楊靜雅 汪 棟

（廣東海洋大學(xué)寸金學(xué)院，廣東 湛江 524000；北京師范大學(xué)，北京 100875）

2013 年伊始，新一輪的房屋調(diào)控戰(zhàn)又拉開了帷幕。在之前的“國(guó)八條”到“新國(guó)八條”、從“國(guó)六條”再到“國(guó)十條”之后，政府又推出了“國(guó)五條”以及“二手房交易差價(jià)征收20%個(gè)人所得稅”的政策。財(cái)政政策與貨幣政策一直是經(jīng)典的宏觀調(diào)控政策。不論是“國(guó)N 條”或者加征稅款，又或者是提高貸款利率等等，無外乎都屬于傳統(tǒng)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。

一、“國(guó)五條”的調(diào)控效果

“國(guó)五條”無外乎要求的依然是要求認(rèn)真落實(shí)省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房以及加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)等事宜[1]。 不論是“國(guó)五條”或者“國(guó)N 條”其追求的目標(biāo)都是一致的，即通過抑制投機(jī)性購(gòu)房來降低房?jī)r(jià)，維護(hù)普通購(gòu)房者的權(quán)益，保障低收入者的住房需求。這個(gè)目標(biāo)是所有人都期望看到的理想狀態(tài)。宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)一直認(rèn)為，市場(chǎng)處于非均衡狀態(tài)是常態(tài)，所以需要政府調(diào)控。那么目前政府調(diào)控的政策是不是能起到切實(shí)效果呢？

首先，保障性住房的建設(shè)是非常必要的，該舉措也使一部分低收入者嘗到了甜頭。近幾年住房政策表達(dá)的基本思想是：政府只保障低端住房需求者，要求低端有保障，中端靠市場(chǎng)，高端有約束。這個(gè)目標(biāo)是社會(huì)普遍認(rèn)同的。然而就現(xiàn)實(shí)情況而言，低收入者的真實(shí)收入調(diào)查并不明確。中低收入者如何劃分，是不是能實(shí)現(xiàn)——比如進(jìn)城務(wù)工者或者沒有正式工作單位的這部分人，他們的收入如何界定高低？有些現(xiàn)象在中小城市中普遍存在并且不容忽視，隨著越來越多的政策保證進(jìn)城務(wù)工人員的權(quán)益以及用工荒的出現(xiàn)，進(jìn)城務(wù)工人員的工資待遇基本能到達(dá)3000—4000 元/月。而一些在小公司或者效益不高的國(guó)企工作的普通職工，工資收入比較低，很多人一個(gè)月的收入甚至達(dá)不到平均工資，那么該如何界定低收入標(biāo)準(zhǔn)？在這種背景下，很多進(jìn)城務(wù)工者作為低收入群體可以享受包括住房在內(nèi)的優(yōu)惠待遇，反而更低收入的群體沒有機(jī)會(huì)享受。加之中飽私囊現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，致使民眾對(duì)保障性住房如何分配非常關(guān)注。這就需要先建立一個(gè)公平合理的制度，調(diào)整現(xiàn)實(shí)政策中不太合理的地方。

其次，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房也是保證人民基本需要的前提下比較好的控制策略。但是對(duì)于狠抓二套房筆者有不同見解。房產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被認(rèn)為是投資，在我國(guó)目前投資渠道不多的情況下，一些早進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的人都獲得了莫大的收益。但是房產(chǎn)還有一個(gè)很重要的用途—居住不能忽視。當(dāng)前購(gòu)房主要需求者是80 后，大都本著一邊自用一邊投資的想法買房換房時(shí)，卻受到了各種限制。這一代人大部分沒有特別好的家庭條件，又面臨更換城市定居。在房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升的時(shí)代，很多漂泊在外的人為了安身立命，買了一套小商品房暫居。當(dāng)有一定條件或者為了家庭需要換一個(gè)面積較為寬敞的房子時(shí)，卻被當(dāng)做二套房限購(gòu)、征高稅以及面臨高比例的首付和貸款利息。致使很多為了改善狹小住房環(huán)境而打算買房的人望房興嘆。面對(duì)改善住房環(huán)境而需要購(gòu)買二套房的大量案例，筆者認(rèn)為大力抑制三套房更為合理，二套房的抑制范圍要適當(dāng)調(diào)整。

二、“二手房交易差價(jià)征收20%個(gè)人所得稅”的政策預(yù)測(cè)

