鄭君君，韓笑，潘子怡

(1.武漢大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院，湖北 武漢 430072;2.中南建筑設(shè)計院，湖北 武漢 430071)

一、引言

改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟的市場化程度不斷提高，不僅拉動了國民經(jīng)濟的快速增長，而且提升了經(jīng)濟運行的效率。這一點在房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)地尤為明顯。作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢迅猛，積極地促進(jìn)了國民經(jīng)濟發(fā)展。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1997年至2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資(已扣除土地購置費)對GDP增長的直接貢獻(xiàn)率從6.32%提升至13%，而通過帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的間接貢獻(xiàn)更是直接貢獻(xiàn)的兩倍。然而，諸如爛尾樓、高空置率、“地王”項目掛牌出讓甚至不惜代價退地等現(xiàn)象的頻繁發(fā)生同時暴露了我國房地產(chǎn)行業(yè)資金、土地等資源運行低效率問題。根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟增長理論，技術(shù)創(chuàng)新和效率改善是經(jīng)濟保持長期增長的源泉，同時也是增強核心競爭力的關(guān)鍵。作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)是否是一個高效率的產(chǎn)業(yè)?其快速增長的動力是什么?Krugman(1994)研究認(rèn)為中國的經(jīng)濟增長源于資源的大量投入，而非效率的提升。由于缺乏一套與經(jīng)濟增長率相匹配的生產(chǎn)率增長，中國經(jīng)濟的增長模式將難以長期保持下去，即著名的“東亞無奇跡”論斷［1］。中國的經(jīng)濟增長難道真如Krugman所言嗎?這些問題的回答對了解我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)況及促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的未來健康發(fā)展具有較為強烈的現(xiàn)實意義。

鑒于此，本文在已有研究成果的基礎(chǔ)上嘗試通過測算1997—2008年12年間中國31個省區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全要素生產(chǎn)率(Total Factor Productivity，縮寫TFP)的變動來研究我國房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)效率演進(jìn)以及產(chǎn)業(yè)增長的源泉，通過對東、中、西部3個地區(qū)的全要素生產(chǎn)率進(jìn)行分析探討，揭示我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的區(qū)域性差異及其原因，并在此基礎(chǔ)上檢驗房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)率區(qū)域差異的收斂性問題。

國外學(xué)者對全要素生產(chǎn)率的研究取得了豐富的成果［2－6］。國內(nèi)關(guān)于全要素生產(chǎn)率的研究起步較晚，目前大部分研究集中于信息服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、金融業(yè)的全要素生產(chǎn)率［7－11］，然而既有文獻(xiàn)中鮮有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的全要素生產(chǎn)率研究。雖然文獻(xiàn)［12］運用Malmquist指數(shù)分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在1999—2005年間的生產(chǎn)效率，發(fā)現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步是房企全要素生產(chǎn)率提高的關(guān)鍵，但由于其樣本研究期限較短容易導(dǎo)致結(jié)果出現(xiàn)一定的偏差，此外沒有進(jìn)行收斂性檢驗，缺乏對不同地區(qū)房企發(fā)展規(guī)律的進(jìn)一步挖掘和總結(jié)。

本文通過研究房地產(chǎn)行業(yè)的全要素生產(chǎn)率不僅可以揭示我國房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)率變動情況以及房地產(chǎn)經(jīng)濟增長的源泉，而且能夠從管理者的角度為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展與繁榮提供政策上的建議與參考。

二、研究方法與數(shù)據(jù)來源

(一)研究方法

全要素生產(chǎn)率的測度包括參數(shù)方法與非參數(shù)方法。參數(shù)方法需要假定一種生產(chǎn)函數(shù)來描述生產(chǎn)單位的投入與產(chǎn)出之間的關(guān)系，并根據(jù)投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)利用回歸分析確定函數(shù)表達(dá)式中的參數(shù)，進(jìn)而確定生產(chǎn)率。非參數(shù)方法則不需要設(shè)定某一具體的生產(chǎn)函數(shù)，也無需引入較強的行為假設(shè)，從而能夠避免由于生產(chǎn)函數(shù)設(shè)定的不同這種主觀因素帶來的研究結(jié)果迥異的情況。基于此考慮，本文采用非參數(shù)方法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全要素生產(chǎn)率進(jìn)行研究。Malmquist指數(shù)最初由瑞典經(jīng)濟學(xué)家Sten Malmquist(1953)提出，用于研究不同時期的消費變化。Fare、Grosskopf、Norris和 Zhang(1994)建立了Malmquist生產(chǎn)力指數(shù)用來考察全要素生產(chǎn)率的變化［3］。Malmquist生產(chǎn)力指數(shù)的實質(zhì)是利用兩個不同時刻距離函數(shù)的比值來刻畫生產(chǎn)率的變化［11］。

