王騰江

(中國建設(shè)銀行煙臺(tái)分行，山東 煙臺(tái)264000)

2008年美國次級(jí)貸款抵押債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來，人們不斷地進(jìn)行反思，發(fā)現(xiàn)危機(jī)爆發(fā)的直接原因是美國次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)出了問題。由于信用環(huán)境過于寬松，導(dǎo)致很多信用等級(jí)很低的人也能借款買房，結(jié)果當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化后，很多借款人無法按時(shí)償還銀行貸款，用銀行貸款作為抵押發(fā)行的債券也無法得到償還，債務(wù)危機(jī)就此爆發(fā)。隨著次貸危機(jī)不斷向外蔓延和發(fā)展，原來信用良好的借款人也有一些發(fā)生了違約，從而給危機(jī)推波助瀾、愈演愈烈，這就給我們一個(gè)重要警示，那就是被當(dāng)作安全資產(chǎn)的個(gè)人住房抵押貸款也有可能出問題，在某些不利因素的沖擊下也有可能出現(xiàn)違約，甚至違約率不斷上升，最終發(fā)展成為金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，威脅商業(yè)銀行資產(chǎn)安全。

實(shí)際上，次貸危機(jī)爆發(fā)以來，我國經(jīng)濟(jì)遭受了較為嚴(yán)重的外部沖擊，馬宇認(rèn)為國際金融危機(jī)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)影響顯著［1］，在我國商業(yè)銀行的部分個(gè)人住房抵押貸款已經(jīng)出現(xiàn)了違約現(xiàn)象，而且隨著環(huán)境的惡化，違約率正在不斷攀升。近期，我國正在進(jìn)行宏觀調(diào)控，把控制房地產(chǎn)過熱作為重要目標(biāo)之一，那么，在當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)政策的作用下，以及宏觀經(jīng)濟(jì)周期處于下行區(qū)間的時(shí)期，住房貸款違約率是否會(huì)上升，是什么因素導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款違約，我們應(yīng)該采取怎樣的策略來降低貸款的違約概率，這些都是我們需要關(guān)注和深入研究的問題。因此，本文在前期有關(guān)學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上，從宏觀經(jīng)濟(jì)因素視角，進(jìn)一步研究中國個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)問題。

本文通過對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行回顧和梳理，建立個(gè)人住房抵押貸款違約的宏觀經(jīng)濟(jì)因素模型，根據(jù)有關(guān)理論提出假設(shè)并進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)和結(jié)果分析，最后提出研究結(jié)論和政策啟示。

一、文獻(xiàn)綜述

1930年代的經(jīng)濟(jì)大危機(jī)中，美國有1 700多家銀行因無法收回個(gè)人住房抵押貸款或因不動(dòng)產(chǎn)貶值而倒閉破產(chǎn)［2］。《巴塞爾協(xié)議》將個(gè)人住房抵押貸款列為高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)權(quán)重被定為50%。這些都足以說明個(gè)人住房抵押貸款具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，因此，很多學(xué)者對(duì)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，并取得了一些成果。Wilson使用1992～1995年加利福尼亞的數(shù)據(jù)估計(jì)了個(gè)人住房抵押貸款的損失函數(shù)，發(fā)現(xiàn)影響違約的主要因素是房?jī)r(jià)變化，同時(shí)貸款特征、貸款價(jià)值比、貸款規(guī)模和區(qū)位等因素也會(huì)顯著影響違約率［3］。Kau，Keenan和Kim的研究發(fā)現(xiàn)利率與房產(chǎn)價(jià)值是決定借款違約率的重要因素［4］，Jackson和Kassernan的研究也支持了這一結(jié)論［5］。Ambrose和Buttimer的研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)利率波動(dòng)性增大會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)性增加，從而借款人的逾期率上升，提前償付的概率下降。隨著逾期率上升，違約率和合同“復(fù)活”(這里指借款人因某些原因出現(xiàn)違約，過一段時(shí)間又繼續(xù)還款的現(xiàn)象)率也上升了，說明在住房?jī)r(jià)格劇烈波動(dòng)時(shí)，借款人相對(duì)比較傾向于選擇“復(fù)活”按揭合同［6］。因此，利率上升可能會(huì)增加個(gè)人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。1980年前美國儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)危機(jī)的歷史可以很好地說明這一點(diǎn)。美國住房抵押貸款利率從1972年的7.76%上升到1981年的14.39%，儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)貸款違約率從1972年的0.57%上升到1981年的 4.48%［7］。

