劉冬志
(北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院,北京100871)
高房?jī)r(jià)形成的一個(gè)根本性的原因是激勵(lì)扭曲,使市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制失去正常的調(diào)節(jié)作用,導(dǎo)致資源錯(cuò)配。1998 年,我國(guó)全面推行住房體制改革,將住房的配置全面推向市場(chǎng)(由于我國(guó)在住房市場(chǎng)上是采用市場(chǎng)的方式來(lái)配置住房的),由市場(chǎng)來(lái)決定它的價(jià)格和分配。說(shuō)到價(jià)格,我們很自然就會(huì)想到價(jià)格機(jī)制,它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中調(diào)節(jié)供應(yīng)和需求的一種重要的手段,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要想能有效地運(yùn)行,就必須使價(jià)格機(jī)制很好地起到應(yīng)有的作用。下面本文就從供應(yīng)和需求兩方面來(lái)分析,扭曲的激勵(lì)是如何通過(guò)改變這兩者來(lái)一步步推高房?jī)r(jià)的。
供給方的因素有:
1.土地財(cái)政收入最大化的土地供給政策是導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的首要原因。國(guó)家對(duì)各級(jí)地方政府的政績(jī)考核以GDP 掛帥,使得地方官員不停地大干快上各種項(xiàng)目,尤其是建筑相關(guān)的項(xiàng)目,而這些項(xiàng)目又需要大量的資金。中央的分稅制,又使得地方政府的財(cái)政收入入不敷出,而出讓土地可以很快速和輕松地獲得大量資金,以維系這些大項(xiàng)目,所以,久而久之,地方政府就形成了土地財(cái)局面,而為了獲得更多的資金,地方政府經(jīng)常減少土地供應(yīng),從而使土地價(jià)格居高不下,甚至是不斷上漲。此外,央企天價(jià)拿地的消息也屢見(jiàn)不鮮,各地的地王頻頻出現(xiàn),這些也加劇了土地價(jià)格的不斷上漲。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以天價(jià)拿到土地,建成的房子自然就不會(huì)便宜,即所謂的饅頭價(jià)格不會(huì)低于面粉。因此,扭曲的激勵(lì)使得地方政府有動(dòng)力去維持土地財(cái)政,而要維持土地財(cái)政又使得他們有動(dòng)力去維系高地價(jià)或是拉高地價(jià)。
自開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái),土地出讓金已經(jīng)成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要資金來(lái)源。有業(yè)內(nèi)人士指出,土地出讓金在不少地方政府的財(cái)政收入中所占比重相當(dāng)驚人,不少城市已經(jīng)占到半數(shù)。還有統(tǒng)計(jì)顯示,一些地方的土地出讓金甚至占到了政府財(cái)政收入的60%。
2007 年金融危機(jī)爆發(fā)后,為了響應(yīng)國(guó)務(wù)院4 萬(wàn)億刺激政策,各級(jí)地方政府又開(kāi)發(fā)了以土地資源為依托的地方融資平臺(tái),通過(guò)該平臺(tái),地方政府可以以土地出讓金以及其抵押獲得融資,從而加快基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)步伐,地方融資平臺(tái)正逐漸成為中國(guó)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要支撐力量,然而這種體系促使地方政府為追求較高的土地收入,使得土地價(jià)格(建房成本)不斷攀高,從而推高房?jī)r(jià)。
在現(xiàn)行的土地管理與財(cái)政體制下,地方政府是唯一的土地供給者,在土體市場(chǎng)上處于壟斷地位,為使土地財(cái)政收入最大化,政府通過(guò)控制土地供給來(lái)提高土地出讓價(jià)格,從而抬高了住房?jī)r(jià)格,獲得了壟斷收入。因此,土地財(cái)政收入最大化的土地供給政策是導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的直接原因。
