鄭金玉 李宏偉

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)政策性、專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的工作，其測(cè)繪成果質(zhì)量直接關(guān)系到相關(guān)方的切身利益。準(zhǔn)確而完整的房產(chǎn)測(cè)繪成果是審查確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍等合法權(quán)益的重要依據(jù)，也是進(jìn)行城市建設(shè)和管理必不可少的基礎(chǔ)資料。目前，房屋面積測(cè)算中存在的難題較多，結(jié)合在實(shí)際工作中的體會(huì)，對(duì)進(jìn)行商品房預(yù)售面積計(jì)算時(shí)應(yīng)注意的問題進(jìn)行粗淺探討。

一、簽訂商品房面積計(jì)算委托書

商品房面積計(jì)算往往開發(fā)企業(yè)要求在很短時(shí)間內(nèi)完成，開發(fā)企業(yè)目前對(duì)這一環(huán)節(jié)的重要性認(rèn)識(shí)不夠，出現(xiàn)了問題之后，又把責(zé)任推給測(cè)繪部門，在房屋開發(fā)的過程中房屋的結(jié)構(gòu)變化在所難免，那么房屋銷售面積也就隨之變化，有時(shí)開發(fā)商一個(gè)電話，你得重新計(jì)算一次。因此，簽訂委托書（合同），可以清楚地明白雙方的責(zé)任和義務(wù)，避免許多不必要的糾紛。

二、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別

面積計(jì)算執(zhí)行的是GB/T17986.1—2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，各地在執(zhí)行時(shí)部分有《實(shí)施細(xì)則》，這就造成了各地在計(jì)算面積時(shí)不一致的問題。但有時(shí)在房產(chǎn)面積測(cè)算過程中，正好碰上“實(shí)施細(xì)則”的修訂，導(dǎo)致房屋面積“預(yù)測(cè)”和“實(shí)測(cè)”引用的條款不同，發(fā)生較大差異，這要求我們?cè)诤炗啞皡f(xié)議”時(shí)增加這部分的條款，如：可增加“在房屋面積測(cè)算過程中，當(dāng)國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)定發(fā)生變化時(shí)，以發(fā)布的新的技術(shù)規(guī)定為準(zhǔn)，由此產(chǎn)生的面積差異的責(zé)任，不由測(cè)繪部門承擔(dān)”。因此，在執(zhí)行“規(guī)范”時(shí)必須注意。

三、面積誤差的約定

誤差主要是在“預(yù)測(cè)”和“實(shí)測(cè)”之間的差異，主要是由于設(shè)計(jì)圖紙?jiān)谑┕ぶ邪l(fā)生變更。其次是施工造成的誤差，都會(huì)發(fā)生面積變更。根據(jù)商品房買賣的合同文本，合同面積與產(chǎn)權(quán)面積誤差應(yīng)在±3%，如果是開發(fā)商的原因，變更了設(shè)計(jì)圖紙，改變了套內(nèi)面積和公共面積的大小而引起的誤差超過了±3%，應(yīng)不屬于測(cè)繪部門的責(zé)任。

四、關(guān)于有柱走廊與有柱陽(yáng)臺(tái)

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》上規(guī)定，有柱走廊按柱外圍的水平投影面積計(jì)算，而陽(yáng)臺(tái)是按封閉與不封閉來(lái)確定建筑面積的，封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍的水平投影面積計(jì)算，未封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍的水平投影面積的一半計(jì)算，即使有柱陽(yáng)臺(tái)不封閉也應(yīng)按其外圍的水平投影面積一半計(jì)算。這就要求我們?cè)趯?shí)際操作中掌握哪種情況是有柱陽(yáng)臺(tái)，那種是假柱陽(yáng)臺(tái)。

對(duì)于斜面房屋怎么測(cè)算？《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積，直接丈量2.20米的高度也方便計(jì)算，遇到帶有三角形“老虎窗”的斜屋面情況就不一樣了，這種斜屋面因其僅窗頂部分高于2.20米，兩側(cè)逐漸斜下又低于這個(gè)高度，可計(jì)算的面積并不大，且結(jié)構(gòu)錯(cuò)綜復(fù)雜，測(cè)算起來(lái)十分麻煩。房屋建筑面積與套內(nèi)建筑面積是兩個(gè)不同概念，筆者認(rèn)為，這種斜屋面房屋的窗頂超過2.20米的部分可以不予考慮。

