徐進(jìn)

孫河區(qū)域被中央別墅區(qū)的其他三大板塊、眾多樓盤開發(fā)項(xiàng)目以及豐富的配套資源所環(huán)繞，眾星拱月之勢，使得孫河儼然中央別墅區(qū)的“掌心”。

孫河位于朝陽區(qū)，被劃入順義區(qū)中央別墅區(qū)的新版圖之內(nèi)。隨著孫河組團(tuán)內(nèi)多塊低密度住宅用地的高調(diào)拍出，已經(jīng)“沉默”多年的中央別墅區(qū)，終于重回鎂光燈之下。中央別墅區(qū)在原有的天竺、香江、后沙峪三大別墅板塊之外，再增孫河板塊。從地圖上看，孫河區(qū)域被中央別墅區(qū)的其他三大板塊、眾多樓盤開發(fā)項(xiàng)目以及豐富的配套資源所環(huán)繞，眾星拱月之勢，使得孫河儼然中央別墅區(qū)的“掌心”。

接棒中央別墅區(qū)

如今，北京已有8大或10大別墅區(qū)之說，其中不乏新出現(xiàn)的“啤酒式”別墅區(qū)，花樣名目多，泡沫自然也多。而作為北京市最早形成的高端聚居區(qū)，中央別墅區(qū)被稱作“白酒式”的板塊，歷史最早，亦是歷久彌香。這不僅得益于中央別墅區(qū)近20年來的發(fā)展積淀，使其具有難以復(fù)制的國際化教育、生活、社交資源配套；更得益于中央別墅區(qū)四大板塊的“連續(xù)接棒”，不斷給區(qū)域賦予新的樓市價(jià)值。

孫河就是新一任的“接棒者”，它正在承接中央別墅區(qū)高端居住需求的升級。之所以被業(yè)界稱為“中央別墅區(qū)的手掌心”，因?yàn)閷O河組團(tuán)占據(jù)中央別墅區(qū)最中間區(qū)域，東邊是最早期發(fā)展起來的天竺板塊，南邊是香江別墅板塊，又稱大湖板塊，北邊是后沙峪板塊，是目前相對較為活躍的樓市板塊。

而這個(gè)“掌心”不僅被其他板塊的配套資源所環(huán)繞，距離北京市城市核心區(qū)更近，同時(shí)擁有溫榆河綠色休閑的配套，使得區(qū)域具有打造城市別墅產(chǎn)品的可能性。

龍湖地產(chǎn)的相關(guān)人員表示，龍湖在孫河的別墅項(xiàng)目龍湖雙瓏原著將主打“第一居所”的概念，因?yàn)閷O河相對靠近城市核心區(qū)位，又緊鄰京東北重點(diǎn)區(qū)域大望京板塊，屬于“逆城市化”現(xiàn)象中新出現(xiàn)的城市別墅土地供應(yīng)，并非傳統(tǒng)意義上的郊區(qū)別墅。

按北京市政府的相關(guān)規(guī)劃顯示，孫河組團(tuán)是集高端商業(yè)休閑服務(wù)設(shè)施、高品質(zhì)居住社區(qū)為一體的綜合功能區(qū)，西南至李天高速，東至京順路，北至規(guī)劃溫榆河西南濱河路。區(qū)域規(guī)劃用地面積283.8公頃，其中建設(shè)用地120公頃，已全部納入土地儲(chǔ)備，這意味著孫河還具有充足的土地供應(yīng)潛力。

在交通區(qū)位方面，孫河鄰近順義空港城、望京、東壩等北京重要功能區(qū)，更擁有“一鐵雙橫四縱”的立體交通網(wǎng)。孫河組團(tuán)處于京順路交通走廊，緊鄰地鐵15號(hào)線孫河站，周邊已有京平、京承、機(jī)場三條高速公路，路網(wǎng)交通可謂四通八達(dá)，這些交通動(dòng)脈給孫河區(qū)域帶來了更多的機(jī)會(huì)。

規(guī)劃先行的豪宅區(qū)

“政府有意預(yù)留孫河這片地”，業(yè)內(nèi)人士透露，隨著城市土地供應(yīng)的趨緊，朝陽區(qū)有意將孫河的規(guī)劃向著順義中央別墅區(qū)靠攏，而今年將是孫河土地的重要放量期。

今年5月8日，北京市國土資源局公布了2013年度北京市第一批擬供應(yīng)的239宗土地信息，其中朝陽區(qū)推出的5宗土地都在孫河，總體量為62.82萬平米，目前已經(jīng)出讓的三宗土地的容積率都在1.4以內(nèi)。毫無疑問，朝陽孫河的土地市場將持續(xù)升溫發(fā)酵，在未來的幾年內(nèi)，孫河將成為北京的頂級豪宅聚集區(qū)。

