(dǎo)致了地方政府財政收入有限，遠遠無法滿足各個城市跨越式發(fā)展的需要。在這種背景下，土地收入不斷增加開始成為地方政府財政的一個主要來源，為了彌補城市建設(shè)面臨的巨大資金缺口，政府不斷地推高地價，土地財政成為了很多政府的主要收入來源，一些城市賣地收入要占到其財政收入的60%以上。在我國土地市場由政府壟斷，政府將土地征收，通過招拍掛來收割絕大部分的土地增值收益，這種土地壟斷的體制使得地價節(jié)節(jié)攀升。統(tǒng)計資料顯示，2012 年我國土體收入接近3 萬億人民幣，地價以及各種稅費收入至少占到房價的2/3 以上，正是土地收入對于地方政府的重要性，使得政府部門通過控制供地、抬升底價將房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫進一步放大。

（二）實體經(jīng)濟不景氣

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風(fēng)險的不斷放大與我國實體經(jīng)濟的不景氣也有很大的關(guān)系，在固定資產(chǎn)投資長期維持在高位的情況下，我國諸多產(chǎn)業(yè)都呈現(xiàn)出來了嚴重的產(chǎn)能過剩問題，大多數(shù)行業(yè)企業(yè)都競爭激烈，這導(dǎo)致制造業(yè)整體利潤非常有限，大多數(shù)的實體企業(yè)都處于一個微利或者無利的經(jīng)營狀態(tài)，制造業(yè)的艱難經(jīng)營使得資本不斷地從實體經(jīng)濟流向房地產(chǎn)行業(yè)。社會資本投資渠道狹窄的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟的高利潤率成為社會資本最青睞的投資領(lǐng)域，各路資本不斷地融入房地產(chǎn)行業(yè)進行投資或者投機，希望能夠獲得更高的回報，而資本的流入又進一步地推升了房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮昌盛，超高的利潤率使得社會資本趨之若鶩，不斷地放大房地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)調(diào)控不力

自從2003 年國家出臺放、房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，正式標志著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟進入了調(diào)控年代，然而調(diào)控效果卻非常不理想，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控十幾年，我國房價與本世紀初相比已經(jīng)上升了至少十倍，很多學(xué)者認為我國房價的越調(diào)越高很大程度上就是調(diào)控所導(dǎo)致的直接后果。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟體調(diào)控沒有涉及到房價持續(xù)上漲的基礎(chǔ)，調(diào)控的手段主要集中在抑制居民的需求層面，少有措施刺激增加房地產(chǎn)的供給，這種做法使得房地產(chǎn)陷入到了一種人為恐慌當中，誤判房地產(chǎn)的供求形勢，認為房地產(chǎn)的供給始終短缺，并給了社會一種房價只會不斷上漲的錯誤觀念。在買漲不買跌心理因素的影響下，很多居民都開始提前給孩子購買房子，在透支了房地產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，也推動了房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的滋生。

三、化解房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風(fēng)險的具體策略

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風(fēng)險如同一把“達摩克斯之劍”懸在我國經(jīng)濟發(fā)展的上空，成為了阻礙我國經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展的一顆“定時炸彈”，考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風(fēng)險的巨大危害性，在借鑒一些國家房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控經(jīng)驗基礎(chǔ)之上，結(jié)合我國的實際情況，本文提出以下幾個方面的解決策略。

（一）破解土地財政模式

土地財政模式是當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的主要原因之一，鑒于目前土地財政的種種弊端，必須要盡快采取切實有效的措施來破解土地財政模式。具體要從以下及兩個方面著手，一方面是對目前的分稅制進行調(diào)整，授予地方政府更多的財權(quán)，中央政府分擔(dān)更多的事權(quán)，這樣可以減少地方政府的支出，緩解地方政府的財政壓力。另外一方面就是破除政府壟斷土地供應(yīng)的模式，允許集體土地以及農(nóng)用地在符合條件規(guī)定的條件下，上市自由流通，這樣就可以改變政府單一供地的主體地位，有助于降低地價，實現(xiàn)土地增值收益的社會共享，而地價的下降自然就會擠壓房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫。同時土地財政模式的破除還可以降低地方政府對于中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的抵制，不斷地拉低房地產(chǎn)的價格，使得整個房地產(chǎn)經(jīng)濟更加市場化。

（二）大力發(fā)展實體經(jīng)濟

目前我國居民普遍面臨著投資渠道狹窄的問題，實體經(jīng)濟發(fā)展困難，這種情況下，政府應(yīng)加大對于實體經(jīng)濟的支持力度，通過出臺各項支持政策，來幫助實體經(jīng)濟更好地發(fā)展，從而給社會存量資本提供更多的增值渠道。大力發(fā)展實體經(jīng)濟的關(guān)鍵內(nèi)容有兩點，一方面就是加快利率市場化的推進，通過利率市場化來降低實體企業(yè)的資金成本，讓更多的中小企業(yè)能夠破解資金瓶頸，同時借助于市場機制來實現(xiàn)資金的自由流動，可以使得資金從效率較低的行業(yè)流向效率較高的行業(yè)。另外一方面就是對一些壟斷行業(yè)進行變革，破除金融、石油等行業(yè)的壟斷，這樣就能夠釋放出來更多的市場空間，給社會資本創(chuàng)造出來更多的盈利機會。在這種情況下，社會資本的逐利性就會使其從房地產(chǎn)行業(yè)中流出來，從而逐步減少房地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫風(fēng)險。

（三）強化房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控

房子不僅僅是一種商品，同時還是一種生活必需品，房價的高低與每一個居民的生活密切相關(guān)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控的不到位情況必須要盡快得到糾正。房地產(chǎn)的調(diào)控不能僅僅是限制居民的需求，同時還要考慮供給，通過增加用地指標，來實現(xiàn)供給的提升，通過增加供給來不斷實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的下降。同時要盡快出臺房產(chǎn)稅，增加持有人的成本，對于居民持有的第二套、第三套住房征收房地產(chǎn)稅，這樣可以將房地產(chǎn)經(jīng)濟中的投機部分擠壓出來，有利于房價的降低，出臺房地產(chǎn)稅更為重要的作用在于可以降低房屋的空置率，減少資源的一種浪費。

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫已經(jīng)非常嚴重，如果坐視不管，必然會對于我國經(jīng)濟的健康發(fā)展帶來巨大的危害。而房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風(fēng)險的破解是一項系統(tǒng)的工程，需要政府從經(jīng)濟發(fā)展的大局出發(fā)，加強宏觀調(diào)控，承受調(diào)控陣痛，探索出來一條行之有效的路徑，將房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風(fēng)險逐步消解。

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