馮玉軍

摘 要：經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)逐步增大。因?yàn)閭€(gè)人住房關(guān)系到人民群眾的生活，因此個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)也成為了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。本文將通過對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的防范對(duì)策。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn) 防范對(duì)策

1.個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

1.1 個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)一：信用風(fēng)險(xiǎn)。

信用風(fēng)險(xiǎn)是目前個(gè)人住房抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，也是銀行抵押貸款工作中的難點(diǎn)和重點(diǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)一般分為兩類：一是，個(gè)人住房抵押人故意通過偽造等手段，故意造假，來實(shí)現(xiàn)銀行貸款目的。二是， 由于貸款還貸期比較長(zhǎng)，一旦貸款人生活出現(xiàn)巨大變故，很容易產(chǎn)生無力負(fù)擔(dān)貸款的現(xiàn)象。

1.2個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)二：把關(guān)不嚴(yán)。

把關(guān)不嚴(yán)主要是在操作中的不合理。一是，目前部分金融部門核查力度不夠。銀行對(duì)不同身份人的考核力度不一樣，雖然有細(xì)則與標(biāo)準(zhǔn)，但是與實(shí)際預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)要求相比，還有較大差距，比如對(duì)待公務(wù)員貸款時(shí)金融機(jī)構(gòu)只是通過形式上的電話進(jìn)行單位回訪，而對(duì)于公務(wù)員自身是否有償債能力監(jiān)督不夠。二是，目前樓市調(diào)整背景下，如何規(guī)范“二套房”在細(xì)則和工作上，尚缺乏有效的監(jiān)督手段。

1.3個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)三：流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

目前，我國(guó)流動(dòng)性金融風(fēng)險(xiǎn)主要有兩方面：一是，我國(guó)貸款和儲(chǔ)蓄之間的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)金融貸款主要來源于居民儲(chǔ)蓄，而我國(guó)居民儲(chǔ)蓄一般為活期存款，隨時(shí)取用，但是我國(guó)的住房貸款一般時(shí)間較長(zhǎng)，甚至有一部分是二十多年。二是，債權(quán)危機(jī)。一方面金融機(jī)構(gòu)貸款限額是有限制的，如果金融機(jī)構(gòu)過多的將資金投入到個(gè)人住房貸款則失去了投入其他金融產(chǎn)品的機(jī)會(huì)，二是，一旦出現(xiàn)泡沫，居民集中取款時(shí)，很容易造成銀行資金困難，甚至導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)。

1.4個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)四：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

金融機(jī)構(gòu)政策風(fēng)險(xiǎn)主要來自于兩個(gè)方面：一是，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也存在低谷和繁榮的周期性變化，如果變化不大的情況下，房地產(chǎn)受到的影響不明顯，但是，如果一旦出現(xiàn)較大變化，特別是目前，世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下，我國(guó)房地產(chǎn)受到的影響還是非常明顯的，因此很容易造成銀行呆賬和壞賬的增加。二是，政府宏觀調(diào)控影響。當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)較大變化時(shí)，政府肯定會(huì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，一般都會(huì)采用稅率和財(cái)政手段，比如，提高金融機(jī)構(gòu)的保險(xiǎn)金，此時(shí)，銀行即面臨著政策風(fēng)險(xiǎn)。

1.5個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)五：抵押物品風(fēng)險(xiǎn)。

抵押物風(fēng)險(xiǎn)在目前個(gè)人住房抵押貸款中比較常見，也比較難解決。一是，部分抵押人偽造抵押物的相關(guān)手續(xù)，騙取銀行貸款，而由于抵押物所有權(quán)等問題，造成銀行無法處置抵押物。二是，抵押物價(jià)格變化。雖然說，金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行個(gè)人住房抵押進(jìn)行貸款時(shí)，對(duì)抵押物進(jìn)行了價(jià)值評(píng)估，但是市場(chǎng)瞬息萬變，抵押物的價(jià)格很容易產(chǎn)生變化，造成銀行資產(chǎn)損失。三是，抵押物風(fēng)險(xiǎn)。抵押物風(fēng)險(xiǎn)是由于在抵押過程中，我國(guó)宏觀調(diào)整和地方政府規(guī)劃帶來的物權(quán)糾紛和補(bǔ)償糾紛，比如政府要占用某一住房地區(qū)，而住房地區(qū)補(bǔ)貼與貸款額相比，差距較大，因此造成銀行資產(chǎn)的損失。

1.6個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)六：管理風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款中的管理風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是，我國(guó)銀行在管理水平，技術(shù)上都比較欠缺。銀行實(shí)際工作中，很多職員都面臨著跑業(yè)務(wù)的尷尬現(xiàn)狀，即每個(gè)月都要完成固定的貸款額度，而管理層對(duì)于貸款額度雖然有限制，但是都是基于銀行當(dāng)時(shí)能貸款的最大額度進(jìn)行，忽視了可能帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。二是，銀行間合作不夠。我國(guó)逐步在完善個(gè)人信用體系，而各個(gè)銀行出于某種需要，對(duì)信用資源并沒有進(jìn)行分析。

