顧學鋒

根據(jù)稅法規(guī)定，今年第三季度房產(chǎn)稅申報工作又要開始了。由于對現(xiàn)行稅收政策掌握不透，個別納稅人房產(chǎn)稅申報不實、不準確的現(xiàn)象時有發(fā)生，不僅影響了其誠信度，而且又增加了其稅收成本。因此，本文結(jié)合有關(guān)實例，對房產(chǎn)稅有關(guān)政策予以解讀，以助納稅人準確申報房產(chǎn)稅。

一、免租期的房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納

2012年1月1日，某企業(yè)將部分自有房產(chǎn)出租給另一家公司用于生產(chǎn)經(jīng)營，雙方簽訂了一份租期為5年的租賃合同，且合同約定，第一年即2012年度免收租金。該企業(yè)財務(wù)負責人認為，免租期間的房產(chǎn)按從租計算的房產(chǎn)稅為零，所以至今未辦理免租期間房產(chǎn)的房產(chǎn)稅申報手續(xù)。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅［2010］121號）第二條規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。因此2012年度免租期間的房產(chǎn)，該企業(yè)應(yīng)按照房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。

二、無租使用房產(chǎn)由使用人代繳房產(chǎn)稅

某公司無租使用其他企業(yè)的房產(chǎn)，該公司財務(wù)認為該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不屬于本公司，沒有計入固定資產(chǎn)，也未提取折舊，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅［2009］128號）第一條的規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。也就是說，從2009年12月1日開始，無租使用房產(chǎn)按照房產(chǎn)余值、由房產(chǎn)使用人代繳房產(chǎn)稅。

三、自建房產(chǎn)無房產(chǎn)證也應(yīng)納稅

某企業(yè)自成立以來所用廠房都是租賃的，從未繳納過房產(chǎn)稅。因租賃房屋不夠用，該企業(yè)又自己新建了配套和附屬的廠房，價值200萬元，并于2012年12月投入使用，未辦房產(chǎn)證。財務(wù)人員認為，主要廠房是租賃的不屬于企業(yè)擁有，自己蓋的房屋沒有辦理房產(chǎn)證，無產(chǎn)權(quán)，故該企業(yè)至今沒有辦理自蓋房產(chǎn)的房產(chǎn)稅申報手續(xù)。

《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)未確定的，由房產(chǎn)代管人或者實際使用人繳納。自蓋的附屬廠房雖未辦理房產(chǎn)證，沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)，但作為該房產(chǎn)的實際使用人，該企業(yè)應(yīng)當照章繳納房產(chǎn)稅。

四、地下建筑也要繳納房產(chǎn)稅

目前，許多企業(yè)建筑都擁有地下室、地下停車場，但對地下建筑如何繳納房產(chǎn)稅的政策卻不甚了解。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅［2005］181號）第二條規(guī)定，自用的地下建筑，如果是工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50-60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值，應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×［1-（10%-30%）］×1.2%；如果是商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70-80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值，應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×［1-（10%-30%）］×1.2%。房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。

對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

五、地價應(yīng)計入房產(chǎn)原值

實際工作中，發(fā)現(xiàn)個別納稅人未將地價計入房產(chǎn)原值；有的土地容積率低于0.5的，未按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積，并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價等，這些做法都是不正確的。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅［2010］121號）第三條規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。土地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積，并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

六、可以移動的消防設(shè)施不需要繳納房產(chǎn)稅

企業(yè)房產(chǎn)配置的消防設(shè)施一般分為以下類型：建筑防火及疏散設(shè)施；消防及給水；防煙及排煙設(shè)施；電器與通訊；自動噴水與滅火系統(tǒng)；火災(zāi)自動報警系統(tǒng)；氣體自動滅火系統(tǒng)；水噴霧自動滅火系統(tǒng)；低倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng)；高、中倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng)；蒸汽滅火系統(tǒng)；移動式滅火器材等。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2005］173號）第一條規(guī)定，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設(shè)施性質(zhì)上屬于應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的配套設(shè)施，無論是否計入固定資產(chǎn)原值，均應(yīng)納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。如果可以隨意移動，如移動失滅火器材，則不需要繳納房產(chǎn)稅。

七、房產(chǎn)評估增值部分不需要繳納房產(chǎn)稅

某企業(yè)為了獲取銀行抵押借貸款，聘請資產(chǎn)評估事務(wù)所對該企業(yè)名下一處房產(chǎn)進行了評估。經(jīng)過評估，房產(chǎn)增值100萬元。按照規(guī)定，則該企業(yè)發(fā)生的房產(chǎn)評估增值部分不需要繳納房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅［2008］152號）第一條規(guī)定，房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。房產(chǎn)評估增值是否征收房產(chǎn)稅，關(guān)鍵在于房產(chǎn)評估后，企業(yè)是否應(yīng)當進行賬務(wù)調(diào)整。根據(jù)國家有關(guān)會計制度的規(guī)定，納稅人除發(fā)生資產(chǎn)重組以及確認投資性房地產(chǎn)等少數(shù)情形外，房產(chǎn)的會計核算應(yīng)當遵循歷史成本原則，納稅人不得因房產(chǎn)增值(或減值)而隨意調(diào)增(或調(diào)減)房產(chǎn)原值。因此公司為了取得銀行貸款而進行房產(chǎn)評估所產(chǎn)生的增值，不得進行賬務(wù)調(diào)整，房屋增值部分不用繳納房產(chǎn)稅。