李華香 陳志光

(清華大學(xué) 公共管理學(xué)院，北京 100084;天津社會(huì)科學(xué)院 社會(huì)學(xué)研究所，天津 300191)

“住有所居”自古以來就是中國(guó)百姓的期盼和愿望?！独献印返诎耸轮v到:“民各甘其食，美其服，安其居，樂其俗”。十八大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，要“多謀民生之利，多解民生之憂，解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人民過上更好生活”?！鞍簿印币院蟛拍堋皹窐I(yè)”，穩(wěn)定的住房、舒適的居住條件是億萬人民開展生產(chǎn)、生活的基礎(chǔ)和保障。

當(dāng)前中國(guó)各大城市高昂、不斷上漲的住房?jī)r(jià)格成為政府、開發(fā)商、百姓、學(xué)者等廣泛關(guān)注的重點(diǎn)與焦點(diǎn)。住房?jī)r(jià)格的影響因素眾多，可以說每一所住宅都是“獨(dú)一無二”的產(chǎn)品①Harsman.B，Quigley.J.，Housing Markets and Housing Institutions:an International Comparison.Kluwer，1991.。住房?jī)r(jià)格及其影響因素的準(zhǔn)確掌握和詳細(xì)分析對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、城市管理以及居民居住選擇都具有重要的參考價(jià)值。宏觀上，住房?jī)r(jià)格及其波動(dòng)影響居民儲(chǔ)蓄和消費(fèi)行為從而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響②Sheiner.L.，Housing Prices and the Savings of Renters.Journal of Urban Economics，1995(1):94－125.③Sheiner.L.，Housing Prices and the Savings of Renters.Journal of Urban Economics，1995(1):94－125.。在城市管理中，住房?jī)r(jià)格的分布對(duì)于城市公共政策的制定有著導(dǎo)向性影響。微觀上，住房?jī)r(jià)格對(duì)于每一家、每一戶的買房購(gòu)房來說都是影響巨大的關(guān)鍵指數(shù)。而準(zhǔn)確掌握住房?jī)r(jià)格的影響因素及其影響程度，對(duì)于居民選擇合適的居住區(qū)位、尋找滿足自身需求的合理住房，具有重要的指導(dǎo)作用和參考價(jià)值。

本文就以天津市市內(nèi)六區(qū)的宏觀區(qū)域數(shù)據(jù)和微觀樓盤樣本為基礎(chǔ)，使用Surfer 軟件，采用Kriging 插值法，繪制天津市內(nèi)六區(qū)住房?jī)r(jià)格空間分布圖;使用stata 軟件，采用多層hedonic 模型，分析影響住房?jī)r(jià)格的多元作用因素。準(zhǔn)確分析住房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵因素，通過改善這些關(guān)鍵因素來舒緩住房?jī)r(jià)格壓力，對(duì)均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)也同樣具有重要作用。

本文研究有三個(gè)目的:第一，探討住房的價(jià)格特征的影響因素;第二，利用我們收集的天津微觀個(gè)體數(shù)據(jù)，為住房?jī)r(jià)格的影響因素分析提供微觀定量證據(jù);第三，高層的城市空間分異因素能夠幫助我們理解現(xiàn)實(shí)中的那些重要問題，這些問題對(duì)城市管理的公共政策有什么含義。

一、分析方法

(一)特征價(jià)格模型(Hedonic price model)

特征價(jià)格模型是分析住房?jī)r(jià)格最常用的模型。Hedonic 一詞源于希臘文，意為“享樂”，指的是消費(fèi)產(chǎn)品或服務(wù)而得到的效用或者滿足，Hedonic 模型就是一種處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價(jià)格間關(guān)系經(jīng)常采用的模型。而住房由眾多不同的特征組成的異質(zhì)性產(chǎn)品，住房?jī)r(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的，各特征的數(shù)量及組合方式不同使得住房的價(jià)格產(chǎn)生差異①孔煜:《國(guó)外城市住房?jī)r(jià)格動(dòng)態(tài)性研究綜述》，《特區(qū)經(jīng)濟(jì)》2009年第5期。。住房特征價(jià)格模型就是將住宅的價(jià)格作為因變量，而將住宅的各種特征屬性作為自變量，運(yùn)用社會(huì)學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法分析各種特征屬性對(duì)住宅價(jià)格的影響，從而解釋住房?jī)r(jià)格分異的形成原因。

