趙恩钖　吳迪

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，健康的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一般與GDP的增長(zhǎng)相協(xié)調(diào)。但是近年來中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP的增長(zhǎng)，這種現(xiàn)象不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，同時(shí)也威脅經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策抑制房地產(chǎn)的過熱現(xiàn)象，但是怎樣才能從根本上治療房地產(chǎn)怪病仍然是值得我們討論的問題。本文從需求的角度分析房地產(chǎn)的需求因素以及怎樣從需求角度抑制房地產(chǎn)價(jià)格的高漲。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 需求 原因 方法

近日，國(guó)五條的細(xì)則相繼在全國(guó)各省出臺(tái)。人們對(duì)國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)褒貶不一，有人對(duì)政府的該政策充滿了信心認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的拐點(diǎn)已經(jīng)到達(dá)，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)趨于平穩(wěn)狀態(tài)，但也有人堅(jiān)持國(guó)五條的出臺(tái)只能暫時(shí)的打壓房?jī)r(jià)并不能從根本上抑制房?jī)r(jià)的攀升。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的供給面對(duì)的是一個(gè)持續(xù)上漲的需求現(xiàn)狀，那么怎樣從需求角度解決供給與需求的缺口，進(jìn)一步緩解房地產(chǎn)壓力？

一、中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格攀升需求方面的主要原因

中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格高漲有著它的歷史必然性，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的必然現(xiàn)象。任何資源都有稀缺性，而土地這種特殊的資源，其稀缺性的體現(xiàn)較其他商品來說更為明顯。中國(guó)的土地一級(jí)市場(chǎng)是一個(gè)國(guó)家賣方壟斷的市場(chǎng)。面對(duì)這個(gè)賣方壟斷的市場(chǎng)，面對(duì)有限的供給，需求卻是隨著時(shí)間發(fā)展不斷增加的。中國(guó)正處于城市化、現(xiàn)代化、工業(yè)化發(fā)展的初級(jí)階段，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中財(cái)富迅速積累，而資本市場(chǎng)卻不發(fā)達(dá)，社會(huì)保障體系不完善，這些因素共同導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求的增加，進(jìn)而促成中國(guó)房?jī)r(jià)的一路攀升。中國(guó)的傳統(tǒng)思想中保守的消費(fèi)觀和安土重遷，成家立業(yè)等又進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

1、供需的極大差異

從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)的價(jià)格飆升是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求。A.斯密的經(jīng)典理論提出市場(chǎng)是由一只看不見的手在調(diào)節(jié)。消費(fèi)者是理性的，價(jià)格在商品的供給和需求之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，消費(fèi)者追求效用最大化，企業(yè)和投資者追求利潤(rùn)最大化，最終在消費(fèi)者能夠接受的最高價(jià)和賣家接受的最低價(jià)處達(dá)成均衡。馬克思的價(jià)值理論同樣闡述價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ)并圍繞價(jià)值受供求關(guān)系影響上下波動(dòng)。不管我們是把房地產(chǎn)當(dāng)成一種投資工具也好，當(dāng)成一種必需的消費(fèi)品也罷，房地產(chǎn)的本質(zhì)是一件商品。商品的交易一定會(huì)受到市場(chǎng)上的供求關(guān)系影響。

1978年中國(guó)實(shí)行改革開放，鄧小平提出“兩個(gè)大局”的戰(zhàn)略思想。他說沿海地區(qū)應(yīng)加快對(duì)外開放，較快地先發(fā)展起來，內(nèi)地要顧全這個(gè)大局。同時(shí)沿海地區(qū)發(fā)展到一定時(shí)期，要拿出更多的力量幫助內(nèi)地發(fā)展，沿海地區(qū)也要顧全這個(gè)大局?！皟蓚€(gè)大局”的戰(zhàn)略思想集中了當(dāng)時(shí)全國(guó)的力量發(fā)展東部沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)，我國(guó)的東西部城市之間的發(fā)展差異逐漸拉大，沿海城市與內(nèi)陸城市的發(fā)展之間也存在著明顯的差異。這種城市發(fā)展的差異不僅體現(xiàn)在GDP的統(tǒng)計(jì)數(shù)字上，還體現(xiàn)在城市化進(jìn)程的差異。雖然近年來差距有所減小，但是城市較鄉(xiāng)村而言擁有更好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擁有更便捷、更完善的醫(yī)療、教育和社會(huì)保障體系，同時(shí)城市對(duì)于個(gè)人的發(fā)展而言擁有更大的發(fā)展空間。隨著城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)程以及人們對(duì)自身發(fā)展的需要，大量的農(nóng)村人口涌入到城市，進(jìn)入到城市化和現(xiàn)代化建設(shè)的隊(duì)伍中。外來人口的遷移在加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)二元結(jié)構(gòu)的同時(shí)，對(duì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成猛烈沖擊。我國(guó)除了有2.6億農(nóng)民工，還有大學(xué)生和知識(shí)技術(shù)人才在城市發(fā)展，他們參與城市建設(shè)的同時(shí)對(duì)城市的基礎(chǔ)設(shè)施也提出了一定的要求。馬斯洛需求層次理論（Maslow's hierarchy of needs）是由美國(guó)心理學(xué)家亞伯拉罕·馬斯洛于1943年在《人類激勵(lì)理論》論文中提出。該理論將需求分為五種層次，像階梯一樣從低到高，按層次逐級(jí)遞升，分別為：生理上的需求，安全上的需求，情感和歸屬的需求，尊重的需求，自我實(shí)現(xiàn)的需求。住房作為安全上的需求是一種最基本的需求，彈性小且隨著外來人口的涌入需求數(shù)量迅速增加。不考慮投資的部分，僅剛性需求就是很大的。

