張 平

萬(wàn)科首次出擊商業(yè)地產(chǎn)就遭遇了滑鐵盧。2010年在北京高調(diào)推出的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——萬(wàn)科五號(hào)公社銷售遭到了遇冷。當(dāng)時(shí)的對(duì)外報(bào)價(jià)每平方米在5萬(wàn)元到6萬(wàn)元的商業(yè)地產(chǎn)，在行市的價(jià)格中并不算過(guò)分。然而其實(shí)際成交價(jià)最低僅2萬(wàn)多一點(diǎn)，最高不過(guò)3萬(wàn)元，相當(dāng)于打了五折的價(jià)格賤賣了。

對(duì)“萬(wàn)科五號(hào)公社”項(xiàng)目，本人曾經(jīng)專程前去調(diào)查摸底。按理說(shuō)項(xiàng)目的地理位置是不錯(cuò)的，位于朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園附近。朝陽(yáng)區(qū)在北京是面積最大的近郊區(qū)，有眾多的教育、科技、文化機(jī)構(gòu)。那一次雖然是萬(wàn)科初次涉及商業(yè)地產(chǎn)，但也不可謂沒(méi)有做出相應(yīng)的準(zhǔn)備，銷售時(shí)期主推了低密度、花園式、企業(yè)獨(dú)棟總部辦公的概念。整個(gè)項(xiàng)目形態(tài)頗為講究辦公的環(huán)境質(zhì)量，且獨(dú)棟總部都配備了中庭、花園、露臺(tái)等。

但是，北京市政府CBD的東擴(kuò)，直接影響了萬(wàn)科五號(hào)公社的銷售。政府當(dāng)年新推了CBD12塊土地，公布的規(guī)劃建筑面積達(dá)到186萬(wàn)平方米，以寫(xiě)字樓與商業(yè)地產(chǎn)為主。市政府公告，2011年底商業(yè)地產(chǎn)將集中上市。因?yàn)樾略龅墓?yīng)量被明確了，引發(fā)了甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率不斷上升，租金價(jià)格再難上漲了，造成CBD區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了低迷狀態(tài)。在此條件下低價(jià)賤賣似乎就成為了萬(wàn)科的惟一選擇。

曾經(jīng)在住宅商品房領(lǐng)域縱橫捭闔的萬(wàn)科，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域初次涉水就遭遇此劫，原因還有很多：作為傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科曾經(jīng)只需要承擔(dān)工程建設(shè)和銷售。但是，成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之后，萬(wàn)科就需要對(duì)未曾涉獵的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域進(jìn)行新的探求：如何才能放遠(yuǎn)投資選址眼光？培育商業(yè)氛圍究竟應(yīng)當(dāng)在哪些方面著手？

凡稱商業(yè)地產(chǎn)者，皆是先有商業(yè)、后有物業(yè)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為持有型物業(yè)，回報(bào)周期較長(zhǎng)?？简?yàn)著萬(wàn)科的資金鏈條是否牢靠。在人才方面萬(wàn)科面對(duì)并不熟悉的招商、運(yùn)營(yíng)、管理等環(huán)節(jié)，初入此道卻沒(méi)有得力的專家型人才，所以難免在困局來(lái)臨時(shí)就捉襟見(jiàn)肘了。

萬(wàn)科一案，讓我們看見(jiàn)了投資商業(yè)地產(chǎn)，不僅考驗(yàn)投資者的實(shí)力，還考驗(yàn)投資者的耐心。雖然，在住宅地產(chǎn)受到了長(zhǎng)期嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)是房地產(chǎn)商的主要開(kāi)拓方向。但是，商業(yè)地產(chǎn)的收入來(lái)源很有可能不如住宅地產(chǎn)來(lái)得穩(wěn)定，現(xiàn)金回籠會(huì)過(guò)于緩慢。

