楊湘豫 劉圓 徐藝瑋 徐瑞昌 陳放

摘要 ：本文選取我國近20年的商品房價格作為研究的樣本值，分析了影響我國房價的主要因素；首先對各因素變量進行平穩(wěn)性檢驗，運用差分對時間序列的非平穩(wěn)進行修正以達到平穩(wěn)狀態(tài)；接著對各因素變量間進行因果關(guān)系檢驗；在構(gòu)建模型時依次對模型的多重共線性、自相關(guān)性、異方差性進行檢驗和修正，得到最終模型；最后結(jié)合模型對影響我國房價的誘因進行經(jīng)濟意義分析并提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：差分 平穩(wěn)性 因果關(guān)系 商品房價格

一、 引言

自 1998 年房改以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起為我國國民經(jīng)濟的高速增長做出了巨大貢獻，但在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時也帶來了房地產(chǎn)價格的飛速上升。根據(jù)統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料顯示，在 2006 年，全國商品房平均售價達到了3367元/平方米，比 1999 年上漲了64%，年平均上漲了 9%以上。房地產(chǎn)價格的快速上漲，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟運行中的突出問題，一定程度上波及到社會經(jīng)濟生活的穩(wěn)定，成為社會各界關(guān)注的熱點問題。房價的形成及變化是多種因素共同作用的結(jié)果，各種因素交織在一起導(dǎo)致了房價的波動。本文以商品房價格作為研究對象，分析了引起房價變動的因素，通過構(gòu)建模型實證分析各因素與房價變動的數(shù)量關(guān)系。

二、變量因素

從理論上講，房地產(chǎn)作為商品，其價格由供給和需求共同決定，但房地產(chǎn)又有其特殊性， 它既是投資品， 又是消費品。 因此除了供求決定房地產(chǎn)價格以外， 通貨膨脹、收入等因素也會給房地產(chǎn)帶來重要影響。引起房地產(chǎn)價格變動的因素主要包括：Y--商品房平均銷售價格； X1--GDP增長率；X2--房屋租賃價格指數(shù)；X3--M2；X4--土地購置費（元/平方米）；X5--城鎮(zhèn)平均可支配收入增長率； X6--全社會住宅投資（億元）；u--隨機干擾項。

三、數(shù)據(jù)收集及預(yù)處理

1.時間序列數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗

平穩(wěn)性在建模中具有重要地位，如果我們研究的經(jīng)濟變量遵從隨機游走，當(dāng)運用OLS時，則回歸可能會導(dǎo)致虛假結(jié)果或偽回歸。同時，結(jié)合各時間序列的時序散點圖可見大多時間序列都有較大的變化趨勢，因此有必要對觀測值的時間序列數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性檢驗，對此，我們采用單位根檢驗的方法作平穩(wěn)性檢驗，檢驗及修正結(jié)果如下：

·觀察時間序列Y（數(shù)據(jù)采集：1996年-2010年影響商品房平均銷售價格因素數(shù)據(jù)）的時序散點圖如下：

圖1 時間序列Y的散點圖

由上圖可見，時間序列Y具有較大的變化趨勢，并呈指數(shù)形態(tài)增長。我們對Y序列進行ADF檢驗知其為非平穩(wěn)序列；繼續(xù)對Y取對數(shù)后再進行ADF檢驗，仍然不具平穩(wěn)性。于是用差分對Y序列自身進行協(xié)整，即LOG（Y）一階差分后，所得序列在5%水平下具有平穩(wěn)性。

設(shè)平穩(wěn)序列；

用同樣的方法對其它變量做相同的檢驗結(jié)果如下：1）X1：序列不平穩(wěn)，而其一階差分在1%水平下平穩(wěn)，可設(shè)定平穩(wěn)序列： ；2）對X2和X5，其時間序列分別在10%水平和5%水平下平穩(wěn)，為保持一致，設(shè) ， ；3）X3：序列不平穩(wěn)，對其取對數(shù)做一階差分在5%水平下平穩(wěn)， 可設(shè)定平穩(wěn)序列；4）X4：序列不平穩(wěn)，對其取對數(shù)做二階差分達到平穩(wěn)， 可設(shè)定平穩(wěn)序列；5）X6：序列不平穩(wěn)，對其取對數(shù)做一階差分在5%水平下平穩(wěn)，可設(shè)定平穩(wěn)序列 。 修正后的序列散點圖如下：

圖2 修正后的時序變量組的散點圖

易見，修正后的序列是較平穩(wěn)的。在新的各平穩(wěn)時間序列YY，xx1，xx2，xx3，xx4，xx5，xx6下，對模型做進一步的檢驗和修正工作。

2、變量的因果關(guān)系檢驗

為檢驗所選被解釋變量是否合理，需要對新的解釋變量xx1，xx2，xx3，xx4，xx5，xx6和被解釋變量YY進行因果關(guān)系分析，我們采用格蘭杰檢驗方法分別對其檢驗，檢驗結(jié)果如下：

