沈昱池

（安徽財經大學 財政與公共管理學院，安徽 蚌埠233000）

住宅是人類生存必須的基本要素，住宅權是基本人權，也是國家發(fā)展、社會文明的一項重要表現(xiàn)?！妒澜缛藱嘈浴访鞔_指出了住房是人類的一項基本權利，并在遇到自身無法解決的住房困難時，有權享受政府提供的保障。［1］隨著社會的發(fā)展與進步，越來越多的人口從農村搬到城市中居住，但日益高漲的房價與部分居民的收入不能同步增長，使得很多居民的住宅權受到一定的影響，雖然政府一直在大力倡導公共住房的建設以保障居民充分享有住宅權，但現(xiàn)實格局中的各方博弈造成的影響使得公共住房建設成效低于預期。博弈論是研究具有競爭或者斗爭性質現(xiàn)象的理論和方法，在公開個體之間的預測行為和實際行為，充分考慮個體之間的相互作用，并研究優(yōu)化策略。［2］（P115－121）由于公共住房涉及多方利益，各方都在權衡利弊，所以在公共住房政策下涉及到包含政府、開放商、居民的博弈。本文從博弈論視角對我國公共住房建設中的各方博弈行為進行研究，并為政策的完善提出相關建議。

一、我國公共住房政策的現(xiàn)狀

我國的住房改革經過了幾十年的探索，各項公共住房政策在不斷地發(fā)展與完善。目前的公共住房政策是涵蓋城鎮(zhèn)中低收入群體，有公共租賃房、廉租房和經濟適用房。

（一）經濟適用房

國家相關部委規(guī)定經濟適用房具備如下條件：在政府的政策優(yōu)惠下，對戶型、面積、價格有一定的要求，為城市中低收入居民解決住房問題，具有一定的保障性質。但是經濟適用房在出臺之后一直飽受爭議，出現(xiàn)了一系列與政策性目的背道而馳的現(xiàn)象。地方政府對經濟適用房的開發(fā)積極性不高，房地產企業(yè)投資熱情不足。［3］從表1可知，從1998年至2011年間，經濟適用房的投資比例呈逐年下降趨勢。

（二）廉租房

《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條規(guī)定：“城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障方式應當以發(fā)放租賃住房補貼為主，實物配租、租金核減為輔?！蔽覈牧夥空呒骖櫯渥馀c貨幣補貼兩種形式。

在2007年年底，我國所有城市都已全面建立了廉租房制度，每年的投資規(guī)模都在擴大，2009年投入了354億元用于廉租房建設，比2007年的規(guī)模擴大了1.7倍。2011年，國家向204萬戶符合條件的家庭提供了社保住房，新增廉租房161萬套，增發(fā)補貼43萬戶。

表1 按用途分房地產開發(fā)企業(yè)（單位）投資完成額（1998～2011年） 單位：億元、%

（三）公共租賃住房

公共租賃住房產生較晚，城鄉(xiāng)建設部等七部委于2010年6月聯(lián)合發(fā)布的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保［2010］87號）中才首次明確提出發(fā)展公共租賃住房。公共租賃住房面向城市中的中等收入偏下的群體，并打破了戶籍限制，把畢業(yè)大學生和外來務工人員納入了范圍，具有一定的現(xiàn)實意義。

二、對公共住房政策博弈建模及發(fā)現(xiàn)問題

（一）參與主體的四方博弈

1.中央政府與地方政府的博弈。在公共住房政策方面，中央政府與地方政府的目標具有一定的差異，不同的目標導致行為的博弈。一方面，對于中央政府來說，嚴格執(zhí)行公共住房政策可以贏得社會的穩(wěn)定和民眾的好評，但影響了經濟增長的速度；如果對公共住房政策放任，可以保證經濟發(fā)展速度，但大量中低收入者無法支付住房的費用，導致社會的不穩(wěn)定。另一方面，對于地方政府來說，嚴格執(zhí)行公共住房政策會帶來民眾的稱贊和中央政府的表揚，但犧牲了一定的財政收入；放任地繼續(xù)開放，可以完成經濟增速的目標，但帶來被中央政府懲罰和被人民批評的風險。中央政府和地方政府博弈的利益矩陣如圖1所示

圖1

對于中央與地方政府的博弈行為分析：當二者都嚴格執(zhí)行公共住房政策時，中央政府的綜合收益大于地方政府，為4大于2；當中央政府嚴格執(zhí)行，地方政府繼續(xù)開發(fā)房產時，地方政府收益大于中央政府，為4大于2；當中央政府放任和地方政府嚴格執(zhí)行政策發(fā)生時，地方政府損失最大化，為－2，中央政府坐享其成，為2；當中央政府和地方政府同時不執(zhí)行公共住房政策時，二者收益都為0。本次博弈的最優(yōu)策略組合是：中央政府嚴格執(zhí)行政策，地方政府放任開發(fā)，二者的收益分別為2和4。

