（中山市民駿測(cè)繪工程有限公司，廣東 中山 528441）

一、房產(chǎn)測(cè)量中的常見問題

1 建筑面積的計(jì)算

（1）跨層門廊，門廊內(nèi)有陽臺(tái)時(shí)，門廊是否計(jì)算建筑面積

在規(guī)劃報(bào)建時(shí)，一般按層計(jì)算門廊的建筑面積。但按照房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定，門廊上蓋高度等于或大于二個(gè)自然層時(shí)，不計(jì)算建筑面積，所以應(yīng)只計(jì)算陽臺(tái)面積。

（2）市場(chǎng)、加油站等類似柱廊結(jié)構(gòu)的建筑物的面積計(jì)算。很多的菜市場(chǎng)、加油站都是類似柱廊的結(jié)構(gòu)，只有柱和上蓋，四周并沒有墻體和維護(hù)結(jié)構(gòu)，若按照柱廊面積的計(jì)算規(guī)定，是按其柱外圍的水平投影計(jì)算建筑面積，但在實(shí)際工作中，因未對(duì)該類建筑物作明確的規(guī)定，所以參考各方面的因素，往往采用其上蓋的水平投影計(jì)算建筑面積。

（3）與房屋相連的有上蓋走廊、檐廊與無柱雨篷的區(qū)分。一般情況，存在比較大爭(zhēng)議的是走廊、檐廊與雨篷判定的問題，尤為突顯的是大型倉庫上貨臺(tái)上的頂蓋，因雨篷不計(jì)算建筑面積而走廊、檐廊則計(jì)算一半建筑面積。因此，在實(shí)地作詳細(xì)的數(shù)據(jù)采集后，一般依據(jù)其上蓋是否屬永久性結(jié)構(gòu)、上蓋延展的長度和與之相連的建筑物是否為相同或相似的結(jié)構(gòu)來區(qū)分。

2 建筑物的結(jié)構(gòu)層次的確定

由于現(xiàn)代建筑物的特殊性、多樣性等特點(diǎn)，結(jié)構(gòu)層次作為房產(chǎn)測(cè)繪中的一個(gè)重要組成部分，同樣也存在某些不確定的情況。

（1）天面樓梯間是否作為一層計(jì)算的問題。房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，需要標(biāo)明該棟建筑物為幾層的建筑，而天面的樓梯間是否作為一層計(jì)算也是其中的一個(gè)關(guān)鍵。結(jié)合所在地的規(guī)定，一般采取該樓梯間是否超過其下一層建筑面積的一半作為判定標(biāo)準(zhǔn)。

（2）棚、鋼、混、砼、框架等結(jié)構(gòu)的確定問題。同樣，標(biāo)明建筑物結(jié)構(gòu)時(shí)，在結(jié)構(gòu)復(fù)雜不明晰的情況下，應(yīng)以其主體大部分采用的結(jié)構(gòu)形式作為判斷依據(jù)。

3 房地產(chǎn)測(cè)量中棟的劃分

棟是房地產(chǎn)要素測(cè)量與房地產(chǎn)調(diào)查的基本單位，因此在房地產(chǎn)的測(cè)量中，對(duì)棟的概念明確的區(qū)分具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。棟區(qū)分的基本原則有如下幾點(diǎn)：

（1）地面以上的基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)應(yīng)為整體統(tǒng)一。在同一棟樓，地面以上的基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)應(yīng)該是一個(gè)統(tǒng)一的整體，具體是指房子的各個(gè)部分連接起來，不同部位的墻、柱、梁和其他相關(guān)的連接在一起，不可分開；若果房屋不同部分之間斷開，可以按不同部分獨(dú)立分棟。

（2）有共同的共用設(shè)施。在房地產(chǎn)棟的劃分，依大部分業(yè)主來說，至關(guān)重要的影響是對(duì)共有建筑面積的分?jǐn)傔M(jìn)行計(jì)算。若果房屋不同部分中無共同的共用設(shè)施，那么，不管是作為一棟或者是多棟來說，對(duì)影響共有建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算可忽略不計(jì)。

（3）房屋所擁有的土地為同一產(chǎn)權(quán)人。按照相關(guān)規(guī)定：房屋權(quán)屬登記的基本原則是土地使用權(quán)者和房屋所有權(quán)者相一致的原則；若房屋占用的土地屬于不同使用權(quán)人的多塊土地，同時(shí)各土地使用權(quán)人的土地權(quán)屬清楚，則此房屋不可作為一棟處理。

