亢冬偉 羅偉玲

摘 要：當前房地產咨詢業(yè)市場需求不足，房地產咨詢企業(yè)規(guī)模小、專業(yè)化不足以及房地產咨詢人員素質不高，其根源在于房地產咨詢業(yè)制度的缺失，提出通過建設房地產咨詢行業(yè)協(xié)會來加強對房地產咨詢行業(yè)的統(tǒng)一管理，提高行業(yè)社會地位，并加強對房地產咨詢人員素質、繼續(xù)教育和資信的管理、加強對房地產咨詢機構資質與信譽的管理，建立房地產咨詢行業(yè)自律準則，以此來規(guī)范房地產咨詢業(yè)的發(fā)展。

關鍵詞：房地產咨詢 制度缺失 制度建設

房地產咨詢，是為房地產經濟活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務并收取傭金的一種有償?shù)闹薪榛顒?，具體可分為信息咨詢、投資決策咨詢和房地產管理咨詢業(yè)務三大類。房地產咨詢業(yè)在西方被稱之為“智力服務業(yè)”，其專業(yè)性、個案性強，且實施效果是衡量咨詢服務質量的有效手段，因此對從業(yè)人員的素質要求非常高。本文擬從我國房地產咨詢業(yè)的現(xiàn)狀、房地產咨詢業(yè)制度建設的必要性出發(fā)，提出房地產咨詢業(yè)制度建設的框架，為推動房地產咨詢業(yè)健康快速發(fā)展提供借鑒。

一、我國房地產咨詢業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實制度缺失

（一）我國房地產咨詢業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

我國房地產咨詢行業(yè)是隨著商品房市場的啟動和發(fā)展而逐步發(fā)展起來的，經歷十多年的發(fā)展歷程。目前，盡管我國存在大量房地產咨詢活動和房地產咨詢的市場需求，但通常是依附于其他業(yè)務的，還不是一個獨立的服務業(yè)門類。如房地產經紀代理業(yè)務過程中，應顧客的要求為其提供有關的市場信息或為其解釋有關的法規(guī)政策。房地產策劃代理業(yè)務也是較為常見的房地產咨詢服務活動。

提供房地產咨詢業(yè)務的機構主要有以下幾種。一種是“半官方機構”。比如高校的房地產研究中心，主要承接房地產研究的縱向課題，為政府管理部門或企業(yè)提供決策咨詢。他們?yōu)槠髽I(yè)做咨詢，具有信息獲取以及與官方關系的優(yōu)勢，但面向市場的咨詢業(yè)只是其附屬業(yè)務。

第二種是國內房地產咨詢企業(yè)。部分企業(yè)專業(yè)從事房地產咨詢業(yè)務，如山東蘭德咨詢有限公司，部分是國內“綜合型”企業(yè)，如北大縱橫、新華信等。這類企業(yè)所涉獵的行業(yè)較多，包括電子、化工、汽車、冶金等，房地產咨詢只是其中之一。

第三種是國外的咨詢企業(yè)，如麥肯錫、SAP、IBM等。這些企業(yè)主要為國內大型企業(yè)、包括房地產企業(yè)從事戰(zhàn)略咨詢、ERP咨詢、財務咨詢等，一般收費較高。

（二）我國房地產咨詢業(yè)發(fā)展存在的問題及其根源

當前，我國房地產咨詢業(yè)發(fā)展的問題主要如下：

1.咨詢意識落后，大規(guī)模的客戶市場尚未形成

對我國房地產行業(yè)來說，專業(yè)咨詢服務的相對滯后很大程度上受客戶群錯誤觀念的影響。相當多的開發(fā)商和投資置業(yè)者需要專業(yè)的房地產咨詢服務，但并不看中和信任當前的房地產咨詢，或是抱著“求人不如求己”的思想。根據(jù)新華信管理咨詢行業(yè)年度報告統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在接受過咨詢的上市公司中，只有16%的客戶認為對業(yè)績的提升"作用明顯"，7%的客戶認為"有一定的作用"，其余客戶則認為"沒有明顯的作用"。[1]社會咨詢意識較落后，大規(guī)模的客戶市場尚未形成。

