（山東省濟寧市國土資源局市中區(qū)分局，山東 濟寧 272000）

1 運作土地需要遵守的原則

第一，政府調(diào)控與市場機制相結(jié)合的原則?！耙匀藶楸尽钡膬?nèi)涵特征決定了城市土地經(jīng)營只有以市場為依托，通過市場機制的運行，在集聚經(jīng)濟和競爭的作用下，才能使土地實現(xiàn)其自身價值，實現(xiàn)城市土地資源的最佳配置和最有效利用。

不過因為我們國家并沒有形成健全的市場體系，在運行時常常會遇到一些阻礙因素，因此政府應該通過合理的方式來控制土地行情。國家的這項制約活動應該按照經(jīng)營的思想來開展，將國家的調(diào)節(jié)力和市場本身的發(fā)展放到一起，目的是為了實現(xiàn)更好的效率。

第二，互相協(xié)調(diào)。要想真正的實現(xiàn)國家經(jīng)濟以及整個社會的可持續(xù)的發(fā)展模式，僅僅的依靠國家或者是群眾的工作是做不好的。土地運作關系到很多歌機構(gòu)，比如市政以及園林等等，因此在這個過程中就需要這些相關的單位認真地配合，而且要發(fā)揮人民的作用。

第三，確?？傮w利潤最優(yōu)。總體利潤最優(yōu)具體的講就是通過利用較少量的資源盡量的獲取數(shù)量最多的服務或者是物品等。它是城市前進的必然規(guī)定。不管是將土地用作何處，都應該將其和生態(tài)連接到一起。目前的和諧思想就是規(guī)定要協(xié)調(diào)好經(jīng)濟以及社會等等之間的關系。所以，要想確保綜合利潤最優(yōu)的話，首先就需要做好經(jīng)濟利潤以及環(huán)境和社會等等的。

2 “以人為本”的城市土地經(jīng)營策略研究

城市土地經(jīng)營——經(jīng)營城市的核心政府運用市場經(jīng)濟手段經(jīng)營城市是城市化發(fā)展研究的新思路。政府運用市場經(jīng)濟手段，對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本(如土地)、人力作用資本(如路、橋)及其相關的延伸資本(如路、橋冠名權(quán))和其他經(jīng)濟資源要素等進行集聚、重組和營運營，并通過政府宏觀調(diào)控實現(xiàn)城市資源的優(yōu)化配置，可以使城市快速健康發(fā)展，最終實現(xiàn)城市資產(chǎn)最大程度的保值、增值和國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

任何一個城市獲取的任何發(fā)展都少不了一項關鍵的依托條件，土地。它是城市意義最為關鍵的一項資產(chǎn)，土地運作的品質(zhì)和城市的運作是否優(yōu)秀有非常大的關聯(lián)。所以，要想做好城市的運作好動，首先就要做好土地相關的工作。通過合理的運作土地，確保其具有一定的效益。不過土地運作和通常意義上講的土地開發(fā)兩者之間是有非常顯著地差異的。土地運作應該在確保其經(jīng)濟價值以及生態(tài)和社會價值有機協(xié)調(diào)。所以，這項運作活動并非人們思想上人為地通過土地來獲取財富，而是確保騎在市場以及政府的指引下獲取最合理的資源處理。根據(jù)“以人為本”的內(nèi)涵，發(fā)展是以廣大人民為本。站在地域的區(qū)分點上來看，需要協(xié)調(diào)不同地區(qū)的發(fā)展速度，盡力的降低彼此之間的差異，確保國家上下不同地區(qū)都可以獲取有效地前進。所以，土地運作，并非單純是為了城市的前進來開展的，需要確保城鄉(xiāng)間的有機協(xié)調(diào)。

3 完善土地收購儲備結(jié)合上述原則及對城市土地經(jīng)營的多年研究。專家認為，土地收購儲備是最有效的土地市場經(jīng)營運作機制。做好這項工作具有非常顯著地意義，不僅可以提升城市土地的使用比例，合理的配置資源，同時還可以合理的保護土地，在做好效益的時候合理的增加國家的整體調(diào)控水平，確保土地可以為廣大群眾帶來顯著的福利。