在此背景之下，如何才能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域分得一杯羹呢？實(shí)在是需要涉足該業(yè)界的后來(lái)者們必須解答的難題。

回顧——“大躍進(jìn)”轉(zhuǎn)向穩(wěn)中求進(jìn)

2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出各類資本“搶食”商業(yè)地產(chǎn)的熱鬧景象，越來(lái)越多的非房產(chǎn)行業(yè)的巨頭，如周大福、比亞迪、雅戈?duì)柕戎?，也?duì)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)相“下手”了，各路資本加快爭(zhēng)搶商業(yè)地產(chǎn)的局面愈演愈烈……

擬可解讀的原因，一是在城市化進(jìn)程中商業(yè)地產(chǎn)得到了政策鼓勵(lì)，不僅各大中城市建設(shè)城市綜合體項(xiàng)目越來(lái)越熱，就連西部城市新疆的喀什市，其規(guī)劃開(kāi)建城市綜合體就達(dá)到了18個(gè)；二是多元化發(fā)展策略使然，大企業(yè)在尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)的同時(shí)，也取得了平衡資金風(fēng)險(xiǎn)的成效；三是住宅市場(chǎng)遇冷之下，住宅開(kāi)發(fā)商尋求轉(zhuǎn)型，就近進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。與之同步去年也出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目布局過(guò)早、市場(chǎng)培育期過(guò)長(zhǎng)、融資模式不成熟、人才儲(chǔ)備不足等問(wèn)題。

2012年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

首先，從“大躍進(jìn)”轉(zhuǎn)向穩(wěn)中求進(jìn)。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭整體趨向理性，中央調(diào)低了宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度指標(biāo)，繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資增速有所放緩了。但是，支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本面沒(méi)有發(fā)生根本性變化，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體仍保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)。

其次，發(fā)展方式由數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型。早期商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)停留在前期圈地、銷售甚至招商上，企業(yè)不惜代價(jià)引入商業(yè)品牌作秀造勢(shì)。而今天商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)管理能力的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)更加重視修煉內(nèi)功了。

再次，開(kāi)發(fā)商在整體招商過(guò)程中談判底氣下降了。各地商業(yè)地產(chǎn)投資出現(xiàn)了過(guò)熱，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量大、同質(zhì)性高、集中入市，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商招商階段與入駐商家的博弈能力下降，補(bǔ)貼商家裝修費(fèi)用、延長(zhǎng)免租期、只采取銷售扣點(diǎn)提成等狀況普遍的出現(xiàn)了。

第四，局部地區(qū)“商住倒掛”開(kāi)始扭轉(zhuǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家同地段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租售價(jià)格，通常高過(guò)住宅價(jià)格。國(guó)內(nèi)“商住倒掛”的狀況在北京、上海也已經(jīng)開(kāi)始改變，已經(jīng)接近或超過(guò)同地段住宅。2012“商住倒掛”現(xiàn)象進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，原因是住宅價(jià)格開(kāi)始回歸，同時(shí)商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)有所提升，價(jià)值得以了體現(xiàn)。

第五，洗牌式并購(gòu)不可避免。隨著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的不斷顯現(xiàn)，發(fā)生了較多的項(xiàng)目并購(gòu)案，一些實(shí)力公司迎來(lái)抄底機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)集中度進(jìn)一步提高了。

第六，項(xiàng)目下沉進(jìn)入縣域。知名商業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)將發(fā)展方向?qū)?zhǔn)了更小的城市。由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主流發(fā)展模式是住宅依賴型，二、三線城市住宅市場(chǎng)受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響較大，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)到縣城，那里投資少、競(jìng)爭(zhēng)弱、無(wú)限購(gòu)。

