殷耀云

仔細(xì)研讀“新國(guó)五條”，其核心內(nèi)容是“限制購(gòu)房，加快建設(shè)”，基本思路還是“以房調(diào)房”。

房地產(chǎn)開發(fā)要求資金大，而且回報(bào)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)肯定存在，如果單靠行政手段來(lái)遏制投機(jī)投資行為，第一是不現(xiàn)實(shí)，第二是不可靠。這次房地產(chǎn)調(diào)控提出“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”，應(yīng)該說(shuō)出發(fā)點(diǎn)是正確的。但指望房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)制止房?jī)r(jià)上漲，短期內(nèi)是不現(xiàn)實(shí)的，也是不可能的，房?jī)r(jià)上漲的原因是多方面的，物價(jià)上漲，土地資源稀缺，勞動(dòng)力成本增加，流通環(huán)節(jié)過多，等等，都會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，供求關(guān)系決定價(jià)格走向，供大于求則價(jià)格走低，供不應(yīng)求則價(jià)格走高?，F(xiàn)在的住房供應(yīng)中，剛性需求是大多數(shù)，這些年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，調(diào)一次漲一次，小調(diào)小漲，大調(diào)大漲，其主要的原因是以房調(diào)房，沒有真正從供求關(guān)系上解決問題。

2012年全國(guó)商品房銷售面積111304萬(wàn)平方米，而保障性住房只有700萬(wàn)套，按照每套70平方米估算，只有5億平方米。雖然這兩組數(shù)據(jù)沒有可比性，但可以肯定，保障性住房只占市場(chǎng)供應(yīng)份額的小部分，現(xiàn)階段依靠保障性住房來(lái)改善供求關(guān)系，還為時(shí)過早。

“新國(guó)五條”出臺(tái)后，市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，各地的房屋登記機(jī)構(gòu)門庭若市，一方面，公眾心理脆弱，稍有風(fēng)吹草動(dòng)就一片恐慌，主要原因是老百姓擔(dān)心調(diào)控后增加交易成本。另一方面，媒體過分渲染，夸大其詞，推波助瀾，在本來(lái)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的交易市場(chǎng)中加了“一把火”。

前年，有的地方開始實(shí)行新建商品房限購(gòu)，主要是限制購(gòu)買二套住房，目的是控制日益高漲的房?jī)r(jià)，對(duì)此，公眾頗有微詞。拿計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段管理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這是不是開倒車呢？而今年的限購(gòu)區(qū)域覆蓋到城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類型包括所有新建商品住房和二手住房。從技術(shù)層面來(lái)說(shuō)，執(zhí)行新建商品房“限購(gòu)”容易把握，只要加強(qiáng)商品房預(yù)銷售合同備案審查，就能控制交易。

而二手房限購(gòu)就不好把握。有的城市實(shí)行了存量房交易合同備案，有的城市沒有實(shí)行存量房交易合同備案，即使實(shí)行了合同備案的城市。如果交易的當(dāng)事人不申請(qǐng)備案，那么限購(gòu)就難以執(zhí)行，而現(xiàn)實(shí)的買賣行為已經(jīng)發(fā)生，從法律層面來(lái)說(shuō)，雖然這種買賣行為只是發(fā)生債權(quán)關(guān)系，而非物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)移，但公眾買了房，有房住，辦證確權(quán)就是下一步的事情，因此，二手房限購(gòu)究竟有多大的效果，還有待今后的觀察。

至于“個(gè)稅”的話題，其實(shí)這是一條很早就在執(zhí)行的政策，過去二套房和轉(zhuǎn)讓未滿五年的住房都繳納個(gè)稅。這次調(diào)控只是予以了進(jìn)一步的強(qiáng)調(diào)，應(yīng)該說(shuō)是政策的延續(xù)和穩(wěn)定。

再說(shuō)，調(diào)控的目的是為了健康發(fā)展而不是遏制發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)牽一發(fā)而動(dòng)全身，經(jīng)不起折騰。現(xiàn)在，還有人指望房產(chǎn)稅來(lái)降低房?jī)r(jià)，以為房產(chǎn)稅是“定海神針”，這又是一個(gè)笑話。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，目的不是把市場(chǎng)搞冷搞死，而是讓市場(chǎng)回歸理性，使房產(chǎn)在開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有的各個(gè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)并存，從而減輕房?jī)r(jià)壓力。

王春敏/責(zé)任編輯