2.各企業(yè),包括主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)和非房地產(chǎn)的企業(yè)囤積了大量的土地不建房,或是房屋建好了但推遲開(kāi)盤發(fā)售,從而造成市面上房屋供不應(yīng)求。為什么會(huì)有這樣的事情發(fā)生呢,原因很簡(jiǎn)單,就是大家預(yù)期土地和房屋會(huì)只漲不跌,房企與其拼命建房不如坐等升值。這就是市場(chǎng)的激勵(lì)被只漲不跌的信號(hào)扭曲了,使得踏實(shí)建房,辛苦工作的企業(yè)比坐等土地或房屋漲價(jià)的企業(yè)賺的錢更少更困難,如此一來(lái),企業(yè)會(huì)做出何種決策就顯而易見(jiàn)了。
2010 年6 月,據(jù)呼和浩特市房產(chǎn)管理局消息,上海綠地集團(tuán)呼和浩特置業(yè)有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古金隅置地投資有限公司等27家企業(yè)因存在捂盤惜售等行為受到監(jiān)管部門通報(bào),并被責(zé)令15 日內(nèi)整改。
據(jù)了解,呼和浩特市房產(chǎn)管理局此前對(duì)全市所有取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行了為期4 周的檢查,發(fā)現(xiàn)部分企業(yè)存在自制商品房買賣合同及商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說(shuō)明書,銷售機(jī)構(gòu)未注冊(cè)備案,銷售人員未持證上崗,以及捂盤惜售等問(wèn)題,這些問(wèn)題一定程度上擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。27 家企業(yè)因存在上述問(wèn)題被通報(bào),并被責(zé)令15 日內(nèi)整改。
3.房產(chǎn)中介捂盤惜售,造成房屋緊缺假象,并借機(jī)哄抬價(jià)格,從中漁利。由于買房者與賣房者對(duì)房屋供求信息是不對(duì)稱的,即買房者掌握的有關(guān)房屋的信息遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于賣房者,經(jīng)過(guò)賣房者一系列的誘導(dǎo),很多人誤以為今天不買明天就沒(méi)有了,或更貴了,所以經(jīng)常有樓盤一開(kāi)盤就遭瘋搶。其實(shí),這種現(xiàn)象很多時(shí)候是中介制造的一種假象,用來(lái)誘導(dǎo)大家買房。
據(jù)北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,從2010 年5 月開(kāi)始,北京建設(shè)網(wǎng)和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)陸續(xù)對(duì)每套住宅的價(jià)格進(jìn)行公示。現(xiàn)在每套房不僅有按照建筑面積的價(jià)格,還有按照套內(nèi)面積的標(biāo)價(jià),讓購(gòu)房者一目了然。這位負(fù)責(zé)人表示,實(shí)行一房一價(jià),每套住宅的價(jià)格由開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)填報(bào),預(yù)售許可批準(zhǔn)后,每套住房的價(jià)格就對(duì)外公示,并且購(gòu)房網(wǎng)上簽約時(shí)的價(jià)格,不得高于申報(bào)價(jià)格,否則無(wú)法完成簽約。
同時(shí),北京市住建委還將依據(jù)一房一價(jià),加強(qiáng)對(duì)成交價(jià)格的監(jiān)測(cè),對(duì)開(kāi)發(fā)商申報(bào)房?jī)r(jià)虛高且不屬于正常打折優(yōu)惠幅度內(nèi)售房的,將會(huì)由有關(guān)部門及時(shí)查處?!爱?dāng)然,開(kāi)發(fā)商正常的降價(jià)銷售肯定不會(huì)管,主要是防止開(kāi)發(fā)商為制造房市仍然火熱的假象,以及為自己以后降價(jià)銷售留余地,而虛報(bào)價(jià)格。實(shí)際成交時(shí),卻私底下以很低的價(jià)格成交。目前市場(chǎng)中已出現(xiàn)這樣的苗頭和現(xiàn)象。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
圖1
