裴文靜

摘要：隨著商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，此項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也逐步暴露出來。因此，正確認(rèn)識(shí)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的類型，結(jié)合個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的原因，提出防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，對(duì)促進(jìn)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展具有重要意義。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范；風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

一、引言

隨著我國(guó)住房體制改革的進(jìn)行，國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)獲得持續(xù)、快速發(fā)展，為銀行提供了重要的利潤(rùn)來源。雖然我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開辦時(shí)間不長(zhǎng)，各銀行都把該項(xiàng)貸款當(dāng)作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但1995年的日本住房金融事件和2008年的美國(guó)次貸危機(jī)都足以證明：住房貸款風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，便會(huì)迅速擴(kuò)展為大面積的金融風(fēng)險(xiǎn)，危及宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。以史為鑒，分析研究我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及其管理狀況，對(duì)加強(qiáng)銀行貸款安全，防范金融風(fēng)險(xiǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的種類

由于各種不確定性因素的影響，銀行個(gè)人住房貸款的實(shí)際收益與預(yù)期收益會(huì)產(chǎn)生一定的偏差，從而引起銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)主要包括如下幾種：

1.違約風(fēng)險(xiǎn)

違約風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房貸款中最為常見的，引發(fā)借款人違約的原因很多，主要表現(xiàn)為：一方面，因?yàn)榻】?、婚姻、失業(yè)、收入下降以及自然災(zāi)害等各種不確定性因素變動(dòng)的影響，致使借款購(gòu)房者收入減少、支出增大從而喪失了還貸能力。另一方面，部分炒房者由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和估計(jì)不足，一旦投資或投機(jī)失敗，資金周轉(zhuǎn)不靈就會(huì)影響到銀行貸款的償還。

2.操作風(fēng)險(xiǎn)

銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)方面存在著操作風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為：一些信貸人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，難以識(shí)別一些房貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)，從而形成貸前調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)；一些銀行為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額，在住房貸款審批時(shí)放松條件，簡(jiǎn)化手續(xù)，將款項(xiàng)帶給一些風(fēng)險(xiǎn)較高的借款人，從而形成貸時(shí)審查風(fēng)險(xiǎn)；由于住房貸款期限長(zhǎng)、筆數(shù)多、影響因素多以及銀行缺乏貸款發(fā)放后有效的跟蹤和監(jiān)控手段，從而形成貸后管理風(fēng)險(xiǎn)。

3.宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)

在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策不斷加強(qiáng)的情況下，個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯。如果房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)潮席卷全國(guó)大中城市，房?jī)r(jià)下跌的幅度遠(yuǎn)超過市場(chǎng)預(yù)期，那么個(gè)人住房貸款的違約率將會(huì)明顯上升。個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)，多為10年—30年，如果購(gòu)房者在房?jī)r(jià)很高時(shí)貸款買房，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌時(shí)，原先貸款買的住房此時(shí)就會(huì)成為“負(fù)資產(chǎn)”，則會(huì)出現(xiàn)部分購(gòu)房者停止償還貸款，使銀行承擔(dān)斷供的風(fēng)險(xiǎn)。

4.欺詐風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱加上監(jiān)管的不嚴(yán)格，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了緩解資金困難或者解決樓盤銷售不暢的問題，采用各種手段騙取銀行貸款。比如開發(fā)商和購(gòu)房者（借款人）串通起來，在購(gòu)房合同中提高房?jī)r(jià)以獲得銀行更多貸款，事后開發(fā)商再將超收的房款退還給借款人。此外，開發(fā)商以本單位職工或者其他關(guān)系人冒充購(gòu)房人，通過“假按揭”的方式套取銀行信貸資金的行為屢屢發(fā)生，給銀行造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

三、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的原因

1.風(fēng)險(xiǎn)控制制度不健全

目前我國(guó)個(gè)人信用管理體系正在建設(shè)過程中，個(gè)人信用檔案及個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制不健全，個(gè)人收入及財(cái)產(chǎn)狀況難以實(shí)現(xiàn)真實(shí)透明。由于個(gè)人信用信息的缺失，很多商業(yè)銀行在貸前調(diào)查時(shí)經(jīng)常僅憑借款人的身份證明、單位出具的個(gè)人收入證明等簡(jiǎn)單的資料進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷，而個(gè)人收入證明包括資產(chǎn)證明等很容易弄虛作假，銀行信貸審查人員僅憑這些證明材料及職業(yè)經(jīng)驗(yàn)做出的判斷，其潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)很大。再加上當(dāng)前我國(guó)的社會(huì)保障體系不完善，廉租房建設(shè)落后，政策傾向于保護(hù)居民的基本居住權(quán)，致使銀行在借款人違約后處置房屋抵押物時(shí)受到的阻力較大，這種情況會(huì)助長(zhǎng)一部分借款人的違約行為，進(jìn)一步加大銀行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展欠規(guī)范