檢驗過程以XX1與YY的因果分析為例，對以上兩變量作格蘭杰檢驗，得到如下結(jié)果：在10%水平下可認(rèn)為XX2為引起YY變化的在格蘭杰檢驗下的原因，而YY不是XX2的原因。xx2，xx4，xx5都格蘭杰解釋YY變量，YY變量格蘭杰解釋xx1，xx3變量，另外xx6與YY相互間都不存在因果關(guān)系，故考慮在模型中可將其忽略。

四、模型的建立、檢驗及修正

1.模型的建立：得到修正的數(shù)據(jù)之后，我們可以建立如下計量經(jīng)濟模型：

2.模型的檢驗：利用0LS方法對其進行回歸估計時的前提是保證隨機擾動項的古典假設(shè)成立。為此，我們需要對該模型進行如下檢驗：（1）多重共線性的檢驗：采用相關(guān)矩陣判別法，可以看出，解釋變量之間線性相關(guān)程度很小。即不存在多重共線性.（2）異方差檢驗：設(shè)原假設(shè)為 ，利用EViews對模型進行ARCH檢驗，選擇殘差的滯后期數(shù)為3，可得Obs*R-squared=2.425623，查 分布表，給定 ，自由度P=3，得臨界值 ，因為Obs*R-squared=2.425623< .所以接受原假設(shè)，即該模型的隨機誤差項不存在異方差。（3）自相關(guān)性的檢驗：用OLS法求模型的參數(shù)估計，利用EViews，可得DW=2.258286，給定顯著性水平 ，查Durbin-Watson表，n=16，k=5（解釋變量個數(shù)），得下臨界值 =0.615，上臨界值 =2.157，因為DW值 <2.258286<4- ，因此無法判斷該模型隨機誤差項是否存在自相關(guān)性。需要對模型進行修正。首先，由DW=2.258286得 ，用genr分別對變量做差分；然后利用0LS方法估計其參數(shù)，可知DW值依然落在不能判斷的區(qū)域；接下來，我們常使用Cochrena-Orcutt迭代法進行修正.DW值依然落在不可判斷的區(qū)域內(nèi)。

以上所采用的差分法和迭代法對模型進行修正，但是修正的效果并不明顯，DW值依然落在無法判別的區(qū)間，所以我們考慮該模型的變量存在滯后性。因此，我們在上述模型中加入某解釋變量的滯后變量進行分析。

顯然，對分布滯后模型直接進行估計會存在自由度損失和多重共線性等問題。在此，我們選擇庫伊克模型進行回歸分析，即如下估計模型：

考慮到D-W檢驗不適合于方程含有滯后應(yīng)變量這種情形。于是，采用h-德賓檢驗一階自相關(guān)檢驗法。

由

在顯著性水平 上，查標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布表得臨界值 ，由于|h|=0.6929< ，則接受原假設(shè) ，說明該自回歸模型不存在一階自相關(guān)。

綜上，經(jīng)過以上檢驗及修正后得到最終的估計模型為：

（4.247046） （2.362727） （-4.563502） （2.552678） （-6.489569）（-2.358928）

R2=0.908373F=15.86216DW=2.258286

五、模型的結(jié)論分析

經(jīng)過以上檢驗及修正后得到最終的估計模型為：

（4.247046） （2.362727） （-4.563502） （2.552678） （-6.489569）（-2.358928）

R2=0.908373F=15.86216DW=2.258286

由此，我們可以得出以下結(jié)論：1）當(dāng)GDP增長率的絕對變化量發(fā)生一個單位變動時，引起商品房平均銷售價格漲幅的不變的相對增長率為0.009165%；2）當(dāng)房屋租賃價格指數(shù)的絕對量發(fā)生一個單位變動時，引起商品房平均銷售價格漲幅的不變的相對減小率為0.020173%；3）當(dāng)貨幣流通量的增幅每變動1%，商品房平均銷售價格增幅的均值增長了0.728225%；4）當(dāng)土地購置費的增幅每變化1%，商品房平均銷售價格的增幅的均值減小0.506462%；5）當(dāng)城鎮(zhèn)平均可支配收入增長率的絕對量發(fā)生一個單位變動時，引起商品房平均銷售價格漲幅的不變的相對減小率為0.006268%。以上構(gòu)建的模型是一個多因素之間交互影響的模型，顯然，影響我國商品房價格因素對政府調(diào)控政策的制定有著重要的理論與實際意義。近些年，商品房價格的持續(xù)走高、傳遞效應(yīng)以及異常波動突顯， 房價問題已成為影響社會經(jīng)濟發(fā)展和百姓安居樂業(yè)的重大問題， 因此政府應(yīng)始終以保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)， 正確把握并及時調(diào)整調(diào)控力度，各地方政府應(yīng)認(rèn)真分析當(dāng)?shù)胤績r上漲的真實原因，充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、居民消費水平及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來制定切實有效的調(diào)控措施。

參考文獻：

[1]計量經(jīng)濟學(xué)，龐皓 主編，西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2002.8

[2]計量經(jīng)濟分析方法與建模，高鐵梅 主編，清華大學(xué)出版社，2005

基金項目：教育部人文社會科學(xué)研究資助項目（10YJAZH103）