陳晨 安原 劉華彬

摘要：本文旨在通過對一系列影響房價的基本因素的分析并對這些因素進行統(tǒng)計、推斷和經(jīng)濟意義上的檢驗，估算出合理的價格范圍，使房地產(chǎn)市場既能循環(huán)發(fā)展，又能有效帶動GDP增長，使我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格范圍；市場供求

一、相關(guān)原理

1.我國現(xiàn)階段的基本國情

我國目前仍然處于社會主義初級階段，從人口的數(shù)量看，人口總數(shù)已超過13億，每年還在以年均800～1000萬的速度增長；從工業(yè)化和城市化程度看，中國仍低于世界平均水平，目前中國處于工業(yè)化中期階段，農(nóng)業(yè)人口還占總?cè)丝诘?0%以上，農(nóng)業(yè)勞動力占全部就業(yè)人口的比重仍遠遠高于工業(yè)化國家，也高于一些發(fā)展中國家；從人民生活水平看，中國人民生活僅在總體上達到小康，中國還有約1/4的人口沒有達到小康生活標準，人民已經(jīng)過上小康生活，但是離富裕還有一定距離。

2.生態(tài)經(jīng)濟與循環(huán)經(jīng)濟

生態(tài)經(jīng)濟就是一種尊重生態(tài)原理和經(jīng)濟規(guī)律的經(jīng)濟。它要求把人類經(jīng)濟社會發(fā)展與其依托的生態(tài)環(huán)境作為一個統(tǒng)一體，經(jīng)濟社會發(fā)展一定要遵循生態(tài)學理論。生態(tài)經(jīng)濟所強調(diào)的就是要把經(jīng)濟系統(tǒng)與生態(tài)系統(tǒng)的多種組成要素聯(lián)系起來進行綜合考察與實施，要求經(jīng)濟社會與生態(tài)發(fā)展全面協(xié)調(diào)，達到生態(tài)經(jīng)濟的最優(yōu)目標。

循環(huán)經(jīng)濟是一種以資源高效利用和循環(huán)利用為核心，以減量化、再使用、再循環(huán)為原則，以低消耗、低排放、高效率為基本特征，以生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈為發(fā)展載體，以清潔生產(chǎn)為重要手段，達到實現(xiàn)物質(zhì)資源的有效利用和經(jīng)濟與生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。從本質(zhì)上講，循環(huán)經(jīng)濟就是生態(tài)經(jīng)濟，就是運用生態(tài)經(jīng)濟規(guī)律來指導經(jīng)濟活動，也可稱為一種綠色經(jīng)濟。

生態(tài)經(jīng)濟與循環(huán)經(jīng)濟的主要區(qū)別在于：生態(tài)經(jīng)濟強調(diào)的核心是經(jīng)濟與生態(tài)的協(xié)調(diào)，注重經(jīng)濟系統(tǒng)與生態(tài)系統(tǒng)的有機結(jié)合，強調(diào)宏觀經(jīng)濟發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變；循環(huán)經(jīng)濟側(cè)重于整個社會物質(zhì)循環(huán)應(yīng)用，強調(diào)的是循環(huán)和生態(tài)效率、資源被多次重復利用并注重生產(chǎn)、流通、消費全過程的資源節(jié)約。生態(tài)經(jīng)濟與循環(huán)經(jīng)濟本質(zhì)上是一致的，都是要使經(jīng)濟活動生態(tài)化，都是要堅持可持續(xù)發(fā)展。

3.可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展的定義是“既滿足當代人的需求，又不對后代人滿足其自身需求的能力構(gòu)成危害的發(fā)展”。可持續(xù)發(fā)展包括三方面的內(nèi)容：經(jīng)濟、生態(tài)和社會可持續(xù)發(fā)展。

可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵是：突出發(fā)展的主題，發(fā)展與經(jīng)濟增長有根本區(qū)別，發(fā)展是集社會、科技、文化、環(huán)境等多項因素于一體的完整現(xiàn)象，是人類共同的和普遍的權(quán)利，發(fā)達國家和發(fā)展中國家都享有平等的不容剝奪的發(fā)展權(quán)利；發(fā)展的可持續(xù)性，人類的經(jīng)濟和社會的發(fā)展不能超越資源和環(huán)境的承載能力；人與人關(guān)系的公平性，當代人在發(fā)展與消費時應(yīng)努力做到使后代人有同樣的發(fā)展機會，同一代人中一部分人的發(fā)展不應(yīng)當損害另一部分人的利益；人與自然的協(xié)調(diào)共生，人類必須建立新的道德觀念和價值標準，學會尊重自然、師法自然、保護自然，與之和諧相處。

二、價格區(qū)域范圍

1.影響因素

房價的影響因素涉及經(jīng)濟、社會、政治和環(huán)境等方面，但歸根到底是和收入有著直接關(guān)系的。從廣義上分析，企業(yè)的定價方法通常有成本導向定價、需求導向定價、差別定價、競爭導向定價和可比樓盤量化定價。土地通常有兩種使用方法。一是拍賣給開發(fā)商用以建房。以拍賣的方式出讓也就抬高了地價，進而提升了房價。二是國有使用，建經(jīng)濟適用房。因此，房地產(chǎn)價格影響方面涉及土地、稅收、貨幣；影響因素包括城市化率、外匯儲備量、人均可支配收入、年貸款總數(shù)、投機需求、國民生產(chǎn)總值和房子使用年限等。