體會(huì)——投資堅(jiān)持5必看

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于單純商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，不僅考驗(yàn)了其資金實(shí)力，同時(shí)也考驗(yàn)其堅(jiān)忍能力與整合能力。在住宅商品房地產(chǎn)受到嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的背景之下，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)商未來(lái)開(kāi)拓的方向之一，但是商業(yè)地產(chǎn)收入不如房地產(chǎn)穩(wěn)定，現(xiàn)金流回籠緩慢，如何在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域分得一杯羹，對(duì)于以往的房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)仍是一個(gè)新的命題。

目前，城市商業(yè)地產(chǎn)總體升溫，城市商圈連線趨勢(shì)初見(jiàn)端倪。城市發(fā)展仍然離不開(kāi)商業(yè)塑造，城市的品牌需要商業(yè)地產(chǎn)的彰顯。建議投資商業(yè)地產(chǎn)遵循5必看：

看需求

購(gòu)買商鋪或者寫(xiě)字樓已經(jīng)成為普通消費(fèi)者投資的方向。投資商業(yè)地產(chǎn)之前要看市場(chǎng)需求。市場(chǎng)需求首先要講求便利性，需要根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，在購(gòu)買力、消費(fèi)層次上進(jìn)行分類。百貨有百貨的分類，超市有超市的分類。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的升值空間應(yīng)該在商品住房?jī)r(jià)格的2倍至3倍以上。尤其是成熟區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)，有望為當(dāng)?shù)匕鍓K注入新鮮血液，拉動(dòng)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)、商品住房的價(jià)格。

運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)需要成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，研究店鋪的布局結(jié)構(gòu)、招商定位、人流方向，甚至掌握與供應(yīng)商之間扣點(diǎn)或租金的談判經(jīng)驗(yàn)。

看規(guī)模

投資商業(yè)地產(chǎn)，要盡量選擇區(qū)域整體規(guī)模較大的商鋪。區(qū)域規(guī)模的大小，決定了能吸引多少消費(fèi)者，能否形成特色商業(yè)區(qū)。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)能夠推動(dòng)整個(gè)城市生活水平的提高，最佳規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)包括百貨、購(gòu)物中心、餐飲、休閑娛樂(lè)的功能。

大型商業(yè)地產(chǎn)能夠帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)的上升是毋庸置疑的。房子不管是商用還是居住，最終要滿足人最基本的需求，商業(yè)地產(chǎn)不僅強(qiáng)調(diào)規(guī)模，也要強(qiáng)調(diào)舒適度。不單滿足消費(fèi)者對(duì)于物質(zhì)的需求，同時(shí)還可享受優(yōu)美的環(huán)境。

看結(jié)構(gòu)

明確商鋪?zhàn)饨o誰(shuí)。商業(yè)地產(chǎn)投資者有必要研究商鋪的建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè)結(jié)構(gòu)。層高有多少，進(jìn)深、開(kāi)間、柱距，在購(gòu)買之前就要心中有數(shù)，打算做什么樣的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。比如做餐飲，就要了解煙道、下水、衛(wèi)生間的功能是否具備？對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷一方來(lái)說(shuō)，雖然自己不做某一行，但必須清楚不同商家對(duì)鋪面要求是不一樣的，譬如小開(kāi)間、大進(jìn)深的商鋪不利于經(jīng)營(yíng)，但如果招來(lái)的商家經(jīng)營(yíng)的是建筑材料，銷售就十分對(duì)路了。而如果是用來(lái)做超市的，就必須對(duì)柱距、跨間有一定的要求。

看未來(lái)

不看地段看回報(bào)。投資商業(yè)地產(chǎn)的地理位置未必城市中心才是首選。1萬(wàn)元/平方米/年的商鋪?zhàn)饨?，在城市商業(yè)黃金地段不算高昂，什么樣的商業(yè)形態(tài)才能支付如此高額的租金？利潤(rùn)空間在哪里？用租金反推房?jī)r(jià)，有助于避免盲目投資，按照合理的回報(bào)率8%反推，商鋪需要每平方米月租金66.7元才夠平衡收支，這樣的投資升值空間又在哪里呢？有投資者認(rèn)為買黃金地段的商鋪，招租高端品牌入駐，就能夠承受高租金。但是高端品牌，特別是奢侈品商家非常精明，杭州西湖新天地的個(gè)案值得借鑒，當(dāng)時(shí)西湖新天地引進(jìn)LV花了巨大代價(jià)，不僅沒(méi)有收到租金，還搭進(jìn)去部分的裝修費(fèi)用。歷來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力要求高，對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)一定要看清商業(yè)前景才能出手。

