摘要：本文首先介紹了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的含義，結(jié)合我國(guó)個(gè)人住房貸款的現(xiàn)實(shí)情況分析了個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因。然后，結(jié)合其他學(xué)者的研究，對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)重新進(jìn)行了分類(lèi)。希望對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)重新分類(lèi)能給商業(yè)銀行在此項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避上提供參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 個(gè)人住房貸款 風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)

自從1978年改革開(kāi)放30余年以來(lái)，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展，居民儲(chǔ)蓄存款總額已經(jīng)超過(guò)了6萬(wàn)億。與此同時(shí)，商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展起來(lái)。而在商業(yè)銀行的各種貸款業(yè)務(wù)中，個(gè)人住房貸款的不良率是最低的。在過(guò)去的幾年里，各大行的個(gè)人住房貸款不良率都控制在1%以下。以個(gè)人名義貸款買(mǎi)房，并且實(shí)行月按揭的方式進(jìn)行還貸，其風(fēng)險(xiǎn)還是相對(duì)較低的。但是，這并不表明個(gè)人住房貸款是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的。在個(gè)人住房貸款中，刨去個(gè)人信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，往往還存在著人為的不可控制的風(fēng)險(xiǎn)因素。例如，整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)等等。國(guó)家自2010年1月起，出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施。限購(gòu)政策在有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲的同時(shí)，也使得銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模減小，風(fēng)險(xiǎn)增大[1]。因此，商業(yè)銀行加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制顯得尤為重要。

1 個(gè)人住房貸款的含義

個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。目前，個(gè)人住房貸款主要有委托貸款、自營(yíng)貸款和組合貸款三種。

個(gè)人住房貸款屬于個(gè)人消費(fèi)貸款，也屬于抵押貸款，一般來(lái)說(shuō)它還是中長(zhǎng)期貸款。作為一種超前消費(fèi)概念下的貸款業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款具有以下幾個(gè)特點(diǎn)。第一，貸款金額較小。與以企業(yè)單位為貸款對(duì)象的信貸業(yè)務(wù)相比，個(gè)人住房貸款的金額是比較少的。個(gè)人住房貸款一般來(lái)說(shuō)不會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)元。第二，貸款潛在收益好。除了個(gè)人住房貸款的利息收益，貸款過(guò)程中派生的潛在業(yè)務(wù)能夠?yàn)殂y行帶來(lái)一定的收益。第三，個(gè)人住房貸款還款較為穩(wěn)定可靠。一般通過(guò)貸款來(lái)買(mǎi)房的人都具有穩(wěn)定的收入，并且在購(gòu)房的時(shí)候會(huì)提供相對(duì)可靠的擔(dān)保。因此，貸款對(duì)象還款是比較穩(wěn)定可靠的。第四，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散，風(fēng)險(xiǎn)管理繁雜。個(gè)人住房貸款的數(shù)量很多，并且貸款金額往往較少。這在一定程度上分散了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

2 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因及分類(lèi)

2.1 個(gè)人住房貸款的成因

歸納個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流程以及銀行整體的外部環(huán)境，本文發(fā)現(xiàn)造成風(fēng)險(xiǎn)的原因主要集中在兩個(gè)方面。第一，銀行和貸款人之間的信息不對(duì)稱(chēng)。在辦理個(gè)人住房貸款的過(guò)程中，借款人可能對(duì)貸款業(yè)務(wù)并不熟悉，在沒(méi)有了解透徹的情況下以盲從的心態(tài)去辦理貸款?；蛘撸杩钊巳狈ψR(shí)別銀行業(yè)務(wù)水平高低的能力，在對(duì)銀行的過(guò)分信任而銀行自身的水平并不理想的情況下，勢(shì)必給借貸雙方帶來(lái)?yè)p失。銀行在辦理個(gè)人住房貸款時(shí)也缺少對(duì)借款人的了解，盲目地受理貸款，來(lái)者不拒。第二，宏觀環(huán)境的沖擊。例如法律法規(guī)的不健全，市場(chǎng)的波動(dòng)性較大等等，這些因素都客觀地對(duì)個(gè)人住房貸款造成了沖擊，并且這些因素并不是銀行或者借款人能夠避免和規(guī)避的。

2.2 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)

關(guān)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)各個(gè)學(xué)者都有自己的看法和分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。并且隨著時(shí)間的推移，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、經(jīng)濟(jì)制度的完善以及個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)有相應(yīng)的變化和增加。有的學(xué)者從風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的不同將個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分為客觀風(fēng)險(xiǎn)和主觀風(fēng)險(xiǎn)。把市場(chǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和法律法規(guī)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)納入客觀風(fēng)險(xiǎn)。把借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)和銀行自身的管理風(fēng)險(xiǎn)納入主觀風(fēng)險(xiǎn)[2]。本文認(rèn)為對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)界定要將借款人的風(fēng)險(xiǎn)和銀行自身管理操作的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)分開(kāi)來(lái)。這樣才能在分析風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別時(shí)反映出銀行自身對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)防范抵御能力的大小。因此，結(jié)合別的學(xué)者已有的研究，本文將個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)分為政策性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、銀行操作風(fēng)險(xiǎn)和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.1 政策性風(fēng)險(xiǎn)。本文提到的政策性風(fēng)險(xiǎn)包括法律風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)家頒布的政策措施所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)指的是銀行在操作個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)由于忽略或者錯(cuò)誤理解法律法規(guī)的含義而造成的風(fēng)險(xiǎn)。例如在簽訂貸款合同時(shí)，要對(duì)抵押物進(jìn)行確定核實(shí)，如果銀行在確定抵押物時(shí)忽略相關(guān)的法律程序，借款人完全可以在違約時(shí)否定合同的合法性，造成了銀行巨大的損失。與此相似，國(guó)家頒布的政策措施也會(huì)在一定程度上對(duì)個(gè)人住房貸款造成沖擊。例如，2010年國(guó)家出臺(tái)的商品房限購(gòu)令就是這樣一個(gè)典型。限購(gòu)政策在有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲的同時(shí)，也使得銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模減小，風(fēng)險(xiǎn)增大。