2.咨詢機構規(guī)模小、專業(yè)化不足

在我國，除一些從事營銷策劃和銷售代理業(yè)務的咨詢機構已形成一定規(guī)模以外，提供咨詢服務的機構多數(shù)規(guī)模較??；且這些房地產咨詢機構多以中介為主，提供房地產經紀、評估，兼營房地產咨詢業(yè)務。在這種混合型的經營模式下，無論是信息咨詢還是投資決策咨詢服務都很難達到專業(yè)服務高水準的要求。受自身素質的限制，這些小機構將很難滿足客戶不斷提高的咨詢服務需求，面臨優(yōu)勝劣汰的命運。

3.咨詢人員整體素質不高

從房地產消費市場的需求變化上看，需求差異化逐漸形成并呈擴大之勢?，F(xiàn)實需求差異化的存在使得供需雙方都對高水平的市場調研、信息服務、項目咨詢、營銷策劃、銷售代理、置業(yè)顧問等業(yè)務產生了更多的需求，迫切要求房地產中介行業(yè)要以專業(yè)化的服務、正規(guī)化的經營來填補市場空白。而事實上，在房地產咨詢領域，專業(yè)、系統(tǒng)、一對一的咨詢服務，真正能為客戶帶來增值或達到預期目的的咨詢服務仍然較少。整體的咨詢服務質量不高。[2] [3]

二、我國房地產咨詢業(yè)制度建設的必要性

（一）制度建設是規(guī)范房地產咨詢行為的必要手段

房地產咨詢業(yè)所提供的是一種智力產品，與其它產業(yè)的區(qū)別在于它的成果是在從業(yè)人員的知識、經驗和智力中產生的咨詢報告。對房地產咨詢產品質量，無法像實體產品那樣有定量的檢驗標準，房地產咨詢產品質量只能通過其實施效果來衡量。而房地產咨詢產品的質量受房地產咨詢行為及從業(yè)人員的經驗和專業(yè)素質等因素的影響。因此，必須通過制度建設來規(guī)范房地產咨詢行為，明確房地產咨詢的從業(yè)人員素質要求及各項操作程序。

（二）制度建設是提高房地產咨詢行業(yè)影響力的必然要求

當前，房地產市場競爭日趨激烈，因此，在依靠自身資源成長的同時，越來越多的企業(yè)希望能借助“外腦”尋求幫助，以解決企業(yè)管理或技術上的有關難題，房地產咨詢的市場需求不斷增加。然而，當前房地產咨詢業(yè)發(fā)展不規(guī)范、從業(yè)人員素質不高、以及房地產咨詢機構的專業(yè)化、規(guī)?；蛔悖沟孟喈敹嗟拈_發(fā)商和投資置業(yè)者并不看中房地產咨詢，或是抱著“求人不如求己”的思想，對房地產咨詢缺乏足夠的信任。

三、我國房地產咨詢業(yè)發(fā)展的制度建設框架

鑒于房地產咨詢業(yè)的特點、當前我國房地產咨詢業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，我國房地產咨詢業(yè)的制度建設核心在于通過建立行業(yè)協(xié)會來加強對房地產咨詢行業(yè)的統(tǒng)一管理，提高房地產咨詢行業(yè)的社會地位，建立房地產咨詢行業(yè)的行業(yè)自律準則，加強對房地產咨詢人員的管理及咨詢機構運作的管理。

（一）房地產咨詢行業(yè)協(xié)會

幫助咨詢企業(yè)獲得認同和聲譽、開拓房地產咨詢行業(yè)市場。房地產咨詢業(yè)協(xié)會的宗旨在于：履行行業(yè)管理職能，協(xié)調和制定會員資格、行業(yè)準則、道德行為及服務規(guī)范；加強行業(yè)聯(lián)合與協(xié)作，做好政府、企業(yè)和咨詢公司間的紐帶和橋梁的作用，改善咨詢行業(yè)經濟環(huán)境，通過定期出版刊物、資料，不斷宣傳協(xié)會和咨詢企業(yè)；組織和進行咨詢人員的培養(yǎng)和考評，提供咨詢經驗、信息交流和進行咨詢人員培訓；協(xié)調各種社會關系，使咨詢企業(yè)在社會中樹立良好的咨詢形象。

