徐卓航

房東“一房二賣”怎么辦？房東拖欠水電煤氣費(fèi)、房子有隱性質(zhì)量問(wèn)題怎么辦？房東反悔、不歸還定金怎么辦？隨著樓市交易量的上升，二手房市場(chǎng)的各類買(mǎi)賣糾紛也多了起來(lái)。由于二手房買(mǎi)賣在交易前后相比新房買(mǎi)賣有著許多更為復(fù)雜的實(shí)際情況，在著手操作的時(shí)候，一定要做好充分的功課和準(zhǔn)備，避免今后出現(xiàn)各式各樣的“維權(quán)難”。

產(chǎn)權(quán)手續(xù)須核實(shí)

首先，賣方必須是房屋的所有人，這需要通過(guò)查驗(yàn)房產(chǎn)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)。而房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證。沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)有著得不到房屋的巨大風(fēng)險(xiǎn)，是千萬(wàn)要避免的。

產(chǎn)權(quán)是否清晰是另一大問(wèn)題。有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的，還有夫妻共有的，對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

再進(jìn)一步，就要核實(shí)房屋狀況，從房屋的建筑狀況、小區(qū)狀況、權(quán)利情況等方面入手，核實(shí)越清晰越有利于控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)。比如，土地的使用性質(zhì)如何、使用年限多少；是否會(huì)因市政規(guī)劃而拆遷；附近是否有新的規(guī)劃影響該房屋的價(jià)值，如工廠、高層建筑等。另外，所購(gòu)買(mǎi)的二手房是不是福利房屋、單位房屋也需要認(rèn)清，對(duì)這類在交易、轉(zhuǎn)讓等方面有相關(guān)限制和規(guī)定的房屋，要注意避免買(mǎi)賣合同與國(guó)家法律相沖突，造成侵權(quán)、合同無(wú)效等不必要的麻煩。

交易程序要明確

二手房的交易一般可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間交付首付款、過(guò)戶、交房、給付余款幾大步驟。在這幾個(gè)步驟之中，首先需要注意的就是要保留好交易的證據(jù)，同時(shí)過(guò)戶時(shí)一定要房產(chǎn)證上所有人都到場(chǎng)才可以進(jìn)行過(guò)戶，以避免日后的糾紛。

在交房時(shí)還要查看清楚對(duì)方是否繳清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)。有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)以及燃?xì)赓M(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下不小的數(shù)目，購(gòu)房者不知情買(mǎi)下之后，所有費(fèi)用可能就要自己全部承擔(dān)了。相類似的，房屋的一些隱性的缺陷，如過(guò)去曾發(fā)生過(guò)案件、私自改造留下的隱患、與他人在產(chǎn)權(quán)上的糾紛等，也需要購(gòu)房者通過(guò)鄰居、業(yè)委會(huì)有所了解。惡意隱瞞的質(zhì)量問(wèn)題雖可通過(guò)法律程序維權(quán)，但未雨綢繆總好過(guò)亡羊補(bǔ)牢。

合同總是最關(guān)鍵

二手房的買(mǎi)賣合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

其中，明確嚴(yán)格的違約責(zé)任是非常要緊的，特別是意向金的交付、賣家戶口的遷出、過(guò)戶期限的明確等，一旦沒(méi)有清晰明確的合同約定，就可能導(dǎo)致二手房買(mǎi)家遭遇沒(méi)法及時(shí)拿到房屋、沒(méi)法遷入戶口、沒(méi)法得到合理的違約補(bǔ)償?shù)嚷闊?/p>

另外，在簽訂合同時(shí)也要注意合法合規(guī)的問(wèn)題，對(duì)于雙方或三方（包括中介）共同為了少繳稅費(fèi)簽訂的“陰陽(yáng)合同”等違規(guī)做法，都會(huì)給自己帶來(lái)不必要的麻煩，甚至傷及自身的利益。

編輯/平湖秋月