2.2.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)巴塞爾新資本協(xié)議（Basel Ⅱ），市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（Market Risk）是指因?yàn)槔?、匯率、金融資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而導(dǎo)致價(jià)值未預(yù)料到的潛在損失的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于銀行向個(gè)人提供住房貸款來(lái)說(shuō)，商品房的價(jià)格變動(dòng)和貸款利率的浮動(dòng)使得銀行會(huì)有一定程度的貸款風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)市場(chǎng)的宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，銀行也會(huì)相應(yīng)的受到它的沖擊，面臨風(fēng)險(xiǎn)。商品房的價(jià)格一旦上漲或者首付比率的提高（我國(guó)現(xiàn)在的首付比率約為30%），必然會(huì)影響到人們買(mǎi)房的熱情，隨之帶來(lái)的后果就是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)數(shù)量的下降，對(duì)銀行的整體資金運(yùn)營(yíng)和既定的貸款戰(zhàn)略計(jì)劃必然會(huì)造成一定的影響。利率的變化使得商業(yè)銀行的實(shí)際收益和預(yù)期收益不盡相同。當(dāng)利率上升而個(gè)人住房貸款采用的是固定利率計(jì)算的方式的話(huà)，個(gè)人住房貸款的實(shí)際利息就會(huì)比現(xiàn)有利率下銀行可獲得的利息要少，進(jìn)而銀行的收益就會(huì)相對(duì)減少，這也是市場(chǎng)的變化對(duì)銀行個(gè)人住房貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的一種體現(xiàn)。

2.2.3 操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行個(gè)人住房貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)指的是銀行在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，由于人為失誤、系統(tǒng)的故障以及業(yè)務(wù)制度的不健全所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)主要是銀行內(nèi)部發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)表現(xiàn)在銀行工作人員自身的業(yè)務(wù)水平和道德素質(zhì)上。首先，銀行工作人員自身道德素質(zhì)的低下。例如借助辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的便利，串通不法人士惡意騙取銀行的按揭資金，使銀行承擔(dān)不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。其次，銀行工作人員操作不規(guī)范也會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。例如，貸款前的審查不夠嚴(yán)格，對(duì)于貸款者不考慮其還貸能力，來(lái)者不拒。其后果就是貸款人違約，不能及時(shí)可靠的完成還貸任務(wù)，給銀行帶來(lái)了損失。

2.2.4 信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。本文提到的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)主要從兩個(gè)方面來(lái)描述。一是借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，再者是抵押物風(fēng)險(xiǎn)。借款人風(fēng)險(xiǎn)是指銀行不能收回或者不能按時(shí)收回發(fā)放出去的貸款造成損失的可能。借款人信用風(fēng)險(xiǎn)完全取決于借款人的信譽(yù)水平而與銀行自身沒(méi)有關(guān)系。對(duì)于借款人違約的行為可以分為兩種：第一，借款人客觀還貸能力下降，主要指借款人的健康、工作發(fā)生變故對(duì)其信用水平所帶來(lái)的客觀影響。第二，借款人惡意欺詐，主要是指借款人信用意識(shí)薄弱缺乏誠(chéng)信，惡意拖欠貸款。抵押物風(fēng)險(xiǎn)是指由于銀行處置個(gè)人住房貸款抵押物而帶來(lái)的資金損失，包括抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)和處理抵押物風(fēng)險(xiǎn)。隨著市場(chǎng)的變化，物價(jià)不斷變動(dòng)，抵押物的價(jià)值必然也會(huì)發(fā)生變化。當(dāng)借款人無(wú)法還貸時(shí)，并且抵押物的價(jià)值下降，這必然會(huì)給銀行帶來(lái)?yè)p失。其次，銀行在處理抵押物的過(guò)程也可能會(huì)蒙受一定的風(fēng)險(xiǎn)。例如處理抵押物的成本很高，對(duì)銀行的收益造成了影響，這也是銀行蒙受風(fēng)險(xiǎn)的一種表現(xiàn)。

3 結(jié)語(yǔ)

全面具體的對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)有助于商業(yè)銀行認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源，并通過(guò)銀行自身相應(yīng)的調(diào)整來(lái)預(yù)防和規(guī)避個(gè)人住房貸款所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。從銀行整體管理層面來(lái)說(shuō)，通過(guò)對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步分類(lèi)可以有針對(duì)性地調(diào)整管理的結(jié)構(gòu)和宏觀策略。從銀行業(yè)務(wù)具體操作層面來(lái)說(shuō)，對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)地進(jìn)一步分類(lèi)可以完善該項(xiàng)業(yè)務(wù)的流程和具體內(nèi)容，避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

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