中國學(xué)者也對(duì)個(gè)人住房貸款違約的影響因素進(jìn)行了研究。毛莉明利用因子分析和判別分析方法進(jìn)行了實(shí)證分析，建立了違約風(fēng)險(xiǎn)判別函數(shù)［8］。何曉晴、謝赤、吳曉的研究認(rèn)為，利率和住房?jī)r(jià)格波動(dòng)是個(gè)人住房抵押貸款違約的主要影響因素［9］。沈艷華、索志林分析了利率調(diào)整對(duì)住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的影響［10］。王喻、盧陽春、康荔分析了經(jīng)濟(jì)周期影響房地產(chǎn)抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制［11］。楊星、麥元?jiǎng)椎难芯勘砻鳠o風(fēng)險(xiǎn)利率和貸款期限影響個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要因素［12］。葉本利認(rèn)為如果利率和房?jī)r(jià)的波動(dòng)過大，就勢(shì)必增加借款人的提前支付行為和違約行為的概率，增加了貸款人的風(fēng)險(xiǎn)［13］。吳思將個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)歸納為制度及政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、銀行管理風(fēng)險(xiǎn)和抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)等［14］。姜明輝、陳昊潔和袁天琪認(rèn)為貸款價(jià)值比、受教育程度、貸款金額等都是影響借款人違約的主要因素［15］。王梓認(rèn)為個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方面，商業(yè)銀行是最主要的，但是社會(huì)、政府等宏觀因素也很重要［16］。朱力、朱曉認(rèn)為為防范住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，我國應(yīng)加強(qiáng)政府監(jiān)督、嚴(yán)格貸前審查、健全征信系統(tǒng)、加強(qiáng)貸后管理、建立評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度等［17］。徐淑一、王寧寧的研究發(fā)現(xiàn)高額貸款和期限長(zhǎng)的貸款的違約率更高［18］。

二、模型和假設(shè)

對(duì)以上住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，可以看出影響個(gè)人住房抵押貸款違約的宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要包括市場(chǎng)利率水平、房屋價(jià)格水平、經(jīng)濟(jì)周期、貨幣政策、國家住房政策、失業(yè)率和住房市場(chǎng)供需變化等，這類變量是時(shí)間變量，對(duì)于借款者來說是個(gè)人不能左右的外部環(huán)境變量，對(duì)所有借款人來說都是一樣的，個(gè)人住房貸款違約概率受到這些變量變化的影響。

本文設(shè)定的模型是以商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款違約率為被解釋變量，以影響住房貸款違約的宏觀因素為解釋變量進(jìn)行實(shí)證分析。根據(jù)有關(guān)理論和中國具體情況，本文選擇個(gè)人住房貸款利率、個(gè)人收入增長(zhǎng)率、失業(yè)率和國家個(gè)人住房貸款政策作為解釋變量，選擇個(gè)人住房抵押貸款違約率作為被解釋變量(如表1)。另外，住房?jī)r(jià)格高低也是影響違約率的重要因素，一般來說是房?jī)r(jià)達(dá)到高點(diǎn)之后開始回落的時(shí)候，違約率會(huì)上升。由于房?jī)r(jià)對(duì)違約率影響有一個(gè)較長(zhǎng)滯后期，高房?jī)r(jià)過一段時(shí)期才能顯現(xiàn)出對(duì)房貸違約率的影響。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，還沒走過一個(gè)完整的周期，因此在這里暫時(shí)不考慮房?jī)r(jià)變化對(duì)違約率的影響。我們調(diào)研得到的是2004年第3季度到2008年第1季度山東煙臺(tái)市和安徽亳州市4家銀行和信用社的個(gè)人住房貸款季度違約率，所以可用面板模型進(jìn)行實(shí)證分析，模型設(shè)定形式如

利率水平上升會(huì)導(dǎo)致借款人購房成本提高，對(duì)已經(jīng)貸款買房的人來說，增加了每月的償債負(fù)擔(dān)，如果利率上升幅度過大，必然會(huì)增加借款人無法按期償還的概率。因此，提出本文假設(shè)1:個(gè)人住房抵押貸款利率水平上升，借款人違約率增加。

借款人收入增長(zhǎng)較多，償債能力會(huì)增強(qiáng)，違約發(fā)生的可能性會(huì)下降;失業(yè)會(huì)導(dǎo)致借款人收入來源喪失或大幅下降，出現(xiàn)違約的概率會(huì)增加。因此，提出本文假設(shè)2:收入增長(zhǎng)率越高，違約率越低(a);失業(yè)率越高，違約率越高(b)。

在中國，銀行貸款違約率的高低與國家個(gè)人住房貸款政策的松緊有直接關(guān)系。如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)不加以限制，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的條件下，商業(yè)銀行為爭(zhēng)取更多客戶，會(huì)不斷降低個(gè)人的房貸門檻，這可能導(dǎo)致更多的低信用等級(jí)購房人獲得貸款，從而導(dǎo)致一段時(shí)間之后違約率上升。當(dāng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)政策，嚴(yán)格個(gè)人的房貸標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)銀行會(huì)提高房貸門檻，從而信用等級(jí)較低的借款人會(huì)被拒絕貸款，降低個(gè)人房貸的違約率。因此，提出假設(shè)3:監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)嚴(yán)格的個(gè)人住房抵押貸款政策會(huì)導(dǎo)致違約率下降。