2.地方政府與開發(fā)企業(yè)之間的博弈。對于一般地方政府來說，關注點在于公共住房政策所帶來的利益偏好性是否大于所承擔的政治風險。當地方政府嚴格執(zhí)行公共住房政策時，會緩解當地的住房壓力，但減少了當地的財政收入，進一步影響經濟增速；當地方政府放任開發(fā)商開發(fā)房產時，地方政府可以收入更多的土地出納金和稅金，拉動當地的GDP，但會承擔一定的政治風險和社會矛盾。對于開發(fā)企業(yè)來說，嚴格執(zhí)行公共住房政策會降低利潤；違規(guī)執(zhí)行公共住房政策時會帶來巨大的利潤，但有被地方政府懲罰的風險。地方政府與開發(fā)企業(yè)之間博弈的利益矩陣如圖2所示：

圖2

對于當地政府和開發(fā)商的博弈行為分析：當地方政府和開發(fā)商都按照政策嚴格執(zhí)行時，二者的利益都不會最大化，都為2；對于嚴格執(zhí)行的當地政府和違規(guī)執(zhí)行的開發(fā)企業(yè)組合，二者的利益在一定程度都會有損失，都為1；當發(fā)生地方政府放任而開發(fā)企業(yè)嚴格執(zhí)行情況時，地方政府出現(xiàn)利益最大化，二者分別為4和2；當地方政府和開發(fā)企業(yè)都不執(zhí)行公共住房政策時，二者收益均等，都為3。收益為3是地方政府和開發(fā)企業(yè)博弈的最佳策略選擇。

3.中低收入的住房需求者與開發(fā)企業(yè)之間的博弈。購房者（承租者）在公共住房建成之后進入住房市場，由于信息的不對稱，我國公共住房的銷售或者出租中存在很多問題，開發(fā)商和購房者（承租者）發(fā)生博弈行為。開發(fā)商可以選擇是否對購房者（承租者）的身份進行監(jiān)督，如果監(jiān)督會付出一定的監(jiān)督成本，但得到中低收入者的贊賞，同時也損失一定的群體的客戶，存在利潤損失；如果不監(jiān)督購房者（承租者）的資格，開發(fā)企業(yè)可以獲得高額的利潤，但承擔被懲罰的風險。對于符合條件的購房者（承租者）來說，可以選擇購買或者不購買（承租或不承租）公共住房來決定自己是否享受公共住房給予特定群體的福利。開發(fā)企業(yè)與中低收入購房者之間博弈的利益矩陣如圖3所示：

圖3

對于中低收入者與開發(fā)企業(yè)的博弈行為分析：當企業(yè)嚴格執(zhí)行購買者（承租者）身份監(jiān)督，并且購買者（承租者）購買（承租）時，中低收入者利益最大化，享受了福利政策，收益為4，企業(yè)因為實行身份資格監(jiān)督，損失了高收入消費群體，收益為2；但在開發(fā)企業(yè)審查身份、中低收入者卻不購買時，企業(yè)沒有任何收益，卻付出一定的監(jiān)督成本，收益為－1，中低收入者收益為0；當開發(fā)企業(yè)不執(zhí)行身份監(jiān)督時，高收入者進入市場，此時企業(yè)利益最大化，為4，中低收入者的利益被高收入占掉部分，為2；當開發(fā)企業(yè)不審核身份，中低收入者也不購買（不承租）公共住房時，企業(yè)的收益受損，為2，中低收入者收益為0。開發(fā)企業(yè)不監(jiān)督購房者（承租者）的身份、中低收入者忍受高收入者占有部分利益是最佳策略組合。

（二）現(xiàn)有公共住房政策的問題

1.執(zhí)行力的缺失。再完善的制度沒有良好的執(zhí)行力，也是一紙空文。在現(xiàn)有的公共住房環(huán)境下，各方主體的博弈讓公共住房政策應有的效果打了折扣。在經濟適用房的建設方面，地方政府的積極性一直不高，雖然中央政府三令五申要進行問責，但在土地出讓金的客觀收入下，冒著風險的當地政府和開發(fā)企業(yè)比比皆是，嚴重影響了政策的執(zhí)行。

2.法律體系的不完善?，F(xiàn)有的公共住房政策的相關規(guī)定都僅局限于管理辦法或者規(guī)定，沒有上升到法的高度，效力達不到全國人大或人大常委會制定的法律效力，相對的監(jiān)督執(zhí)行也就不那么完善。對于政策的執(zhí)行與監(jiān)督都需要地方政府自覺實施，中央政府的績效考核也并沒有落到實處。對于執(zhí)行力考核的相關法律體系不完善也造成了部分地方政府鉆空子，對于公共住房政策不作為，國家對于政策的執(zhí)行的考核還處于文件層面，科學、合理、嚴密的考核指標還沒有出臺。因此，呼吁《住房保障法》盡快出臺。