為了得到生產(chǎn)率隨時間變化的Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)，需引入距離函數(shù)Dti(x'，y')。基于產(chǎn)出的全要素生產(chǎn)率指數(shù)可以用 Malmquist指數(shù)來表示:

該指數(shù)測度了在時期t的技術(shù)條件下，從時期t到t+1的技術(shù)效率的變化。為了避免前沿技術(shù)參照系選擇時的隨意性，F(xiàn)are等(1994)使用了以產(chǎn)出距離函數(shù)構(gòu)造的兩個Malmquist指數(shù)的幾何平均［3］，如式(2)所示。

式(2)中Malmquist指數(shù)被分解為生產(chǎn)率變化中的相對技術(shù)效率變化(EC)和技術(shù)進(jìn)步的變化(TC)。EC是規(guī)模報酬不變且要素自由處置條件下的相對效率變化指數(shù)，該指數(shù)刻畫了t到t+1時刻每個決策單位到最佳實踐邊界的追趕(catching－up)，即被觀測的生產(chǎn)距離最大的潛在生產(chǎn)有多遠(yuǎn)。TC是技術(shù)進(jìn)步指數(shù)，刻畫了從t到t+1時刻技術(shù)邊界的移動。當(dāng)對應(yīng)規(guī)模報酬可變(VRS)生產(chǎn)前沿時，可以將式(2)中技術(shù)效率變化進(jìn)一步分解為純技術(shù)效率變化PEC和規(guī)模效率變化SEC。

當(dāng)某一變化率小于1時，表示其是生產(chǎn)率降低的根源，反之，則表示其是生產(chǎn)率提升的源泉。為了求解式(2)中的四個距離指數(shù)，需要用到數(shù)據(jù)包絡(luò)技術(shù)(DEA)。分別用4個線性規(guī)劃來求解式(2)中4個距離函數(shù)的值［13］。

其中，xq，t表示第 q 個決策單元在 t時刻的投入，yq，t表示第q個決策單元在t時刻的產(chǎn)出;θ是一個標(biāo)量，其倒數(shù)表示技術(shù)效率;q=1，2，…，Q表示Q個決策單元;zq，t表示第個樣本觀測值的權(quán)重。

(二)數(shù)據(jù)來源

1.產(chǎn)出變量的設(shè)定。通常衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)出量的是經(jīng)營收入，本文采用每年各省市區(qū)的經(jīng)營總收入作為產(chǎn)出(Y)。

2.投入變量的設(shè)定。本文選取資金、勞動力數(shù)量和土地投入三個變量。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅靠自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以選取資產(chǎn)負(fù)債表中的“實收資本”作為資本金(X1);選取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)作為人力資源的投入(X2);考慮到每年的土地價格波動較大，與文獻(xiàn)［12］直接采取土地購置面積不同，本文采用土地購置費用作為土地的投入(X3)。

3.平價指標(biāo)的選擇?？紤]到資金的時間價值，需要將價格數(shù)據(jù)折算到同一基期方具有可比性。因此本文針對投入和產(chǎn)出數(shù)據(jù)分別采用兩個指標(biāo)進(jìn)行平價。投入價格指數(shù)采用固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)，產(chǎn)出價格指數(shù)采用第三產(chǎn)業(yè)增加值指數(shù)確定。經(jīng)過指數(shù)平價之后再進(jìn)行數(shù)據(jù)的相關(guān)處理。

4.樣本的選擇。本文所選樣本的期間為1997－2008年，共12年，樣本主體為我國31個省市。使用數(shù)據(jù)均來自《中國統(tǒng)計年鑒》(1998－2009)中各省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)及購置表、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位的從業(yè)人員數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位的經(jīng)營情況。樣本選擇有幾點需要說明:

