劉 寧

（鄭州大學，河南 鄭州 450001）

一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)業(yè)嚴格來說是從1978 年開始逐漸形成。自此大致可分為五個階段：起步階段（1978—1991 年）、過熱階段（1992—1993 年）、穩(wěn)步發(fā)展階段（1994—1997 年）、繁榮階段（1998—2002 年）以及宏觀調(diào)控階段（2003 年至今）。

（一）起步階段

我國房地產(chǎn)業(yè)起步階段是房地產(chǎn)發(fā)展歷程中的重要時期，雖然發(fā)展較為緩慢，但其中提出了許多開創(chuàng)性觀點，意義重大。主要內(nèi)容是住房制度和土地使用制度改革。

住房制度改革具體可分為三個階段：

1. 1979-1981 年，公房成本價銷售

1979 年，國家城建總局決定試行以成本價將新建住房銷售給居民，并選擇西安、南寧、柳州、桂林、梧州五個城市試點。

2.1982-1987 年，提高租金，補貼售房

1982 年4 月，國務院原則上同意了《關(guān)于出售住宅試點工作座談會情況的報告》。有關(guān)部門設(shè)計出“三三制”的補貼出售住房方案，即由政府、企業(yè)和個人各負擔1/3，再加上其他的優(yōu)惠辦法，個人補貼售房試點取得顯著的效果。。

3.1988-1991 年，全面啟動階段

1988 年2 月，國務院印發(fā)《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，標志著我國住房制度改革進入全面試點階段。

土地使用制度改革也可分為三個階段：

1.1980 年，征收土地使用費

1980 年7 月，國務院頒布《關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》，其中規(guī)定可以出租批租土地給外商使用。

2.1986 年，土地使用權(quán)有償出讓

1987 年9 月9 日深圳市首次以協(xié)議形式有償出讓土地。11 月，國務院批準確定深圳、上海、珠海、廣州、天津、廈門和福州等城市為城市土地使用制度改革試點城市。

3.1988 年，土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓有法可依

1988 年4 月，第七屆全國人大第一次會議修改了1982 年《憲法》的相關(guān)條款，規(guī)定“土地使用權(quán)可以按照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這是我國土地使用制度的根本性變革。這標志著我國的根本大法承認了土地使用權(quán)的商品屬性。

（二）過熱階段

我國在1992-1993 年期間遭遇了嚴重的房地產(chǎn)泡沫，泡沫破裂所造成的惡劣影響延續(xù)了許多年。

1992 年，鄧小平發(fā)表了重要的南方講話。這一歷史性的講話掀起了經(jīng)濟改革的新浪潮，房地產(chǎn)井噴也由此開始。以海南為例，1992 年公寓樓由去年的1000 多元/m2漲到5000 元/ m2；中心地區(qū)的房價一度突破100000 元/ m2。房價飆升正是吸引大量資金涌入房地產(chǎn)的根本原因。

這場房地產(chǎn)狂潮首先從海南島開始，隨后迅速蔓延到廣東珠三角，再向福建、江蘇、上海擴散，這五省、直轄市的房地產(chǎn)公司總數(shù)占全國一半以上。而泡沫生產(chǎn)期間，銀行資金、國有企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營企業(yè)以及大量外資通過各種渠道涌入房地產(chǎn)業(yè)。

但泡沫終將破滅。1993 年6 月，國務院發(fā)布《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控的意見》，16 條強力調(diào)控措施簡言之就是緊縮銀根，抑制房地產(chǎn)過熱發(fā)展。這次宏觀調(diào)控立竿見影，泡沫破裂，但也套牢大批資金，留下大量爛尾樓。

（三）穩(wěn)步發(fā)展階段

1994 年7 月，國務院在《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中，指出房改的根本目標是實現(xiàn)住房商品化、社會化。這一決定再次開啟了城鎮(zhèn)住房制度改革之路。

在售房方面，各地不斷規(guī)范價格，使標準價逐步向市場成本價靠近；在租金方面，各地制定了詳細的提租規(guī)劃，使租金水平大幅度提高，租售比價趨于合理；在保障住房方面，住房公積金制度普遍建立，經(jīng)濟適用房的建設(shè)也取得較大進展，安居工程建設(shè)速度加快。

（四）繁榮階段

1998 年7 月，國務院下發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。這份被稱為房改綱領(lǐng)的“23 號文件”，宣布了98 年下半年停止住房實物分配，提出深化房改的指導思想是：穩(wěn)步推進住房商品化、社會化；促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點等。

這次房改明確了住房產(chǎn)權(quán)的私有化和住房獲得渠道的市場化，居民住房需求開始釋放。當然相應的優(yōu)惠政策也提高了居民的購買力，例如首付款比例降低、降息、減稅以及購房貨幣補貼等政策。大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也釋放著大規(guī)模的投資需求，房地產(chǎn)業(yè)從1988 年開始正式走向繁榮之路。

