李延軍

商業(yè)綜合體的定義

綜合體建筑指“由多個使用功能不同的空間組合成的建筑，又稱建筑綜合體。綜合體建筑，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等?！本C合體建筑指“建筑綜合體是在一個位置上，具有單個或多個功能的一組建筑?！鄙虡I(yè)綜合體建筑是綜合體建筑的一個類型，故也具有上面所描述的特征。而“商業(yè)綜合體”的概念來源于本世紀中葉在歐美出現(xiàn)的“混合使用中心”，目前，有人將“商業(yè)綜合體”稱為“大型綜合商業(yè)設(shè)施”、“復(fù)合商業(yè)建筑”和“復(fù)合商業(yè)設(shè)施”。

多樣商業(yè)形態(tài)的有機組合策略

從商業(yè)混合的角度，我們可以把近年來的綜合體案例大致歸納為兩方面特點。其一，商業(yè)綜合體項目中持有型商業(yè)與銷售型商業(yè)大量共存，兩者在容量上不再像以往那樣一邊倒，在一些中高端項目中銷售型商業(yè)所占比重更大。持有型商業(yè)也不完全表現(xiàn)為集中商業(yè)的形態(tài)，街鋪化的持有型商業(yè)也有出現(xiàn)。其二，兩種商業(yè)類型反映到規(guī)劃格局中時，由于持有型商業(yè)主要體現(xiàn)出的高樓層特征和銷售型商業(yè)體現(xiàn)出的分散商鋪低樓層特征，二者在整個商業(yè)綜合體規(guī)劃中所覆蓋的用地范圍相當(dāng)，銷售型商鋪的布局對整個場地的影響大于集中商業(yè)。

基于以上兩個特點，在設(shè)計層面引發(fā)的思考是否如前述將兩種商業(yè)設(shè)計實踐經(jīng)驗嫁接就可行了呢？所謂“mall+商街”的思路是否妥當(dāng)呢？本文接下來闡述當(dāng)前持有型集中商業(yè)與銷售為主的商業(yè)街各自動線規(guī)劃與設(shè)計中的一些經(jīng)驗。集中商業(yè)的動線規(guī)劃分為外部動線與內(nèi)部動線，從外部人行、車行、貨運以及內(nèi)部的水平與垂直動線、主次動線、中庭尺度、主空間等形成一套完整的設(shè)計原則與經(jīng)驗，但其核心是營造內(nèi)部的商業(yè)條件，形成封閉的室內(nèi)商業(yè)環(huán)境。這樣的設(shè)計原則缺少了對商業(yè)綜合體其他功能的關(guān)注，缺少了對片區(qū)、城市的理解，也出現(xiàn)了不少備受詬病的案例。對商業(yè)街的設(shè)計則更關(guān)注街道尺度、節(jié)點、空間形態(tài)、商鋪單元的分析，具備更多對廣場、街道、城市生活以及開放空間的理解，但因其低密度、低容量、業(yè)態(tài)規(guī)劃局限，很難在城市地段價值大的區(qū)域單一存在。多樣商業(yè)形態(tài)的有機組合一定是基于對集中商業(yè)、商業(yè)街兩者各自成熟的設(shè)計原則下的實踐結(jié)果。多樣商業(yè)形態(tài)的綜合體動線模式將會具有以下一些特點。

其一，持有商業(yè)的吸引力。在持有與銷售結(jié)合的商業(yè)形態(tài)中，持有商業(yè)因其業(yè)態(tài)、運營的先天優(yōu)勢一定會成為整個商業(yè)綜合體項目的“活力泵”，對它的規(guī)劃設(shè)計一定是核心問題之一。持有型商業(yè)是保證定位的關(guān)鍵。如何在銷售型商業(yè)空間與持有型商業(yè)之間不產(chǎn)生沖突，在設(shè)計中可以有一定的策略。

其二，特定節(jié)點空間將內(nèi)外聯(lián)結(jié)。持有集中商業(yè)與大容量的銷售商業(yè)街之間不應(yīng)該是簡單的動線延伸與人流對接，否則業(yè)態(tài)定位、持有與銷售的差異（包括商業(yè)空間場所設(shè)計的內(nèi)外不一）會產(chǎn)生對商業(yè)綜合體項目設(shè)計品質(zhì)的偏差理解。因此，需要通過一種特定的節(jié)點關(guān)系設(shè)計來串接兩者。這一特定的節(jié)點手法經(jīng)過多個項目的實踐思考，可以表現(xiàn)為不完全是商業(yè)性質(zhì)的節(jié)點空間、注重城市性的開放空間、注重將商業(yè)需求與市民日常生活需求結(jié)合的場所。

其三，聯(lián)結(jié)動線清晰。高容積率下的商業(yè)綜合體設(shè)計也需要尊重動線設(shè)計的基本原則——保持簡潔、清晰的動線結(jié)構(gòu)，這不僅對商業(yè)本身有益，同時有利于人們形成對項目良好的辨識度與方位感。

其四，節(jié)點空間的匯聚價值。在集中商業(yè)的內(nèi)部空間設(shè)計中，主空間的作用非常大。作為內(nèi)部中庭空間的核心，主空間是人流匯集、商業(yè)展示等功能區(qū)域。在商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計上，節(jié)點廣場的作用不言而喻。多樣商業(yè)形態(tài)下的商業(yè)綜合體設(shè)計同樣需要考慮特定節(jié)點空間的匯聚作用，這種匯聚不再只是滿足商業(yè)綜合體自身的要求，應(yīng)該將作用擴展到區(qū)域與城市層面的價值，使綜合體的設(shè)計變得更有影響力。

其五，梯級變化的動線層次。由于開發(fā)容量與強度，商業(yè)綜合體的動線結(jié)構(gòu)體系不再是簡單的線性模式。在保證其結(jié)構(gòu)清晰的前提下，合理的梯級動線組合是必然結(jié)果。這可以表現(xiàn)為中心廣場與節(jié)點廣場的層級、街區(qū)道路尺度的不同規(guī)劃，進而與城市格局融合。

結(jié)語

綜合來說，多樣商業(yè)形態(tài)下的綜合體動線在特定節(jié)點空間的連接愈發(fā)呈現(xiàn)多層次化的趨勢，反映出集中形態(tài)商業(yè)與街區(qū)形態(tài)商業(yè)之間的多種組合關(guān)系，從前文分析的七類動線模式和三個設(shè)計實例可以看出，綜合體中的城市商業(yè)街區(qū)、空中商街、屋頂購物公園等比較時尚的商業(yè)形式將成為未來一段時期內(nèi)的主流趨勢。這些商業(yè)形態(tài)將會催生出更多富于設(shè)計感的空間，進而為都市綜合體帶來更好、更持久的商業(yè)氛圍和盈利能力。

（作者單位：西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會工程建設(shè)執(zhí)法監(jiān)察隊）