在“十二五”規(guī)劃中，孫河組團(tuán)已被列為朝陽區(qū)十大發(fā)展基地“溫榆河生態(tài)休閑區(qū)”中的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。早在2010年，朝陽區(qū)將孫河組團(tuán)定義為“集高端商業(yè)休閑服務(wù)設(shè)施、高品質(zhì)居住社區(qū)為一體的綜合功能區(qū)”。

北京市規(guī)劃學(xué)會(huì)秘書長高毅存認(rèn)為，城市高端別墅區(qū)的形成，一般都是依據(jù)自然環(huán)境及相關(guān)優(yōu)勢配套而自發(fā)形成的，并非政府的有意為之。比如中央別墅區(qū)的早期形成，很大程度上和其濱水的區(qū)域優(yōu)勢相關(guān)，濱水的生活環(huán)境和濕地的自然景觀能為別墅社區(qū)提供良好的外部環(huán)境。此外，靠近機(jī)場的區(qū)位優(yōu)勢，也是中央別墅區(qū)獲得第一批外籍居住者青睞的重要原因。

但是，孫河地塊卻是“反其道而行之”，政府的相關(guān)規(guī)劃措施主導(dǎo)著區(qū)域整體的轉(zhuǎn)型升級過程。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，孫河在2010年拆遷改造之前，不過是溫榆河畔的普通村落群，雖然被中央別墅區(qū)包圍環(huán)繞，卻猶如“城中村”一般并未受益區(qū)域價(jià)值的提升。而朝陽區(qū)政府對孫河的整體規(guī)劃，極大地提升了土地價(jià)值，也促進(jìn)了整個(gè)中央別墅區(qū)的聚集和再次生長。

自1997年中央別墅區(qū)的概念被首次提出，區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)值連年攀升，成為了吸引周邊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目主動(dòng)靠攏的“吸鐵石”。此后，中央別墅區(qū)的范圍越來越向外延伸，擴(kuò)展至機(jī)場高速路與溫榆河相交的三角區(qū)。如今，隨著京承高速的通車以及機(jī)場高速北線的擴(kuò)建，中央別墅區(qū)沿溫榆河向西北、東南兩個(gè)方向延伸，上延至立湯路區(qū)域，下至朝陽一帶。而原本不在中央別墅區(qū)定義內(nèi)的朝陽，也開始主動(dòng)向順義靠攏。

外籍人士扎堆

“我們曾經(jīng)想拍中央別墅區(qū)的區(qū)域宣傳片，但是把攝像師難倒了，因?yàn)椴徽撛趺慈【?，這里看上去并不奢華”，一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，中央別墅區(qū)的精神氣質(zhì)是去浮華、不張揚(yáng)，擁有成熟高端居住社區(qū)的氣韻。

因?yàn)榭拷嗌韧鈬桂^區(qū)，中央別墅區(qū)吸引著最早一批在北京工作居住地外籍人士。行走在中央別墅區(qū)的街頭，常?？梢娡饧彝コ鲇?。在孫河區(qū)域東北部的北東花鳥市場，常?？梢娡饧櫩??！八麄兘?jīng)常騎著自行車來買東西，并不開豪車，比較低調(diào)?！币晃划?dāng)?shù)鼗ń掣嬖V記者。

正因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)居住著大量的外籍人士，中央別墅區(qū)擁有幾乎全北京最為國際化的配套設(shè)施。早在1988年，該區(qū)域就已成立鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部。1994年，京西國際學(xué)校成立。隨后，國際馬術(shù)俱樂部、高爾夫俱樂部、國際學(xué)校、國際化購物中心和商務(wù)會(huì)所等高端配套相繼進(jìn)駐。

據(jù)悉，中央別墅區(qū)共擁有14所國際學(xué)校，占北京市國際學(xué)校的68%；共擁有7家高爾夫球場，擁有126個(gè)球洞；國際化的馬術(shù)俱樂部6家。中央別墅區(qū)域內(nèi)高端的生活配套、成熟的居住氛圍、國際化的生活方式，都未孫河成為新高端生活區(qū)奠定了良好的基礎(chǔ)。

此外，溫榆河夾岸的自然生態(tài)和天然濕地環(huán)境，形成了167平方公里的“溫榆河綠色生態(tài)走廊”，使這一帶成為北京市最宜居的高端居住區(qū)域。