(二)多層分析模型

在社會(huì)科學(xué)研究中，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)、政治學(xué)、教育學(xué)、地理學(xué)、社會(huì)學(xué)、人口學(xué)在內(nèi)，許多數(shù)據(jù)具有多層或等級(jí)結(jié)構(gòu)，數(shù)據(jù)的分層結(jié)構(gòu)對(duì)于研究和分析具有重要的影響。例如，我們要研究住房的銷售價(jià)格，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)不同區(qū)域的住房?jī)r(jià)格是相差很大的。這意味著，在一個(gè)區(qū)域之內(nèi)的住房?jī)r(jià)格更具有相近性，不同區(qū)域之間的住房?jī)r(jià)格更具有差異性。因此，我們?cè)谘芯砍鞘凶》績(jī)r(jià)格時(shí)，應(yīng)對(duì)多層邏輯系統(tǒng)特別加以關(guān)注和分析。而基于這些多層數(shù)據(jù)，多層統(tǒng)計(jì)分析模型(multilevel models)也適用于住房?jī)r(jià)格分析。

(三)多層模型分析的統(tǒng)計(jì)軟件

第一個(gè)專門用于多層模型分析的計(jì)算機(jī)軟件GENMOD，是由美國(guó)密歇根大學(xué)人口學(xué)研究中心的Mason及其同事在20 世紀(jì)80年代開發(fā)研制的。90年代以來，用于多層模型分析的計(jì)算機(jī)軟件或程序包不斷涌現(xiàn)，其中，常用的統(tǒng)計(jì)軟件包括:HLM、MLwin、SuperMix、SAS、SPSS 等。而Stata 統(tǒng)計(jì)軟件從第10 版開始，就將多層模型作為一個(gè)獨(dú)立模塊納入了常規(guī)程序中。Stata 用于多層模型分析非常的方便快捷，因此，本文使用Stata(12.0)軟件進(jìn)行多層hedonic 模型的分析。

二、使用數(shù)據(jù)及變量設(shè)置

(一)使用數(shù)據(jù)

天津市是環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，國(guó)際港口城市，北方經(jīng)濟(jì)中心，有12 個(gè)市轄區(qū)，1 個(gè)副省級(jí)區(qū)，3 個(gè)市轄縣。天津市市內(nèi)六區(qū)是指和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)及紅橋區(qū)。中心六城區(qū)是天津的發(fā)祥地，也是天津市文化教育政治經(jīng)濟(jì)商業(yè)中心。市內(nèi)六區(qū)總面積180 平方公里左右，僅占全市總面積的1.5%;但2011年常住人口450 萬，占全市的33%;經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值2011年為2317 億元，占全市的20.5%。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深化，天津六區(qū)的呈現(xiàn)“塊狀”，各塊之間表現(xiàn)出較大的差異。和平區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值為585 億元，而紅橋區(qū)僅為129 億元。和平區(qū)位于天津市中心城區(qū)的核心，是全市金融、商貿(mào)、教育和醫(yī)療衛(wèi)生中心，轄區(qū)面積10 平方公里，常住人口30 萬;河西區(qū)是天津市的中心區(qū)之一，因地處海河西岸而得名，轄區(qū)面積42 平方公里，常住人口90 萬。南開區(qū)是天津市的文化教育區(qū)，區(qū)內(nèi)駐有南開大學(xué)、天津大學(xué)、南開中學(xué)等全國(guó)著名學(xué)校，區(qū)域面積41 平方公里，常住人口106 萬。河?xùn)|區(qū)位于天津市東部，占地40 平方公里，常住人口89 萬。河北區(qū)位于市區(qū)東北部，面積28 平方公里，常住人口81 萬。紅橋區(qū)因橫跨子牙河上的大紅橋而得名，全區(qū)面積21 平方公里，常住人口55 萬。