通過(guò)以上的分析我們可以看出,地方政府的土地財(cái)政,從成本方面推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屯地不建房,造成市面房屋供應(yīng)不足,而房產(chǎn)中介捂盤惜售,哄抬價(jià)格也直接造成了房屋價(jià)格的上漲。我們從上面的供求曲線圖中可以看到,以上的因素都是從供給方面推動(dòng)了供給線向左移動(dòng),從而導(dǎo)致價(jià)格上漲。
需求方的因素有
首先,我們從需求方面分析,各種因素是如何影響房產(chǎn)價(jià)格的。我們將對(duì)房產(chǎn)的需求分為:剛性需求和投資投機(jī)需求。
1.隨著城市化進(jìn)程的加快,大量外來(lái)移民涌入城市,這就對(duì)住房產(chǎn)生了巨大的剛性需求。這些外來(lái)移民包括普通打工者,大學(xué)畢業(yè)生,還有來(lái)自其他地方的經(jīng)商者。中國(guó)目前生活在城市的人口數(shù)量約為6 億人,但這僅占全國(guó)人口的45%,未來(lái)還有很大上升空間。麥肯錫全球?qū)W會(huì)(McKinseyGlobalInstitute)新近完成的一項(xiàng)研究預(yù)計(jì),在2025 年之前,中國(guó)的城市人口數(shù)量還將增加3.5 億人,其中2.4 億將是來(lái)自農(nóng)村的移民,雖說(shuō)這部分人群中在城市買房的比例比較小,但因?yàn)榛鶖?shù)大,所以數(shù)量也不可小覷。而高校畢業(yè)生的人數(shù)也是連年攀高,2009 年高校畢業(yè)生人數(shù)611 萬(wàn),2010 年630 萬(wàn),2011 年660 萬(wàn),而這些大學(xué)畢業(yè)生大多處于適婚年齡,工作兩三年即會(huì)選擇買房,也許有人會(huì)說(shuō),并不是所有的大學(xué)畢業(yè)生很快會(huì)買房,但由于中國(guó)人對(duì)房產(chǎn)有著特殊的一種依戀和感情,在加上談婚論嫁時(shí),大多數(shù)情況下女方都會(huì)要求男方有房產(chǎn),所以中國(guó)人的這種對(duì)安居置業(yè)的傳統(tǒng)態(tài)度再加上房產(chǎn)是許多女方要求的結(jié)婚必需品的原因,使得房產(chǎn)有著巨大的剛性需求。而需求量巨大,房產(chǎn)供應(yīng)又不像汽車,家電等普通商品那樣,能隨著需求量的增加而快速的增加,所以,價(jià)格上漲在所難免。
2.缺乏調(diào)節(jié)機(jī)制的貨幣和金融體系,以及嚴(yán)重的通貨膨脹,使得實(shí)際利率為負(fù),催生了大量的對(duì)房地產(chǎn)的投資需求。眾所周知,中國(guó)的利率是由中國(guó)人民銀行綜合各種政治,經(jīng)濟(jì)因素而定的,而不是由市場(chǎng)根據(jù)供求關(guān)系決定的。因此,當(dāng)前利率很難真正起到調(diào)節(jié)資金,資源配置的作用。
在中國(guó)通脹的大環(huán)境下,錢還是不值錢。連年的貨幣超發(fā),一輪接著一輪的大規(guī)模刺激,使得實(shí)際利率為負(fù)──通脹率高達(dá)4.9%,而存款利率僅為3%。房地產(chǎn)被視為對(duì)沖通脹的保障,雖然政府出臺(tái)了提高首付等種種措施,普通大眾投資房地產(chǎn)的興趣仍然十分強(qiáng)烈。
從近幾年來(lái)中國(guó)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與資本流動(dòng)的某些跡象看,大量民營(yíng)資本正從工商業(yè)流入房地產(chǎn)市場(chǎng),而那些私人老板投資房地產(chǎn)的心態(tài)與封建時(shí)代的土財(cái)主很相像,其主要目的不是通過(guò)經(jīng)營(yíng)物業(yè)來(lái)牟利,而是通過(guò)持有住房來(lái)實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值、增值,或者賺一筆就跑路。因此,本應(yīng)該配置到實(shí)體工商業(yè)的大量資金被配置到了房地產(chǎn)業(yè),而大量資金的流入必定會(huì)對(duì)樓價(jià)產(chǎn)生推波助瀾的作用。
以色列央行(BankofIsrael)行長(zhǎng)費(fèi)希爾(StanleyFischer)說(shuō),在那些金融體系未被金融危機(jī)嚴(yán)重?fù)p害的國(guó)家,房?jī)r(jià)將會(huì)快速上漲;這是因?yàn)椋?dāng)政府大幅下調(diào)利率應(yīng)付危機(jī)時(shí),按揭利率也在迅速下跌,此時(shí)資金變得相對(duì)便宜,人們相應(yīng)地就會(huì)貸款買房,從而推高房?jī)r(jià)。