（五）宏觀調(diào)控階段

早在2001 年，“溫州炒房團”就進入了人們的視野，其所到之處房價一路飆升，房地產(chǎn)過熱發(fā)展引發(fā)擔憂。2002 年5 月，經(jīng)國務院同意，多部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，但不少地區(qū)房價上漲過快、住房供給結(jié)構(gòu)性失調(diào)的問題愈發(fā)嚴重。

2003 年6 月，中國人民銀行出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，即“121 號文件”，其中最嚴厲的規(guī)定是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%。這造成許多房地產(chǎn)開發(fā)公司可能面臨資金鏈斷裂的狀況。接下來不斷出臺的調(diào)控政策可以顯現(xiàn)政府穩(wěn)定房價、抑制房價過快上漲的決心。

但一系列的宏觀調(diào)控政策并沒有取得預期效果，房價仍在上漲。尤其是2008 年，受金融危機的影響，我國開始實行“適度寬松”的貨幣政策，樓市出現(xiàn)了“恐慌性搶購”，之前的調(diào)控可謂前功盡棄。

2010 年以來國務院及中國人民銀行相繼出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，這些政策有助于遏制房價快速上漲的勢頭，但引導房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展之路仍然任重而道遠。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)存在問題分析

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)每年對GDP 的貢獻率都在5%左右。而且由于其行業(yè)的特殊性，它的發(fā)展對上下游的企業(yè)也有重要意義。但目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題已不容忽視，主要有以下三個方面：

（一）住房供求結(jié)構(gòu)性失衡

居民的購房需求可分為自住性需求、投機性需求和投資性需求。目前自主性需求由于房價過高受到抑制，而房價持續(xù)上漲的預期及通貨膨脹等問題，導致投機投資性需求依然旺盛。當然隨著政府打擊投機投資性購房的力度加大，購房者的持有成本不斷增加，這兩類需求可能會逐漸降低。對于投資性需求還需要政府引導至其他投資渠道。

我國目前的住房政策是低收入家庭通過廉租房和經(jīng)濟適用房解決；中等收入家庭采取限價商品房和經(jīng)濟適用房的辦法解決；高收入家庭通過市場解決。但現(xiàn)狀是高價位商品房比重過高，低價位商品房開發(fā)量不足，經(jīng)濟適用房和廉租房供不應求。開發(fā)商追求利潤更愿意開發(fā)高檔商品房是形成住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾的主要原因，但政府在土地供應、租賃住房補貼、住房保障等方面政策的缺失和滯后也是重要原因。

（二）資金涌入導致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)扭曲

一個國家的實體經(jīng)濟永遠是國之根本，但我國現(xiàn)在由于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)的高利潤率，吸引大量資金紛紛涌入地產(chǎn)業(yè)，其中不乏許多優(yōu)秀的實業(yè)企業(yè)。例如，海爾地產(chǎn)集團有限公司是海爾集團旗下的一家法人單位，目前已經(jīng)發(fā)展成為山東第一大房地產(chǎn)企業(yè)。而市場整體不景氣，勞動力成本上升，人民幣升值影響出口等原因，造成許多中小企業(yè)家放棄實業(yè)，將資金投入房地產(chǎn)來獲取投機差價。

然而實體經(jīng)濟是金融的基礎(chǔ)，美國的次貸危機可以作為一個很好的警示。通過運用大量金融衍生工具的金融市場看似繁榮，實則由于缺乏支撐脆弱不堪。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于拉動內(nèi)需固然重要，但現(xiàn)在我國更需要將住房問題作為重要民生問題，保障普通居民的生活質(zhì)量，并引導資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟，進而實現(xiàn)我國經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（三）蘊含極大的金融風險

過去五年中，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額年平均增長達25.3%，個人住房貸款年平均增長達一倍以上。銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要融資渠道，盡管現(xiàn)在銀行貸款的條件愈加苛刻，成本增加，但其仍占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的15%以上。房地產(chǎn)業(yè)融資依賴銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調(diào)整都會對其產(chǎn)生巨大的沖擊。目前我國個人貸款的違約率較低，但如果房價出現(xiàn)大幅下跌，將會降低貸款者的還款意愿。斷供和退房的現(xiàn)象增加，引發(fā)按揭糾紛。

房地產(chǎn)產(chǎn)品本身很容易造成投機性，一旦房地產(chǎn)價格大幅下降，銀行將產(chǎn)生大量的不良債權(quán)。銀行是金融系統(tǒng)的重要部分，銀行一旦出現(xiàn)危機，將直接影響股票市場，打擊投資者信心，進而使國家經(jīng)濟整體步入蕭條。

[1] 潘艷.我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、問題及趨勢分析[J].貴州大學學報，2003（04）.

[2]卜凡中. 我們房地產(chǎn)這些年[M]. 杭州: 浙江大學出版社， 2010.

[3] 潘家華，李景國，等.房地產(chǎn)藍皮書[M].北京：社會科學文獻出版社，2012.