表1 宏觀變量說明與變量賦值

三、實(shí)證檢驗(yàn)

本文數(shù)據(jù)來源于對(duì)中國山東省煙臺(tái)市和安徽省亳州市多家商業(yè)銀行的實(shí)地調(diào)研。關(guān)于銀行個(gè)人住房抵押貸款的違約率共獲得了4家商業(yè)銀行15個(gè)季度的數(shù)據(jù)，時(shí)間是從2004年第3季度到2008年第1季度。利率是人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房抵押貸款利率，數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行網(wǎng)站;由于缺少數(shù)據(jù)，收入增長(zhǎng)和失業(yè)率使用的是年度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)主要來源于煙臺(tái)信息公開網(wǎng)、各年的亳州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)、安徽省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

2006年5月，中國國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，規(guī)定個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。這一政策的出臺(tái)標(biāo)志著銀行個(gè)人住房貸款條件趨于嚴(yán)格，這有利于降低個(gè)人的房貸違約率;同時(shí)表明中國中央政府認(rèn)為房?jī)r(jià)過高，銀行應(yīng)審慎發(fā)放個(gè)人的房貸。因此，這一政策出臺(tái)之后各家銀行對(duì)個(gè)人的房貸更加謹(jǐn)慎，所以有利于降低個(gè)人房貸違約率。本文將國家住房貸款政策設(shè)置為虛擬變量，2006年第2季度之前為0，之后為1。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)描述如表2所示。

表2 宏觀模型變量統(tǒng)計(jì)描述

本文利用固定效應(yīng)模型對(duì)影響個(gè)人住房抵押貸款的宏觀因素進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果如表3所示。從表中可以看出，利率水平對(duì)違約率的影響在1%水平下是顯著的，符號(hào)為負(fù)，說明利率越高，違約率越低，這一結(jié)果與Ambrose和Buttimer(2000)的研究結(jié)果相反，不支持本文假設(shè)1成立，這可能是因?yàn)橹袊那闆r有些特殊，人們普遍比較講信用，違約借款人中的絕大多數(shù)都是暫時(shí)拖欠，在利率升高之后，借款人的還款壓力增大，為避免支付更多的利息，會(huì)盡力采取向親友借款等手段，將原來拖欠的貸款還上，而且還傾向于提前還貸;收入增長(zhǎng)率和失業(yè)率對(duì)違約率的影響不顯著，不能支持本文假設(shè)2成立，這可能是因?yàn)殡m然城鎮(zhèn)居民人均收入增長(zhǎng)率很高，但是由于收入分配差距拉大，普通居民的收入增長(zhǎng)并不快。另外，失業(yè)率對(duì)違約率影響不顯著可能是因?yàn)榈胤秸畬?duì)失業(yè)統(tǒng)計(jì)的口徑有所不同，公布的失業(yè)率并不能完全反映現(xiàn)實(shí)情況。國家房貸的政策在1%水平下對(duì)違約率產(chǎn)生顯著的影響，而且符號(hào)為負(fù)，說明國家出臺(tái)較為嚴(yán)厲的個(gè)人房貸政策有效降低了銀行的不良房貸率，政策效果顯著，這一結(jié)果支持了本文假設(shè)3成立。

四、結(jié)論與啟示

本文利用從山東煙臺(tái)某商業(yè)銀行和安徽亳州某農(nóng)村信用社調(diào)研獲取的數(shù)據(jù)，對(duì)影響我國個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。得出以下結(jié)論:國家房貸政策是影響個(gè)人住房抵押貸款的主要因素，監(jiān)管部門出臺(tái)更加嚴(yán)格的個(gè)人住房抵押貸款政策能夠有效降低個(gè)人住房貸款違約率;收入增長(zhǎng)率和失業(yè)率對(duì)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的影響不顯著;利率水平升高并不會(huì)增加借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)，反而會(huì)促使借款人提前還款。因此，從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看，監(jiān)管部門應(yīng)該制定較為嚴(yán)格且切實(shí)可行的個(gè)人住房抵押貸款管理政策，規(guī)范商業(yè)銀行放貸行為，降低商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)，保證銀行貸款資產(chǎn)安全和穩(wěn)健經(jīng)營。

本文從宏觀經(jīng)濟(jì)因素的角度對(duì)我國個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了一個(gè)初步的實(shí)證分析，得出了一定的結(jié)論。以后可以在此方向上進(jìn)一步深入研究，通過更長(zhǎng)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)和加入更多變量，分析宏觀因素變化對(duì)個(gè)人住房抵押貸款違約率的影響，以便為國家宏觀調(diào)控提供一個(gè)依據(jù)，避免某些宏觀調(diào)控措施出臺(tái)導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款違約率大幅上升、銀行資產(chǎn)質(zhì)量下降和銀行體系穩(wěn)定性受到?jīng)_擊。

表3 宏觀因素模型回歸結(jié)果

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