任志強(qiáng)

現(xiàn)在已經(jīng)是12月，大家都想知道明年的房地產(chǎn)怎么辦？在剛剛結(jié)束的中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，關(guān)于房地產(chǎn)政策的最新表述，可以看出一些端倪。

在我看來，表述是兩句話。一句話是加強(qiáng)住房保障，第二句話叫改善宏觀調(diào)控。這次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把保障放在了前面，把調(diào)控放在了后面。可以看出新的調(diào)控思路的雛形——先解決保障的問題，剩余的交給市場(chǎng)。

取消錯(cuò)誤調(diào)控，不一刀切

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，過去一、二、三線城市房?jī)r(jià)的上下浮動(dòng)基本上是同向變化，最近兩年開始明顯分化。不管是面積、銷售、施工、價(jià)格，歷史上的“同上同下”，現(xiàn)在都變成了逆向變化，這表明房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不具備一刀切的條件。

在我剛剛參加的一個(gè)討論房地產(chǎn)調(diào)控政策的全國(guó)政協(xié)會(huì)議上，重慶、山東、黑龍江、陜西四個(gè)省市的意見比較激烈，都提出了市場(chǎng)調(diào)控不能再一刀切。以山東為例，因?yàn)槿丝诹魅氩欢?、土地指?biāo)充分，山東的平均房?jī)r(jià)比全國(guó)的還低1340元。

住建部原副部長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰在發(fā)言中提出，過去10年房地產(chǎn)政策的錯(cuò)誤主要是因?yàn)檎{(diào)控的錯(cuò)誤，最后導(dǎo)致市場(chǎng)極端不平衡，出現(xiàn)了很多問題。

調(diào)控政策不能一刀切，更不能頻繁出臺(tái)調(diào)控政策。房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)周期的行業(yè)，如果不到一個(gè)生產(chǎn)周期就進(jìn)行調(diào)控，就會(huì)出現(xiàn)逆向的效果，這個(gè)逆向和貨幣政策又會(huì)產(chǎn)生沖突，形成雙重壓力。

短期頻出的調(diào)控政策會(huì)造成投向房地產(chǎn)的資金劇烈動(dòng)蕩，貨幣時(shí)松時(shí)緊，不能保持一個(gè)平衡的狀態(tài)，結(jié)果可能是今年貨幣供應(yīng)多了，明年的供應(yīng)又迅速地減少。最近10年來始終如此。

另外，土地市場(chǎng)也會(huì)隨著短期調(diào)控政策波動(dòng)頻繁且劇烈。從歷史的數(shù)據(jù)可以看出，土地供應(yīng)量有時(shí)負(fù)增長(zhǎng)，有時(shí)高增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，新供應(yīng)土地之后，在房子尚未建成之時(shí)，調(diào)控即已開始，導(dǎo)致房地產(chǎn)供大于求；還有一種情況是，房子供給嚴(yán)重不足時(shí)，因?yàn)樯弦浑A段對(duì)土地的緊縮調(diào)控，導(dǎo)致地產(chǎn)商想蓋房子時(shí)，卻沒有土地供給。

今年的土地供應(yīng)量比去年略有增加，明年的住房供應(yīng)量因此會(huì)比今年有所好轉(zhuǎn)，整個(gè)價(jià)格會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，漲幅會(huì)略有下降。我想借這句話說明——采取什么樣的宏觀調(diào)控政策，將會(huì)對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。今年年底，我們看到有17個(gè)城市又出臺(tái)了一些政策，按照“國(guó)五條”簽訂的房?jī)r(jià)上漲任務(wù)指標(biāo)而采取行動(dòng)。這依舊是不顧周期的調(diào)控行為，對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)都產(chǎn)生了一些不良影響，如果這些政策繼續(xù)的話，房?jī)r(jià)仍然還會(huì)爆漲。

因此，房地產(chǎn)政策亟須轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期化，建立以法治為基礎(chǔ)的長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)立法迫在眉睫，其核心是對(duì)土地的高度壟斷機(jī)制開刀。