二、房產(chǎn)測(cè)量中問題的解決方法

1 建立房地產(chǎn)測(cè)繪信息平臺(tái)，統(tǒng)一系統(tǒng)管理

規(guī)劃、建設(shè)、國土部門與測(cè)繪部門應(yīng)共同努力，制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的測(cè)繪操作程序和規(guī)則，以及統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)建房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)技術(shù)平臺(tái)，形成一個(gè)統(tǒng)一的操作方案，方便統(tǒng)一的信息資源管理、交流和共享，也可以促進(jìn)行業(yè)技術(shù)的進(jìn)步，不但規(guī)范房地產(chǎn)的測(cè)繪行為，而且能確立房地產(chǎn)測(cè)繪的權(quán)威性，以維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的正常秩序。

2 加快房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)步伐，規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)有序的測(cè)繪市場(chǎng)

首先，實(shí)施分離試管和市場(chǎng)準(zhǔn)入測(cè)繪系統(tǒng)，加強(qiáng)測(cè)繪市場(chǎng)監(jiān)管力度，制止與預(yù)防亂收費(fèi)出現(xiàn)，市場(chǎng)行為需規(guī)范化；加強(qiáng)測(cè)繪組織與資質(zhì)管理，推動(dòng)房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)進(jìn)入法制化、專業(yè)化及市場(chǎng)化。其次，要加強(qiáng)測(cè)繪市場(chǎng)自律性，不斷建立測(cè)繪信用體系。根據(jù)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)防出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，杜絕暗地操作等損害行業(yè)的行為，房地產(chǎn)測(cè)繪部門要對(duì)測(cè)繪結(jié)果承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任，對(duì)一些在測(cè)繪中未執(zhí)行國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)或故意欺詐行為給予嚴(yán)厲處罰，依法追究責(zé)任。

3 結(jié)合新技術(shù)、新工藝以提高房地產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

在房地產(chǎn)測(cè)繪中，應(yīng)對(duì)新房產(chǎn)規(guī)范設(shè)計(jì)與測(cè)繪新技術(shù)、新工藝的要求相結(jié)合，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，使其可操作性更加強(qiáng)，以便解決房地產(chǎn)測(cè)繪中可能產(chǎn)生的新問題。如坡屋頂?shù)姆孔?，因?yàn)槭遣荒軠?zhǔn)確測(cè)量它的層高，從而影響到建筑面積的計(jì)算結(jié)果，如果采取凈高作標(biāo)準(zhǔn)，問題就可得到解決；如以男性平均身高177cm作為參考，單從使用與居住的角度來看，房間提供175cm以上的凈空高度是可行的。

4 加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)測(cè)繪人員的綜合素質(zhì)

作為一名合格的測(cè)繪工作人員，不僅要具備測(cè)量與房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)，而且還要有高度的責(zé)任感，認(rèn)真根據(jù)相關(guān)法規(guī)開展房地產(chǎn)測(cè)量工作；做好有關(guān)房地產(chǎn)測(cè)量的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高各崗位人員的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)與數(shù)字技術(shù)的應(yīng)用。

利用測(cè)繪行業(yè)專家的力量，建立測(cè)繪市場(chǎng)人才專家?guī)?，探索測(cè)繪的“先進(jìn)的技術(shù)”，為測(cè)繪行業(yè)的技術(shù)革新及推廣提供應(yīng)有的人才與技術(shù)保障。

結(jié)語

房地產(chǎn)測(cè)量屬于房屋買賣及辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，是權(quán)利者維護(hù)個(gè)人權(quán)益的前提與保障，也是關(guān)系到居民的大事；若稍有不慎必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪單位的聲譽(yù)嚴(yán)重受到影響，甚至?xí)鸱缮系募m紛，所以在制定房地產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握控制，保證其測(cè)量精度預(yù)留一點(diǎn)余地，測(cè)量方法可靠正確，不可在制定規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)時(shí)留有漏洞；建議對(duì)現(xiàn)有規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)未有明確規(guī)定或不當(dāng)部分給予修訂或補(bǔ)充說明，以便減少測(cè)量工作中引起的法律糾紛，因此進(jìn)行加強(qiáng)房地產(chǎn)的測(cè)量研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

[1]如何解決房產(chǎn)測(cè)量中遇到的問題[J].城市建設(shè)理論研究，2013.