(1)2004年31個省的平均從業(yè)人數(shù)、實收資本和經(jīng)營總收入在年鑒中無法查詢。解決方法如下:從2009年中國統(tǒng)計年鑒中查出2004全國從業(yè)人數(shù)、實收資本和經(jīng)營總收入，再求出2005－2008年各個省這幾項指標(biāo)在全國中所占的平均比例，然后利用2004年全國總數(shù)乘以各省的平均比例模擬出各個省的相關(guān)指標(biāo)。2004年土地購置費用可以直接從年鑒中查得。

(2)1997和1998年各個省區(qū)經(jīng)營總收入和平均從業(yè)人員數(shù)均可從1998和1999年年鑒中查得。實收資本和土地購置費用數(shù)據(jù)缺失，補充方法同2004年所缺指標(biāo)的補充方法。

(3)由于Malmquist指數(shù)方法的數(shù)據(jù)規(guī)模越大越能有效減少誤差，且Malmquist指數(shù)的變化要求數(shù)據(jù)連續(xù)，故本文選擇了每年的31個省份，連續(xù)12年，合計372個樣本值。

三、中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP變動的階段性與區(qū)域性分析

基于上述4個變量數(shù)據(jù)，本文應(yīng)用Coelli的DEAP2.1軟件測算出1997－2008年各個省區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全要素生產(chǎn)率(TFP)及其分解的逐年變動情況，并對輸出結(jié)果從基于總體時序的階段性以及基于中、東、西部劃分的區(qū)域性進(jìn)行分析。

(一)階段性分析

從表1可見，1997－2008年12年間我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全要素生產(chǎn)率(TFP)平均增長率為1.2%，其中技術(shù)效率增長率為3.2%，技術(shù)進(jìn)步率－2%。可見，技術(shù)效率增長為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP的增長貢獻(xiàn)了主要力量，而技術(shù)進(jìn)步增長對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP的增長貢獻(xiàn)相對較小。技術(shù)進(jìn)步已經(jīng)成為制約我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步增長的關(guān)鍵因素，通過引進(jìn)、學(xué)習(xí)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)達(dá)國家及地區(qū)的先進(jìn)技術(shù)來提升我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)值具有較大的潛力。這與文獻(xiàn)［12］的結(jié)論不一致，原因在于其處理數(shù)據(jù)時并未對數(shù)據(jù)進(jìn)行平價處理，而本文為了消除不同時期價格因素對分析結(jié)果的影響，事先采用指數(shù)平價方法處理了數(shù)據(jù)。

在技術(shù)效率的變動中，純技術(shù)效率的變動貢獻(xiàn)了主要力量(3.7%)，而規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)并不明顯，甚至阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP的增長(－0.5%)。這說明我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)沒有受到足夠重視。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極轉(zhuǎn)變開發(fā)經(jīng)營理念，積極、充分地利用規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)來提升企業(yè)產(chǎn)值。

進(jìn)一步地，1997－2008年十二年間不論是全要素生產(chǎn)率還是技術(shù)效率、技術(shù)進(jìn)步，其增長率均波動性明顯。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長最快的年份是 1998年(22.6%)，其次是 1999年(13.1%)。進(jìn)入到二十一世紀(jì)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的TFP增長沒有顯現(xiàn)出強勁的增長勢頭，TFP下降最快的年份是2001年(－15.8%)，其次是2008年(－8.9%)。這與我國經(jīng)濟的發(fā)展以及政策的宏觀調(diào)控有關(guān)，對此將進(jìn)一步地展開分析。

表1 1997－2008年各省區(qū)平均的全要素生產(chǎn)率指數(shù)及其分解 (單位:%)

(二)區(qū)域性分析

表2給出了各省區(qū)的平均TFP指數(shù)及其分解。根據(jù)表2，各省區(qū)之間TFP指數(shù)增長差異較大。1997－2008年間TFP平均增長率最高的是青海(11.7%)，最低的是海南(－6.9%)(海南于上個世紀(jì)90年代涌現(xiàn)出大量爛尾樓，是全國最早出現(xiàn)爛尾樓的地區(qū))。TFP平均增長率在5%以上的省區(qū)有8個，分別是:內(nèi)蒙古、江蘇、安徽、江西、山東、湖南、重慶以及青海。TFP平均增長率在0～5%的省區(qū)有10個，分別為:河北、山西、吉林、浙江、河南、四川、西藏、陜西、寧夏以及新疆。TFP平均增長率為負(fù)的省區(qū)有13個，分別為:北京、天津、遼寧、黑龍江、上海、福建、湖北、廣西、廣東、海南、貴州、云南以及甘肅。由此可見，全國范圍內(nèi)超過70%的省區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP平均增長率較低，甚至為負(fù)。因此如何提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)率已經(jīng)成為亟待關(guān)注的問題。