表1 樣本分布

本文使用兩類數(shù)據(jù):第一類是由2012年天津統(tǒng)計(jì)年鑒獲取的不同區(qū)縣的土地面積、常住人口、經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值等數(shù)據(jù)。第二類是搜房網(wǎng)上的住房數(shù)據(jù)。使用以下兩個(gè)原則:一是普通商品性住房，不包括別墅、兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房等;二是2010年以后建造，盡量選擇最新開盤的樓盤。共選取樓盤274 座，其分布如表1 所示。在六個(gè)區(qū)域選擇樣本數(shù)量稍有差異，紅橋區(qū)由于新建樓盤數(shù)量少，所以選擇的樓盤樣本數(shù)也較少，其他五區(qū)所選樓盤數(shù)量相近。

(二)變量設(shè)置依據(jù)與測(cè)量

受研究效率和數(shù)據(jù)可得性的影響，學(xué)術(shù)界對(duì)住房特征變量的選取具有隨意性①王德、黃萬樞:《Hedonic 住宅價(jià)格法及其應(yīng)用》，《城市規(guī)劃》2005年第3期。，通常被選取的住宅特征變量有與CBD 距離、裝修狀況、容積率、綠化率、建筑年齡、是否在重點(diǎn)學(xué)校附近等。具體的變量設(shè)置如下:

住房?jī)r(jià)格:以2011年10月搜房網(wǎng)公布的樓盤平均銷售價(jià)格為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

區(qū)域特征的測(cè)量:其一，土地是住房的基礎(chǔ)和根基，住房必須建立在土地的基礎(chǔ)上，沒有住房是“空中樓閣”。因此，一個(gè)區(qū)域土地面積的多與少是決定其住房平均價(jià)格的關(guān)鍵一環(huán)。本文以各區(qū)公布的2011年土地面積作為其測(cè)量指標(biāo)。其二，人口是影響住房?jī)r(jià)格的重要因素，一個(gè)地區(qū)的人口越多，相應(yīng)的住房?jī)r(jià)格就越高。由于本文主要研究住房的銷售與購(gòu)買，其主要群體應(yīng)是各地的戶籍人口，因此，使用區(qū)縣的戶籍人口作為衡量區(qū)域人口規(guī)模的指標(biāo)，而沒有采用常住人口這一指標(biāo)。其三，一個(gè)城市的商品住房?jī)r(jià)格水平與其GDP 水平有著某種必然的聯(lián)系。甚至可以說，在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，GDP 是直接決定住房?jī)r(jià)格的最基本因素。就一個(gè)城市而言，其不同區(qū)域的分布形態(tài)導(dǎo)致了不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)而構(gòu)成了不同的城市住房?jī)r(jià)格體系②陶雪良:《中國(guó)35 個(gè)大城市商品住房?jī)r(jià)格的差異性分析》，《財(cái)政研究》2009年第11期。。本文以2011年市內(nèi)六區(qū)的生產(chǎn)總值表示其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。我們以此三個(gè)指標(biāo)表示城市內(nèi)部的區(qū)域空間差異特征。