看開(kāi)發(fā)商

對(duì)于開(kāi)發(fā)在不太成熟地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，需要養(yǎng)鋪和吸引人氣，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，將會(huì)導(dǎo)致商鋪面臨較長(zhǎng)時(shí)期的空置，投資者面臨不斷增大的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在決定投入之前應(yīng)當(dāng)思考：一是消費(fèi)定位，誰(shuí)來(lái)消費(fèi)。有了消費(fèi)者，才能預(yù)計(jì)未來(lái)的人群質(zhì)量和人群結(jié)構(gòu)。二是經(jīng)營(yíng)確定，誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)，適應(yīng)哪一行。三是選擇目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)遴選愿意與開(kāi)發(fā)商共生存、求發(fā)展的伙伴。

經(jīng)驗(yàn)——遵循黃金分割線

近年來(lái)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)控狀態(tài)，但與住宅商品房相比，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一直處于穩(wěn)步向上的態(tài)勢(shì)，保持著每年約10%的增長(zhǎng)。投資商業(yè)地產(chǎn)和投資住宅的群體有所區(qū)別。一般而言投資住宅的多是短線投資，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資則是長(zhǎng)線投資。

如何規(guī)避各類資本“爭(zhēng)搶”商業(yè)地產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)？行內(nèi)專家認(rèn)為對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃需要進(jìn)行周密的部署，前期調(diào)研得充分深入是必不可少的。特別是初涉該行業(yè)的開(kāi)發(fā)商，更應(yīng)給予充分重視。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)遵循“黃金分割線”——項(xiàng)目中購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)地產(chǎn)的比例，以五、三、二的比重分割為準(zhǔn)。

在商業(yè)地產(chǎn)招商過(guò)程中，急功近利導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的案例比比皆是，諸如在主力店進(jìn)駐后，迫不及待地提高物業(yè)售價(jià)或租金，填補(bǔ)前期倒貼給主力店的成本，甚至以幾倍的租金或售價(jià)，賺取主力店帶來(lái)的附加利益；為了節(jié)約商業(yè)推廣成本，停止項(xiàng)目的系統(tǒng)推廣計(jì)劃，選擇坐等客戶上門，最后導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的招商周期拉長(zhǎng)，造成項(xiàng)目的招商工作的半途而廢。

商業(yè)地產(chǎn)招商切忌“急功近利”，好商業(yè)地產(chǎn)需要“養(yǎng)出來(lái)”。對(duì)于遠(yuǎn)郊的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商至少應(yīng)有三個(gè)10年的計(jì)劃，例如基于商圈不成熟，第一個(gè)10年可以做批發(fā)業(yè)態(tài)，輻射更大區(qū)域的消費(fèi)人群；第二個(gè)10年調(diào)整做符合周邊社區(qū)需求的百貨業(yè)態(tài)；第三個(gè)10年再做業(yè)態(tài)升級(jí)，提升項(xiàng)目消費(fèi)體驗(yàn)度。每個(gè)階段的規(guī)劃都應(yīng)當(dāng)清晰，依托滿足各階段業(yè)態(tài)調(diào)整的需求，對(duì)于項(xiàng)目的建筑質(zhì)量也要有明確的要求。

