摘要：本文主要討論房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律問(wèn)題和法律措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施如果缺少了法治的保證，很難保證措施能夠得到有效實(shí)施，提出調(diào)控不力是由于缺少法律保護(hù)，最后提出一些具體措施建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控；法律問(wèn)題；建議

近年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控引起了社會(huì)各界的關(guān)注。國(guó)家在調(diào)控過(guò)程中注重經(jīng)濟(jì)性、政策性調(diào)整，重經(jīng)濟(jì)手段而忽視法律規(guī)范，過(guò)分關(guān)注于解決表層顯性問(wèn)題，從整體上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的深層次和法律性問(wèn)題尚未得到解決。本文試從法律視角來(lái)分析和探討房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控問(wèn)題。

1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在的主要問(wèn)題

房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控是國(guó)家采用行政、法律、經(jīng)濟(jì)手段從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)，以保證其供需平衡，彌補(bǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的缺陷，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)作。宏觀調(diào)控措施以經(jīng)濟(jì)性手段（稅率、利率、匯率）為主，以行政性手段與法律手段為補(bǔ)充，法律手段應(yīng)該作為經(jīng)濟(jì)手段與行政手段的基礎(chǔ)。在宏觀調(diào)節(jié)的手段中，法律手段是不可或缺的，這要求宏觀調(diào)控要有法可依，依法調(diào)控。這樣才能使宏觀調(diào)控實(shí)際有效，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歷經(jīng)10年。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在短期內(nèi)成效凸顯，各項(xiàng)指標(biāo)在調(diào)控后有不同程度的減速增長(zhǎng)或回落。但根據(jù)歷次宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，這些政策一般很難長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)揮作用。這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未進(jìn)入健康發(fā)展的快車(chē)道，房地產(chǎn)市場(chǎng)中一些棘手問(wèn)題并未得到徹底的解決。

通過(guò)分析宏觀調(diào)控政策所采取的具體措施及效果，發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控存在以下問(wèn)題和不足。

1.1 宏觀調(diào)控法律規(guī)范體系不完善

我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏一套完善的制度保障。從調(diào)控措施可以看出，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控大都以下發(fā)文件、通知等形式進(jìn)行，立法層級(jí)較低、高度不足，缺乏完整的法律框架和結(jié)構(gòu)。在沒(méi)有法律強(qiáng)制力的保障下，大部分文件無(wú)法自上而下順利執(zhí)行，無(wú)法起到積極良好的執(zhí)行效果。試圖用行政權(quán)威而不是法律制度，用部門(mén)通知而不是法律來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有地域性、差別性的特點(diǎn)，簡(jiǎn)單依靠有關(guān)部門(mén)發(fā)文調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的做法日益顯得與時(shí)不符。

1.2 宏觀調(diào)控主體不明確，調(diào)控權(quán)配置上產(chǎn)生諸多矛盾

調(diào)控主體包括建設(shè)部、發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)、和各級(jí)人民政府等，顯得權(quán)力分散，責(zé)任不明。由于我國(guó)并沒(méi)有完善的宏觀調(diào)控法律體系，導(dǎo)致我們?cè)谡{(diào)控權(quán)的配置上產(chǎn)生了諸多的矛盾，其中最重要的是對(duì)中央與地方之間的調(diào)控權(quán)的配置缺乏必要的法律保障，從而形成了“上有政策、下有對(duì)策”的中央與地方的博弈模式以及中央政府各部門(mén)之間各自為政、爭(zhēng)奪部門(mén)利益的局面，進(jìn)而影響宏觀調(diào)控的效果。

1.3 金融調(diào)控存在的法律問(wèn)題

2004 年以來(lái)中央銀行制定了密集的金融調(diào)控政策。房地產(chǎn)金融調(diào)控措施多次采取了提高貸款利率的措施，但貸款利率的提高不僅抑制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資熱情，還進(jìn)一步加重了普通居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。央行的幾次房貸款利率頻繁變動(dòng)影響了居民正常購(gòu)房的利益。運(yùn)用以貨幣政策為主的各種金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)投資至為關(guān)鍵。而貨幣政策的運(yùn)用應(yīng)依據(jù)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的狀況和和條件而定，不易在短時(shí)間內(nèi)幾次進(jìn)行調(diào)整。貨幣政策的實(shí)施主要是中央銀行通過(guò)貨幣政策工具來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而這必須有相應(yīng)金融法律來(lái)規(guī)定。運(yùn)用金融法律規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于合理控制流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金總量，拓寬融資渠道，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金安全。

1.4 政府土地調(diào)控存在的法律問(wèn)題

政府運(yùn)用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，在清理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)、遏制部分行業(yè)過(guò)度投資和重復(fù)建設(shè)、提高土地集約利用水平以及防止房地產(chǎn)投資過(guò)熱和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格等方面取得了階段性的成效。然而，政府在運(yùn)用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在一些問(wèn)題。

由于我國(guó)實(shí)行的是條塊分割的管理體制，在房地產(chǎn)土地調(diào)控領(lǐng)域，中央政府出臺(tái)的各項(xiàng)土地調(diào)控政策有時(shí)會(huì)難以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)與效果。宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施互相分解，在有些領(lǐng)域甚至出現(xiàn)了自相矛盾的現(xiàn)象，最終導(dǎo)致這些政策逐漸失去效用，部門(mén)之間的博弈和地方政府的態(tài)度使房地產(chǎn)政策難以落到實(shí)處。管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任是由多個(gè)部門(mén)共同承擔(dān)的。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這種管理體制的弊端在于：從中央到地方對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理不統(tǒng)一，從而造成機(jī)構(gòu)重疊、推諉扯皮、職責(zé)不清、效率低下諸問(wèn)題，導(dǎo)致中央各職能部門(mén)并沒(méi)有很好地發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，直接損害了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的穩(wěn)定性和工作的高效率。