樓盤特征的測(cè)量:其一，住房?jī)r(jià)格上漲的秘笈“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”③王德起、于素涌:《城市軌道交通對(duì)沿線周邊住宅價(jià)格的影響分析——以北京地鐵四號(hào)線為例》，《城市發(fā)展研究》2012年第4期。。區(qū)位是決定住宅價(jià)格的關(guān)鍵，而其中最重要的因素之一就是住宅到城市中心的距離。經(jīng)典的空間結(jié)構(gòu)解析模型④該模型通常稱為AMM 模型，由Alonso(1964 )，Mills (1967 ，1972 )和Muth (1969 )建立。指出，每個(gè)家庭的居住選擇是預(yù)算約束下尋求房租和通勤成本之間的平衡。在空間均衡的條件下，通勤成本隨著住宅與城市中心的距離增大而增加;由此房租會(huì)隨著與市中心距離近而提高，導(dǎo)致住宅價(jià)格距離市中心越近越高。所以按照經(jīng)典區(qū)位觀點(diǎn)，樓盤可達(dá)性是通過測(cè)量住宅到城市CBD 的距離進(jìn)行測(cè)量和量化的⑤郭文剛、崔新明、溫海珍:《城市住宅特征價(jià)格分析:對(duì)杭州市的實(shí)證研究》，《經(jīng)濟(jì)地理》2006年增刊。⑥郭文剛、崔新明、溫海珍:《城市住宅特征價(jià)格分析:對(duì)杭州市的實(shí)證研究》，《經(jīng)濟(jì)地理》2006年增刊。。本文以樓盤到區(qū)縣CBD 的直線距離來衡量不同住房的區(qū)位特征。其二，樓盤的裝修狀況、容積率、綠化率、建筑年代等指標(biāo)都是其銷售價(jià)格的重要影響因素⑦Stevenson.S.，New Empirical Evidence on Heteroscedasticity in Hedonic Housing Models.Journal of Housing Economics，2004(2):136－153.。其三，現(xiàn)代交通體系的便捷性和通達(dá)性對(duì)住房?jī)r(jià)格具有極其重要的影響與作用，而住宅到地鐵與公交車站的距離也成為衡量區(qū)位的因素。有研究表明，北京地鐵4號(hào)線從2004年立項(xiàng)到2009年9月線路正式開通運(yùn)行，“4 號(hào)線”周邊房?jī)r(jià)上漲超過150%⑧王德起、于素涌:《城市軌道交通對(duì)沿線周邊住宅價(jià)格的影響分析——以北京地鐵四號(hào)線為例》，《城市發(fā)展研究》2012年第4期。。本文以每個(gè)樓盤到最近地鐵站的直線距離作為衡量住房交通狀況的評(píng)價(jià)指標(biāo)。其四，住房的教育環(huán)境對(duì)其價(jià)格有重要影響⑨張品:《試析學(xué)區(qū)房的形成及其社會(huì)效應(yīng)——以天津市為例》，《社會(huì)工作》2011年第12期。。有學(xué)者指出，學(xué)區(qū)房的價(jià)格要比同一區(qū)域非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格至少高出10%以上，最高甚至超過20%⑩Goodman and Thibodeau，Housing Market Segmentation and Hedonic Prediction Accuracy.Journal of Housing Economics，2003(3):181－201.。本文選取樓盤1 千米內(nèi)有無重點(diǎn)中學(xué)、重點(diǎn)小學(xué)作為其教育特征的衡量指標(biāo)。

三、數(shù)據(jù)分析

(一)描述性分析

1.住房?jī)r(jià)格及空間分布

首先，從各區(qū)縣的住房平均價(jià)格來看，如圖1 所示，和平區(qū)住房?jī)r(jià)格最高，每平方米均價(jià)在2 萬元以上;河西、南開兩區(qū)相差不大，都在17000 元/平方米左右;河?xùn)|、河北、紅橋三區(qū)價(jià)格也近似，大約都在14000 元/平方米。

采用Kriging 插值法對(duì)274 個(gè)樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行空間插值分析，使用Surfer 軟件繪制出住房均價(jià)等值線圖，得到天津市市內(nèi)六區(qū)新建樓盤平均價(jià)格區(qū)域分布圖。