上圖可以看出，中國(guó)土地的供給乏力，對(duì)于較為發(fā)達(dá)的城市來說，與龐大的需求相比，地產(chǎn)的供給更是極其稀缺的。這不僅因?yàn)樵摰貐^(qū)的土地資源經(jīng)過長(zhǎng)期發(fā)展，開發(fā)規(guī)模已達(dá)到一定程度，剩余土地供給有限，還因?yàn)槲覈?guó)是一個(gè)典型的地產(chǎn)賣方壟斷市場(chǎng)。土地一級(jí)市場(chǎng)的賣方壟斷和經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的巨大城市住房需求共同形成了一個(gè)巨大的土地的供給和需求的缺口，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的一路飆升。

2、資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)

就像國(guó)五條的出發(fā)點(diǎn)一樣，中國(guó)存在著“房”氏家族。在中國(guó)的房地產(chǎn)中有著很大一部分投資者和投機(jī)者。在愿意囤房的人群中不僅有“房叔”“房姐”，還有普通的市民百姓。但是中國(guó)人為什么這么愿意囤房呢？我們應(yīng)該分析一下中國(guó)的金融資本市場(chǎng)。目前，基本的理財(cái)途徑主要有以下幾類：銀行存款，證券和其衍生的金融工具，期權(quán)期貨，黃金房產(chǎn)等實(shí)物的投資。中國(guó)金融業(yè)的發(fā)展仍處于初級(jí)階段，資本市場(chǎng)的建設(shè)還不夠健全，監(jiān)管法律也有待完善。大部分的中國(guó)老百姓對(duì)于金融工具、資本市場(chǎng)不夠了解甚至根本不了解。同時(shí)中國(guó)人的傳統(tǒng)謹(jǐn)慎的先攢錢后花錢的保守消費(fèi)思想加上中國(guó)待完善的社會(huì)保障體系，使得大部分人愿意將自己的資產(chǎn)結(jié)余大部分存到銀行里，儲(chǔ)蓄率居高不下。但是，近年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通貨膨脹現(xiàn)象也一直伴隨著人們的生活。老百姓明顯感覺到自己的錢不如以前值錢了，錢的購(gòu)買力降低。一部分人開始為自己的閑置資金尋找出處。2007年到2008年初，中國(guó)的股票市場(chǎng)達(dá)到了歷史最輝煌的時(shí)候，當(dāng)時(shí)中國(guó)的股票市場(chǎng)，基金市場(chǎng)吸納了大量的資金。一些“先吃螃蟹”的人體會(huì)到了螃蟹的美味，隨即產(chǎn)生股票熱的效應(yīng)。然而，很多其實(shí)并不了解股票的人也參與到這一市場(chǎng)的交易當(dāng)中，他們對(duì)股票市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)律不了解，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，之后股市的跌跌不休給了股民們沉重的打擊。除從股票市場(chǎng)抽逃的部分資金，仍然有大量的資金套牢在股票市場(chǎng)當(dāng)中。此后國(guó)家政策一直在鼓勵(lì)民眾進(jìn)行證券市場(chǎng)投資，但證券市場(chǎng)卻并沒有重返輝煌，愿意投資到股市的人卻越來越少，股市相關(guān)法律法規(guī)的不健全導(dǎo)致不斷傳出的“內(nèi)幕消息”更是讓人們對(duì)股市失去了信心。面對(duì)通脹的壓力，黃金、房地產(chǎn)這些投資類商品卻被大家認(rèn)為是一種保守的理財(cái)方式受到追捧。在近年來房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，閑置資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)就進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的高漲。

