周盛豐

（江蘇科技大學經(jīng)濟管理學院，江蘇 鎮(zhèn)江 212003）

一、引言

對于商業(yè)銀行來說，他們所發(fā)放的住房抵押貸款收益是抵押貸款的本息，但是要收回這筆現(xiàn)金流需要較長的時間才能完成，加之用于發(fā)放貸款的資金是由短期限的存款獲得的，銀行必須為此承受流動性風險、利率變動風險和信用風險等。而將住房貸款進行資產(chǎn)證券化卻可以有效地解決這一問題，通過將相應的收益讓渡出去，可以有效控制銀行風險并縮小核心資本準備金規(guī)模，讓銀行獲得更大的利潤。

二、住房抵押貸款證券化勢在必行

（一）不斷增加的個人房貸對商業(yè)銀行的資產(chǎn)管理提出了更高的要求

雖然目前國內(nèi)商業(yè)銀行一直將房地產(chǎn)抵押貸款作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來處理，然而規(guī)模如此巨大的資產(chǎn)一旦不良率上升，將對整個銀行的資產(chǎn)造成巨大影響，所以如何處理快速增長的住房信貸規(guī)模與高質(zhì)量資產(chǎn)間的平衡成了商業(yè)銀行資產(chǎn)管理的重要問題。我國雖然在經(jīng)濟發(fā)展、金融體系等方面與國外發(fā)達經(jīng)濟體的情況不盡相同，但就國內(nèi)市場主體而言， 由于資產(chǎn)證券化自身的特點和其廣泛的適應性，開展這一業(yè)務的內(nèi)在動力機制同樣存在，甚至更強。

（二）伴隨著中國住房制度改革，國內(nèi)的個人住房抵押貸款規(guī)模也在迅速擴張

中國人民銀行2013年公布的一季數(shù)據(jù)顯示個人購房貸款余額8.57萬億元，同比增長17.4%，增速比上年末高3.9個百分點；1季度增加4662億元，同比多增3088 億元，而與不斷擴大的貸款規(guī)模相對應，4月末，人民幣存款減少1001億元，同比少減3655億元。商業(yè)銀行此時不斷面臨著短期資金和長期貸款資產(chǎn)帶來的現(xiàn)金流減少問題，使得資金缺口逐漸變大，銀行必須采取金融創(chuàng)新來開拓新的現(xiàn)金流。

（三）隨著我國接受巴塞爾協(xié)議，如何擴大資本金比率，保證資本穩(wěn)定已經(jīng)成為了中國商業(yè)銀行需要解決的問題

由于歷史的原因，我國商業(yè)銀行資本充足率還比較低，資產(chǎn)總量巨大，流動性較差。在資產(chǎn)負債比例管理的約束下，目前已出現(xiàn)了靠縮減貸款增量來回避風險的趨向。

（四）個人住房貸款資產(chǎn)證券化可以將商業(yè)與銀行的長期收益轉(zhuǎn)化為銀行的可用現(xiàn)金流

個人住房貸款資產(chǎn)證券化可以將商業(yè)與銀行的長期收益轉(zhuǎn)化為銀行的可用現(xiàn)金流，從而大大盤活了商業(yè)銀行的長期資產(chǎn)，可以使商業(yè)銀行獲得更多的充裕資金來進行其他經(jīng)營活動，提高銀行的資金周轉(zhuǎn)效率，增加銀行的收益；另一方面，進行個人住房貸款資產(chǎn)證券化后，商業(yè)銀行的所面臨的信用風險可以轉(zhuǎn)接到其他的投資者手上，降低了風險同時，可以減少銀行在管理個人住房貸款資產(chǎn)上的人員和其他資源投入，降低了銀行的經(jīng)營成本。

三、住房貸款證券化的發(fā)展阻力

1.華爾街的金融天才們在20年前創(chuàng)造住房貸款進行了證券化，雖然這種產(chǎn)品曾活躍了資本市場和房地產(chǎn)市場，但缺乏監(jiān)管和過度使用最終導致了影響全球經(jīng)濟的次貸危機的爆發(fā)，在中國的市場上也已經(jīng)出現(xiàn)了資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，然而由于我國實行金融管制等原因，2007年的次貸危機并未直接沖擊我國的金融市場。中國政府對于金融創(chuàng)新的管制確實保護了中國金融業(yè)的發(fā)展，但在另一方面卻也限制了中國住房貸款資產(chǎn)證券化的發(fā)展。政府對過度的金融創(chuàng)新的負面影響考慮不無道理，但是卻成為了目前中國商業(yè)銀行住房貸款證券化的最大阻力。