（二）房地產咨詢人員的管理制度

對房地產咨詢人員的管理，主要從房地產咨詢業(yè)資格考試和認定、繼續(xù)教育及資信管理等方面著手，具體如下：

1.房地產咨詢業(yè)資格考試制度、資格認定制度

為了保證從業(yè)人員的高素質，凡要獲取執(zhí)業(yè)資格者，要通過以下程序：

1）考試資格審查：主要有兩方面。①學歷：報考者需有相關專業(yè)的學士、碩士、博士學位；②資歷：主要是工作經歷和經驗。

2）執(zhí)業(yè)資格考試：獲得考試資格的人參加資格考試，考試內容除了稅務、會計、統(tǒng)計、經濟、金融、規(guī)劃、管理等咨詢的基本理論與實務外，還應涵蓋房地產咨詢涉及的各項專業(yè)咨詢知識，包括土地及房地產的基本制度與政策、房地產市場及投資分析、房地產開發(fā)經營與管理、房地產咨詢實務等等。

2.房地產咨詢人員繼續(xù)教育制度

房地產咨詢企業(yè)是知識型企業(yè)，人力資源是其最重要的資源，其競爭力來源于知識型的員工。只有加強人員培訓，加強人力資本運營，才能提高咨詢公司的整體競爭力和咨詢業(yè)的整體形象。由行業(yè)協(xié)會制定繼續(xù)教育實施辦法，明確繼續(xù)教育的組織形式、培訓內容、培訓時間及監(jiān)督考核情況等，指導和規(guī)范房地產咨詢人員的繼續(xù)教育培訓工作。

3.房地產咨詢人員的資信管理制度

房地產咨詢師必須接受行業(yè)協(xié)會的行業(yè)自律管理和職業(yè)道德約束。行業(yè)協(xié)會對執(zhí)業(yè)咨詢師進行監(jiān)督和管理，定期對咨詢師的業(yè)績和信譽進行抽查，并通過客戶滿意度調查結果及業(yè)績等來對咨詢師的資信進行評定，行業(yè)協(xié)會記錄并定期公告發(fā)生業(yè)務過失或有違背職業(yè)道德的咨詢師，并可隨時取消其執(zhí)業(yè)資格。

（三）房地產咨詢機構的管理制度

1.房地產咨詢機構的注冊登記及資質認定制度

建立房地產咨詢機構的注冊登記和資質認定制度，具有相應資質等級的咨詢機構才能從事房地產咨詢活動，不同的資質等級對應不同的從業(yè)范圍。不同的資質等級在房地產咨詢師數(shù)量、業(yè)績、信譽、質量、財務狀況和管理制度等方面均有不同的要求。

2.房地產咨詢機構信譽管理制度

行業(yè)協(xié)會應當建立房地產咨詢機構信用檔案。房地產咨詢機構應當按照要求提供真實、準確、完整的房地產咨詢信用檔案信息。房地產咨詢機構信用檔案應當包括房地產咨詢機構的基本情況、業(yè)績、質量管理、客戶滿意度結果、客戶信息保密、良好行為、不良行為等內容。違法行為、被投訴舉報處理、行政處罰等情況應當作為房地產咨詢機構的不良記錄記入其信用檔案。

（四）房地產咨詢行業(yè)自律準則

為自覺維護房地產咨詢行業(yè)市場秩序，建立行業(yè)自律機制，促進房地產咨詢業(yè)的健康發(fā)展，由行業(yè)協(xié)會建立房地產咨詢行業(yè)自律準則，并倡議咨詢企業(yè)共同遵守。行業(yè)自律準則包括職業(yè)道德、房地產咨詢服務流程、質量控制、成果備案管理、客戶資料與信息保密、收費管理、回避與禁止行為、違背自律準則的處理等方面的內容，房地產咨詢人員和咨詢機構必須嚴格執(zhí)行。

參考文獻：

[1]易水寒.咨詢的"陷阱" 知識在咨詢業(yè)行業(yè)地位與作用[EB/OL]

[2] 王蕾，李元琛.中國咨詢業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展對策[J].科技情報開發(fā)與經濟，2007 （23）：94-95.

[3] 韓岳，李保東.我國咨詢業(yè)發(fā)展的制約因素分析[J].大學圖書情報學刊，2007 （6）：72-75.

[4] 陳柳欽.論我國現(xiàn)代咨詢業(yè)的發(fā)展[J].當代經濟管理，2008 （1）：46-49.