2. 個(gè)人住房抵押貸款的防范對(duì)策

2.1 國(guó)家必須完善相關(guān)的法律法規(guī)。

目前，雖然我國(guó)已經(jīng)有了比較完善的法律法規(guī)體系，但是缺乏嚴(yán)密性。一是，目前，我國(guó)部分法律法規(guī)中的條款已經(jīng)不能滿足我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款現(xiàn)狀要求，二是，部分條款在實(shí)際操作中，出現(xiàn)了嚴(yán)重與實(shí)際不符的現(xiàn)狀?；谝陨蟽牲c(diǎn)，我國(guó)政府必須制定更加嚴(yán)密的政策法規(guī)，嚴(yán)格個(gè)人住房抵押貸款過程。通過實(shí)行差別利率，彈性利率體系等多種手段，實(shí)現(xiàn)政策落實(shí)到市場(chǎng)當(dāng)中，真正推動(dòng)住房抵押貸款市場(chǎng)的良性發(fā)展。

2.2推進(jìn)個(gè)人信用制度建設(shè)。

個(gè)人信用制度在一些發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)建立起來，而且在防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)方面取得了非常好的效果，因此，我國(guó)要在已有的個(gè)人信用制度基礎(chǔ)上，加快個(gè)人信用制度建設(shè)。通過建立我國(guó)特色的個(gè)人信用制度，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范。因此，我國(guó)個(gè)人信用制度建立時(shí)必須要做好以下幾個(gè)工作。一是，個(gè)人信用制度建設(shè)要采用現(xiàn)代信息技術(shù)，通過計(jì)算機(jī)等手段，實(shí)現(xiàn)個(gè)人信用建立的有效性和共享性。二是，建立多層次的個(gè)人信用評(píng)估體系。個(gè)人信用評(píng)估體系不單單是政府或者金融一個(gè)部門的事情，也不是一個(gè)行業(yè)可以完成的，個(gè)人信用評(píng)估體系的建立必須堅(jiān)持政府主導(dǎo)，其他市場(chǎng)主體協(xié)助的方式，實(shí)現(xiàn)個(gè)人信用多層次評(píng)估。

2.3 加強(qiáng)我國(guó)銀行的個(gè)人住房抵押貸款管理。

我國(guó)商業(yè)銀行是實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款最重要的一環(huán)，其身份具有二重性，因此必須加強(qiáng)我國(guó)銀行的個(gè)人住房抵押貸款管理。一是，要加強(qiáng)審查工作。銀行審查工作的重點(diǎn)是對(duì)個(gè)人住房抵押人還款能力進(jìn)行調(diào)查。二是，進(jìn)一步做好銀行內(nèi)基礎(chǔ)工作。雖然，我國(guó)商業(yè)銀行出于方便用戶的心理，大都采用減少手續(xù)基礎(chǔ)上來實(shí)現(xiàn)縮，短流程的目的，但是，在個(gè)人住房抵押貸款問題上，商業(yè)銀行在減少手續(xù)的基礎(chǔ)上，也要對(duì)個(gè)人抵押貸款相關(guān)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查和基礎(chǔ)工作。三是，加強(qiáng)抵押物的管理。抵押物一般具有保值增值的作用，但是，目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度不完善的背景下，市場(chǎng)信用體系尚沒有建立起來，因此，要特別注意抵押物欺詐行為。四是，加強(qiáng)銀行工作人員的業(yè)務(wù)能力。銀行工作人員工作在個(gè)人住房抵押貸款的第一線，因此加強(qiáng)銀行工作人員的業(yè)務(wù)能力對(duì)防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)具有十分重要的意義。

2.4 健全個(gè)人住房抵押貸款制度。

健全個(gè)人住房抵押貸款制度主要的工作是做好抵押物處置制度。一是，做好抵押物拍賣工作。我國(guó)銀行為了防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，一般都采用抵押物模式，部分地區(qū)采用保險(xiǎn)公司和抵押物雙重保險(xiǎn)模式，雖然這些模式都舉得了很好的效果，但是做好抵押物拍賣工作是銀行防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的必然。目前我國(guó)在抵押物拍賣工作市場(chǎng)方面經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)的實(shí)踐準(zhǔn)備還稍顯不足，因此，我國(guó)要盡快發(fā)展相關(guān)的行業(yè)。二是，要做好違約下的房屋處置工作。個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)，特別是 借貸人出現(xiàn)違約情況時(shí)，銀行可以立刻啟動(dòng)法律及其他方面的工作，對(duì)房屋進(jìn)行收回處理工作。三是，健全我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估工作。目前，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估工作已經(jīng)取得了一定進(jìn)展，各種部門的從不同角度對(duì)房地產(chǎn)都進(jìn)行了評(píng)估，但是，在進(jìn)展的背后，我國(guó)尚沒有形成統(tǒng)一的獲得業(yè)內(nèi)廣泛共識(shí)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，因此，我國(guó)相關(guān)部門要健全我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估工作。

總結(jié)語：

我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)在逐步加大，特別是目前，我國(guó)社會(huì)處在轉(zhuǎn)型期，政府的職能和定位尚不明確，金融機(jī)構(gòu)面臨著來自市場(chǎng)調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)和政府宏觀調(diào)控兩方面因素制約。因此，有關(guān)部門必須要做好個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范研究工作。