沈文華

“新國(guó)五條”出臺(tái)后，二手房交易個(gè)人所得稅按差額的20%征收這一規(guī)定，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了很大震動(dòng)。近日來(lái)，各地房產(chǎn)登記和稅務(wù)征繳窗口前人滿為患，掀起一輪房產(chǎn)集中過(guò)戶潮。這幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行多次調(diào)控，房?jī)r(jià)似乎也陷入了每調(diào)必漲的怪圈。不難理解，“國(guó)五條”新政一出，普通群眾的脆弱心理引起了樓市激烈震蕩。

“國(guó)五條”要求各重點(diǎn)城市制定公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、差別化房貸政策，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍；增加中小戶型房源及土地供應(yīng)；加快保障房建設(shè)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。二手房交易個(gè)人所得稅按差額的20%征收只是五條調(diào)控措施中“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”中的一項(xiàng)，為何引發(fā)了一輪房產(chǎn)過(guò)戶潮？錯(cuò)位的輿論引導(dǎo)和片面的政策解讀是重要原因。

如何正確理解“國(guó)五條”，首先應(yīng)充分了解該政策出臺(tái)的背景?！皣?guó)五條”房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)是在自2012年四季度以來(lái)，部分地區(qū)放松調(diào)控的意愿有所增強(qiáng)，出現(xiàn)了住房成交量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭，部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市交易量持續(xù)放大，房?jī)r(jià)反彈趨勢(shì)明顯，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)變化，部分城市非理性購(gòu)地購(gòu)房現(xiàn)象有所抬頭，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲并向更多地區(qū)蔓延的背景下，強(qiáng)化房市調(diào)控政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的及時(shí)舉措。

其次，“國(guó)五條”是完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作考核問(wèn)責(zé)制度、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理等綜合性政策組合拳。調(diào)控的目的是引導(dǎo)住房需求、緩解供求矛盾、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，遏制一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。二手住房交易個(gè)人所得稅按差額的20%征收，是抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，打擊投機(jī)炒房的稅收調(diào)節(jié)手段之一。片面理解二手住房交易個(gè)人所得稅一律按差額的20%征收，與調(diào)控政策堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、緩解供求矛盾背道而馳。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2011]12號(hào)）第1條規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。實(shí)施兩年來(lái)，對(duì)抑制投機(jī)炒房起到了明顯成效，剛性需求和改善性需求會(huì)得到鼓勵(lì)和支持，預(yù)計(jì)上述營(yíng)業(yè)稅政策將會(huì)予以保留和強(qiáng)化。因此，在財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局貫徹實(shí)施“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)前，應(yīng)理性看待突擊簽約、集中過(guò)戶現(xiàn)象。

再次，客觀認(rèn)識(shí)房產(chǎn)集中過(guò)戶潮中存在一定比例的沒(méi)有及時(shí)辦理房產(chǎn)過(guò)戶的歷史沉積交易。雖然，“國(guó)五條”出臺(tái)后，各地房產(chǎn)登記窗口人滿為患，房產(chǎn)中介加緊推房促交，但據(jù)房產(chǎn)登記窗口工作人員查看到的當(dāng)事人申請(qǐng)交易過(guò)戶資料反映，集中過(guò)戶潮中存在一定比例沉積交易。“國(guó)五條”出臺(tái)雖然明顯促成了二手住房交易量的上漲，但其中存在一定比例的歷史沉積交易搶在“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)前集中過(guò)戶，因此，盲目跟風(fēng)、突擊搶房并不理性。

王春敏/責(zé)任編輯