劉 寧
(鄭州大學,河南 鄭州 450001)
我國房地產(chǎn)業(yè)嚴格來說是從1978 年開始逐漸形成。自此大致可分為五個階段:起步階段(1978—1991 年)、過熱階段(1992—1993 年)、穩(wěn)步發(fā)展階段(1994—1997 年)、繁榮階段(1998—2002 年)以及宏觀調(diào)控階段(2003 年至今)。
我國房地產(chǎn)業(yè)起步階段是房地產(chǎn)發(fā)展歷程中的重要時期,雖然發(fā)展較為緩慢,但其中提出了許多開創(chuàng)性觀點,意義重大。主要內(nèi)容是住房制度和土地使用制度改革。
住房制度改革具體可分為三個階段:
1. 1979-1981 年,公房成本價銷售
1979 年,國家城建總局決定試行以成本價將新建住房銷售給居民,并選擇西安、南寧、柳州、桂林、梧州五個城市試點。
2.1982-1987 年,提高租金,補貼售房
1982 年4 月,國務院原則上同意了《關(guān)于出售住宅試點工作座談會情況的報告》。有關(guān)部門設(shè)計出“三三制”的補貼出售住房方案,即由政府、企業(yè)和個人各負擔1/3,再加上其他的優(yōu)惠辦法,個人補貼售房試點取得顯著的效果。。
3.1988-1991 年,全面啟動階段
1988 年2 月,國務院印發(fā)《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》,標志著我國住房制度改革進入全面試點階段。
土地使用制度改革也可分為三個階段:
1.1980 年,征收土地使用費
1980 年7 月,國務院頒布《關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》,其中規(guī)定可以出租批租土地給外商使用。
2.1986 年,土地使用權(quán)有償出讓
1987 年9 月9 日深圳市首次以協(xié)議形式有償出讓土地。11 月,國務院批準確定深圳、上海、珠海、廣州、天津、廈門和福州等城市為城市土地使用制度改革試點城市。
3.1988 年,土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓有法可依
1988 年4 月,第七屆全國人大第一次會議修改了1982 年《憲法》的相關(guān)條款,規(guī)定“土地使用權(quán)可以按照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這是我國土地使用制度的根本性變革。這標志著我國的根本大法承認了土地使用權(quán)的商品屬性。
我國在1992-1993 年期間遭遇了嚴重的房地產(chǎn)泡沫,泡沫破裂所造成的惡劣影響延續(xù)了許多年。
1992 年,鄧小平發(fā)表了重要的南方講話。這一歷史性的講話掀起了經(jīng)濟改革的新浪潮,房地產(chǎn)井噴也由此開始。以海南為例,1992 年公寓樓由去年的1000 多元/m2漲到5000 元/ m2;中心地區(qū)的房價一度突破100000 元/ m2。房價飆升正是吸引大量資金涌入房地產(chǎn)的根本原因。
這場房地產(chǎn)狂潮首先從海南島開始,隨后迅速蔓延到廣東珠三角,再向福建、江蘇、上海擴散,這五省、直轄市的房地產(chǎn)公司總數(shù)占全國一半以上。而泡沫生產(chǎn)期間,銀行資金、國有企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營企業(yè)以及大量外資通過各種渠道涌入房地產(chǎn)業(yè)。
但泡沫終將破滅。1993 年6 月,國務院發(fā)布《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控的意見》,16 條強力調(diào)控措施簡言之就是緊縮銀根,抑制房地產(chǎn)過熱發(fā)展。這次宏觀調(diào)控立竿見影,泡沫破裂,但也套牢大批資金,留下大量爛尾樓。
1994 年7 月,國務院在《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中,指出房改的根本目標是實現(xiàn)住房商品化、社會化。這一決定再次開啟了城鎮(zhèn)住房制度改革之路。
在售房方面,各地不斷規(guī)范價格,使標準價逐步向市場成本價靠近;在租金方面,各地制定了詳細的提租規(guī)劃,使租金水平大幅度提高,租售比價趨于合理;在保障住房方面,住房公積金制度普遍建立,經(jīng)濟適用房的建設(shè)也取得較大進展,安居工程建設(shè)速度加快。
1998 年7 月,國務院下發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。這份被稱為房改綱領(lǐng)的“23 號文件”,宣布了98 年下半年停止住房實物分配,提出深化房改的指導思想是:穩(wěn)步推進住房商品化、社會化;促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點等。
這次房改明確了住房產(chǎn)權(quán)的私有化和住房獲得渠道的市場化,居民住房需求開始釋放。當然相應的優(yōu)惠政策也提高了居民的購買力,例如首付款比例降低、降息、減稅以及購房貨幣補貼等政策。大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也釋放著大規(guī)模的投資需求,房地產(chǎn)業(yè)從1988 年開始正式走向繁榮之路。
早在2001 年,“溫州炒房團”就進入了人們的視野,其所到之處房價一路飆升,房地產(chǎn)過熱發(fā)展引發(fā)擔憂。2002 年5 月,經(jīng)國務院同意,多部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》,但不少地區(qū)房價上漲過快、住房供給結(jié)構(gòu)性失調(diào)的問題愈發(fā)嚴重。
