若寒

越來越多的中產(chǎn)階層出于移民、子女求學(xué)、財富安全等需求，投身海外購房大軍。但國外與國內(nèi)是完全不同的市場環(huán)境、法律法規(guī)，投資者應(yīng)當(dāng)學(xué)會用新的思維與方法買房。

“Chinsumer”，中國客，Chinese+consumer（中國人+消費者）的簡稱，專指那些在海外瘋狂購物的“中國掃貨者”。近年來，悉尼、墨爾本、黃金海岸等澳大利亞大城市房地產(chǎn)穩(wěn)定的回報吸引了眾多海外買家，其中不少就是來自中國的掃貨者。

根據(jù)澳大利亞外國投資評估委員會2012年度的報告，澳大利亞去年共審批房地產(chǎn)業(yè)申請10118件，為2008年的兩倍。其中，住宅投資價值197億美元，排名前兩位的是美國和中國。尤其是在悉尼的一些開發(fā)項目中，15%的房子被在國內(nèi)面臨限購的中國大陸投資者買走。

澳洲持牌地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉磊認(rèn)為，在海外購房，一定要用當(dāng)?shù)厝说乃季S判斷這個房子是否值得買。如今，越來越多的中產(chǎn)階層出于移民、子女求學(xué)、財富安全等需求，投身海外購房大軍。但國外與國內(nèi)是完全不同的市場環(huán)境、法律法規(guī)，投資者難以沿用在中國買房時幫你賺了大錢的思維與方法。

澳大利亞政府剛剛施行了一項投資者移民新政策，即投資500萬澳元（約合3299萬元人民幣）資產(chǎn)，可以拿到澳大利亞永久綠卡，沒有語言、學(xué)歷、經(jīng)商等要求。部分地區(qū)還加大了對首次購房者的補(bǔ)貼力度。尤其悉尼及附近衛(wèi)星城內(nèi)交通方便、學(xué)區(qū)好的公寓價格一直保持上升趨勢。精明的澳大利亞開發(fā)商修建了大量的apartment（公寓）供中國人買，因為澳大利亞人一般不住公寓。

澳洲天利集團(tuán)置業(yè)顧問Chole告訴記者，目前的中國購房大軍主要是三類人：首先是已經(jīng)在澳大利亞定居的華人。除了華人傳統(tǒng)上喜歡投資房地產(chǎn)外，澳大利亞聯(lián)邦和地方的稅收政策等，鼓勵消費者多買房，以促進(jìn)澳大利亞的經(jīng)濟(jì)。

其次是來自中國大陸的購房者。比如，許多在澳中國留學(xué)生已經(jīng)改變租宿舍的習(xí)慣，而開始買房。這背后的道理非常簡單，悉尼租房價格高，與其讓孩子每月交房租，不如讓孩子把租金作為房屋的分期付款，在孩子學(xué)業(yè)結(jié)束時，可以把房子再出售。由于房價的持續(xù)上漲態(tài)勢，這一進(jìn)一出，產(chǎn)生的利潤就可能填補(bǔ)學(xué)費拉下的虧空。

第三則是其他華人投資者。鄰近澳大利亞的一些島國，政治安全形勢并不穩(wěn)定，不少在這些國家積累了財富的華人，往往喜歡把資金用于在澳購置房產(chǎn)，以求安全。

在劉磊看來，如果購房目的是投資，一定要拋開個人喜好，通過對國際通行的房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)和指標(biāo)分析的結(jié)果來判斷這個房子是否值得購買。在這里，租售比、收入與房價比、失業(yè)率、空置率、租金回報率是你要考慮的幾個關(guān)鍵問題。

你還要對目標(biāo)城市的購房區(qū)域進(jìn)行劃分，其中最關(guān)鍵的是該區(qū)域的人口構(gòu)成、租賃和自住比、二手房的價格水平和銀行對該區(qū)域房產(chǎn)的價值評估?！斑@些數(shù)據(jù)代表了這套房子的真實價值，而那些房子本身的大小、位置、戶型等信息都是次要因素。”

Chole提醒投資者，在海外房產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)遵循三大原則：第一個原則是，對完全不熟悉的市場投資，可以尋求專業(yè)的機(jī)構(gòu)，了解當(dāng)?shù)厥袌龅那闆r；第二個原則是，投資海外時，要對房產(chǎn)交易時產(chǎn)生的稅費清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔(dān)：第三個原則是，了解自己感興趣的區(qū)域房產(chǎn)的租賃市場的交易狀況，考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)運行狀況，還要對房產(chǎn)管理中間產(chǎn)生的其他稅費有了解，規(guī)劃后看是否可以得到一個合理的租賃回報。

對于投資的項目，投資者相對考慮得更多的是能否達(dá)成移民條件，投資增值反而是次要目的。因此充分了解投資國的移民政策非常重要。

劉磊提醒投資者，用租售比來判斷當(dāng)?shù)貥鞘惺欠翊嬖谂菽?。即在你的目?biāo)購房區(qū)域內(nèi)，如果200個月至250個月的房屋租金可以購買到—套中等價位的房產(chǎn)，就說明當(dāng)?shù)貥鞘斜容^安全。

此外，家庭年收入與房屋均價比能夠幫你判斷當(dāng)?shù)胤績r是否合理。一般情況下，4-6年的家庭年收入是購買本區(qū)域中等價位房產(chǎn)比較合理的價格。這個數(shù)字在美國是4年，在澳洲是6年，在香港則是8年。

在國內(nèi)，如果你以租養(yǎng)貸，可能租金在還貸后還會有結(jié)余。但是在國外，單純看租金回報率是無法判斷出房地產(chǎn)市場的走勢的，還要另外參考通脹率、銀行存款利率和按揭貸款利率等。

此外，國際貨幣基金組織公布的數(shù)據(jù)顯示，未來40年，澳大利亞是人口增長最多的國家，其次是美國。在這樣的背景下，這兩個國家房地產(chǎn)的長期升值趨勢才可以保證。

在海外購房時，千萬別忽略土地的價值。國內(nèi)買居住用房，只有70年產(chǎn)權(quán)，而國外更多是永久產(chǎn)權(quán)。土地是有限資源，長期來看，土地的價值永遠(yuǎn)存在，而房產(chǎn)隨著時間的推移，會有損壞、折舊。

劉磊為我們舉例說明：李先生想在澳大利亞的墨爾本投資一套房產(chǎn)，目前他看好兩套房產(chǎn)，價格同樣是50萬澳元，一套是公寓，另一套是獨棟別墅。根據(jù)土地價值與建筑價值的比例比較原則可以判斷：在相同或接近的投資額度下，選擇土地價值與建筑價值比值高且是獨立地契的別墅，更勝一籌。

很多人會想，墨爾本市中心公寓是不是增值更快？但通過歷史數(shù)據(jù)推演和分析可以得出：在海外成熟的地產(chǎn)市場中，城鎮(zhèn)人口收入差別不大，醫(yī)療和教育資源配比也幾乎沒有差別的情況下，是不會出現(xiàn)長期市中心公寓上漲情況的?！翱罩寐屎妥饨鸹貓舐实母叩?，最終都是由該地區(qū)的供給和需求關(guān)系決定的，而非位置本身。”劉磊說。