土地收購儲備的運作程序可以簡單化為“土地收購——土地儲備——土地供應”3個環(huán)節(jié)。要使其達到“以人為本”的目的，需要在所有的步驟中認真地分析人民的切身利益問題。

首先，收購。最常見的收購措施有兩類。第一類是對國家的沒有利用的，出讓或者是到期等的一些土地開焊收回工作。第二是國家征收集體土地，形成頹增城市用地。通過這些環(huán)節(jié)的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)該項活動涉及到很多方面，不單純有城市的，還有農(nóng)村的。人本思想規(guī)定該項活動應該將城市土地以及農(nóng)村土地有效地綜合到一起去分析考慮。

城市擴張征收集體土地，且征收土地的范圍必須嚴格控制在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的范圍內(nèi)。為保證農(nóng)民的長遠利益和土地的可持續(xù)利用，土地利用總體規(guī)劃的制定必須體現(xiàn)嚴格保護耕地的指導思想。通常為了確保被占地的農(nóng)戶的權(quán)益不受損失，必須依據(jù)確認農(nóng)民集體土地的財產(chǎn)權(quán)利，按市場經(jīng)濟規(guī)律制定征地補償辦法，落實安置責任，為失地農(nóng)民提供長遠社會保障，賦予農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)、申訴權(quán)等原則制定征地制度，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

結(jié)合當前的糧食問題和土地保護的綜合原則來看，收購活動的主體方式城市，也就是說，為了確保社會能夠合理前行，土地運作需要做好自身的挖潛工作。不過，因為許多久遠的問題存在，在收購目前的土地的時候，容易出現(xiàn)權(quán)益矛盾現(xiàn)象，而且在后續(xù)的開發(fā)以及整理的時候會耗費大量的出清資金。所以，要想合理的開展好此項活動，必須要結(jié)合國家的監(jiān)督才可以實現(xiàn)其效果。

其次，開發(fā)以及后續(xù)的工作。當做好儲備工作以后，相關部門就應該積極地對上述的土地開焊合理的利用。而且還應該適時地對社會頒布信息，做好市場運行工作，避免出現(xiàn)資源不合理利用的狀況。做好市政規(guī)劃工作是土地合理的使用所必須的條件。結(jié)合人本思想的規(guī)劃活動，主要是為了切實的將群眾的活動環(huán)境更加優(yōu)異，確保城市可以合理的顯現(xiàn)出人性。我國目前參與城市土地整理的主體大多是政府或政府委托的有關機構(gòu)，造成城市土地整理過程中的專業(yè)化、市場化、社會化程度很低，嚴重的影響了土地開發(fā)。因此可以通過結(jié)合市場來開展活動，這樣既能夠有效地解決上述的問題。

在政府壟斷了城市土地供應的同時，還要求其控制土地供應總量，并運用土地供求和價值規(guī)律，適時適地地供應土地，使城市土地經(jīng)營實現(xiàn)低成本高效率。對于經(jīng)營性用地的出讓盡量采用市場化程度較高的招標、拍賣方式，防止土地資產(chǎn)的流失。

結(jié)語

“以人為本”揭示了發(fā)展的終極目標是人的全面發(fā)展。堅持“以人為本”地經(jīng)營城市土地既是協(xié)調(diào)社會全面發(fā)展的需要，也是順應歷史發(fā)展趨勢的必然選擇。作為城市最重要資產(chǎn)的城市土地的經(jīng)營，推進了存量土地的盤活和土地的節(jié)約、集約利用，有效地保護了耕地和農(nóng)民的長遠生計，推動了土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，促進了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，為城市建設提供了強大的資金保障，也為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展提供了保障。

[1]負小蘇.建立健全土地收購儲備制度積極研究建設有中國特色的土地市場體系[J].國土資源通訊，2006(21)：17-20.

[2]楊繼瑞.城市土地經(jīng)營的新思考[J].宏觀經(jīng)濟研究，2004(6)：2-28.