天津市最高房?jī)r(jià)出現(xiàn)在和平區(qū)，在北緯39.115－39.13、東經(jīng)117.2－117.22 范圍內(nèi)形成了15000－37000 元/平方米的密集區(qū)域，此范圍大致與曲阜道、南京路、營(yíng)口道、張自忠路、大沽北路等道路圍合而成的小白樓CBD 地區(qū)基本一致。南開區(qū)住房?jī)r(jià)格的高峰值出現(xiàn)在北緯39.1－39.12、東經(jīng)117.18－117.2區(qū)間內(nèi)，此范圍大約是南京路、貴州路、復(fù)康路、衛(wèi)津路所圍成的區(qū)域中，住房?jī)r(jià)格在20000－30000 元/平方米左右。此外，在南開區(qū)水上公園附近的住房?jī)r(jià)格也較高，能夠達(dá)到20000 元/平方米以上。河西區(qū)住房?jī)r(jià)格的高峰值出現(xiàn)在北緯39.1－39.11、東經(jīng)117.215－117.24 區(qū)域內(nèi)，此范圍大約是地鐵1 號(hào)線沿線、蚌埠道、海河沿岸、奉化道的相圍區(qū)域。在這一區(qū)間中住房?jī)r(jià)格形成21000－25000 元/平方米的梯度區(qū)域。河?xùn)|區(qū)住房?jī)r(jià)格的高峰值出現(xiàn)在北緯39.12－39.13、東經(jīng)117.26－117.27 周邊區(qū)域內(nèi)，此范圍大約是津?yàn)I大道、昆侖路、成林道、泰興南路的相圍區(qū)域，住房?jī)r(jià)格形成15000－21000 元/平方米的梯度區(qū)域。河北區(qū)住房?jī)r(jià)格最高值在15000 元/平方米左右，出現(xiàn)在北緯39.14、東經(jīng)117.22 周邊區(qū)域內(nèi)，此范圍大致與地鐵2 號(hào)線、新泰路、華龍道所圍區(qū)域相一致。紅橋區(qū)住房?jī)r(jià)格最高值也在15000 元/平方米左右，出現(xiàn)在北緯39.17、東經(jīng)117.16 周邊區(qū)域內(nèi)，此范圍大致與子牙河沿岸、地鐵1 號(hào)線、咸陽(yáng)北路、咸陽(yáng)路所圍區(qū)域相一致。

圖1 天津市內(nèi)六區(qū)新建住房平均價(jià)格(單位:元/平方米)

2.區(qū)域特征與樓盤特征

數(shù)據(jù)表明，從區(qū)域人均土地面積來看，和平區(qū)人均土地面積最小，僅為33 平方米左右，河北區(qū)人均土地面積也較小，僅為35 平方米，南開、紅橋兩區(qū)人均土地面積都不到39 平方米，河西、河?xùn)|兩區(qū)人均土地面積最大，都在45 平方米左右。從六區(qū)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值來看，河西區(qū)最高、和平區(qū)次之，兩者都接近600 億元，紅橋區(qū)最低，經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值僅為河西區(qū)的四分之一左右。六區(qū)交通狀況分為六個(gè)等級(jí)，和平區(qū)最好、河西區(qū)次之、南開區(qū)再次，河?xùn)|、河北、紅橋分列四、五、六位。

從樓盤特征來看，和平區(qū)樓盤離其CBD 距離最近，平均僅為1.58 千米，紅橋區(qū)距離次之，也僅在1.7 千米左右，但其他四區(qū)新建樓盤相對(duì)距離CBD 較遠(yuǎn)，平均距離都在3 千米以上。從裝修狀況來看，南開區(qū)新建住房進(jìn)行裝修的比例最高，有55%的銷售住房簡(jiǎn)單裝修或精裝修過。紅橋區(qū)和和平區(qū)此比例都在42%左右，而河西、河?xùn)|兩區(qū)相差不大，約四分之一的新建住房進(jìn)行了裝修。紅橋區(qū)新建樓盤進(jìn)行裝修的比例最低，僅為14%，換言之，有86%銷售時(shí)為毛坯房。從綠化水平來看，各城區(qū)相差不大，最高為河西區(qū)38%，最低為河西區(qū)29%，其他區(qū)域都在33%上下。從建筑年代來看，河北、和平、紅橋三區(qū)建筑年代稍早，剩余三區(qū)住房年代相對(duì)較晚。從各區(qū)域樓盤的教育環(huán)境來看，和平區(qū)93%的樓盤都在重點(diǎn)學(xué)校附近，而河?xùn)|區(qū)僅有25%的樓盤周圍有重點(diǎn)學(xué)校。