五、房屋面積的計(jì)算

近幾年，在實(shí)際測(cè)量中發(fā)現(xiàn)有陽(yáng)臺(tái)的頂蓋與陽(yáng)臺(tái)底板，圍護(hù)結(jié)構(gòu)的投影不完全一致的現(xiàn)象。陽(yáng)臺(tái)的頂蓋形式多種多樣，當(dāng)陽(yáng)臺(tái)的頂蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)不完全覆蓋時(shí)，例如：隔層有頂蓋，與陽(yáng)臺(tái)底板和圍護(hù)結(jié)構(gòu)不在一個(gè)豎直面上，隔一層以上的有頂蓋，利用其它構(gòu)件作為頂蓋的，這些特殊情況下的陽(yáng)臺(tái)如何計(jì)算建筑面積？筆者認(rèn)為，對(duì)于部份覆蓋的頂蓋不計(jì)算面積，陽(yáng)臺(tái)計(jì)算執(zhí)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定。

六、收縮縫面積的計(jì)算

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，不論伸縮縫的寬度，考慮是否與室內(nèi)相通，來(lái)決定是否計(jì)算建筑面積。因此，伸縮縫.沉降縫等變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中任一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計(jì)算房屋的建筑面積。

一般的伸縮縫面積相對(duì)本棟樓來(lái)說(shuō)并不大，若計(jì)算其面積也是商業(yè)部分。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：只要是通行的伸縮縫，均應(yīng)全部計(jì)算建筑面積，雖然沒有通行的部分沒有使用到，然而，作為伸縮縫具有的功能，此部分空間全樓均得到受益。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：這種算法是不合理的，“三縫”（伸縮縫、沉降縫、變形縫）是結(jié)構(gòu)上的要求，用戶沒有利用上是不應(yīng)計(jì)算面積的，如果用戶利用上了是可以計(jì)算面積的，且利用多少計(jì)算多少，還是比較合理的。筆者同意后一種觀點(diǎn)。

七、費(fèi)用的約定

在合同中，收費(fèi)的約定是最重要的內(nèi)容之一。但商品房預(yù)售面積的測(cè)算有其特殊性，通常一棟房屋（特別是綜合性樓房），從施工、裝修、銷售到辦理產(chǎn)權(quán)證這一過程中，其面積可以變更好幾次，每變更一次應(yīng)如何收費(fèi)，必須有一個(gè)明確的約定。

八、房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的采集

計(jì)算面積必須要有房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，采集這些數(shù)據(jù)的依據(jù)是現(xiàn)場(chǎng)勘察，結(jié)合設(shè)計(jì)圖紙、變更說(shuō)明、銷售方案等。因此，要注意：

（一）設(shè)計(jì)圖紙資料

要求我們要將開發(fā)企業(yè)提供的預(yù)測(cè)算的圖紙必須保留一套，發(fā)生房屋某部位變更，改變使用性質(zhì)的房屋說(shuō)明書必須要有開發(fā)企業(yè)書面認(rèn)可。特別注意設(shè)計(jì)圖上的文字注釋，如：平臺(tái)、樓空陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、架空層等等如何與房產(chǎn)測(cè)量的有關(guān)性質(zhì)的界定一致。

（二）看懂設(shè)計(jì)圖

房屋邊長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，有的可以直接從設(shè)計(jì)圖上讀取，有的須經(jīng)過換算，有的還須通過比例尺量取，這要求我們能看懂設(shè)計(jì)圖，包括平面圖、立面圖、剖面圖，了解設(shè)計(jì)圖的各類符號(hào)、各類線段的含義，了解各層之間連接關(guān)系，如何換算至我們所需要的房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。

九、成果資料的整理、歸檔

商品房預(yù)售面積的計(jì)算也應(yīng)該像房產(chǎn)面積測(cè)量一樣，成果資料經(jīng)過整理，書寫技術(shù)總結(jié)報(bào)告，經(jīng)過二級(jí)檢查，一級(jí)驗(yàn)收后，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。這里的二級(jí)檢查，主要是指作業(yè)小組人員互檢和測(cè)繪部門設(shè)置的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)或?qū)Ｂ殭z查人員重點(diǎn)抽檢，預(yù)測(cè)算的分戶界線，房屋使用性質(zhì)，與共有面積相關(guān)的建筑是否與圖上一致，設(shè)計(jì)圖上的名稱標(biāo)注與技術(shù)規(guī)定的名詞類比是否合理，房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的采集有沒有錯(cuò)誤，面積的計(jì)算是否正確，共有面積的分?jǐn)傆?jì)算是否符合規(guī)范要求等。

歸檔備案，除了測(cè)繪隊(duì)計(jì)算的成果資料以外，還應(yīng)該對(duì)合同、開發(fā)商提供的各種圖紙資料、變更說(shuō)明、收費(fèi)的票據(jù)復(fù)印件等也一并歸檔備案，在發(fā)生糾紛時(shí)能及時(shí)地分清責(zé)任。

總之，上述這些問題的探討是筆者在實(shí)際工作中經(jīng)常遇到的，考慮得不夠成熟，個(gè)人之見。也希望通過業(yè)界的廣泛探討，把房產(chǎn)面積的測(cè)算提高到一個(gè)新的水平。

【作者單位：林州市房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)】