魯迅先生曾說(shuō)過(guò)“好文章是改出來(lái)的”，好的商業(yè)地產(chǎn)是“調(diào)整”出來(lái)的，離不開(kāi)一定周期的“涵養(yǎng)”。怎樣保持開(kāi)發(fā)商的利益、保持商業(yè)品牌的利益、把消費(fèi)需求吸引過(guò)來(lái)，涉及到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的“軟件”競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。處于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，應(yīng)熟悉商家品牌運(yùn)作，才能在“戀愛(ài)式”招商之后，提供“保姆式”服務(wù)。

例如：成功的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，能夠了解某個(gè)品牌從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到工廠打樣，再到新品上市所需要的時(shí)間周期與資金投入，他們會(huì)提前邀請(qǐng)?jiān)撈放普匍_(kāi)新品發(fā)布會(huì)，將品牌落地在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上，這樣做比單純實(shí)行品牌推廣更有吸引力，結(jié)合度也更加緊密。

展望——“二手低迷，一手火熱”

據(jù)21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，商業(yè)地產(chǎn)可能出現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)，出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的格局。全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)月均投資增速達(dá)到了30%以上，為同期住宅商品房開(kāi)發(fā)投資增速的1.3倍，2012年上半年商業(yè)地產(chǎn)銷售擴(kuò)大到了2倍。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為2013年住宅商品房依然平穩(wěn)發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)出“二手低迷，一手火熱”的局面。二手商鋪、寫(xiě)字樓按評(píng)估價(jià)過(guò)戶，無(wú)疑會(huì)促使二手商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)陷入觀望，成交量將會(huì)明顯下跌。

去年10月1日，深圳率先施行了“商業(yè)物業(yè)按評(píng)估價(jià)征稅”。一定程度規(guī)范了市場(chǎng)交易行為，避免“陰陽(yáng)合同”的出現(xiàn)，也加大了買方納稅的額度，稅款約占成交價(jià)的10%。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，二手商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)，除了受新政影響外，還與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣有關(guān)。

展望2013年，雖然市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)GDP將在7%到8%之間，評(píng)估價(jià)過(guò)戶政策帶來(lái)的影響也將逐漸被市場(chǎng)消化。但是二手商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)依然難有大的行情。一方面當(dāng)前商鋪寫(xiě)字樓的租金已經(jīng)與銷售價(jià)格脫節(jié)，租售收入甚至低于銀行利率，通過(guò)放租賺取高于銀行利率的回報(bào)難度越來(lái)越大。而另一方面“按評(píng)估價(jià)過(guò)戶”政策帶來(lái)稅費(fèi)增加，將逐漸轉(zhuǎn)嫁到買方身上，影響其投資需求。也將影響通過(guò)買賣商鋪來(lái)賺取利潤(rùn)的中介機(jī)構(gòu)和投機(jī)客。

2013年一手商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則會(huì)因此迎來(lái)更大的機(jī)遇。今年的頭一個(gè)月，全國(guó)一手商業(yè)地產(chǎn)交易量已經(jīng)出現(xiàn)了猛增。由于一手商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量逐漸遞減，其買賣過(guò)程又不受評(píng)估價(jià)征稅政策影響，因此一手寫(xiě)字樓、商鋪的銷售或?qū)⒏鼮榛鸨?/p>

警惕——風(fēng)險(xiǎn)時(shí)時(shí)相伴在左右

商業(yè)地產(chǎn)由多方運(yùn)轉(zhuǎn)的商業(yè)價(jià)值鏈組成，包括開(kāi)發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營(yíng)、管理環(huán)節(jié)，需要開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者以及物業(yè)管理四者結(jié)合，才能取得共贏的收獲。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，以下風(fēng)險(xiǎn)需長(zhǎng)期關(guān)注并加以防范：

1.宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家利用行政或經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)過(guò)熱的市場(chǎng)進(jìn)行干涉，比較常見(jiàn)的有交易限制和行業(yè)準(zhǔn)入。去年上海市政府針對(duì)商鋪過(guò)熱發(fā)布了《關(guān)于商場(chǎng)和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的通知》，明令禁止將沒(méi)有封閉、永久、固定維護(hù)結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)與寫(xiě)字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓，規(guī)定商鋪的買賣必須在擁有產(chǎn)權(quán)證以后，通過(guò)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。該通知以行政手段對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了規(guī)范。