房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，對(duì)帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。為了推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，地方政府對(duì)房地產(chǎn)公司的設(shè)立審批往往比較寬松，致使房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜、良莠不齊，部分房地產(chǎn)公司資金實(shí)力弱，資信狀況差，經(jīng)營(yíng)管理水平低。為了獲取更高的利潤(rùn)，一些開發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)過程中故意違規(guī)超建，導(dǎo)致房屋建成后無法順利辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等證件，一旦借款人違約，商業(yè)銀行對(duì)此類貸款實(shí)際上難以有效行使抵押權(quán)。此外，由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商的誠(chéng)信度不夠，在期房交易中還存在房屋質(zhì)量、面積、小區(qū)環(huán)境等與購(gòu)房合同中的約定不符等現(xiàn)象，致使借款人與房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，也不利于銀行個(gè)人住房貸款的收回。

3.個(gè)人住房貸款管理機(jī)制不完善

由于個(gè)人住房貸款是以借款人所購(gòu)房屋為抵押進(jìn)行放貸，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的形勢(shì)下，個(gè)人住房貸款被各家商業(yè)銀行均視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一些銀行甚至不顧一切地?cái)U(kuò)大這個(gè)市場(chǎng)份額，而忽視其中潛在的風(fēng)險(xiǎn)。加上我國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開辦時(shí)間不長(zhǎng)，還未形成一套完整的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理運(yùn)作機(jī)制，缺乏科學(xué)合理的業(yè)務(wù)流程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和控制系統(tǒng)，影響了銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。

四、加強(qiáng)我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管與調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r直接影響著個(gè)人住房貸款的發(fā)展，為了降低銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保障購(gòu)房者的利益，政府應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，堅(jiān)決禁止資質(zhì)差、信用差的公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，監(jiān)管部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)商的監(jiān)督管理，隨時(shí)了解工程的質(zhì)量和進(jìn)度，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格要求承建方按照設(shè)計(jì)方案進(jìn)行施工，以避免所交付房屋與購(gòu)房合同出現(xiàn)偏差引起的糾紛。

準(zhǔn)確把握國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及金融市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響，有利于防范和控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)，掌握我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和個(gè)人收入的變動(dòng)狀況，通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)和個(gè)人收入比例的變化進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)及個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的大小，作為風(fēng)險(xiǎn)防范的參考依據(jù)。

2.完善銀行個(gè)人住房貸款管理機(jī)制

（1）加強(qiáng)貸前調(diào)查分析

加強(qiáng)貸前調(diào)查分析是預(yù)防個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在貸前調(diào)查階段，信貸人員應(yīng)注重了解借款人購(gòu)房的動(dòng)機(jī)是自住還是投資，根據(jù)不同的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，考慮借款人的收入、資產(chǎn)狀況等因素進(jìn)行分析決策。因?yàn)樽宰≠?gòu)房的貸款期限一般較長(zhǎng)，每期償還額較小，借款人違約的概率較低；而借款人以投資為目的進(jìn)行購(gòu)房，一般借款期限較短，債務(wù)人的償債負(fù)擔(dān)較重，發(fā)生違約的可能性較大，對(duì)此類貸款的發(fā)放更應(yīng)慎重。

（2）掌握個(gè)人財(cái)產(chǎn)收支狀況

為了保障銀行個(gè)人住房貸款的安全，降低借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)該花大力氣建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)的收支賬戶，掌握借款人的財(cái)產(chǎn)收支狀況。銀行可以借助于銀行卡、信用卡、手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等電子金融產(chǎn)品，及時(shí)掌握借款人的資金來源與流向，一旦發(fā)生資金收支異常，就應(yīng)提高警惕，及時(shí)采取相應(yīng)措施防止貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)商和樓盤的監(jiān)管

銀行應(yīng)該指定專人負(fù)責(zé)，對(duì)樓盤實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理狀況及樓盤的銷售進(jìn)度，根據(jù)開發(fā)商提出的個(gè)人貸款需求來判斷其經(jīng)營(yíng)是否正常，對(duì)存在的異常狀況做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理，降低“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及造成的損失。

3.建立和完善個(gè)人住房信貸保障制度

建立個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)制度，是降低我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)重要舉措。因?yàn)閭€(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中相當(dāng)一部分是由于借款人健康、失業(yè)或收入下降等原因?qū)е缕錈o力繼續(xù)履行貸款合同。為此，政府可以嘗試建立專門的政策性住房貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，針對(duì)低收入者開辦住房抵押貸款保險(xiǎn)以此來轉(zhuǎn)嫁銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。此外，可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，組建全國(guó)統(tǒng)一的政策性住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，不以盈利為目的，收取較低的擔(dān)保費(fèi)用，主要為中低收入家庭貸款購(gòu)房提供一定擔(dān)保，以分散和降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

4.加大住房保障供應(yīng)

我國(guó)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)很有限，覆蓋比例非常低，迫使大量低收入者不得不借款購(gòu)買商品房，這一群體的償還能力本身就小，一旦發(fā)生意外事故，必然會(huì)影響到銀行貸款的安全。因此，我國(guó)應(yīng)該在建設(shè)商品房的同時(shí)大力發(fā)展廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，擴(kuò)大住房二級(jí)市場(chǎng)。這樣既有利于銀行正常行使抵押權(quán)，順利處置抵押房屋，又能保證借款人的基本居住條件。

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