解其斌　張杰英

摘 要：按揭作為一種擔(dān)保方式，在中國(guó)相關(guān)法律中缺乏明確的物權(quán)形式規(guī)定。因此，必須透視中國(guó)商品房按揭的現(xiàn)狀，討論中國(guó)商品房按揭的立法性質(zhì)，進(jìn)而提出中國(guó)商品房按揭制度的立法構(gòu)想，尋求按揭制度與中國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保法之間的契合。創(chuàng)設(shè)具有中國(guó)特色的讓與擔(dān)保法律制度，對(duì)于按揭的特殊之處，特別條文規(guī)定，從而規(guī)制按揭法律關(guān)系。

關(guān)鍵詞：按揭制度；立法爭(zhēng)議；立法構(gòu)想；商品房

中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）06-0079-02

由于中國(guó)恪守物權(quán)法定主義，在《擔(dān)保法》等法律中沒有按揭這種物權(quán)形式，其他法律、行政法規(guī)、地方規(guī)章雖有言者，但仍視按揭為抵押權(quán)。所以，透視中國(guó)商品房按揭的現(xiàn)狀，尋求按揭制度與中國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保法之間的契合，探尋中國(guó)擔(dān)保法律制度的變革與創(chuàng)新，以構(gòu)筑中國(guó)更為安全、簡(jiǎn)潔的擔(dān)保法律制度就具有積極的意義。

一、中國(guó)商品房按揭現(xiàn)狀透視

1.法律性質(zhì)界定不清。目前基本將商品房按揭定性為房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）抵押的范疇。按揭實(shí)務(wù)中，中國(guó)內(nèi)地各銀行在其提供的合同文本上，常常是按揭與抵押不分，表述上使用的是“按揭（抵押）貸款合同”，稱借款人為“抵押人”，貸款方為“抵押權(quán)人”，這一點(diǎn)或許與香港不重視按揭與抵押相區(qū)分的實(shí)務(wù)有關(guān)。部門規(guī)章和地方立法上，對(duì)商品房按揭這種特殊的融資方式給予了肯定，但大都是放在有關(guān)房地產(chǎn)抵押的專門文件中加以規(guī)定，在定性上大多采取一種回避的態(tài)度。如最高院關(guān)于擔(dān)保法的解釋也是用“抵押權(quán)”表述，文義上根本不提及“按揭”，只是于解釋上包括或指向了“按揭”這種情形而已，即使有的地方立法專門提及“按揭”，但也是與抵押不作區(qū)分。建設(shè)部1997年發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，其中規(guī)定了“預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押”。這種抵押形式就是“按揭貸款”，屬香港法上的“公義式”擔(dān)保。由于“按揭貸款”概念生疏難懂，故《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》還是采用群眾易懂的直觀概念“預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款”。司法實(shí)務(wù)中也大抵視按揭為抵押。最高人民法院關(guān)于擔(dān)保法解釋出臺(tái)后，司法實(shí)踐中更是確認(rèn)了按揭是抵押。但是從法學(xué)理論上分析按揭與傳統(tǒng)民法的抵押兩者是有根本區(qū)別的。國(guó)際上大陸法系國(guó)家如法國(guó)、日本和英美法系國(guó)家，都對(duì)按揭與抵押作了區(qū)分。

2.按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)存有法律障礙。在實(shí)務(wù)中，將按揭與抵押等同，但按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)卻不能像依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)一樣。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式，是抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿未受清償時(shí)，可以從抵押物的變價(jià)價(jià)款中優(yōu)先受償。按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，主要是通過行使類似債權(quán)人代位權(quán)的方法得到實(shí)現(xiàn)。在傳統(tǒng)民法理論上，債權(quán)人的代位權(quán)與撤銷權(quán)共同構(gòu)成完整的債的保全制度。但這些做法在法律上是與實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)有很大區(qū)別的。司法實(shí)踐中，認(rèn)定按揭是抵押，但實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)又沒有具體的法律依據(jù)。如果實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)的方式是債權(quán)人實(shí)現(xiàn)代位權(quán)，又何必設(shè)定按揭擔(dān)保呢？有的學(xué)者認(rèn)為按揭在一定程序上是抵押權(quán)制度和債權(quán)人代位權(quán)制度的混合物，對(duì)債權(quán)不能獲得清償起預(yù)防和補(bǔ)救作用，是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種方式。