2.規(guī)劃失誤的風(fēng)險(xiǎn)

規(guī)劃是政府部門對(duì)地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、交通等的安排或計(jì)劃，屬于法規(guī)范疇，具有強(qiáng)制性。規(guī)劃失誤會(huì)造成商鋪貶值。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在商鋪開(kāi)發(fā)中應(yīng)熟悉相關(guān)的行政法規(guī)和規(guī)定，以免在方向上失誤或出現(xiàn)偏差。一項(xiàng)成功的規(guī)劃更多依賴于市場(chǎng)調(diào)查等商業(yè)活動(dòng)，從法律角度了解城市發(fā)展的政策傾向，具有積極的作用。

3.租金差價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商出售商鋪后，消費(fèi)者、小業(yè)主委托開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)商鋪。而開(kāi)發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以保持租金相對(duì)較低。這一錯(cuò)位，必然會(huì)與商家提供給小業(yè)主客戶的回報(bào)率存在差距，使得開(kāi)發(fā)商不得不為支持較高的回報(bào)，補(bǔ)貼一定的資金?；乇艽祟愶L(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商必須按照市場(chǎng)規(guī)律，制定商鋪銷售價(jià)格和回報(bào)率，不能一味提高售價(jià)和回報(bào)率。普通的購(gòu)房者對(duì)于高額租賃稅并不清楚，因此認(rèn)為開(kāi)發(fā)商存在欺詐，引發(fā)糾紛。開(kāi)發(fā)商在銷售前應(yīng)承擔(dān)正確的引導(dǎo)的責(zé)任。

4.經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)險(xiǎn)

大型商家在長(zhǎng)期承租期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)管理不善，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，將無(wú)力向開(kāi)發(fā)商支付租金。提醒開(kāi)發(fā)商在考慮出租時(shí)，不能只以租金的角度選擇租客，而應(yīng)該對(duì)租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，選擇“優(yōu)質(zhì)”商家租客，以獲得長(zhǎng)期有保證租約，保證給業(yè)主穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報(bào)率。開(kāi)發(fā)商為追求高進(jìn)駐率，忽略商家經(jīng)營(yíng)形態(tài)、企業(yè)信譽(yù)等因素，將導(dǎo)致商業(yè)布局不合理，商家經(jīng)營(yíng)不善而在開(kāi)業(yè)后退租，其影響較延長(zhǎng)招商時(shí)間更為嚴(yán)重。

5.售后“包租”的風(fēng)險(xiǎn)

“售后包租”涉及兩種法律關(guān)系：一是購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的買賣關(guān)系；二是購(gòu)房人與第三方的委托租賃關(guān)系。部分開(kāi)發(fā)商采取委托經(jīng)營(yíng)合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同外，開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商提供的管理公司與購(gòu)房者簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同。開(kāi)發(fā)商應(yīng)重視委托經(jīng)營(yíng)合同，因?yàn)檫@是保障投資收益的法律文書(shū)。

6.產(chǎn)權(quán)分散的風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商分割商鋪銷售后，帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾。開(kāi)發(fā)商應(yīng)建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會(huì)，統(tǒng)籌安排商場(chǎng)未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)業(yè)主投資額確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。避免返租期滿后發(fā)生糾紛的可能性。

此外，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售或是專為商業(yè)物業(yè)之后，各單體商鋪的公攤面積、相鄰權(quán)、環(huán)境變化、供求關(guān)系、選址不當(dāng)、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問(wèn)題，將使開(kāi)發(fā)商面臨重重風(fēng)險(xiǎn)，需借助專業(yè)律師合法規(guī)避，以求得安全收益。