(二)模型分析

如表2 所示，住房?jī)r(jià)格無條件平均模型的分析結(jié)果表明，在天津市市內(nèi)六區(qū)的274 個(gè)樓盤數(shù)據(jù)中，住房?jī)r(jià)格變化的41%［2894/(2894 +4249)］能夠由城市內(nèi)部的區(qū)域空間差異所解釋。換言之，多層模型的使用是十分必要的，高層因素顯著影響到住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)。如果僅僅考慮住房的微觀因素，忽視影響住房?jī)r(jià)格的區(qū)域空間背景，就會(huì)得出有偏差的分析結(jié)果。

表2 住房?jī)r(jià)格無條件平均模型分析結(jié)果

表3 住房?jī)r(jià)格多層hedonic 模型回歸分析結(jié)果表明，城區(qū)的不同社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征對(duì)其住房?jī)r(jià)格具有較為顯著的影響。其中，城區(qū)的人均土地面積顯著影響到新建住房的銷售價(jià)格，在控制了其他因素以后，人均土地面積每增長(zhǎng)1 平方米，住房?jī)r(jià)格下降166 元。而城區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的高低顯著影響到本區(qū)域內(nèi)的住房?jī)r(jià)格。以本文樣本數(shù)據(jù)來看，城區(qū)生產(chǎn)總值每增長(zhǎng)1 億元，區(qū)域內(nèi)的住房平均價(jià)格將上漲11 元，也即生產(chǎn)總值每增長(zhǎng)100 億元，住房?jī)r(jià)格將增加1100 元。交通狀況是影響區(qū)域住房?jī)r(jià)格的顯著因素，交通便利程度每降低一個(gè)等級(jí)，區(qū)域住房?jī)r(jià)格將下降741 元。

樓盤自身特征自然是影響其價(jià)格的最為顯著因素之一。在控制了區(qū)域土地、人口、經(jīng)濟(jì)等特征以后，樓盤與區(qū)域CBD 的距離是影響住房?jī)r(jià)格的最為顯著因素，與CBD 的距離增加1 千米，樓盤的價(jià)格將顯著降低1000 元。住房銷售價(jià)格會(huì)因是否裝修而明顯不同，裝修過的房子平均比毛坯房高出1500 元左右。樓盤的容積率影響到住房的價(jià)格，容積率越大，住房?jī)r(jià)格越低，容積率越小，住房?jī)r(jià)格越高。從理論上來講，樓盤的綠化率是影響住房?jī)r(jià)格的因素之一，綠化程度越好，住房?jī)r(jià)格越高。本文數(shù)據(jù)并沒有顯著支持這一觀點(diǎn)，雖然從系數(shù)上來看，綠化率每增長(zhǎng)1 個(gè)百分點(diǎn)，住房?jī)r(jià)格上漲2688 元，但顯著性檢驗(yàn)并沒有通過。樓盤的建筑年代也是影響住房平均價(jià)格的顯著因素，樓盤建筑年代每晚一年，住房平均價(jià)格將上漲377 元。雖然眾多文獻(xiàn)表明，學(xué)區(qū)房的價(jià)格要高于普通住房。但本文在控制區(qū)域特征、樓盤與CBD 距離等因素以后，住房是否在重點(diǎn)學(xué)校附近對(duì)其價(jià)格并沒有顯著影響。