3.實(shí)現(xiàn)按揭的配套措施沒有法律根據(jù)。在按揭貸款中，銀行與承購(gòu)人簽訂按揭貸款協(xié)議時(shí)往往提出由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行擔(dān)保，如果按揭是一種債權(quán)物權(quán)化，那么開發(fā)商的擔(dān)保只是在按揭標(biāo)的物（期待權(quán)）價(jià)值以外的部分負(fù)擔(dān)保責(zé)任。期待權(quán)是債權(quán)，債權(quán)的擔(dān)保與對(duì)已設(shè)定“抵押”的擔(dān)保是具有本質(zhì)區(qū)別的，擔(dān)保法第28條規(guī)定，同債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)期待權(quán)價(jià)值以外的部分進(jìn)行擔(dān)保，將導(dǎo)致銀行在實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)、擔(dān)保權(quán)時(shí)沒有法律可循。銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的回購(gòu)協(xié)議，如果單獨(dú)從二者的關(guān)系來看，雙方在法律許可的范圍內(nèi)盡可自由約定，但銀行處置的是承購(gòu)人的合同權(quán)利（期待權(quán)），從理論上講，承購(gòu)人在按揭貸款時(shí)將權(quán)利讓渡（讓與）給銀行，但銀行在實(shí)現(xiàn)此權(quán)利時(shí)卻又沒有法律依據(jù)，如果銀行行使的是代位權(quán)，回購(gòu)協(xié)議的法律效力據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律的規(guī)定顯然是質(zhì)疑的。

二、中國(guó)商品房按揭的立法討論

雖然按揭在中國(guó)出現(xiàn)時(shí)間較短，且尚處在發(fā)展中，但是仍有必要在立法上予以規(guī)范，以滿足中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和按揭制度發(fā)展的需要，以此消除理論上的分歧和實(shí)踐中的混亂。按揭制度在英美法上已有完善的規(guī)范，中國(guó)立法大可借鑒。按揭是不同于抵押或質(zhì)押的一種擔(dān)保形式，應(yīng)予單獨(dú)規(guī)定。按揭與讓與擔(dān)保有相異之處，但也有諸多相同的特征，不應(yīng)并列立法。筆者的傾向是宜采用讓與擔(dān)保的名稱。理由是：第一，中國(guó)民法總體上是繼受大陸法的概念、術(shù)語(yǔ)、名稱和體系，而讓與擔(dān)保就是一個(gè)大陸法上的概念；第二，讓與擔(dān)?？梢悦鞔_地標(biāo)示其目的、功能、性質(zhì)和特點(diǎn)；第三，從立法技術(shù)上看，也是可行的。對(duì)于按揭的特殊之處，可以特別條文規(guī)定。實(shí)際上，合同法已經(jīng)在這方面做出了成功的示范。例如將借貸合同和和信貸合同統(tǒng)一規(guī)定為借款合同，然后對(duì)兩種合同的獨(dú)特之處，以特別條文規(guī)定。

三、中國(guó)商品房按揭的立法構(gòu)想

創(chuàng)設(shè)科學(xué)的讓與擔(dān)保制度，是理清按揭擔(dān)保法律關(guān)系的前提和基礎(chǔ)。中國(guó)商品房按揭應(yīng)定位于讓與擔(dān)保，但按揭涉及到房地產(chǎn)、金融等多個(gè)領(lǐng)域，有其獨(dú)特性和獨(dú)立性，按揭制度應(yīng)有專門的法律法規(guī)來調(diào)整，建立一整套相關(guān)法律制度共同完成規(guī)制按揭法律關(guān)系的重任。