土地在嚴(yán)重壟斷和供應(yīng)不足中，形成了高企的價(jià)格。很多人認(rèn)為是開發(fā)商把大量的土地拿走了，最后導(dǎo)致18億畝紅線。事實(shí)上，住宅所占的土地供應(yīng)量是極低的，大量的土地不是給了房屋建筑，而是園區(qū)、工礦、開發(fā)區(qū)等等，它們占的土地遠(yuǎn)大于住宅的比例。從土地價(jià)格的變化就可以看出，住宅價(jià)格的漲幅是最快的，超過5倍，而工業(yè)土地只上漲了七成。道理很簡(jiǎn)單，前者供應(yīng)量少，后者供應(yīng)量多。

所以，十八屆三中全會(huì)決定中特別提到了城鄉(xiāng)土地同價(jià)同權(quán)的問題，經(jīng)營(yíng)性集體土地入市也在政策上開閘。李克強(qiáng)總理上任伊始，要求做不動(dòng)產(chǎn)登記，摸清家底。不動(dòng)產(chǎn)登記既包括城市也包括農(nóng)村，既包括土地也包括草原、林地、山地、河流、海洋，房屋登記只是其中一項(xiàng)。這項(xiàng)工作過去分別歸農(nóng)業(yè)部、國(guó)土部等不同的部門管，現(xiàn)在統(tǒng)一由國(guó)土資源部一個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行所有的產(chǎn)權(quán)登記。

房?jī)r(jià)是果，而不是因。以價(jià)格為主的調(diào)控目標(biāo)幾乎都是錯(cuò)的，因?yàn)樗荒苤伪硐蠖荒苤尾「?。我們不能僅僅看患者發(fā)燒了就吃退燒藥，但不解決病根?，F(xiàn)在的共識(shí)是，新的政策中不能再以價(jià)格為主，應(yīng)該以供求關(guān)系為主。這一次的調(diào)控，要把過去所有錯(cuò)誤的東西都取消。

住房保障新思維

既然住房保障位列地產(chǎn)調(diào)控之前，那么，就要明確政府的保障責(zé)任，政府到底保障什么？

我的意見是保障居住權(quán)利而不是財(cái)產(chǎn)權(quán)利。換句話說，要保障租不起房子的人，而不是保障買不起房子的人，要逐步從磚頭補(bǔ)貼轉(zhuǎn)向人頭補(bǔ)貼。

對(duì)低端群體給予保障，本質(zhì)上是居住權(quán)的問題；對(duì)高端群體，則交給市場(chǎng)來決定資源配置和價(jià)格；那么，中間那塊夾心層人群怎么辦？即：游離在保障與市場(chǎng)之外的無能力購(gòu)房群體。有的人認(rèn)為政府不能不管，要給予幫助和支持。數(shù)年之前，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告上，曾經(jīng)提出過對(duì)夾心層群體采取幫助的辦法來解決居住問題，可惜后來沒有下文。

幫助和保障是兩回事兒。幫助是今天我給你一點(diǎn)兒便宜占，明天你得還給我；保障是你確實(shí)無能力支付，即使你一分錢不花，我也得給你保障。

對(duì)夾心層群體，可以采取共有產(chǎn)權(quán)的辦法，這是劉志峰會(huì)長(zhǎng)在上海提出的。具體的辦法是：政府和個(gè)人各自持有一部分產(chǎn)權(quán)，個(gè)人只交付屬于自己產(chǎn)權(quán)比例的房?jī)r(jià)，出售的時(shí)候按照相應(yīng)漲的價(jià)格共同分享房屋增值。現(xiàn)在試點(diǎn)的共有產(chǎn)權(quán)不用交房租，但在英國(guó)的案例中，你持有50%產(chǎn)權(quán)就交50%的房租，持有70%的產(chǎn)權(quán)就交30%的房租，這可能會(huì)成為未來保障中的一個(gè)重點(diǎn)。

順城鎮(zhèn)化潮流而動(dòng)

站在歷史的視角，高速城市化過程中，房?jī)r(jià)上漲無法避免。城市化率高的國(guó)家都經(jīng)歷了這樣一個(gè)過程。超過這個(gè)歷史階段以后，房?jī)r(jià)才能逐步進(jìn)入平穩(wěn)的狀態(tài)。

