周俊生

最近，部分一線城市又見(jiàn)捂盤(pán)惜售現(xiàn)象。原本用來(lái)控制開(kāi)發(fā)商隨意漲價(jià)的商品房預(yù)售證反而成為開(kāi)發(fā)商拖延人市的“擋箭牌”。一些開(kāi)發(fā)商明知報(bào)價(jià)難獲政府認(rèn)可仍舊報(bào)高價(jià)，以拿不到預(yù)售證為借口拖延開(kāi)盤(pán)，更有甚者故意拖延工期推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間。一邊是主管部門(mén)出招調(diào)控房?jī)r(jià)，一邊卻是開(kāi)發(fā)商變著花樣捂盤(pán)惜售。

開(kāi)發(fā)商的這種行為，頗有點(diǎn)武俠小說(shuō)中武俠高手們的“見(jiàn)招拆招”。開(kāi)發(fā)商之所以能夠“見(jiàn)招拆招”，關(guān)鍵是它們看準(zhǔn)了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，因此才有勇氣捂盤(pán)惜售。雖然短期來(lái)看，他們要為自己這種捂盤(pán)行為賠上資金擱死的風(fēng)險(xiǎn)，特別是那種延長(zhǎng)工期的做法更會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本，但是他們認(rèn)為長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)仍將上漲，因此暫時(shí)的犧牲是值得的。

開(kāi)發(fā)商的這種想法對(duì)不對(duì)？這個(gè)問(wèn)題自有未來(lái)的市場(chǎng)來(lái)作出回答。但是，房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入市場(chǎng)后遭遇的這種“見(jiàn)招拆招”，證明調(diào)控政策的決策部門(mén)對(duì)市場(chǎng)存在一定的隔膜。這種隔膜倒不是說(shuō)決策者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷失誤，而是在于在出臺(tái)調(diào)控政策時(shí)，未能考慮到市場(chǎng)錯(cuò)綜復(fù)雜的情況。從根子上說(shuō)，任何一個(gè)市場(chǎng)，遵循的只能是商品的價(jià)值規(guī)律，而調(diào)控政策則是利用政府剛性的強(qiáng)制力量，強(qiáng)行扭轉(zhuǎn)價(jià)格走勢(shì)，它或許能夠收到一時(shí)之效，但長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)的價(jià)值規(guī)律必然會(huì)在與調(diào)控的博弈中占到上風(fēng)。本輪房地產(chǎn)調(diào)控已延續(xù)數(shù)年，無(wú)論是政府的決策部門(mén)，還是開(kāi)發(fā)商，乃至消費(fèi)者，都已產(chǎn)生疲態(tài)，因此原來(lái)受到抑制的房地產(chǎn)價(jià)值規(guī)律逐漸開(kāi)始發(fā)揮作用。開(kāi)發(fā)商正是捕捉到了市場(chǎng)發(fā)出的這種信號(hào)，才有勇氣與調(diào)控政策玩起“躲貓貓”的游戲。

類(lèi)似于開(kāi)發(fā)商“見(jiàn)招拆招”的事情，始終伴隨著近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控。遠(yuǎn)的不說(shuō)，即以今年3月出臺(tái)的“國(guó)五條”中規(guī)定出售二手房者對(duì)差價(jià)部分征收20%的所得稅，馬上在各地引發(fā)了一輪離婚潮，其中有相當(dāng)部分就是為了規(guī)避房產(chǎn)出售時(shí)增加的稅收。這使得這條政策的效果幾乎走向了它的反面，本來(lái)是期望通過(guò)抑制二手房交易來(lái)減少市場(chǎng)成交量，卻不料這個(gè)政策成了引起社會(huì)不安定的由頭，這與調(diào)控所希望達(dá)到的目標(biāo)大相徑庭。為什么會(huì)出現(xiàn)這種狀況？其間的道理其實(shí)并不復(fù)雜，調(diào)控是以統(tǒng)一的政策來(lái)針對(duì)千姿百態(tài)的市場(chǎng)，它追求的是整齊劃一的秩序，但市場(chǎng)上的各種利益主體都有各自的“小九九”，這是調(diào)控的決策者所無(wú)法預(yù)料到的，也是調(diào)控政策難以左右的。

幾年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控未能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，這已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。事實(shí)證明，不管是在房地產(chǎn)市場(chǎng)還是其他市場(chǎng)，政府以價(jià)格管制為目標(biāo)的調(diào)控都很難取得成功，特別是在房地產(chǎn)這樣一個(gè)政府深入其中有利益可圖的市場(chǎng)中，如果政府不愿意放棄這種利益，甚至借調(diào)控之機(jī)擴(kuò)張這種利益，調(diào)控更不可能收到效果。

今年以來(lái)，中央政府提出的簡(jiǎn)政放權(quán)要求給房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)了有益的啟發(fā)，李克強(qiáng)總理多次強(qiáng)調(diào)，要厘清和理順政府與市場(chǎng)、與社會(huì)之間的關(guān)系，“市場(chǎng)能辦的，多放給市場(chǎng)。社會(huì)可以做好的，就交給社會(huì)。政府管住、管好它應(yīng)該管的事?！焙茱@然，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商何時(shí)賣(mài)房、以什么價(jià)格賣(mài)房，這應(yīng)該是市場(chǎng)的事，買(mǎi)賣(mài)雙方可以通過(guò)平等博弈來(lái)達(dá)成雙方能夠接受的價(jià)格，而由政府來(lái)管這種事情，只能陷入“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的事務(wù)堆中，不可能收到效果。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府最需要做的是克服在這個(gè)市場(chǎng)上為自己謀利的欲求，為市場(chǎng)建立起公平博弈的機(jī)制，這實(shí)際上是向政府提出了職能轉(zhuǎn)變的要求。