表2 各省區(qū)1997－2008年平均全要素生產(chǎn)率指數(shù)及其分解 (單位:%)

在階段性分析處，我們已經(jīng)指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長的主要源泉是技術(shù)效率的提升。為了更清楚地考察房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的TFP增長差異，下面我們將31個省區(qū)按照中、東、西部的劃分①我國東中西部劃分如下:東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、廣西、海南12個省、自治區(qū)、直轄市;中部地區(qū)包括山西、內(nèi)蒙古、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南9個省、自治區(qū);西部地區(qū)包括重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆10個省、自治區(qū)。，著重研究技術(shù)效率的變動。具體內(nèi)容見表3。

一般衡量樣本企業(yè)的技術(shù)效率時，首先根據(jù)樣本企業(yè)的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)估計企業(yè)生產(chǎn)效率，然后選擇效率最高的企業(yè)來描述前沿面，則樣本點的技術(shù)效率就用該企業(yè)與前沿面所代表的企業(yè)之間的差別來衡量。技術(shù)效率的變化本質(zhì)在于位于生產(chǎn)前沿面以下的企業(yè)通過學(xué)習(xí)位于生產(chǎn)前沿面上的企業(yè)有關(guān)組織形式、管理模式方面的技術(shù)所帶來的技術(shù)效率改進(jìn)。

從表3可以看出，從1997年到2008年，東、中、西部3個區(qū)域的平均技術(shù)效率均呈現(xiàn)出下降－上升－下降的趨勢。1997－2000這一階段，東、中、西部三個區(qū)域的平均技術(shù)效率大體上均呈現(xiàn)下降的趨勢。這個階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)效率下降的可能原因有以下幾點:一方面，受1997年亞洲金融危機影響，資源(尤其是資金)以及技術(shù)的潛力沒有得到充分的發(fā)揮;另一方面，隨著1998年我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件——《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》的出臺，我國房地產(chǎn)行業(yè)在政策導(dǎo)向下從福利分配走向了商品化。房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化雖然促使巨大的房地產(chǎn)消費需求得以釋放，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目地追求建設(shè)規(guī)模的擴張，卻忽視了技術(shù)效率的提升。2001－2004年這個階段，東、中、西部三個區(qū)域的平均技術(shù)效率均呈現(xiàn)出上升趨勢。這一方面是由于1997年亞洲金融危機過后，資金、技術(shù)等需求得以釋放出來;另一方面，伴隨2000年我國正式加入WTO，包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)開放力度加大，新的管理模式、理念以及方法為技術(shù)效率的改善創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。此外，政策利好也促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極改進(jìn)技術(shù)管理水平，從而促進(jìn)了技術(shù)效率的提升。值得注意在這個階段西部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均技術(shù)效率變動高于東部與中部，可能由于西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施的初始階段，大量人員、管理模式、技術(shù)與資金的涌進(jìn)導(dǎo)致西部地區(qū)的技術(shù)效率與之前相比進(jìn)步明顯。2005年以后，東、中、西部3個地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均技術(shù)效率變動呈現(xiàn)穩(wěn)中下降的趨勢。尤其是2008年3個地區(qū)平均技術(shù)效率呈現(xiàn)明顯下降的趨勢，主要是受到由美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機的影響。

為了更加清楚地把握我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的TFP變動，下面按照東、中、西部的地域和3個不同時期對1997－2008年共計12年度31個省份的指數(shù)進(jìn)行分解分析。具體見表4。

總體來看，在1997－2008年的整個考察期內(nèi)，3個區(qū)域的TFP增長差異性很大。中部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP平均增長率最高(3.82%)，其次為西部地區(qū)(2.59%)，而東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP平均增長率最低(－1.58%)。與經(jīng)驗不同，東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長率為三個區(qū)域最低。為了確定是否由于東部地區(qū)地價高于3大地區(qū)平均水平影響了軟件運行結(jié)果，本文將投入要素中的土地購置價格替換為土地購置面積，重新運行后，東、中、西部 3個區(qū)域的 TFP增長率趨勢并未發(fā)生質(zhì)變。東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長率最低并不代表東部的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP指數(shù)處于一個較高的水平。