表3 住房?jī)r(jià)格多層hedonic 模型回歸分析結(jié)果

四、總結(jié)與討論

習(xí)近平總書記在中共十八大政治局常委第一次記者見面會(huì)就談到:我們的人民熱愛生活，期盼有更好的教育、更穩(wěn)定的工作、更滿意的收入、更可靠的社會(huì)保障、更高水平的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、更舒適的居住條件、更優(yōu)美的環(huán)境。而舒適居住條件的取得，必要要求有一個(gè)合適、合理的住房?jī)r(jià)格。住房?jī)r(jià)格現(xiàn)狀、趨勢(shì)與規(guī)律的把握、影響因素與作用機(jī)理的研究，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的有效運(yùn)行、微觀家庭居住條件的改善都具有重要的參考價(jià)值。本文通過對(duì)天津市市內(nèi)六區(qū)宏觀區(qū)域數(shù)據(jù)和微觀樓盤樣本的研究，主要有以下幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn):

其一，住房?jī)r(jià)格變化的41%能夠由區(qū)域空間差異所解釋。因此，高層因素顯著影響到住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)，多層模型的使用是十分必要的。如果僅僅考慮住房的微觀因素，忽視影響住房?jī)r(jià)格的區(qū)域背景，就會(huì)得出有偏差的分析結(jié)果。本文多層hedonic 模型的分析結(jié)果表明，區(qū)域土地面積、生產(chǎn)總值等宏觀城市空間背景對(duì)區(qū)內(nèi)住房?jī)r(jià)格具有十分顯著的影響。其二，住房?jī)r(jià)格的高峰區(qū)域與各區(qū)CBD 范圍在空間上存在顯著的一致性和統(tǒng)一性。例如和平區(qū)，住房?jī)r(jià)格形成了15000－37000 元/平方米的密集區(qū)域，此范圍與曲阜道、南京路、營(yíng)口道、張自忠路、大沽北路等道路圍合而成的小白樓CBD 地區(qū)非常接近。而模型分析結(jié)果也充分表明，樓盤距離CBD 區(qū)域越遠(yuǎn)，其住房?jī)r(jià)格顯著降低。其三，樓盤的交通狀況顯著影響其住房?jī)r(jià)格，本文以樓盤與地鐵站的最近距離為指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算發(fā)現(xiàn)，與地鐵站的距離每增加1 千米，其價(jià)格將下降近700 元。但本文的樣本數(shù)據(jù)表明，樓盤與重點(diǎn)中學(xué)、重點(diǎn)小學(xué)的距離對(duì)其銷售價(jià)格沒有顯著影響。這與目前學(xué)區(qū)房的一些研究相違背。原因可能在于:一方面，學(xué)區(qū)房的多數(shù)研究?jī)H是描述性分析，并沒有控制CBD 距離、交通狀況、建筑年代等關(guān)鍵因素;另一方面，即使是回歸分析，也沒有控制區(qū)域宏觀因素，因此并沒有發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房的真正影響機(jī)制。其四，樓盤的自身特征對(duì)其住房?jī)r(jià)格具有影響。是否裝修、建筑年代等指標(biāo)是決定住房?jī)r(jià)格的重要因素;而樓盤的容積率也顯著影響其銷售價(jià)格，容積率越高，住房?jī)r(jià)格越低。但本文研究結(jié)果表明，樓盤所公布的綠化率對(duì)其住房?jī)r(jià)格并沒有顯著影響，其原因何在，還有待更多樣本數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)和相關(guān)分析的深入研究。

城市空間分異在很大程度上影響了城市的住房?jī)r(jià)格，這種關(guān)系明確有助于深刻理解城市住房?jī)r(jià)格的空間演變趨勢(shì)，對(duì)于城市管理的公共政策也有許多借鑒之處①趙作秀:《“城中村”治理的困局及其跨越》，《山東師范大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)》2011年第5期。。隨著城市的發(fā)展，城市空間格局會(huì)漸次重新分布，城市住房?jī)r(jià)格的影響因素可能會(huì)深化城市空間的分異。下一步研究需要深入分析城市住房?jī)r(jià)格與城市空間分異的相互作用，這種雙向關(guān)系亦應(yīng)該引起城市管理的公共政策制定者以及學(xué)者們的關(guān)注。