（一）讓與擔(dān)保制度是理清按揭法律關(guān)系的前提和基礎(chǔ)

中國(guó)大陸讓與擔(dān)保制度創(chuàng)設(shè)的基礎(chǔ)之一，便是奠定該制度的理論基石。首先，當(dāng)屬合理的讓與擔(dān)保法律構(gòu)成之構(gòu)筑，旨在維護(hù)當(dāng)事人之間的權(quán)益均衡以保障讓與擔(dān)保交易的內(nèi)部安全。其體現(xiàn)為將讓與擔(dān)保作為一項(xiàng)與抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)相并列的獨(dú)立的擔(dān)保物權(quán)。其次，讓與擔(dān)保權(quán)公示方式的設(shè)計(jì)，意在消除讓與擔(dān)保帶給第三人的風(fēng)險(xiǎn)以保障讓與擔(dān)保交易的外部安全。最后，作為讓與擔(dān)保權(quán)制限物權(quán)化之具體展開的容納感與擔(dān)保內(nèi)外部效力理論。其中，容納感與擔(dān)保的內(nèi)部效力體現(xiàn)在擔(dān)保債權(quán)的范圍、標(biāo)的物的范圍、標(biāo)的物的利用關(guān)系、讓與擔(dān)保的實(shí)行方式以及標(biāo)的物的保管責(zé)任等方面。而讓與擔(dān)保的外部效力則體現(xiàn)在當(dāng)事人與一般第三人之間的關(guān)系，以及當(dāng)事人與各自的第三債券人之間的關(guān)系兩個(gè)方面。

（二）調(diào)整中國(guó)房地產(chǎn)按揭應(yīng)遵循的原則

中國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)于房地產(chǎn)按揭制度這種擔(dān)保方式有所涉及尚無明確的法律規(guī)定，未能正確理解按揭的本質(zhì)。立法調(diào)整按揭制度應(yīng)該遵循以下三個(gè)原則：

1.物權(quán)法定原則。讓與擔(dān)保及立法化問題固然亟待解決，但僅就按揭實(shí)踐操作而言，因按揭的設(shè)定必須采用公示登記制度，按揭實(shí)行必須采用清算制度，因此按揭早已在實(shí)踐中被物權(quán)化了，其效力與普遍認(rèn)可的擔(dān)保物權(quán)一一抵押并無二致。目前要做的工作，僅是以立法的形式規(guī)范按揭，使習(xí)慣法升華為成文法。故而，以立法的形式確認(rèn)按揭的公示和清算主義，就是堅(jiān)持了按揭的物權(quán)法定主義。

2.合同自由原則。現(xiàn)實(shí)中的絕大多數(shù)房地產(chǎn)按揭借款合同都是銀行根據(jù)自己制訂的業(yè)務(wù)規(guī)則而單方面制訂的格式合同，有的甚至將本應(yīng)該有合同約定的事項(xiàng)通過銀行的工作制度加以規(guī)定，明顯地剝奪了按揭人的契約自由。

3.保證按揭當(dāng)事人權(quán)利平衡原則。規(guī)范中國(guó)按揭制度應(yīng)該考慮到對(duì)按揭雙方當(dāng)事人權(quán)益的保護(hù)，以使其處于一種相對(duì)平衡的狀態(tài)，這樣才能有利于按揭制度發(fā)揮其積極的社會(huì)功能。

（三）立法調(diào)整中國(guó)商品房按揭應(yīng)確立的制度

1.公示制度。關(guān)于按揭權(quán)的設(shè)定，應(yīng)該比照抵押的設(shè)定程序，以立法的形式確定公示制度，以登記作為按揭成立的生效要件。只有采用公示制度，方可有效地使被擔(dān)保的債權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗第三人和優(yōu)先受償?shù)男Я?，并且使按揭?quán)成為真正意義上的擔(dān)保物權(quán)。目前的做法是因?yàn)榘唇疑袩o法律規(guī)定，實(shí)踐部門為使擔(dān)保行為更為合法化而做的規(guī)定，在未來按揭制度合法化和完善化之后，可以取消現(xiàn)有按揭自動(dòng)轉(zhuǎn)化為抵押，或稱“重新辦理抵押登記手續(xù)”的規(guī)定，以節(jié)約按揭成本。

