摘 要：近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象，表現(xiàn)為價(jià)格的不合理持續(xù)上漲，房地產(chǎn)商品的有效供給不足與無(wú)效供給過(guò)剩并存，市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，房地產(chǎn)的投機(jī)性需求日益增長(zhǎng)等。這些問(wèn)題不僅威脅著房地產(chǎn)金融的安全，也深刻影響了廣大人民的生活以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。本文總結(jié)了近年來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策的內(nèi)容及政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，在此基礎(chǔ)上，對(duì)當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控 經(jīng)濟(jì)政策 房地產(chǎn)市場(chǎng) 投資

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，物質(zhì)產(chǎn)品越來(lái)越豐富，房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題也逐漸成為人們的熱點(diǎn)話題，吸引著人們的目光。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，同樣受到相關(guān)的政策的影響，特別是國(guó)家宏觀調(diào)控中的經(jīng)濟(jì)政策的影響，為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫日益膨脹，國(guó)家有關(guān)部門通過(guò)采取有關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展，緩和社會(huì)生活矛盾，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的競(jìng)爭(zhēng)秩序，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，和諧運(yùn)行，使房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相和諧。

一、近年來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策

2010年的樓市是不平靜的樓市，宏觀調(diào)控一輪接著一輪：

1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ访鞔_二套房貸首付不得低于40%。

3月10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》。該通知明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。

4月14日“新國(guó)四條”出臺(tái)。其中最嚴(yán)厲的要屬對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》?！锻ㄖ访鞔_，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

6月4日，住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知，就商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確的規(guī)范。二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，認(rèn)房又認(rèn)貸。

9月29日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。《通知》規(guī)定，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。

10月19日，中國(guó)人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。

10月底，多家銀行總行已向分支行下發(fā)通知，從11月1日起，全面取消房貸七折利率，首套房首付最低30%，利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%；二套住房最低首付50%，利率執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率的1.1倍。

在房地產(chǎn)行業(yè)依然火爆上漲的背景下，2011年國(guó)家又出臺(tái)了兩項(xiàng)房?jī)r(jià)調(diào)控措施。2月17日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，共有八條內(nèi)容，簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”。4月27日，溫家寶總理在主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，并提出了八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。簡(jiǎn)稱為“新國(guó)八條”。

二、政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1、加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

首先，加息表達(dá)了央行的一個(gè)宏觀調(diào)控的信號(hào)，從而改變購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期，很多人就會(huì)從樓市退出來(lái)；

其次，加息會(huì)增加存款人的貨幣收入，增加貸款者的利息負(fù)擔(dān)，這會(huì)抑制投資者、投機(jī)者的購(gòu)房需求；

第三，加息會(huì)增加投機(jī)者囤房、開(kāi)發(fā)商囤地的機(jī)會(huì)成本，從而增加商品房的供給。加息主要是改變購(gòu)房者和售房者的成本收益曲線，通過(guò)“看不見(jiàn)的手”引導(dǎo)雙方自動(dòng)調(diào)整自己的行為，使供需雙方在動(dòng)態(tài)中達(dá)到一種均衡。

2、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征收的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。

開(kāi)征房產(chǎn)稅有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，有利于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱和投機(jī)行為，有利于改善人們購(gòu)房的理念，有利于抑制虛高的房?jī)r(jià)，使得房?jī)r(jià)回歸理性等。

3、限購(gòu)令

（1）限購(gòu)令的執(zhí)行，已經(jīng)迫使房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道。過(guò)度的投資保值投機(jī)已嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)的居住功能，一戶一房的調(diào)控目標(biāo)就是要還住房本來(lái)的居住本質(zhì)，確保更多以居住為主的居民的利益。

（2）限購(gòu)令固然是以行政強(qiáng)力遏制了購(gòu)房需求，其短期或?qū)φ{(diào)整房市有所影響，但正因?yàn)檎{(diào)控行為的非市場(chǎng)化，政策的連續(xù)性就讓人存疑。而這種對(duì)政策不可持續(xù)的預(yù)期，則可能對(duì)市場(chǎng)調(diào)控效果及政策信心造成損傷。

（3）“限購(gòu)令”的實(shí)際效果很有限，象征意義大于實(shí)際意義。首先，這是一項(xiàng)臨時(shí)性措施，對(duì)房?jī)r(jià)而言只能發(fā)揮臨時(shí)降溫作用，并不能真正改變市場(chǎng)預(yù)期。只要炒房客預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，炒房客就有可能千方百計(jì)繞開(kāi)規(guī)定。其次“一戶限購(gòu)一套房”的規(guī)定有漏洞。炒房客既可以借用暫時(shí)不買房人的身份證來(lái)炒房，還可以通過(guò)假離婚等方式來(lái)炒房。再者，如何發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者提供虛假信息騙購(gòu)也是個(gè)問(wèn)題。

4、限制銀行給房地產(chǎn)貸款

只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性充足無(wú)憂，房屋銷售價(jià)格就沒(méi)有降價(jià)壓力，同時(shí)受城市房地產(chǎn)資源稀缺性等因素影響，房屋售價(jià)還可能持續(xù)上漲，這是導(dǎo)致政府宏觀調(diào)控政策失效的主要原因之一，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源直接間接占比40%以上來(lái)自銀行貸款。

5、保障房

（1）有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)；

（2）有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)；

（3）保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系。

三、當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析的意義

通過(guò)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的研究，一方面可以了解國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的相關(guān)內(nèi)容及其功能，另一方面可以為有關(guān)的部門單位做出科學(xué)、合理的決策提供有效的依據(jù)。

1、通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究，為國(guó)家有關(guān)部門調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供依據(jù)。

通過(guò)對(duì)當(dāng)前國(guó)家有關(guān)部門采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，可以使國(guó)家有關(guān)部門了解政策的作用和功效，為國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)行事前控制，提前預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控效果，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其他產(chǎn)品市場(chǎng)可能產(chǎn)生或引起的效應(yīng)等進(jìn)行提前掌控，并為有關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)的問(wèn)題，具體問(wèn)題具體分析，采用具體的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策所產(chǎn)生的功效對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)癥下藥，避免政策適用不當(dāng)造成的附加損失，及時(shí)緩和問(wèn)題所帶來(lái)的附加矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家有關(guān)部門的掌控之下和諧發(fā)展。

2、通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)提供決策依據(jù)。

通過(guò)對(duì)當(dāng)前國(guó)家有關(guān)部門采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，有助于房地產(chǎn)企業(yè)了解國(guó)家采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的最終目標(biāo)，了解相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控力度，對(duì)何種情況產(chǎn)生影響，了解宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策可能導(dǎo)致本企業(yè)的損失有多少等等，為房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)、合理、合法的措施，防止和預(yù)防對(duì)企業(yè)造成損失，及時(shí)調(diào)整和轉(zhuǎn)舵，對(duì)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控后可能產(chǎn)生的威脅和機(jī)會(huì)進(jìn)行掌控，并為企業(yè)制定相關(guān)的戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)術(shù)計(jì)劃提供了有效的依據(jù)。

3、通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究，有助于解決民生問(wèn)題，緩解社會(huì)矛盾。

通過(guò)對(duì)當(dāng)前國(guó)家有關(guān)部門采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控過(guò)程中所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，有利于國(guó)家有關(guān)部門了解民生，了解人民的需要，及時(shí)有效的提供高效的公共產(chǎn)品和服務(wù)，幫助人民解決民生問(wèn)題，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)而引起了社會(huì)矛盾和沖突，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一個(gè)和諧的環(huán)境，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：吳楊（1982.01-），女，院校：南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)在職研究生大連班。