黃菊 藺曉強(qiáng)

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了重要作用。但房地產(chǎn)價(jià)格的急劇上漲會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)甚至整個(gè)社會(huì)造成很大的危害。本文主要通過分析房?jī)r(jià)快速上漲對(duì)各地區(qū)、居民、金融以及宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，揭示房?jī)r(jià)快速上漲的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；上漲；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

一、地區(qū)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

（1）房地產(chǎn)價(jià)格過高，會(huì)影響城市對(duì)投資的吸引力，造成外來投資減少?，F(xiàn)在一些城市已經(jīng)出現(xiàn)為數(shù)不少的公司為降低因房?jī)r(jià)過高導(dǎo)致運(yùn)行成本過高而外遷的現(xiàn)象，這可以說是房地產(chǎn)價(jià)格過高對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力造成損害跡象的顯現(xiàn)。（2）房地產(chǎn)價(jià)格過高，可能抵消部分甚至全部收入增長(zhǎng)，會(huì)影響城市對(duì)人才的吸引力。而人才是打造城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的重要元素，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過高而使人才“望而卻步”，無疑將對(duì)城市發(fā)展能力的提升構(gòu)成一定的損害。（3）房地產(chǎn)價(jià)格過高，會(huì)妨礙人們的創(chuàng)業(yè)熱情，創(chuàng)業(yè)能制造利潤(rùn)空間，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，是城市競(jìng)爭(zhēng)力提升的重要途徑。但是，過高的房地產(chǎn)價(jià)格減少了人們可能投入創(chuàng)業(yè)的資金，城市的經(jīng)濟(jì)活力難以得到有效激發(fā)，實(shí)際上阻抑了城市發(fā)展?jié)撃艿拈_掘。

二、居民財(cái)富效應(yīng)

居民財(cái)富效應(yīng)可分為正財(cái)富效應(yīng)和負(fù)財(cái)富效應(yīng)。所謂正財(cái)富效應(yīng)是指房?jī)r(jià)的上漲增加了房產(chǎn)的價(jià)值，繼而影響收入從而使得消費(fèi)增加。具體可以從實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)和潛在的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行分析。首先，實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)是所有者因?yàn)閮r(jià)格的上漲而出售其住宅或利用其價(jià)值的上升進(jìn)行了再融資，擴(kuò)大了當(dāng)期的消費(fèi)水平。其次，潛在的財(cái)富效應(yīng)是指當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)消費(fèi)者沒有出售其住宅也沒有去銀行進(jìn)行抵押貸款，但是這種由于房地產(chǎn)價(jià)格上升帶來大的潛在的價(jià)值上升使消費(fèi)者感受到了財(cái)富的增加，消費(fèi)者的信心發(fā)生了變化，從而擴(kuò)大了邊際消費(fèi)傾向，這就是“未兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)”。負(fù)財(cái)富效應(yīng)是指房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)抑制居民消費(fèi)支出的現(xiàn)象，可以從預(yù)算約束效應(yīng)和替代效應(yīng)兩方面來分析。其中預(yù)算約束效應(yīng)主要是針對(duì)租房者而言的，對(duì)于租房者來說，房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上升會(huì)引起租金的上漲，這會(huì)使租房者預(yù)算發(fā)生變化，不得不擠占其他的消費(fèi)來應(yīng)對(duì)房租的上漲。而負(fù)財(cái)富效應(yīng)中的替代效應(yīng)主要是針對(duì)于那些打算購(gòu)房或改善居住水平的家庭而言的。在面臨房地產(chǎn)價(jià)格上漲的情況下，除非放棄原有購(gòu)房計(jì)劃或只能購(gòu)買一套更小的住房，這些家庭只能依靠減少當(dāng)期消費(fèi)來應(yīng)對(duì)。

三、金融風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)

驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一是過于寬松的信貸政策，反過來過高的房?jī)r(jià)會(huì)加大金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響金融運(yùn)行的秩序。房地產(chǎn)熱還吸引了大量的國(guó)際投資進(jìn)入。北京達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的調(diào)查報(bào)告顯示，2003年北京購(gòu)房人士中來自歐美的增長(zhǎng)4.9倍，來自港澳臺(tái)的增長(zhǎng)2.5～3.5倍，海外人士購(gòu)房占總的成交比例已經(jīng)接近15%。就目前我國(guó)的情況來看，房?jī)r(jià)若繼續(xù)走高，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)將大為增加。因?yàn)槟壳拔覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的資金，有60%以上直接或間接來自銀行，銀行基本上已經(jīng)被房地產(chǎn)市場(chǎng)綁架，高房?jī)r(jià)和大量銀行貸款為金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生的埋下了隱患，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)變成為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，使商業(yè)銀行陷入困境，從而引發(fā)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退，造成股市大跌、經(jīng)濟(jì)崩潰等等。

四、宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

下表給出了房地產(chǎn)價(jià)快速上漲的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的定量模擬結(jié)果。從表中給出的結(jié)果我們可以看到，在每一種模擬場(chǎng)景中，房地產(chǎn)價(jià)格上漲使得所有的宏觀經(jīng)濟(jì)變量都上升，而且這些宏觀經(jīng)濟(jì)變量的上升幅度都隨著房地產(chǎn)價(jià)格上升幅度的增加而增加（參見表1）。以房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)GDP的影響為例，房地產(chǎn)價(jià)格上漲10%將使得GDP增長(zhǎng)2.69%，而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲50%的情境下，GDP增長(zhǎng)幅度達(dá)到13.40%。

就房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)不同宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響的大小來看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)投資、GDP、就業(yè)、消費(fèi)、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)以及出口等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響較大，而對(duì)總產(chǎn)出和進(jìn)口的影響則相對(duì)較小。作者認(rèn)為，這一結(jié)果與我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的生產(chǎn)、分配及消費(fèi)結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]侯文學(xué).房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫[N].中華工商時(shí)報(bào).2010：2～3

[2]幕杰.論房地產(chǎn)泡沫[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào).2010（5）

[3]孟凡辰.房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的鴉片[J].環(huán)球企業(yè)家.2010（10）：22～25