從國(guó)際視角來看，歐盟主要國(guó)家住房和水電費(fèi)用占居民總消費(fèi)的30%，這是一種常態(tài)；而中國(guó)同一數(shù)據(jù)占比為8%～10%，加上購(gòu)房支出平均也僅為18%左右。同時(shí)，中國(guó)大陸城鎮(zhèn)化率僅為52.6%，距離75%～80%的城鎮(zhèn)化率目標(biāo)仍有數(shù)十年之差。

很多人認(rèn)為，城市化進(jìn)程中，居民購(gòu)買住房的行為，導(dǎo)致其他消費(fèi)降低，這個(gè)觀念是錯(cuò)誤的。在收入增長(zhǎng)的過程中，住房消費(fèi)和其他消費(fèi)的增長(zhǎng)程度是不同步的。我們處在一個(gè)特殊的人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)的階段里面，也就是家庭戶籍人口的總?cè)藬?shù)在急劇下降，這個(gè)下降過程必然造成短期之內(nèi)住房需求會(huì)增加。

德國(guó)的過去40年的城市化進(jìn)程中，只增加了800萬人口，總?cè)丝趶?300萬到了8100萬，但是家庭總戶數(shù)從1900萬變成了4000多萬。為什么總?cè)丝谠黾硬欢?，而家庭戶?shù)增加呢？就是家庭人數(shù)迅速減少。在中國(guó)，從第五次人口普查到第六次人口普查，家庭小型化一代人居住的比例從27%增長(zhǎng)到了38%，提高了11個(gè)百分點(diǎn)，可想而知我們要增加多少個(gè)家庭。從住房自有化率也可以看得出來，這個(gè)數(shù)字在2008年達(dá)到峰值，之后幾年每年新增1000多萬的住房，可是到2010年住房自有化率反而降低了。當(dāng)家庭戶數(shù)這個(gè)分母增加的時(shí)候，住房持有化率反而降低了。

我們不能逆城市化發(fā)展規(guī)律而動(dòng)。日本、韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣都經(jīng)歷了一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的城市化進(jìn)程，每年保持1.2～1.8個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)過程。我們?cè)凇笆濉敝兄灰?guī)定了0.8%的增長(zhǎng)，嚴(yán)重地違背了現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的過程。從人口比例、收入增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化來看，中國(guó)城市化率和世界相差24個(gè)百分點(diǎn)。

從規(guī)劃速度來看，當(dāng)城鎮(zhèn)化速度低于工業(yè)化速度的時(shí)候，就會(huì)看到城市里有大量的農(nóng)民工，而他們沒有城市戶口，不享有城市的很多福利，帶來很多的社會(huì)問題。在城市化進(jìn)程已經(jīng)完成的美國(guó)，工業(yè)化率和城市化率之比為1：4，中國(guó)現(xiàn)在基本上1：1的概念，這也需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過程。

所以，李克強(qiáng)總理提出，城鎮(zhèn)化是未來城市發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也要做出了一個(gè)新的城鎮(zhèn)化規(guī)劃，包括屬于人的城鎮(zhèn)化規(guī)劃的內(nèi)容。所謂人的城鎮(zhèn)化，是指農(nóng)業(yè)人口從第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向第二或第三產(chǎn)業(yè)之后，才有可能形成真正的城鎮(zhèn)化。當(dāng)不同性質(zhì)的土地進(jìn)入城市的時(shí)候，城鎮(zhèn)化才有高速發(fā)展的基礎(chǔ)。

在過去的歷史過程中，我們經(jīng)歷了兩個(gè)城鎮(zhèn)化的高峰：一是土地承包制之后，農(nóng)民開始進(jìn)城賣菜；二是允許興辦更多的私營(yíng)企業(yè)，更多的農(nóng)民工找到了工作。城鎮(zhèn)化的下一個(gè)高峰將是三中全會(huì)之后。我建議，不管出臺(tái)什么新的調(diào)控措施，都不能違背中國(guó)正處在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展過程中的這個(gè)現(xiàn)實(shí)。我希望看到新的調(diào)控政策更加市場(chǎng)化，更加符合城鎮(zhèn)化發(fā)展的歷史規(guī)律。

（作者系全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)）