表3 1997－2008年各省區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)效率變動 (單位:%)

表4 不同區(qū)域不同時期TFP及其分解的平均增長 (單位:%)

從TFP的指數(shù)分解來看，與前面對全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的TFP增長分析一致，即東、中、西部這三大區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP的增長率主要是靠技術(shù)效率的拉動，而技術(shù)進(jìn)步的貢獻(xiàn)相對較小。

按照3個階段的劃分，三大區(qū)域的TFP增長率變動相似。東、中、西部三大區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長率均在2001－2004年這個階段最高，依次為 2.43%、6.4%、6.41%。主要原因是一系列利好政策在這個階段頒布，如2003年8月國務(wù)院明確將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了有力的政策支持。再以“珠三角”為例。2004年由于小城鎮(zhèn)建設(shè)提速、城市化步伐加快以及舊城改造的實施，居民對住房舒適化要求的提高、并且消費能力的增強，從而導(dǎo)致購房的需求潛力增大，整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。

東、中、西部三大區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長率均在1997—2000年這個階段為3個階段的最低，依次為 －17.2%、－11.7%、－9.5%。這個階段TFP增長率比較低主要是受到了亞洲金融危機的不利影響。

在2005－2008年這個階段，除了中部地區(qū)仍保持了1.01%的TFP增長率，東部與西部的TFP增長率均為負(fù)值，依次為－2.22%和－1.88%。主要是受到了由美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機的影響。在整個1997－2008年中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的兩次TFP增長率的下降都與金融危機息息相關(guān)，這也從一個側(cè)面驗證了“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的晴雨表”這一論點。

需要指出的是，雖然在TFP增長率的變動過程上，東部與西部表現(xiàn)出了相似的路徑，即均是下降—上升—下降。但是由于西部地區(qū)在2001－2004年這個階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP較高的增長率抵消了在1997－2000年和2005－2008年這兩個階段的負(fù)增長，因此最終的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP仍表現(xiàn)為正增長。而東部地區(qū)由于中間階段的正增長未能抵消前后兩個階段的負(fù)增長，最終表現(xiàn)為負(fù)增長。各地區(qū)在各階段的TFP增長主要是靠技術(shù)效率增長拉動，而技術(shù)進(jìn)步的貢獻(xiàn)相對較小。

四、中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)域發(fā)展的收斂檢驗

在技術(shù)滿足正外部性的前提下，落后地區(qū)能夠通過學(xué)習(xí)領(lǐng)先地區(qū)的先進(jìn)技術(shù)以降低研發(fā)成本、風(fēng)險，并提高技術(shù)效率，這種經(jīng)濟增長的結(jié)果會出現(xiàn)收斂現(xiàn)象。為了進(jìn)一步研究不同省區(qū)之間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的TFP指數(shù)增長變動，下面依次進(jìn)行σ檢驗和絕對β檢驗。

所謂σ收斂性檢驗，指利用國家或者地區(qū)之間的水平指標(biāo)的變異系數(shù)或標(biāo)準(zhǔn)差來反映其差距的變化趨勢。圖1給出了1997－2008年各省區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP指數(shù)增長的逐年標(biāo)準(zhǔn)差。

由圖1可以看出，無論是全國，還是東、中、西部地區(qū)，TFP增長率的標(biāo)準(zhǔn)差均表現(xiàn)出波動下降趨勢，越往后面幾年，波動越微弱，這說明存在σ收斂，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長的地區(qū)間差距在逐漸縮小。另外還可以看出的是，2003年之前全國以及西部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長的標(biāo)準(zhǔn)差波動較為明顯，2003年之后全國以及東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長的標(biāo)準(zhǔn)差趨于穩(wěn)定，說明地區(qū)間差距相對穩(wěn)定。

圖1 1997－2008年各省區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長的標(biāo)準(zhǔn)差

再來進(jìn)行絕對β收斂，本文采用如下的收斂性回歸模型［14］:

其中γit為0期到t期間各地區(qū)的TFP增長率，lnTEi0為0期的TFP效率，εit為隨機擾動項。這個方程即為檢驗β絕對收斂模型的簡化形式。如果回歸的結(jié)果β值為負(fù)值，則表明存在收斂性;如果為正值，則表示存在發(fā)散性。收斂速度λ根據(jù)公式λ=－(1－(1－λ)T)/T求得。由于采用截面數(shù)據(jù)進(jìn)行收斂分析時，結(jié)論與所選樣本的時間跨度較為敏感，故除了考察整個時期外，還以2001年、2005為界，將整個時期劃分為1997－2000年，2001－2004年和2005－2008年個階段，因此時間跨度 T 分別為 4、4、4、12，回歸結(jié)果見表5。

從回歸結(jié)果看，在全國范圍內(nèi)，四個時期的R系數(shù)均顯著為負(fù)，說明存在絕對R收斂，TFP增長與初始水平存在顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。從收斂速度來看，2001－2004年這個階段是TFP增長率收斂的關(guān)鍵時期，這個階段全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長收斂的速度為11.45%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1997－2000年的收斂速度1.05%，以及2005－2008年的收斂速度2.34%。這一點與圖1中表現(xiàn)出來的特征基本相符。

在三大區(qū)域中，無論是東部、還是中部、西部，四個時期的系數(shù)在5%的置信水平下均顯著，說明三大區(qū)域內(nèi)部的收斂跡象明顯，各省區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實形成了東、中、西3個俱樂部。東、中、西部3個地區(qū)內(nèi)部收斂速度相差較大，中部的收斂速度最高(26.35%)，西部的收斂速度次之(13.3%)，東部的收斂速度最低，為(12.05%)。一般來說，收斂速度快代表目前狀態(tài)與穩(wěn)態(tài)之間的距離大，初始發(fā)展水平低并且產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟。因此上述3個區(qū)域之間收斂速度的差異表明:東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中部以及西部。這與我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀基本吻合。

表5 全國以及三大地區(qū)的絕對收斂檢驗

五、結(jié)論與政策啟示

本文采用基于DEA模型的非參數(shù)Malmquist指數(shù)方法，測算了1997－2008年我國31個省市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全要素生產(chǎn)率的變動及其分解，并在此基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的TFP進(jìn)行了收斂性檢驗。通過分析，本文主要得出以下結(jié)論:

第一，1997－2008年這12年間，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全要素生產(chǎn)率增長為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)出增長做出了一定的貢獻(xiàn)，但貢獻(xiàn)率較低(1.2%)。在3個時期的劃分中，東、中、西部3大區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長率均在2001－2004年這個階段達(dá)到最高，在1997－2000年這個階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長率為三個階段的最低。

第二，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長源泉來看，不論是3個時期還是三大區(qū)域，技術(shù)效率貢獻(xiàn)的“水平效應(yīng)”明顯，是TFP增長的主要動力。技術(shù)進(jìn)步的“增長效應(yīng)”相對有限。而在技術(shù)效率的改善中，純技術(shù)效率的增長明顯，規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)的增長相對有限。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長率在空間分布上存在著明顯差異。按照三大區(qū)域的劃分，中部地區(qū)TFP增長率最高，西部地區(qū)次之、東部地區(qū)最低。σ收斂性檢驗表明，全國以及三大地區(qū)存在σ收斂，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長的地區(qū)間差距在逐漸縮小。絕對β收斂性檢驗說明三大區(qū)域內(nèi)部的收斂跡象明顯，各省區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實形成了東、中、西3個俱樂部。

本文研究帶來政策層面的啟示如下:第一，為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期持續(xù)性增長，推進(jìn)實施以生產(chǎn)率提高為特征的集約式產(chǎn)業(yè)增長方式是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策選擇;第二，積極推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)生技術(shù)創(chuàng)新活動，以及通過技術(shù)外溢、技術(shù)轉(zhuǎn)移等帶來的外生技術(shù)進(jìn)步以及效率改善，這些將為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)率的長期增長貢獻(xiàn)重要力量;第三，收斂性檢驗表明，縮小各個地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TFP增長差距是能夠?qū)崿F(xiàn)的，政府應(yīng)該加大公共政策力度，進(jìn)而促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展;第四，房地產(chǎn)行業(yè)作為“國民經(jīng)濟的晴雨表”，其發(fā)展與一國經(jīng)濟的興衰息息相關(guān)，因此積極防范、應(yīng)對金融危機，保證國民經(jīng)濟的正常運行對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著重要作用。

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