3.中國(guó)國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)機(jī)制以及法制不完善,使得投機(jī)倒把有利可圖,使得房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生大量的投機(jī)需求。資本永遠(yuǎn)具有逐利性,我們不可能禁止別人投機(jī),只能用完善的市場(chǎng)機(jī)制來(lái)引導(dǎo)人們將資金投到合理的地方,用法制來(lái)規(guī)范市場(chǎng),保護(hù)市場(chǎng)的公平合理競(jìng)爭(zhēng),使得投機(jī)倒把無(wú)利可圖。炒高北京樓價(jià)的山西煤老板,以及四處打游擊,炒高全國(guó)許多城市樓價(jià)的溫州炒房團(tuán),還有珠三角和長(zhǎng)三角一帶,大量的制造業(yè)關(guān)門歇業(yè),把資金用來(lái)炒樓,這些都是房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善,法治缺位的后果。如此一來(lái),他們是賺得盆滿缽滿,但使得更多的使本應(yīng)該可以買得起房產(chǎn)的人們買不起,只好望房興嘆了。因此,我們應(yīng)該拓展更多元的投資渠道,將這些富余的資金引導(dǎo)向合理的地方,而不是放任他們四處投機(jī)炒作,擾亂整個(gè)市場(chǎng)。
在中國(guó)的許多城市經(jīng)常可以看到有些住宅晚上沒(méi)有亮燈的跡象,這意味著存在大量空置房,2012 年有一份報(bào)告說(shuō),根據(jù)全國(guó)的用電量推算,中國(guó)可能共有6450 萬(wàn)套空置房,但沒(méi)有人知道確切的數(shù)字,但不知什么原因,報(bào)告發(fā)表機(jī)構(gòu)隨后又出來(lái)否認(rèn)這一數(shù)字,這從一個(gè)側(cè)面反映這表明,大量的購(gòu)房需求實(shí)為投機(jī)。
蓋更多的房意味著更多的錢被用于購(gòu)買磚頭、砂漿和混凝土等建筑材料,而這只會(huì)加重中國(guó)經(jīng)濟(jì)資源錯(cuò)配的問(wèn)題。到目前為止,盡管中國(guó)政府出臺(tái)了一系列為樓市降溫的調(diào)控措施,但房地產(chǎn)投機(jī)依然在加速,調(diào)控成了“空調(diào)”。
圖2
從以上的分析可以看出,城市化進(jìn)程的加快,使得住房市場(chǎng)有著巨大的剛性消費(fèi)需求,金融系統(tǒng)缺乏靈活性以及負(fù)利率效應(yīng)又使得住房市場(chǎng)有著大量的投資需求,而扭曲的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及法制的缺位又使得住房市場(chǎng)有著龐大的投機(jī)需求,這些因素都使得需求曲線向右(如上圖)移動(dòng),從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
我認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)的邏輯是:房子是一種特殊的商品,兼顧投資和消費(fèi)功能。但如同其他所有的商品一樣,價(jià)格也主要由供需決定,而中國(guó)房子的供需是畸形和扭曲的。
供應(yīng)方面:政府壟斷土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格和數(shù)量,而房地產(chǎn)領(lǐng)域的高門檻決定了各地開(kāi)發(fā)商也是處于區(qū)域寡頭壟斷的地位。再加上房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介的捂盤惜售,借機(jī)炒作,結(jié)果只有一個(gè):交易成本的提高。
反觀需求方:由于中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的問(wèn)題,目前正是人口紅利期,70—80 年代嬰兒潮出生的人都要結(jié)婚生子,城市化進(jìn)程不斷加快,農(nóng)村人口積極入城,也就是說(shuō)房子的消費(fèi)需求極其旺盛。而投資需求方面就更不用說(shuō)了,國(guó)人投資渠道極其狹窄,無(wú)非就是股票、房子,股票還有牛熊之分,房子就從來(lái)沒(méi)有跌過(guò),每個(gè)沒(méi)有買房子的人都覺(jué)得踏空了,于是也來(lái)積極地上車,于是他們的購(gòu)買又對(duì)房?jī)r(jià)形成了正反饋。如此看來(lái),房?jī)r(jià)焉能不高?
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