2.中國從2005 年從法律層面上開始推動和規(guī)范住房貸款證券化的業(yè)務，先后出臺《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》、《關于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關問題的試行通知》和《資產(chǎn)支持證券信息披露規(guī)則》等法律法規(guī)，2006年又出臺了《關于信貸資產(chǎn)證券化有關稅收政策問題的通知》與《中國銀監(jiān)會辦公廳關于進一步加強信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務管理工作的通知》兩部規(guī)章。這些法律法規(guī)從具體的業(yè)務規(guī)則、會計、稅收、監(jiān)管和信息披露等方面對住房貸款證券化業(yè)務做出了規(guī)定，初步建立起住房貸款證券化的法律體系，為我國相關業(yè)務的開展提供了法律支持。然而中國在制度性保障方面還有待完善，《擔保法》對國家機關充當擔保人做了禁止性規(guī)定，使國家機關成為擔保人存在法律上的障礙。此外，國內(nèi)目前的信息披露的內(nèi)容和程序均規(guī)定得不夠詳細，投資者在無法獲得完善的信息披露后不敢輕易對證券化了的住房貸款進行投資，導致了二級市場不發(fā)達，限制了住房貸款證券化的腳步。

3.目前，中國尚未建立起相應的專門從事債券化房地產(chǎn)貸款發(fā)行的機構(gòu)，對于證券風險、數(shù)據(jù)完整和現(xiàn)金流管理的專業(yè)機構(gòu)還比較缺乏，從而導致我國的資產(chǎn)證券化交易簡單，限制了個人住房貸款資產(chǎn)證券化的發(fā)展。在美國，住房抵押貸款證券化比較普遍，設有全國性的由政府組建或者政府支持的各類保障發(fā)行機構(gòu)。擁有如聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會這樣的抵押證券發(fā)行的機構(gòu)，此外還擁有專門從事住房抵押貸款保險的保險機構(gòu)，來為抵押證券提供擔保。這些專門機構(gòu)是全國性的，一般是政府組建的機構(gòu)或是由政府支持的私人機構(gòu)。

4.一直以來中國的商業(yè)銀行的住房貸款利率是按照同期固定資產(chǎn)貸款利率下調(diào)一個檔次，而住房貸款證券要想實現(xiàn)盈利，則證券的利息率必須要高于同期的無風險利率（國債利率），因此住房貸款證券的利率操作空間也就是住房貸款利率和國債利率的差值。以2012年為例，2012年財政部的發(fā)文公布五年期國債年利率為5.71%，而2012年住房貸款利率為五年期以上7.05%，也就相當于，如果對住房貸款證券化，那么證券的利率操作空間僅為2%左右，甚至低于每年固定存款利息，一次對于投資者的吸引力不強。

四、對中國商業(yè)銀行住房貸款證券化的建議

（一）構(gòu)建完善的擔保體系

獨立、客觀、公正的信用評估是住房貸款證券化成敗的關鍵。一個成熟的資產(chǎn)證券化體系一般需要由國家出面， 建立全國統(tǒng)一的擔保機構(gòu)， 或者政府支持私人機構(gòu)對證券化資產(chǎn)進行擔?；虮ｋU， 對個人信用加以認證， 使其信用等級得以保障。目前中國迫切需要進一步加快住房貸款保險市場和擔保制度的建設， 對信用評估行為進行規(guī)范， 完善證券擔保及個人信用認證的標準體系，從而提高國內(nèi)信用擔保機構(gòu)的素質(zhì)和水平， 最終預防金融風險。

（二）積極推行利率市場化發(fā)展

前文所述的阻礙中我們已經(jīng)提到目前中國住房貸款證券化的利率操作空間狹小，難以獲得投資者的親睞，為此解決利率市場化問題不但影響到國內(nèi)商業(yè)銀行的未來競爭發(fā)展，也涉及到住房貸款證券化的發(fā)展。2013年5月份，中國人民大學校長、央行貨幣政策委員會委員陳雨露《走向核心國家中國的“大金融”戰(zhàn)略與發(fā)展路徑》大型研究報告中指出，利率市場化可在2017年之前完成。這對于國內(nèi)的住房貸款證券化來說是個極大的利好消息，屆時國內(nèi)的住房貸款證券可操作利率空間將可以擴充，從而吸引投資者進行購買。

（三）加強二級市場建設

我國目前的住房貸款市場，只有一級市場，卻沒有形成二級市場。雖然一級市場的機制已經(jīng)逐漸發(fā)展健全，但我們應該發(fā)現(xiàn)，一級房地產(chǎn)抵押市場難以發(fā)展起來的一個重要原因是商業(yè)銀行缺乏足夠的長期貸款資金，適時發(fā)展二級市場將會刺激一級市場的發(fā)展。因此，發(fā)展我國房地產(chǎn)金融應同時加快二級市場的建設，可以從利用逐漸完善的證券交易市場來作為交易市場，促進住房貸款證券二級市場的發(fā)展。

[1]張亦春，鄭振龍，林海.金融市場學[M ].北京：高等教育出版社，2008.

[2]秦凡.個人住房貸款不良資產(chǎn)的防范和處置研究[D].上海：華東師范大學，2008.

[3]朱玉林，熊躍生.我國住房貸款證券化的動力機制與障礙分析[J].財經(jīng)理論與實踐，2002（02）.

[4]徐振，施益.住房貸款證券化立法亟待完善[N].上海證券報，2008-10-27.

[5]周建勝，洪菲.我國住房貸款證券化的發(fā)展[J].浙江金融，2004（05）.