而另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)是與金融業(yè)緊密捆綁在一起的?；诿绹?guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，監(jiān)管部門加大對(duì)銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管力度。同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和抑制共同使房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本越來越高。需求拉動(dòng)和成本拉動(dòng)同時(shí)作用于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上升是必然的。

二、怎樣從需求方面緩解房?jī)r(jià)上漲

交易是買賣雙方需求和供給博弈形成的，受需求彈性和供給彈性的影響。從需求方面解決房地產(chǎn)價(jià)格一路飄漲可以考慮降低消費(fèi)者的需求和需求彈性。

1、進(jìn)一步推動(dòng)二三線城市的發(fā)展和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)

城市中最吸引人的就是城市中的發(fā)展機(jī)會(huì)以及公共設(shè)施和公共服務(wù)。如果在就業(yè)選擇方面出現(xiàn)對(duì)高度發(fā)達(dá)城市有替代性的地區(qū)，就業(yè)人群對(duì)城市的需求就會(huì)降低。著力推動(dòng)二三線城市和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)會(huì)使得二三線城市和農(nóng)村的發(fā)展機(jī)會(huì)增加。經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為人是理性人，在做決策時(shí)會(huì)考慮收益和機(jī)會(huì)成本的大小以追求效用的最大化。就業(yè)機(jī)會(huì)的增加和到一線城市就業(yè)的機(jī)會(huì)成本增加會(huì)引導(dǎo)人們降低對(duì)一線城市的需求。如果一部分城市的外來人口向二三線城市和鄉(xiāng)村回流，對(duì)城市的基礎(chǔ)設(shè)施的要求就會(huì)降低，對(duì)房地產(chǎn)的需求便會(huì)下降，從而減小供需之間的缺口。同時(shí)這樣更有利于就業(yè)，使得中國(guó)的人口紅利得到更充分的發(fā)揮，為社會(huì)聚集更多的財(cái)富。

2、加強(qiáng)資本市場(chǎng)建設(shè)，建立健康發(fā)展的資本市場(chǎng)

雖然國(guó)五條及其細(xì)則的出臺(tái)會(huì)降低一些人對(duì)房地產(chǎn)的投資需求，從而降低對(duì)房地產(chǎn)的總需求，但是迅速積累的社會(huì)財(cái)富必須有一個(gè)流向。銀行存款的低利率顯然不能滿足人們的財(cái)富保值升值的需要。因此，迅速完善資本市場(chǎng)是解決房地產(chǎn)過熱的途徑之一。民眾有了更好的投資途徑便會(huì)減少熱錢向房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)，“炒房”現(xiàn)象就會(huì)得到緩解。

同時(shí)，我們知道房地產(chǎn)業(yè)目前是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而一個(gè)國(guó)家的發(fā)展僅靠房地產(chǎn)業(yè)是不夠的。中國(guó)的實(shí)業(yè)需要資金的支持去發(fā)展。如果能將投資的錢投到中國(guó)的實(shí)業(yè)發(fā)展中去是可以大大提高中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量的。但是人們?yōu)槭裁床辉敢鈱①Y金投入到股市中支持事業(yè)的發(fā)展呢？主要原因在于人們對(duì)股市的不了解和資本市場(chǎng)監(jiān)管和法律體系的不健全，人們對(duì)資本市場(chǎng)有抵觸和戒備情緒。加強(qiáng)資本市場(chǎng)建設(shè)，普及資本市場(chǎng)的知識(shí)不僅可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱錢，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的膨脹壓力，還可以支持實(shí)業(yè)的發(fā)展，提高國(guó)家的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，是一件一舉雙得的事情。

3、進(jìn)一步完善社會(huì)保障體系

歸根結(jié)底，民眾留下大量的存款還是因?yàn)樯鐣?huì)保障體系的不健全，人們對(duì)社會(huì)保障缺乏信心，愿意將當(dāng)期的財(cái)富延遲到收入能力降低時(shí)消費(fèi)。這些儲(chǔ)蓄雖然對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到一定幫助。但是過高的財(cái)富剩余不僅對(duì)房地產(chǎn)造成壓力，對(duì)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)也有一定的消極影響。完善社會(huì)保障體制，民眾對(duì)社會(huì)養(yǎng)老、公共醫(yī)療保障有了信心便會(huì)增加當(dāng)期消費(fèi)，降低儲(chǔ)蓄傾向，這樣既可以減少流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)資金，也可以降低金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，還可以增加消費(fèi)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)更大發(fā)展。

國(guó)五條及細(xì)則對(duì)控制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲還是有一定效果的。但是真正控制房?jī)r(jià)的上漲我們還有一系列的治本方法。真正從根本上治療房地產(chǎn)中出現(xiàn)的怪病才能恢復(fù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

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