2003 年6 月,中國人民銀行出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》,即“121 號文件”,其中最嚴厲的規(guī)定是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款,其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%。這造成許多房地產(chǎn)開發(fā)公司可能面臨資金鏈斷裂的狀況。接下來不斷出臺的調(diào)控政策可以顯現(xiàn)政府穩(wěn)定房價、抑制房價過快上漲的決心。
但一系列的宏觀調(diào)控政策并沒有取得預期效果,房價仍在上漲。尤其是2008 年,受金融危機的影響,我國開始實行“適度寬松”的貨幣政策,樓市出現(xiàn)了“恐慌性搶購”,之前的調(diào)控可謂前功盡棄。
2010 年以來國務院及中國人民銀行相繼出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策,這些政策有助于遏制房價快速上漲的勢頭,但引導房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展之路仍然任重而道遠。
我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展,已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)每年對GDP 的貢獻率都在5%左右。而且由于其行業(yè)的特殊性,它的發(fā)展對上下游的企業(yè)也有重要意義。但目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題已不容忽視,主要有以下三個方面:
居民的購房需求可分為自住性需求、投機性需求和投資性需求。目前自主性需求由于房價過高受到抑制,而房價持續(xù)上漲的預期及通貨膨脹等問題,導致投機投資性需求依然旺盛。當然隨著政府打擊投機投資性購房的力度加大,購房者的持有成本不斷增加,這兩類需求可能會逐漸降低。對于投資性需求還需要政府引導至其他投資渠道。
我國目前的住房政策是低收入家庭通過廉租房和經(jīng)濟適用房解決;中等收入家庭采取限價商品房和經(jīng)濟適用房的辦法解決;高收入家庭通過市場解決。但現(xiàn)狀是高價位商品房比重過高,低價位商品房開發(fā)量不足,經(jīng)濟適用房和廉租房供不應求。開發(fā)商追求利潤更愿意開發(fā)高檔商品房是形成住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾的主要原因,但政府在土地供應、租賃住房補貼、住房保障等方面政策的缺失和滯后也是重要原因。
一個國家的實體經(jīng)濟永遠是國之根本,但我國現(xiàn)在由于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)的高利潤率,吸引大量資金紛紛涌入地產(chǎn)業(yè),其中不乏許多優(yōu)秀的實業(yè)企業(yè)。例如,海爾地產(chǎn)集團有限公司是海爾集團旗下的一家法人單位,目前已經(jīng)發(fā)展成為山東第一大房地產(chǎn)企業(yè)。而市場整體不景氣,勞動力成本上升,人民幣升值影響出口等原因,造成許多中小企業(yè)家放棄實業(yè),將資金投入房地產(chǎn)來獲取投機差價。
然而實體經(jīng)濟是金融的基礎(chǔ),美國的次貸危機可以作為一個很好的警示。通過運用大量金融衍生工具的金融市場看似繁榮,實則由于缺乏支撐脆弱不堪。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于拉動內(nèi)需固然重要,但現(xiàn)在我國更需要將住房問題作為重要民生問題,保障普通居民的生活質(zhì)量,并引導資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟,進而實現(xiàn)我國經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展。
過去五年中,商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額年平均增長達25.3%,個人住房貸款年平均增長達一倍以上。銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要融資渠道,盡管現(xiàn)在銀行貸款的條件愈加苛刻,成本增加,但其仍占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的15%以上。房地產(chǎn)業(yè)融資依賴銀行,銀行信貸政策的每一次變化和調(diào)整都會對其產(chǎn)生巨大的沖擊。目前我國個人貸款的違約率較低,但如果房價出現(xiàn)大幅下跌,將會降低貸款者的還款意愿。斷供和退房的現(xiàn)象增加,引發(fā)按揭糾紛。
房地產(chǎn)產(chǎn)品本身很容易造成投機性,一旦房地產(chǎn)價格大幅下降,銀行將產(chǎn)生大量的不良債權(quán)。銀行是金融系統(tǒng)的重要部分,銀行一旦出現(xiàn)危機,將直接影響股票市場,打擊投資者信心,進而使國家經(jīng)濟整體步入蕭條。
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