3.復雜的住房保障模式。我國現(xiàn)有的經濟適用房、廉租房、公共租賃房面對不同的群體，看似很合理，但在實際執(zhí)行中卻有很大的難度，相關部門要付出的執(zhí)行成本也很高。另一方面，不同的保障模式對應的群體還是有一定的戶籍制度限制，說明這并不是一個長久并合理的住房保障模式。

三、對公共住房政策的若干建議

通過對公共住房相關四方的互相博弈的結果以及我國公共住房政策中存在的相關問題的分析，可以從創(chuàng)造經濟環(huán)境和完善社會環(huán)境兩方面進行政策建議。

（一）創(chuàng)造政策執(zhí)行的經濟環(huán)境

根據我國公共住房市場四方主體的博弈，我國公共住房政策的科學制定和執(zhí)行必須在良好的經濟環(huán)境之下進行。

1.完善稅費政策。公共住房目前的剛性需求是很大的，因為政府承擔相應的費用，所以供求不平衡，在制定科學合理的公共住房政策的同時，還需要完善稅費政策。眾所周知，社會上相當數量的存量房集中在少數人手里，由于相對低的保有成本，使得大量空置的住房并沒有流向租房或者售房市場，所以更多的中低收入居民寄托于公共住房。

我國應盡快對存量房開征物業(yè)稅和特定稅率的營業(yè)稅，使得擁有多套住房的投機者必須付出較高的保有成本，促使大量空置住房流向市場，充實住房中介市場的房量，相對緩解公共住房供不應求的緊張壓力。

2.發(fā)展房產中介市場。一個健全的住房市場需要有一個強大的房產中介市場。社會的中低收入者的住房不能僅僅依靠公共政策的救濟來實施，還需要有一個完善的中介市場，積極地挖掘市場中的存量房，使得投機者把相當的空置住房推向市場，改買賣方式為租賃方式進行營利。發(fā)達的房屋中介市場對于市場房產資源利用率的提高具有一定的推動作用。

（二）完善政策實施的社會環(huán)境

1.強化我國的政府職能。在現(xiàn)有的公共住房政策下出現(xiàn)的種種問題，公共住房政策的預期效果并沒有實現(xiàn)，政府還是需要采取相應的措施來強化政府職能，保證政策的充分貫徹執(zhí)行。（1）立法保障。社會主義經濟的發(fā)展迅猛，依法治國也一直是我國一直強調的政策主張，但在國家范圍內更多的政策都是根據情況的發(fā)展臨時而定的，各種規(guī)定、補充建議和說明漫天飛，并沒有一個長遠的、合理的住房保障方面的法律法規(guī)出臺。公共住房的政策制定和執(zhí)行還需要一部完整的《住房保障法》來保障，并以此為母法，制定相關的配套法規(guī)，使得公共住房的相關政策和行為有法可依、依法執(zhí)行。（2）強化政府職責。一切為了群眾是我國政府的一貫方針，公共住房涉及到中低收入群眾的切身利益，關乎國家社會穩(wěn)定，與中華民族的發(fā)展息息相關，政府應該把公共住房的相關措施嚴格執(zhí)行，貫徹“以人為本”的執(zhí)政理念。

2.建立現(xiàn)代化的個人信息網。在公共住房政策的實施過程中，對于申請公共住房的購買者或者承租者的身份審核是一件復雜的工作，沒有一個完整的信息網絡包含申請者的各項信息，很多申請材料是片面甚至是不實的，這在一定情況下?lián)p害了符合公共住房申請條件的中低收入者的利益。因此，以身份證和社保信息為基礎，建立起包含公民納稅材料、銀行支出信息、資本投資信息的完整的個人信息，對于公共住房身份的審核有重要作用，也能降低行政成本。

3.轉變傳統(tǒng)的住房消費觀念?！坝蟹坎庞屑摇薄鞍簿訕窐I(yè)”是傳統(tǒng)的國人理念，認為在有自己的住房基礎上才能過上正常的家庭生活，但是隨著經濟發(fā)展、房價攀升使得部分中低收入者承受不起購置一套住房的費用。因此，轉變住房消費理念，通過廉租房、公共租賃房的承租也是很好的“安居樂業(yè)”的選擇。特別對于貸款買房族來說，實現(xiàn)自有產權住房的愿望可以理解，但也應考慮自身經濟承受力，選擇最適合的居住方式。

［1］成思危.中國住房制度改革與社會經濟發(fā)展［J］.中國黨政干部論壇，2010，（3）.

［2］張維迎.博弈論與信息經濟學［M］.上海：上海人民出版社，2004.

［3］陶學良，劉洪玉.城市公共住房政策的起因與歸結［J］.財政研究，2009，（9）.

［4］中華人民共和國統(tǒng)計局網站［EB/OL］.http：//www.stats.gov.cn.