2 完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律建議對(duì)策

2.1 制定《宏觀調(diào)控法》，使宏觀調(diào)控有法可依

鑒于目前國(guó)家在宏觀調(diào)控領(lǐng)域中授權(quán)、決策、執(zhí)行、監(jiān)督的混亂與沖突，以及相關(guān)調(diào)控主體法律責(zé)任的缺失所帶來(lái)的宏觀調(diào)控失效的問(wèn)題，有必要在不斷加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控體系研究和借鑒他國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定一部規(guī)制國(guó)家全部宏觀調(diào)控行為的統(tǒng)一的宏觀調(diào)控法。促使立法決策和行政執(zhí)行、國(guó)家監(jiān)督在操作過(guò)程中形成一個(gè)動(dòng)態(tài)的回環(huán)，提高公共權(quán)力運(yùn)作過(guò)程的透明度，使宏觀調(diào)控真正有法可依。

2.2 完善與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法律制度，發(fā)揮稅法的宏觀調(diào)控功能

稅收是一種良好的市場(chǎng)調(diào)控方法，被稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)的“自動(dòng)穩(wěn)定器”，在調(diào)控房?jī)r(jià)中的作用不可小視。在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，稅收調(diào)節(jié)功能表現(xiàn)為在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、管理等環(huán)節(jié)中，通過(guò)各種相關(guān)稅收開(kāi)征、停征、減免等各項(xiàng)措施來(lái)達(dá)到對(duì)特定時(shí)期特殊情況下的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的。政府通過(guò)利用稅收優(yōu)惠，高稅率等多種途徑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，并對(duì)不法房地產(chǎn)商的投機(jī)行為予以打擊，對(duì)低收入購(gòu)房者予以?xún)?yōu)惠或補(bǔ)貼，從而平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，盡量避免房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的不利影響。

我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系的構(gòu)建以及稅種的設(shè)置欠缺稅收公平方面的考慮?！爸亓魍?、輕保有”的稅負(fù)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的諸多稅收等等這些因素，給中低收入者購(gòu)買(mǎi)住房設(shè)置了人為的障礙，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，買(mǎi)不起住房的弱勢(shì)群體繼續(xù)擴(kuò)張，兩極分化日益嚴(yán)重的惡性循環(huán)。

針對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為，在西方國(guó)家普遍征收物業(yè)稅，物業(yè)稅增加了房屋保有者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，可以對(duì)遏制投機(jī)行為真正發(fā)揮作用。這得我們借鑒和采納，應(yīng)盡快開(kāi)征物業(yè)稅。

2.3 加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為打擊力度

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的背景下，加強(qiáng)執(zhí)法、司法方面的各項(xiàng)工作就顯得尤為重要。這就要求行政執(zhí)法、司法部門(mén)要加大力度，提高效率，嚴(yán)格執(zhí)法，違法必究。加大對(duì)違法開(kāi)發(fā)商的整治力度，對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。

2.4 建立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)各主體進(jìn)行協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)業(yè)牽涉面廣，多部門(mén)多方參與管理使得與房地產(chǎn)政策相適應(yīng)的有關(guān)行業(yè)配套措施顯得并不是很協(xié)調(diào)，或者說(shuō)實(shí)施起來(lái)難度較大，甚至是不能及時(shí)出臺(tái)， 顯然這樣的局面會(huì)在很大程度上影響政策的有效實(shí)施。由于房地產(chǎn)具有極強(qiáng)的屬地性，各個(gè)地區(qū)有著自己獨(dú)特的特征，因此，建議設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)有關(guān)部委的行政行為。這樣能夠加強(qiáng)執(zhí)政能力，有利于政策的有效實(shí)施。

2.5 加強(qiáng)政府職能的定位

除了協(xié)調(diào)中央政府和地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中各自的功能定位外，總體上明確政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的角色定位很重要。面對(duì)相對(duì)混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府應(yīng)更好的定位其具體職責(zé)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序的公平以及保護(hù)弱勢(shì)群眾的利益。

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面，國(guó)家宏觀調(diào)控應(yīng)該把更多的精力放在對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)和促進(jìn)上面，盡量做到資源的最優(yōu)配置，發(fā)揮資源的最大價(jià)值。政府最核心的職能應(yīng)該是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)法律秩序加以維護(hù)和完善。

2.6 建立和完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的法律責(zé)任機(jī)制

各個(gè)宏觀調(diào)控主體對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，這是國(guó)家賦予他們的權(quán)力，當(dāng)然也是其義務(wù)所在。在近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控中，中央政府曾屢次下令要求各個(gè)地方政府抑制投資過(guò)熱的勢(shì)頭但卻收不到什么效果，歸根結(jié)底在于沒(méi)有法律責(zé)任的約束。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施缺少了法律性的保證，那必然是短視的飲鴆止渴。在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中更多的傾注法律性元素，才能更長(zhǎng)久更公平的解決現(xiàn)有的問(wèn)題，這也是依法治國(guó)的必然要求。

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作者簡(jiǎn)介

崔琦（1976-），男，講師，主要研究方向：房地產(chǎn)管理。