2.清算制度。按揭權(quán)人的清算義務(wù)亦是按揭制度的重要組成部分。按揭雙方當(dāng)事人訂立按揭合同時(shí)，應(yīng)該約定按揭實(shí)行的方法。按揭合同往往規(guī)定清算方法而不是取得所有權(quán)的方法。例如，可以約定換價(jià)方式，以雙方均滿意的最佳價(jià)格完成房屋的換價(jià)，以節(jié)約交易成本；在自由換價(jià)不成的前提下，可以選擇變賣或拍賣方式以實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)。當(dāng)然，實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)無論采取何種形式，按揭權(quán)人均需履行清算義務(wù)。

3.效力制度。一方面，按揭的對(duì)內(nèi)效力。目前中國(guó)按揭的適用范圍仍應(yīng)定位于商品房信貸融資市場(chǎng)，而不應(yīng)任意擴(kuò)大化。作為按揭擔(dān)保的標(biāo)的物，應(yīng)是正在建設(shè)中的房產(chǎn)或雖已建成但未辦理房產(chǎn)證的房產(chǎn)。對(duì)于正在建設(shè)中的房產(chǎn)，應(yīng)規(guī)定其完工的程度，從而盡量減少購(gòu)房人和銀行權(quán)益不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。按揭的實(shí)行方式，亦可由雙方當(dāng)事人在保證清算的前提下自由約定。另一方面，按揭的對(duì)外效力。（1）按揭當(dāng)事人與一般第三人之間的關(guān)系。對(duì)方當(dāng)事人均可對(duì)受讓第三人行使返還請(qǐng)求權(quán)。如果第三人侵害按揭標(biāo)的物，則無論按揭人還是按揭權(quán)人均可行使損害賠償請(qǐng)求權(quán)。（2）按揭權(quán)人與按揭人的第三債權(quán)人的關(guān)系。如果按揭標(biāo)的物變價(jià)后仍不能清償債務(wù)，按揭權(quán)人可以一般債權(quán)人身份參與對(duì)按揭人的破產(chǎn)清算。（3）按揭人與按揭權(quán)人的債權(quán)人的關(guān)系。按揭擔(dān)保中所設(shè)定的讓與，只是形式上的讓與，其實(shí)質(zhì)是以財(cái)產(chǎn)權(quán)益擔(dān)保債務(wù)的履行，在債務(wù)清償?shù)那闆r下，按揭人有權(quán)贖回該財(cái)產(chǎn)權(quán)益，因此按揭權(quán)人的債權(quán)人不得就其作為按揭權(quán)人的財(cái)產(chǎn)享有請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)按揭權(quán)人怠于行使債權(quán)時(shí)，按揭權(quán)人的債權(quán)人可以行使代位請(qǐng)求權(quán)；當(dāng)按揭權(quán)人破產(chǎn)時(shí)，按揭人有義務(wù)向按揭權(quán)人的債權(quán)人清償債務(wù)。

4.消滅制度。按揭可以因以下三個(gè)原因而消滅：（1）按揭擔(dān)保的債權(quán)消滅。（2）按揭標(biāo)的物因不可抗力事件而滅失。（3）按揭因?qū)嵭卸麥纭?/p>

此外，為完善按揭制度，體現(xiàn)這種擔(dān)保形式的特征和價(jià)值，減少實(shí)踐中可能出現(xiàn)的分歧，有必要在法律層面上對(duì)權(quán)利轉(zhuǎn)移作出明確的規(guī)定。當(dāng)事人之間也應(yīng)在按揭合同中作出此項(xiàng)意思表示，載明銀行作為按揭權(quán)人的處分權(quán)利。