首先，影響房地產(chǎn)市場價格的因素就是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟本身。自2009年以來，中國一線城市商品房和土地交易量有效放大，價格上升，表明住房剛性需求得到了有效釋放。有的人指出，一線城市投資投機性需求比重較大，有過熱嫌疑；三、四線城市住房庫存天量，這是地域性過熱；住宅市場過熱，商辦市場正常甚至偏冷，這是結(jié)構(gòu)性過熱。也有人指出，中國整體經(jīng)濟體制問題沒有解決，即一味追求高房價。這是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理造成的，投資渠道狹窄、資本市場不發(fā)達、制造業(yè)對外競爭力不足等導致產(chǎn)業(yè)資本向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的忽冷忽熱問題。

其次，根據(jù)西方經(jīng)濟學的供求理論，影響中國房地產(chǎn)市場價格的一個重要因素是供求關(guān)系。在市場經(jīng)濟中，商品房價格是由需求和供給的均衡決定的。有效需求就是指消費者有購買意愿和購買能力，并且正在或者近期即將實施購買行為的需要。商品房的有效需求包括自住需求和投資需求。供給就是供應(yīng)方有能力的提供，而房地產(chǎn)市場的有效供給指的是開發(fā)商滿足購房者即期居住的自住需求。由以上的定義可知，提供給投資需求和投機需求而處于空置狀態(tài)的供給不是房地產(chǎn)市場的有效供給。房子的使用年限大體是50～70年，這就限制了投資與投機行為，要做到生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟和可持續(xù)發(fā)展，就應(yīng)理智的制定房價，而不是用一生的時間買一套房子，盲目追求高價。

2.價格范圍

在當?shù)卣糠績r帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展或提高政績或企業(yè)追究高暴利時，房地產(chǎn)價格就會升高，但其危害也是顯而易見的。一方面，貨幣流通量變大，通貨膨脹上漲，貨幣貶值；另一方面人民生活負擔加重，房子價值大，個人財富雖然多，但是真正提高生活水平、改善飲食起行的卻并不多。房地產(chǎn)價格過低，勢必會造成經(jīng)濟滯脹，房地產(chǎn)這個行業(yè)難以帶動經(jīng)濟發(fā)展。由于利潤空間小，退出者居多，這個行業(yè)就不景氣，進而使勞動生產(chǎn)率低，激勵效應(yīng)也就很難起作用。

儲蓄這個概念太籠統(tǒng)，只是從質(zhì)上籠統(tǒng)定義，我們還應(yīng)該注重到量，實現(xiàn)由質(zhì)到量的升華。人的一生大體工作30年，在這段時間里最起碼要有個住所，把30年的收入扣除消費，剩余的投入到房產(chǎn)上，換回一個大體能生存大約60平米的住所，而在人到了55歲左右的時候能否住進90平米以上舒適型住所，就要依靠以后的收入。簡言之，應(yīng)用數(shù)學微積分的定理，大體上要用至少10年的工資收入買到60平米的房子，而房子每平米的價格高低要由人民的平均工資水平衡量，二者偏離太遠，就會造成泡沫經(jīng)濟。對于房價的上限，如果用20年的純收入買套可以生存的房子，勢必會對日常生活造成無比大的壓力，限制了對奢飾品、旅游等閑暇的消費。房價肯定是與可支配收入有關(guān)，但是具體到實際更應(yīng)該和每年統(tǒng)計的人均工資水平相關(guān)。無論是10年還是20年的收入，都是應(yīng)用數(shù)學微積分計算的在將來一段時間的可自由支配且未排除各項消費的純收入。當然隨著生活水平的提高，以及共同富裕理論和對共產(chǎn)主義社會的暢想，我們的待遇也應(yīng)穩(wěn)步提高。

三、小結(jié)

綜合上述研究和發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價格與人均可支配收入和當?shù)仄骄べY水平有著密切關(guān)系。由此，本文總結(jié)了以下兩點建議。

第一，一個城市的房地產(chǎn)價格必須要與該城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平相協(xié)調(diào)。要正確運用財政稅收政策進行調(diào)控。在對房地產(chǎn)征稅過程中，要區(qū)分對不同環(huán)節(jié)征稅可能產(chǎn)生的結(jié)果，加強收入結(jié)構(gòu)調(diào)整。既然住房需求的主體是普通中低收入居民家庭，那么可以通過人均工資水平衡量房價，提高中低收入者的收入增幅，降低房價收入比，促進供求平衡，進而穩(wěn)定房價。對于那些高收入人群，通過房產(chǎn)稅降低他們的收入增幅，使他們因中介費用過高而放棄或延緩房地產(chǎn)投機行為，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理。宏觀經(jīng)濟形勢和政策的改變往往會引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、房地產(chǎn)泡沫收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤等，因此既要保證人人有房住，又要合理帶動經(jīng)濟增長，富國富民。

第二，隨著國家的進步，人均收入的增加是必然的，人們會有更多資金用來投資，我們應(yīng)該從微積分的角度合理制定房價，鼓勵長線投資、規(guī)避短線投機。合理的長線投資對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著很大的促進作用，能夠防止短線投機引起的大起大落。在鼓勵長線投資方面，應(yīng)該加強二手房市場交易的規(guī)范性，建立和完善高效的租賃配套服務(wù)體系，控制和把握好其投資的相對穩(wěn)定性和必要的合理投資回報率，尤其是鼓勵對新建商品房的投資，輿論也要給予公正客觀的評判。

參考文獻：

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[2]楊亮.房地產(chǎn)泡沫的成因及對策分析[J].當代經(jīng)濟，2009（14）.

（作者單位：陳晨、安原，山東新泰市委黨校；劉華彬，山東新泰市國土局）