“二手房交易差價(jià)征收20%個(gè)人所得稅”的政策出臺(tái)，也是為了抑制投資投機(jī)性購(gòu)房者。根據(jù)最近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種政策效果以及市場(chǎng)發(fā)展情況顯示，家庭收入處于中間60%的家庭——即我們所說的夾心層——住房矛盾最突出。一方面因房?jī)r(jià)對(duì)比收入顯得過高而負(fù)擔(dān)不起適合家庭居住需要的商品房，又因收入條件不符合保障性住房與其無緣[2]。這部分夾心層，無房者買房以及有房者改善居住條件都面臨過多政策的約束，是社會(huì)中矛盾最突出的群體。

如本文所述，依然以80 后群體為例，在外地尤其是在一二線城市就業(yè)的群體，面臨高房?jī)r(jià)之下的購(gòu)房買房的問題，已經(jīng)形成群體性焦慮。為了能暫時(shí)有個(gè)相對(duì)安定的住所，不少人選擇了只有50—70m2做首套房，達(dá)到或者超過了保障性住房的最低人均標(biāo)準(zhǔn)。但是隨著時(shí)代的變遷，房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、正常城市生活的需求往往導(dǎo)致空間不足，加上現(xiàn)在的住宅尤其是電梯房公攤面積非常大，實(shí)際居住面積已經(jīng)很難滿足正常需要了，但是這部分人并不符合保障性住房的條件從而不能享受到相應(yīng)的優(yōu)惠條件。為了保證生活所需，往往需要買了二套房之后才能賣出首套房來還貸還債或者裝修；其二，現(xiàn)實(shí)情況中大部分迫于價(jià)位會(huì)選擇購(gòu)買預(yù)售房，這部分房產(chǎn)的房產(chǎn)證頒發(fā)的比購(gòu)房時(shí)間晚很多，因此造成房產(chǎn)證頒發(fā)不到5 年就需要換房的人并不在少數(shù)；其三，裝修費(fèi)用難以拿到發(fā)票抵扣稅基，不能抵扣用來裝修的費(fèi)用就要作為稅基征稅，尤其是毛坯房裝修費(fèi)用非常可觀，按照現(xiàn)有規(guī)章制度賣房對(duì)有些人來說不賺反賠，即使是為了滿足基本生活而打算換房面對(duì)現(xiàn)實(shí)也只能勉為其難的繼續(xù)居住。這些廣泛存在的現(xiàn)實(shí)情況都使夾心層怨聲載道，使很多政策沒有得到民眾的支持。避稅是該政策出臺(tái)后出現(xiàn)二手房市場(chǎng)交易量突然劇增的主要原因。

征稅之后，新增加的稅負(fù)必然會(huì)有大部分轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買者，直接結(jié)果就是導(dǎo)致二手房實(shí)際購(gòu)買價(jià)格升高，那么在二手房?jī)r(jià)格的壓力下，更多的剛性購(gòu)買者就轉(zhuǎn)向了一手房市場(chǎng)，又造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，面對(duì)高需求，一手房?jī)r(jià)格不增長(zhǎng)豈不是違背了市場(chǎng)規(guī)律？因此又是一輪新的價(jià)格增長(zhǎng)。所以二手房交易中免征個(gè)人所得稅的情況要適當(dāng)放寬才更符合現(xiàn)實(shí)需要。

三、保障性住房、限購(gòu)以及征稅等政策要體現(xiàn)橫向公平

效率與公平一直是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一大主題。把房地產(chǎn)推向市場(chǎng)可以更好地實(shí)現(xiàn)效率，政府調(diào)控則是為了保證公平。上述一系列政策的出臺(tái)確實(shí)起到了一定的作用，為了保證享有適宜的住房這項(xiàng)基本公民基本權(quán)利，相關(guān)政策還需要繼續(xù)調(diào)整，在體現(xiàn)縱向公平的同時(shí)注重橫向公平的實(shí)現(xiàn)。

高收入人群交給市場(chǎng)來體現(xiàn)效率，低收入人群交給政府來保障基本居住條件。被劃分為絕大部分的中等收入人群往往是被忽視的群體。這就需要切實(shí)靠相關(guān)的政策調(diào)整來保障他們的橫向公平了。中等收入者收入不是最低的，但是生活壓力比較大，并且與各種優(yōu)惠政策基本無緣。那么，就應(yīng)該讓中等收入這部分人避免受到過多的政策限制，讓他們能在相對(duì)寬松的環(huán)境中調(diào)整自己的住房需求。真正地體現(xiàn)中端靠市場(chǎng)，高端有約束，而不是中高端都受到約束。

[1]國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17 號(hào)）.

[2]王小廣. 我國(guó)需要什么樣的住房保障制度[J]. 經(jīng)濟(jì)研究參考，2012（44）.